重庆崇安置业发展有限公司诉李军房屋租赁合同纠纷案

重庆崇安置业发展有限公司诉李军房屋租赁合同纠纷案

当事人　　原告：重庆崇安置业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区一心村1号，统一社会信用代码915001067562386094。
　　法定代表人：周宗武，执行董事兼经理。
　　委托诉讼代理人：屈楚樵，上海市建纬(重庆)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘晋宏，上海市建纬(重庆)律师事务所律师。
　　被告：李军。
　　委托诉讼代理人：王超，重庆公孝律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：龚洁，重庆公孝律师事务所实习律师。
审理经过　　原告重庆崇安置业发展有限公司(以下简称崇安公司)与被告李军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崇安公司的委托诉讼代理人屈楚樵、刘晋宏，被告李军的委托诉讼代理人王超、龚洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告崇安公司向本院提出诉讼请求：1.确认崇安公司与李军签订的《房屋租赁合同》于2021年10月19日解除；2.判令李军支付2021年8月20日至2021年10月19日期间的租金66666.60元；3.判令李军支付逾期支付租金违约金66666.60元(合同约定每日按拖欠总额的5%计算，原告酌情主张66666.60元)；4.判令李军支付房屋占有使用费(从2021年10月22日起至李军实际腾空交还房屋之日止，以每日1111.11元为标准计算)；5.判令李军支付解除合同违约金99999.90元。事实及理由：2019年9月30日，崇安公司与李军签订《房屋租赁合同》。合同约定，崇安公司将位于重庆市沙坪坝区XXXX号房屋出租给李军使用，租赁期限为2019年10月20日至2024年10月19日，租金按季度支付，李军应于每季度租期届满30日前支付下季度租金。李军拒绝支付或不按照合同约定支付租金达10日，崇安公司有权单方解除合同并收回房屋，崇安公司通知李军解除合同的，李军应在三日内搬离并返还房屋，李军私自搬离，未办理房屋返还手续的，视为李军继续使用房屋，应当支付房屋占有使用费。因李军违约，导致崇安公司解除合同的，李军交纳的租赁保证金不予退还并另行以10个月租金为标准支付违约金。未按合同约定支付租金，李军应向崇安公司每天按拖欠总额的5%支付违约金。合同终止时，如崇安公司不同意利用李军装修的，李军应在合同解除后将房屋内的装修、设施及结构恢复原状。合同签订后，崇安公司将案涉房屋交付给李军使用。根据合同约定，李军应于2021年7月20日支付2021年8月20日至2021年11月19日的租金，但经崇安公司多次催收，李军仍拒绝支付。因李军逾期支付租金的行为已构成违约，崇安公司于2021年10月18日向李军发出《关于解除房屋租赁合同的函》，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于三日内将案涉房屋返还崇安公司，结清所欠租金及水电费等相关费用。李军于2021年10月19日签收该函，但并未将房屋返还崇安公司，也未支付欠付的租金和占用费。
被告辩称　　被告李军辩称，李军承租案涉房屋用于开办“51学习中心·共享教室”，主要给小学生补习语数外及美术。2021年7月双减政策实施，案涉租赁合同在履行过程中发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，如继续履行合同将对李军明显不公平，符合情势变更。李军于2021年8月5日向崇安公司递交了解除案涉租赁合同的申请请求解除合同，但崇安公司希望协商解决，并提出将100000元租赁保证金转为2021年8月20日至2021年11月19日期间的租金，崇安公司在该期间寻找后续承租人。基于此，李军继续使用房屋至2021年11月18日，并于2021年11月22日交还了房屋。因此，李军不欠付崇安公司租金，也不应支付逾期付款违约金以及房屋占有使用费。本合同系基于情势变更而解除，李军不存在违约行为，不应当承担违约责任，也不应向崇安公司支付解除合同违约金。即使要承担违约责任，合同约定的违约金也明显过高，请求依法予以调整。此外，疫情期间的租金应当减免，李军交纳了疫情期间的租金，应当顺延抵扣本案崇安公司主张的租金。
本院查明　　本院经审理查明事实如下：2019年9月30日，原告崇安公司与被告李军签订《房屋租赁合同》。合同约定，崇安公司将位于沙坪坝区XXXX号的房屋出租给李军，用于开办“51学习中心·共享教室”。租期为5年，从2019年10月20日起至2024年10月19日止。合同第五条约定，租金起租价33333.30元/月(不含物业管理费等)，第一年为33333.30元/月，第二年为35000.10元/月，第三年为36750.10元/月，第四年为38587.60元/月，第五年为40517元/月。租金按季度支付，第一次支付租金时间为合同签订当日，此后，承租方于季度租期届满30天前支付下季度租金，余下租期不足一季度的，按实际租期支付租金。第六条约定，租赁期满或合同解除后，承租方应返还房屋及其附属设施，租赁双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，承租方返还房屋后对于该房屋内承租方未经出租方同意遗留的物品，出租方有权自行处置。第七条约定，租赁期满或合同解除后，如出租方同意利用承租方装修的，承租方按房屋和设备(包括中央空调)实际正常使用状态交还出租方，在不损坏房屋结构和配套设施的前提下，承租方不得拆除固定或隐藏的装修部分如照明系统(照明灯具除外)、给排水设施设备、地砖、地板胶、墙纸、天花板等，出租方无须向承租方支付任何补偿费用；如出租方不同意利用的，承租方应在租赁期满或合同解除后将房屋内的装修、设施及结构恢复原状。第十条约定，本合同签订之日，承租方以十万元为标准向出租方支付保证金(该保证金不计利息)。租赁期满，承租方带上本人身份证原件及保证金收据原件按出租方要求恢复房屋原样，全部撤离房屋并结清所有承租方应承担的租金及本合同第八条约定的费用后，出租方向承租方退还租赁保证金。出租方可以保证金抵扣应由承租方承担的本合同第八条约定的费用、租金、以及承租方应承担的损失或违约赔偿费用。第十三条约定，承租方有下列情形之一的，出租方有权单方解除合同，收回该房屋：1、拒绝支付或者不按照合同约定支付租金达十日的；……本合同期满或终止，或出租方根据本条第(二)款约定通知承租方解除合同的，承租方应在三日内搬离房屋，并将房屋返还给出租方。承租方私自搬离，未办理房屋返还手续的，视为承租方在继续使用房屋，承租方应当按照本合同第十四条第(三)款的约定支付违约金。第十四条约定，因承租方违约，导致出租方解除合同的，承租方缴纳的租赁保证金不予退还并另行以十个月租金为标准支付出租方违约金。合同解除或终止后，如承租方不按约定期限撤离房屋的，每逾期一天，承租方应向出租方支付5000元的违约金作为房屋占有使用费损失。承租方未按照本合同约定支付租金，出租方有权向承租方要求违约金(按照拖欠金额的5%×逾期天数计算)。合同订立后，李军向崇安公司支付了保证金100000元。
　　李军租赁案涉房屋后，将其用于开办“51学习中心·共享教室”，并设立了重庆兔紫教育科技有限公司，公司营业执照载明的经营范围为：教育软件的研发、销售，口才培训，主持人培训，舞蹈培训，声乐培训，美术培训，书法培训，武术培训，乐器培训，少儿编程培训，棋类培训等非学科类培训，并明确不得从事文化教育、职业技能等各类教育培训活动。李军在经营过程中，除开办了上述非学科类培训外，还开办了语数外等义务教育阶段的学科类教育培训，但其并未取得学科类教育培训的办学许可。
　　2020年4月，因疫情影响，原告崇安公司减免了被告李军半个月租金。2020年6月28日，李军向崇安公司出具承诺书，载明因受疫情影响，崇安公司同意李军缓交2020年7月20日至2020年10月19日的租金，李军承诺其后的租金正常交纳。
　　2021年7月19日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称《双减意见》)，其中第24条规定，坚决压减学科类校外培训。第25条规定，合理利用校内外资源，鼓励有条件的学校在课余时间向学生提供兴趣类课后服务活动，课后服务不能满足部分学生发展兴趣特长等特殊需要的，可适当引进非学科类校外培训机构参与课后服务。
　　上述《双减意见》实施后，李军以该政策严重影响其经营为由与崇安公司协商提前解除合同，但双方未达成一致，李军暂未向崇安公司支付2021年8月20日之后的租金。李军主张曾与崇安公司协商以三个月保证金即100000元抵扣2021年8月20日至2021年11月19日的租金，到期合同解除。崇安公司未表示同意，并于2021年10月11日向李军发送租金催收通知，但李军仍未支付。崇安公司于2021年10月18日向李军发送解除合同通知，解除合同通知于2021年10月19日到达李军。2021年11月12日，崇安公司向李军寄送律师函，要求李军结清所欠租金及相关费用，并返还房屋。
　　2021年11月22日，李军到崇安公司办公室要求交还钥匙、退还房屋，但崇安公司工作人员表示无权接收，双方发生争议，李军遂向派出所报警，民警通过视频方式对上述争议进行记录。视频中反映，李军要求将房屋退还崇安公司，并称房屋已经腾空，为便于再次出租，空调暂时未拆除，如果崇安公司不要空调，可以立即拆除。崇安公司认为李军未按照合同约定交还房屋，对上述交还时间不予认可。因双方对此存在争议，为避免损失扩大，本院于2022年1月26日组织双方再次对房屋进行交接，崇安公司确认于2022年1月26日收回房屋，李军表示其已于2021年11月22日交还房屋，如该时间不能认定，则认可2021年1月26日交还。
　　审理中，原、被告双方共同确认，因疫情影响，租金暂不上浮。
　　李军于2022年3月25日当庭提出以交纳的100000元保证金抵扣欠付崇安公司的租金和占用费。
　　上述事实，有原告崇安公司举示的《房屋租赁合同》、《租金催收函》及微信聊天记录、《律师函》及邮寄物流信息、《关于解除房屋租赁合同的函》及邮寄物流信息、物业管理费收据、水电费收据、广告招牌照片、《承诺书》，被告李军举示的营业执照、建设银行客户交易信息、报警回执、出警视频、《保送班培训协议》、微信聊天记录和照片等证据以及当事人的陈述在案佐证，并经当庭质证，足以认定。
本院认为　　本院认为，《最高人民法院关于适用
　　中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。案涉房屋租赁合同订立于民法典施行前，持续至民法典施行后，本案争议属于民法典施行后履行合同发生的争议，故应当适用民法典的规定。
　　本案争议的焦点为：一、案涉合同的解除事由及是否适用情势变更；二、李军欠付崇安公司的租金和房屋占用费；三、李军是否应当承担以及如何承担违约责任。对上述争议焦点，本院予以分别评述：
　　一、案涉合同的解除事由及是否适用情势变更
　　《民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《房屋租赁合同》第五条约定，承租方于季度租期届满30日前支付下季度租金。第十三条约定，承租人拒绝支付或者不按照合同约定支付租金达十日的，出租方有权单方解除合同，收回该房屋。李军在2021年8月19日季度租期届满30日前应当支付下一季度的租金，但其并未按期支付，故存在违约行为。李军抗辩称，其曾与崇安公司进行协商，要求以100000元保证金抵付下季度租金，并于下季度租期届满时解除合同，崇安公司对此予以否认，而李军未举示双方对此达成合意的证据，故对李军的抗辩意见，本院不予采纳。李军超过合同约定的应付租金期限达十日，在崇安公司向李军进行催收后，李军仍未支付，故崇安公司以李军未按时支付租金为由解除合同符合合同约定，本院对崇安公司行使解除权解除合同予以确认。根据《民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。崇安公司向李军发送的解除通知于2021年10月19日达到李军，故本院确认案涉合同于2021年10月19日解除。
　　李军主张，案涉房屋租赁合同系基于双减政策导致的情势变更而解除。《民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。根据上述法律规定，以情势变更解除合同属于裁决解除，应当由当事人向司法机关提出请求，而非法定解除或约定解除，不能通过通知对方的方式达到解除合同的法律效果。故李军于双减政策实施后向崇安公司提出解除合同并不发生合同解除的效力。另外，从《双减意见》的内容来看，双减政策压减的对象为义务教育阶段学科类校外培训，而非非学科类校外培训。本案中，李军开办的重庆兔紫教育科技有限公司营业范围系舞蹈、声乐、美术、书法、武术、乐器等非学科类培训，不包括学科类教育培训，因此不应当受双减政策的影响，相反双减政策还有利于促进上述非学科类培训的开展。李军举示的证据虽然能够证明其也从事了部分学科类的培训活动，但并未举证证明学科类培训所占其经营范围的比重。更为重要的是，李军开办的上述公司未取得学科类教育培训的办学许可，其营业执照载明的经营范围明确不得从事文化教育、职业技能等各类教育培训活动，故即便李军开办的公司组织了部分学科类培训，也属于违规经营。以情势变更解除合同系合同严守原则的例外，系法律赋予诚信当事人在特定情形下请求司法机关裁决解除合同的权利。李军未取得办学许可从事学科类教育培训，不能因其违规行为而享有该权利。故对李军关于案涉合同受双减政策影响而解除的主张，本院不予采纳。
　　二、李军欠付崇安公司的租金和房屋占用费
　　案涉房屋租赁合同于2021年10月19日解除，李军应当支付2021年8月20日至2021年10月19日期间的房屋租金。合同解除后，李军继续占用房屋的，应当支付占用费，故从2021年10月20日起，李军应当支付占用费。关于占用费的截止时间。本院认为，从李军举示的报警记录，可以反映出李军在2021年11月22日到崇安公司办公室要求交还钥匙、退还房屋，因崇安公司怠于接收，李军因此报警，从出警视频可以看出，李军强烈要求将房屋钥匙归还崇安公司，并称现场空调未予拆除是为了便于崇安公司继续出租，并表示如果崇安公司不要空调，可以立即拆除。在此情形下，崇安公司工作人员始终怠于接收。考虑到崇安公司已于2021年10月19日向李军送达解除合同通知，又于2021年11月12日向李军寄送律师函要求退还房屋，但在李军于2021年11月22日要求退还房屋时，崇安公司却怠于接收，此举有违诚信原则，故应当认定案涉房屋已于2021年11月22日完成返还，房屋占用费的计算应当于2021年11月22日截止。原告崇安公司自愿从2021年10月22日起算占用费，则占用费的计算期限应当为一个月，合同约定的每日5000元占用费明显过高，占用费标准可参照租金标准予以确定。即李军应当支付两个月租金和一个月占用费，因双方确认租金暂不上浮，则租金标准应当为33333.30元/月，租金和占用费共计为100000元。
　　关于李军主张以疫情期间交纳的租金顺延抵扣本案所欠付租金的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，因疫情影响，崇安公司在2020年4月份减免了李军半个月租金，2020年6月28日李军还承诺，在崇安公司同意其缓交2020年7月20日至2020年10月19日的租金后，其后的租金正常交纳。从李军作出承诺直至本次诉讼发生，期间长达近一年半的时间，李军并未提出租金应当继续减免或延长租期等异议，故本院认为，对于疫情期间租金的减免，实际上双方已经达成了减免半个月租金以及延期支付部分租金的合意。本案中，李军又主张以疫情期间交纳的租金顺延抵扣本案所欠付的租金，违反了双方的约定，本院对其主张不予支持。
　　三、李军是否应当承担以及如何承担违约责任
　　《民法典》第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，因李军逾期支付租金，崇安公司行使约定解除权解除合同，李军应当承担违约责任。李军主张，案涉房屋租赁合同系因双减政策导致的情势变更而解除，其不应当承担违约责任。如前所述，案涉合同并非因情势变更而解除，故李军以双减政策对其经营产生不利影响为由主张减免违约责任的意见，本院不予采纳。根据合同约定，因承租人的原因解除合同的，应当承担10个月的租金作为违约金。《民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，崇安公司因合同提前解除的违约损失主要是寻租期损失，合同约定10个月租金明显过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及一般经营类房屋的合理寻租期等综合因素，根据公平和诚实信用原则酌情确定以两个月租金作为违约金。
　　崇安公司主张李军交纳的保证金100000元应当作为解除合同违约金不予退还。本院认为，保证金的性质是保证合同按约履行，没收保证金实际上是承担解除合同违约责任的方式之一，其在性质和功能上与上述合同约定的违约金存在重合，因本院已认定李军承担解除合同违约金为两个月租金，故本院对崇安公司保证金不予退还的主张不予支持。关于被告李军提出以该100000元保证金冲抵租金和占用费的意见。合同第十条约定，租赁期满，保证金可以抵扣租金及其他费用。现合同已经解除，李军有权主张抵扣。根据《民法典》第五百六十八条第二款规定，当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。李军当庭提出抵扣，抵销的意思表示于当庭到达崇安公司，即当庭发生债的抵销效力。李军欠付崇安公司房屋租金和占用费共100000元，正好与保证金相抵，抵销后，相应的债权债务消灭。但是，因合同约定保证金不计息，而合同约定逾期支付租金应当承担违约金，故李军仍然应当支付逾期支付租金的违约金。根据合同约定，李军应当于季度租期届满30日前支付下季度租金，即2021年8月20日至2021年10月19日期间的租金应付时间为2021年7月20日前，李军逾期未付，违约金应当从2021年7月21日起算。合同约定以拖欠金额的每日5%计算逾期违约金，亦明显过高，本院酌情将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，则李军应当以欠付租金66666.60元为基数，自2021年7月21日起至庭审主张抵销之日即2022年3月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍向崇安公司支付逾期支付租金违约金。崇安公司诉讼请求中超过该部分的金额，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、原告重庆崇安置业发展有限公司与被告李军于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2021年10月19日解除。
　　二、被告李军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆崇安置业发展有限公司支付合同解除违约金66666.60元。
　　三、被告李军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆崇安置业发展有限公司支付逾期支付租金的违约金，该违约金以66666.60元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍从2021年7月21日计算至2022年3月25日。
　　四、驳回原告重庆崇安置业发展有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5466.66元(原告重庆崇安置业发展有限公司已预交)，由被告李军负担3280元，此款限被告李军于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆崇安置业发展有限公司支付。由原告重庆崇安置业发展有限公司负担2186.66元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
落款