诸暨市华兴培训中心有限公司诉诸暨市一百超市有限公司等房屋租赁合同纠纷案

诸暨市华兴培训中心有限公司诉诸暨市一百超市有限公司等房屋租赁合同纠纷案
浙江省诸暨市人民法院

民事判决书

当事人　　原告：诸暨市华兴培训中心有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道苎萝东路122号朗臻新天地B座4楼B431-435、439-441。
　　法定代表人：晁秋华，系公司经理。
　　委托诉讼代理人：孙垚，浙江人地律师事务所律师。
　　被告：诸暨市一百超市有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道丰南路30号。
　　法定代表人：周相根。
　　委托诉讼代理人：蔡海英，系公司员工。
　　被告：诸暨一百集团有限公司，住所地浙江省诸暨市暨阳街道丰南路1号。
　　法定代表人：周相根。
　　委托诉讼代理人：袁伟强、周利永，系公司员工。
　　第三人：张启明。
审理经过　　原告诸暨市华兴培训中心有限公司(以下简称华兴培训中心)为与被告诸暨市一百超市有限公司(以下简称一百超市)、诸暨一百集团有限公司(以下简称一百集团)房屋租赁合同纠纷一案，于2021年10月18日向本院起诉。本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经一百超市、一百集团申请，本院通知张启明作为第三人参加诉讼。2021年12月16日、2022年2月22日，本院两次公开开庭对本案进行了审理。华兴培训中心的法定代表人晁秋华及其委托诉讼代理人孙垚、一百超市的委托诉讼代理人蔡海英、一百集团的委托诉讼代理人袁伟强参加了全部庭审，张启明经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　华兴培训中心向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告于2017年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2021年9月14日解除；二、判令被告立即退还剩余租金173956元(2021年9月14日至2022年4月18日)及保证金30000元。事实和理由：华兴培训中心系开展小学、初中、高中的语、数、外、科学、物理等文化课培训的机构。2017年3月4日，华兴培训中心与一百超市签订《房屋租赁合同》一份，承租其位于锦江商业广场二楼约490平方米营业房，从事该类培训。第4段租期为2021年4月20日至2022年4月19日，租金为298210元。租金缴纳前，华兴培训中心与一百超市约定，出租方增加至2个，即新增一百集团为共同出租方。后华兴培训中心依约将租金转入一百集团账户内。一百集团收到租金后，为避税仅出具收据，而未开具正规发票。2021年7月19日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称《双减意见》)，导致校外培训机构的外部制度环境因国家政策发生了根本性的变化，无法正常开展文化课培训。华兴培训中心认为该情形属于情势变更，符合《民法典》第五百三十三条之规定，故提出解除合同不构成违约。华兴培训中心于2021年9月14日、2021年10月18日先后两次书面通知一百集团解除租赁合同，并要求退还剩余租期2021年9月14日至2022年4月18日对应的租金合计173956元，保证金30000元。但经多次沟通，一百集团、一百超市始终未退还租金和保证金，华兴培训中心为维护自身合法权益，遂起诉。
　　一百集团、一百超市共同辩称：一、不同意华兴培训中心的诉请，承租方张启明、次承租人华兴培训中心应全面履行2017年3月4日一百超市与张启明签订的房屋租赁协议。与一百超市签订房屋租赁协议的承租人是张启明，张启明参与开办的华兴培训中心2020年3月12日对股东及法定代表人作了变更，由晁秋华接手，华兴培训中心应作为承租房屋的次承租人，而非承租人，故应由张启明与华兴培训中心对履行房屋租赁合同承担连带责任。二、根据房屋租赁协议，承租方应承担租赁期内出租房屋的租赁税，而承租方至今未予缴纳，故出租方先出具收据，而非为了避税。三、情势变更是指合同订立时的基础条件发生了当事人无法预见的、不属于商业风险的重大变化。华兴培训中心诉称因情势变更而要求解除合同，但是本案中，当初订立合同的相对方是张启明，对于华兴培训中心不适用情势变更；且根据相关政策规定，只要华兴培训中心按要求提供资料，进行整改(整改金额按华兴培训中心估算也仅需15万元)就能够满足继续办学的要求，基础条件并没有发生变化，不存在显失公平，所以不符合情势变更的情形。综上，一百集团、一百超市不同意解除与张启明之间的房屋租赁合同，不同意将剩余租金退还华兴培训中心，华兴培训中心应与张启明一起对全面履行房屋租赁合同承担连带责任，请求法院依法驳回原告的各项诉请；如法院判决提前解除合同，则华兴培训中心应承担违约责任，赔偿损失。
　　华兴培训中心为证明其主张，向本院提供以下证据：
　　1．房屋租赁合同一份，拟证明：华兴培训中心与一百集团、一百超市存在租赁关系。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，首先该份房屋租赁合同是一百超市与张启明个人所签，华兴培训中心成立于2019年3月6日，合同签订于2017年3月4日，“诸暨市华兴培训中心有限公司”的公章是合同签订后承租方加盖的，华兴培训中心涉嫌提供虚假证据；其次，华兴培训中心与张启明之间存在事实上的转租关系，华兴培训中心应作为次承租人与张启明对该合同互负连带责任。
　　2．微信聊天记录截图2页、收据2份，拟证明：华兴培训中心与一百集团的招商经理赵海栋联系，增加一百集团为共同出租方并将租金分两次转入一百集团账户，一百集团出具两份收据。
　　经质证，一百集团、一百超市对收据的真实性没有异议，对华兴培训中心按被告与张启明签订的租赁合同交入租金亦没有异议；微信截图系赵海栋个人与华兴培训中心法定代表人的聊天记录，被告方不发表意见。
　　3．网上电子回单3份，拟证明：华兴培训中心以自己的名义交纳了租赁合同约定的第5段租金298210元(租期为2021年4月20日至2022年4月19日)，一百集团、一百超市明确知道承租方是华兴培训中心。如果一百集团、一百超市认为租赁事宜与华兴培训中心没有关系，那么其收到的全部租金都应当作为不当得利予以返还。
　　经质证，一百集团、一百超市对该证据真实性没有异议，但认为其是依据房屋租赁合同向次承租人华兴培训中心收取租金，而非华兴培训中心所说的不当得利。
　　4．营业执照1份、诸教体﹝2021﹞135号文件1份，拟证明：华兴培训中心之前的营业范围是小学、初中、高中学科类的经营范围，后因为“双减”政策，根据诸教体﹝2021﹞135号文件才被迫注销办学许可证。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，诸教体﹝2021﹞135号文件是诸暨市教育体育局“关于同意注销包括华兴培训中心在内的校外培训机构许可证的批复”，从内容上看，系华兴培训中心主动申请注销并提供相应材料后，教育体育局才作出同意注销的行政行为。故华兴培训中心申请注销办学许可证是自身的经营行为，其结果是可以预见的，应由华兴培训中心自行承担由此带来的相应责任。
　　5．解除租赁函2份，拟证明：华兴培训中心于2021年9月14日、10月18日两次函告一百集团、一百超市，公司因情势变更导致无法正常经营，请求解除租赁合同。
　　经质证，一百集团、一百超市提出，其已在2021年10月25日书面回复华兴培训中心，认为张启明是房屋租赁合同的承租方，华兴培训中心仅为次承租方，解除租赁合同应由张启明来沟通，华兴培训中心提出的解除租赁函不发生效力；且原告的函告内容失实，消防整改事宜属于承租方自行整改事宜，而非出租方的义务。
　　6．中国民办教育协会出具的行业意见书1份，拟证明：《双减意见》的出台属于情势变更，符合《民法典》第五百三十三条之规定，故华兴培训中心据此提出解除合同不构成违约。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，首先，中国民办教育协会属于社会组织，按其登记的业务范围为学术研究信息交流行业自律业务培训咨询服务，其所作出的意见书不具有法律效力，且其住所地在北京，对全国范围发的意见书，不能反映地域情况，更不能对个别培训机构作出判断。华兴培训中心的诉请不适用情势变更，按照《民法典》相关规定，情势变更是合同的基础条件发生了合同订立时无法预见的重大变化，但与一百超市签订合同的是张启明而非华兴培训中心；其次，情势变更要求继续履行合同对当事人一方明显不公平、而华兴培训中心提供的退租申请报告中提出消防整改预计费用12-15万元，所以相关政策的出台，对其继续履行合同不构成显失公平；最后根据《民法典》相关规定及华兴培训中心提供的协会意见，即使构成情势变更，也应与出租方就租赁的条件进行协商，协商不成向法院或者仲裁机构请求变更或解除，而不能直接依据承租方的通知解除。
　　7．快递签收成功底单2份，拟证明：一百集团、一百超市已收到华兴培训中心的书面退租申请，退租的意思表示到达一百集团、一百超市之时，租赁合同即解除。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，其与张启明之间的租赁合同合法有效，双方应该全面履行合同约定，未出现法定或约定情形的，无权解除合同。华兴培训中心单方作出的退租意思表示不能产生解除合同的效力。
　　8．诸教体﹝2021﹞146号文件1份，拟证明：因“双减”政策，诸暨的文化课培训机构不得已被迫注销，该情形属于国家政策的重大变化，超出了一般商业风险的范围，属于情势变更。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，该文件系教育体育局2021年10月22日发出，是关于撤销10家校外培训机构办学许可证的通知，明确将不符合办学条件的10家培训机构的办学许可证予以撤销，该文件与本案无关，不能达到华兴培训中心的证明目的。
　　9．载有租赁场地消防通道视频的光盘1张、《建筑设计防火规范》关于消防通道的具体规定和摘要4页。
　　10．诸教体﹝2021﹞131号文件1份。
　　证据9、10拟共同证明：案涉租赁房屋不满足教育机构二次消防验收的要求，特别是教育机构要有两个消防通道，现租赁场地仅有一个消防通道，且是和足浴店共用的。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，根据房屋租赁合同约定，出租方按租赁开始时的现状交付房屋，承租方经营所需证照均由其自行办理，同时，承租方应做好安全、消防、环保等工作，经营所需的对房屋的改扩建和装饰装修，除了经出租方同意，还需自行报相关部门审批，且所需费用由承租方自行承担。张启明承租房屋后开设多家培训机构，包括华兴培训中心一直处于持续经营中，即使需要整改，也应由承租方自行审批、装修，费用也应由承租方自行承担。上述证据只能说明房屋的现状及整改的相关要求，不能达到华兴培训中心主张的房屋不符合消防验收、合同目的无法实现的证明目的。
　　11．张启明寄送的解除租赁合同通知书1份，拟证明：张启明签订房屋租赁合同系代表公司，而非个人行为，租赁合同的承租方应为华兴培训中心。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，该通知书可以视为张启明是在2021年12月4日才授权华兴培训中心处理其与一百集团、一百超市间房屋租赁合同的相关权利义务，张启明与华兴培训中心应承担实际连带责任；且通知书中张启明所提的部分情况与事实不符。
　　12．微信聊天记录一份，拟证明：华兴培训中心在2021年10月22日已腾退房屋并催促两被告接收的事实。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，华兴培训中心作为次承租人，应全面履行房屋租赁合同的内容，聊天记录中赵海栋的个人行为不能代表公司，腾退系华兴培训中心单方意思表示，合同期满或者合同解约时，承租方交房应符合合同约定的要求，双方应进行交接确认，被告方不同意提前解除合同。
　　13．银行回单两份，拟证明：华兴培训中心以自己的名义向一百集团、一百超市指定人员交纳2020年的租赁费用，双方的租赁协议一直在履行，华兴培训中心作为本案原告主体适格。
　　经质证，一百集团、一百超市认为，案涉租赁房屋系出租给张启明个人，张启明将公司股份转让并变更法定代表人属于事实上的转租行为，且未通知被告方，华兴培训中心交纳2020年租赁费用的行为是作为次承租人履行支付租金的义务。
　　一百集团、一百超市为证明其主张，向本院提供以下证据：
　　14．房屋租赁合同1份，拟证明：租赁合同的承租方为张启明个人，而非华兴培训中心。
　　经质证，华兴培训中心认为其已提供房屋租赁合同原件，具体由法庭审核。
　　15．国家企业信用信息公示系统对原告企业的公示报告1份，拟证明：华兴培训中心成立于2019年3月6日，且经2021年10月14日核准，原告企业登记为存续状态。
　　经质证，华兴培训中心对于公示报告的真实性没有异议。
　　16．出租房屋的土地证、房产权证及建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证各1份，拟证明：一百集团具有出租房屋的合法所有权，该出租房屋符合一次消防的验收备案要求。
　　经质证，华兴培训中心认为，上述证据与本案没有关联，真实性由法庭核实。
　　17．诸教体﹝2021﹞131号文件1份，拟证明：该文件不能作为原告不履行合同，并提出解除合同的理由。
　　经质证，华兴培训中心对于该文件的真实性没有异议，但对于证明目的不予认可。
　　18．华兴培训中心2021年9月7日发送的房租调整申请、9月14日发送的退租申请报告各1份，拟证明：“双减”政策落地后，华兴培训中心可以继续履行租赁合同，不构成情势变更。
　　经质证，华兴培训中心对于该组证据的真实性没有异议，但对于证明目的不予认可。
　　19．函告1份及原告收到函告的照片4张，拟证明：一百集团、一百超市已通过函告的方式明确告知华兴培训中心，房屋的承租方为张启明，对履行房屋租赁合同的相关事宜应当由张启明来沟通；且对于解除合同的理由即使由张启明来沟通也不成立的意见。
　　经质证，华兴培训中心认为，未收到该函告，对于该函告的真实性、关联性、合法性均有异议。
　　20．张启明寄送的解除租赁合同通知书1份，拟证明：该通知书可以视为张启明是在2021年12月4日才授权华兴培训中心处理其与一百集团、一百超市间房屋租赁合同的相关权利义务，张启明与华兴培训中心应承担实际连带责任；且认为通知书中张启明所提的部分情况与事实不符。
　　经质证，华兴培训中心对该证据的真实性没有异议，但对于证明目的不予认可。
　　21.2022年2月21日拍摄的现场照片6张，拟证明：截至照片拍摄时，华兴培训中心的门匾仍悬挂在承租房屋一楼门前，租赁房屋的门是上锁的，钥匙由华兴培训中心持有，通向租赁房屋的通道上华兴培训中心的指示标记还清楚设立，华兴培训中心一直实际占有租赁房屋。
　　经质证，华兴培训中心对该证据的真实性、合法性、关联性均提出异议，对于被告方的证明目的不予认可。
　　本院为查明案件事实，取得以下证据：
　　22.2021年12月14日本院对张启明的电话询问录音。张启明陈述的主要内容为：2017年3月4日，张启明与一百超市签订房屋租赁合同。合同签订时，并未加盖“诸暨市华兴培训中心有限公司”公章，且该合同交付给华兴培训中心现法定代表人晁秋华时亦未加盖公章。现华兴培训中心所持房屋租赁合同上的公章并非张启明所加盖。华兴培训中心法定代表人通过股权转让的方式由张启明变更为晁秋华，该变更系公司内部变动，并非转租给别的公司，故未通知一百超市。张启明签订房屋租赁合同系为了成立诸暨市华兴素质艺术培训中心(以下简称华兴素质艺术培训中心)。该培训中心为非营利性组织，后根据政府要求，注销华兴素质艺术培训中心，成立新的营利性机构，即华兴培训中心。张启明提出因时间较长，该事项是否通知一百集团、一百超市已记不清，但当时向一百集团、一百超市要过平面图、竣工图、房产证复印件等材料。成立华兴培训中心时，相关消防验收均为合格。租金以张启明个人的名义转账给出租方，支付方式为，第一年租金每半年支付一次，第二年开始的租金按年支付。晁秋华接手后由她具体操作。
　　经质证，华兴培训中心认为，张启明签订房屋租赁合同是代表华兴培训中心。
　　一百集团、一百超市提出：一、对房屋租赁合同系由张启明本人所签的陈述没有异议。二、房屋租赁合同上原件上没有盖章，华兴培训中心提供的房屋租赁合同的“诸暨市华兴培训中心有限公司”章系公司合同签订后加盖，涉嫌提供虚假证据。三、华兴培训中心通过股权转让形式变更法定代表人事实上就是转租行为，且法定代表人变更没有通知一百集团、一百超市。四、华兴培训中心成立于2019年，而合同签订是在2017年，张启明签订协议不是为了设立华兴培训中心。五、一百集团、一百超市对华兴素质艺术培训中心注销的事情不知情。六、出租给张启明的房屋已按房屋租赁合同的标准交付，消防验收合格，一百集团、一百超市已经全面履行房屋租赁合同的相关义务。七、对于租金之前由张启明缴纳，后由华兴培训中心缴纳的事实没有异议。
　　23．本院依法调取的变更登记申请报告、理事会决议、企业名称预先核准通知书、名称预先(变更)核准情况表、办学许可证、清算审核报告、企业登记情况、公司登记备案申请表、公司章程、股东会决议、董事会决议、住所(经营场所)信息表、承诺书各1份。经质证，华兴培训中心对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为可以证明华兴培训中心主体资格适格。
　　一百集团、一百超市对该证据的真实性、合法性、关联性也无异议，认为该组证据可以证明张启明租赁房屋后实际用于教育培训，符合承租方对房屋的使用目的。张启明设立教育培养机构原为非营利性组织，后张启明提出将教育培训机构转为营利性机构，对于营利性和非营利性是第三人自己选择的自主经营行为，不能作为解除合同的理由。华兴培训中心成立时，张启明占有99％股份，2020年3月12日，张启明将股份转让后，由晁秋华持股100％，为自然人独资公司，与张启明已无关联，说明张启明在转让公司的同时，也对房屋租赁形成了事实上的转租关系。
　　本院对上述证据的分析认证：
　　一、对于证据1、14，两份房屋租赁合同内容相同，证据1加盖有“诸暨市华兴培训中心有限公司”公章，证据14未加盖公章，结合证据21张启明的陈述，本院认定一百集团、一百超市提供的证据14为原件，乙方(承租方)由张启明签字确认，并未加盖“诸暨市华兴培训中心有限公司”公章；对于证据11、20，两者实为同一份通知书，当事人对其真实性均予以认可；对于证据2、3、5、7、13、15、16、18、22、23的真实性，当事人未提出异议，因此，本院确认前述证据均具有相应的证明力。
　　二、对于证据4、8，本院对其真实性予以认可。证据4是诸暨市教育体育局“关于同意注销包括华兴培训中心在内的校外培训机构许可证的批复”，从内容上看，系华兴培训中心主动申请注销，无法达到华兴培训中心的证明目的；证据8是诸暨市教育体育局依法撤销10家校外培训机构办学许可证的通知，撤销原因是“存在连续两年年检不合格以及重大消防安全隐患等问题，不符合现有办学条件”，无法达到华兴培训中心的证明目的。
　　三、对于证据6，本院对其真实性予以认可。该行业意见书不具有法律效力，仅能起到参考作用。
　　四、对于证据9，光盘反映的是租赁场地当前的消防情况，本院予以认可；相关摘要系华兴培训中心从“消防资源网”摘录，实为《建筑设计防火规范》6.4章节部分内容，而《建筑设计防火规范》于2018年10月1日正式实施，上述材料均为“双减”政策施行以前发布，且在《建筑设计防火规范》正式实施后，华兴培训中心每年的消防检查并未存在问题，故上述证据无法达到华兴培训中心的证明目的。
　　五、对于证据10、17，两者实为同一份文件，本院对其真实性予以认可，但该文件仅能证明校外培训机构应按要求做好消防整改工作，并无具体整改要求，无法达到华兴培训中心的证明目的。
　　六、对于证据12，华兴培训中心于2021年10月22日腾退房屋并通知赵海栋收房，赵海栋系一百集团招商经理，前期一直代表公司与华兴培训中心进行交接，应当认为被告方已知晓原告方的腾退行为，本院对该证据予以认可。
　　七、对于证据19，华兴培训中心提出异议。本院认为，其中两张某人在车内持有函告的照片因无法看清正脸，一百集团、一百超市亦未提交其他证据证明车内人员为华兴培训中心法定代表人晁秋华，本院无法采信；另两张照片反映的是一百集团、一百超市将函告放置于华兴培训中心租赁场地处，结合晁秋华的庭审陈述，可以确定其已收到该函告，本院对函告及对应照片予以认可。
　　八、对于证据21，照片反映的是租赁场地当前的实际情况，本院对其真实性予以认可。
本院查明　　经审理，本院认定事实如下：2017年3月4日，张启明与一百超市签订房屋租赁协议。双方约定，一百超市将位于锦江商业广场二楼的营业房出租给张启明从事教育培训行业，租期5年，自2017年4月20日起至2022年4月19日止，租赁期内租赁税由承租方承担，协议保证金为30000元，在租赁期满结清费用及交还房屋后一个月内无息返还。其中，第五年租金为177126元，管理费118084元，电梯费3000元，合计298210元。协议还约定，承租方应做好安全、消防、环保等工作。协议签订后，出租方由一百超市代表签字并加盖一百超市合同专用章，承租方仅由张启明本人签字，未加盖印章。2017年7月27日，张启明以上述租赁场地为经营场所，成立华兴素质艺术培训中心，该机构性质为民间非营利性组织，办学内容为思维训练、阅读与写作、趣味英语、绘画。2018年11月5日，华兴素质艺术培训中心向诸暨市教育局申请进行民办教育培训机构分类登记变更，机构性质变更为营利性培训机构，机构名称拟变更为“诸暨市华兴培训中心有限公司”。2019年3月6日，张启明在经有关部门核准后设立华兴培训中心，经营场所仍为上述租赁场地，经营范围为小学、初中、高中的语文、数学、英语等学科培训。2020年3月12日，华兴培训中心法定代表人由张启明变更为晁秋华。2021年，经华兴培训中心、一百超市双方协商一致，新增一百集团为共同出租人。华兴培训中心于2021年3月18日、2021年5月24日分两次向一百集团缴纳租金、管理费及电梯费共计298210元。2021年9月7日，华兴培训中心向一百集团发送房租调整申请。2021年9月14日，华兴培训中心向一百集团发送退租申请报告表示将腾退房屋，并于10月22日正式通知一百集团已腾退租赁场地。2021年9月29日，诸暨市教育体育局同意华兴培训中心注销办学许可证。2021年10月18日，华兴培训中心再次向两被告发送解除租赁函，以“双减”政策实施后无法正常开课为由，要求解除租赁合同并退还相应的租金及保证金。2021年12月4日，张启明向一百集团发送解除租赁合同通知书。
　　本院认为，本案的争议焦点为：一、华兴培训中心是否为本案适格原告；二、本案是否构成情势变更；三、消防问题如何认定；四、案涉合同能否解除。
　　关于争议焦点一：一百超市、一百集团主张张启明与华兴培训中心构成转租关系，根据查明的事实，张启明为华兴培训中心原法定代表人，租赁案涉场地系为了开办教育机构，其与华兴培训中心明显不属于转租行为；后华兴培训中心变更法定代表人的行为属于公司内部行为，与转租亦无关系，且两被告未提供其他证据予以证明，本院对该主张不予认可。本院认为，根据张启明本人陈述，租赁案涉场地是为了设立华兴素质艺术培训中心，华兴素质艺术培训中心的登记住所地也为案涉租赁场地，结合被告方的庭审陈述“被告方租给他(张启明)是让他经营教育培训的，这个是没有异议的”，可以证明张启明租赁案涉场地是为了设立华兴素质艺术培训中心。根据《民法典》第七十五条、一百零八条之规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受，故案涉租赁合同的法律后果应由华兴素质艺术培训中心承受。2018年11月5日，华兴素质艺术培训中心申请由非营利组织转变为营利机构，经有关部门审批同意后设立了华兴培训中心，法定代表人为张启明。华兴培训中心在办理营业执照登记时，一百超市在住所(经营场所)信息表上作为产权所有人做出了相关承诺，应当认为一百超市已知晓华兴素质艺术培训中心变更为华兴培训中心。之后，华兴培训中心一直在涉案场所开办教育培训机构，并已向华兴培训中心的名义向一百集团交纳了2020、2021年的租金，两被告对此也并未提出异议，故华兴培训中心为本案适格原告。
　　关于争议焦点二：情势变更是指合同有效成立后，合同的基础条件因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的变化，致使合同的基础动摇或者丧失，若继续履行合同会显失公平，因此，允许变更合同或解除合同。本案不构成情势变更，原告不能据此要求解除双方之间的租赁合同，理由如下：首先，《双减意见》的出台确实对教育培训机构的经营产生了影响，但是《双减意见》并未禁止校外培训机构开办学科培训，仅是规范培训服务行为，如不得占用法定节假日、双休日、寒暑假进行学科类培训。且华兴培训中心在2021年9月7日发送的房租调整申请中也明确表示可以通过调整租金或另择新址的方式解决困难，因此，“双减”政策的实施对华兴培训中心培训教育活动的影响并未达到不能继续开办的程度。其次，依据诸教体﹝2021﹞135号文件，诸暨市教育体育局同意注销华兴培训中心的办学许可证是基于华兴培训中心的申请，而非“双减”政策的强制要求。再次，诸暨市教育体育局发布的诸教体﹝2021﹞131号文件是对“双减”政策的贯彻落实，诸教体﹝2021﹞146号文件是对不符合办学条件的教育机构予以撤销办学许可证的通知，两者均未明令禁止开办学科培训机构。最后，情势变更要求合同的基础条件发生变化，但案涉租赁合同订立的目的是张启明为从事教育培训活动租赁场地设立华兴素质艺术培训中心，彼时，该机构的办学许可内容并不包括学科类培训，即便华兴培训中心无法再进行学科类培训，合同赖以订立的客观基础事实也未发生变化，不存在合同目的无法实现的问题，故本案不符合情势变更的构成要件。
　　关于争议焦点三：华兴培训中心主张案涉租赁房屋不符合消防要求且承租方无法自行整改，导致合同目的不能实现。本院认为，首先，根据查明的事实，消防整改的义务应由承租方即华兴培训中心承担；其次，华兴培训中心在2021年9月14日发送的退租申请报告中表示“需按照要求进行消防整改，预计费用12-15万”，足以证明消防问题并非不能整改；最后，华兴培训中心提供的《建筑设计防火规范》相关内容及摘要等证据均系“双减”政策施行以前发布，且在《建筑设计防火规范》正式实施后，华兴培训中心每年的消防检查并未存在问题，华兴培训中心亦未提交“双减”政策施行之后有关部门提出新的消防整改要求导致承租方无法自行整改的证据，故本院对华兴培训中心的上述主张不予认可。
本院认为　　关于争议焦点四：本院认为，华兴培训中心在无法定或约定事由的情形下，向一百集团发送退租申请报告、提前搬离租赁场所，同时要求退还相应的租金等，显属违约。华兴培训中心要求解除合同，而一百超市、一百集团拒绝解除合同，致双方陷入僵局。一般情况下，违约方不享有单方解除合同的权利，但是在合同陷入僵局并符合其他特定条件的情况下，仍应当允许违约方解除合同。具体到本案：第一，尽管本案不构成情势变更，但是“双减”政策确实对教育培训机构的经营产生了重大不利影响，且华兴培训中心在腾退前也已发函向出租方说明理由，故华兴公司要求解除合同，主观上不存在恶意；第二，房屋租赁合同是为了满足承租人使用房屋的需要，现承租人华兴培训中心已不可能再占有使用承租房屋，此时要求其继续履行租赁合同并承担全部租金，对其显失公平；第三，合同交易不是零和游戏，而是互赢关系，当事人应当照顾对方的合理期待、尊重对方的正当利益，一百超市、一百集团在明知合同已经无法继续履行的情况下，仍拒绝解除合同，有违诚实信用原则。综上，为了充分发挥物的价值，有效利用资源，减少财产浪费，应当对华兴培训中心要求解除合同的请求予以支持。但是，鉴于本案既不存在当事人因协商一致约定解除合同的情形，也不存在法定解除合同的情形，华兴培训中心请求以2021年9月14日通知到达被告方的日期作为合同解除的时间，不符合法律规定，本院不予支持。
　　本案中还应注意的是，华兴培训中心作为违约方请求解除合同，应当承担违约责任，以确保守约方的利益得到保障；但一百超市、一百集团作为守约方，也负有及时接收房屋、防止损失扩大的义务。本案中，在华兴培训中心腾退搬离租赁场所并告知被告接收房屋后，两被告作为出租人在明知原告方已不可能继续履行合同，且当时离合同期满尚有半年多的情况下，未及时接收房屋，也未采取合理措施减少损失，致使案涉租赁场所至今处于闲置状态，对损失的扩大存在过错。综合考虑原、被告双方对造成损失的过错程度及剩余租赁期限等，参考合同约定的租金标准，本院酌定由一百超市、一百集团退还华兴培训中心租金40000元及保证金30000元，合计70000元。综上，原告提出的诉讼请求，合理部分本院予以支持。张启明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，鉴于本案事实已经查清，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七十五条第一款、第一百零八条、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下：
裁判结果　　一、解除原告诸暨市华兴培训中心有限公司与被告诸暨市一百超市有限公司于2017年3月4日签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告诸暨市一百超市有限公司、诸暨一百集团有限公司应退还原告诸暨市华兴教育培训有限公司租金40000元及保证金30000元，共计70000元，款限本判决生效之日起十日内付清；
　　三、驳回原告诸暨市华兴培训中心有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4359元，依法减半收取2179.50元，由原告诸暨市华兴教育培训有限公司负担1379.50元，被告诸暨市一百超市有限公司、诸暨一百集团有限公司共同负担800元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
落款