李某等与张某2等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

李某等与张某2等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
山西省运城市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(原审被告)：李某，住运城市。
　　上诉人(原审被告)：张某1，住运城市。
　　二上诉人委托诉讼代理人：姚某、梁某(实习)，陕西静远新言律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：张某2。
　　委托诉讼代理人：张某3。系张某2父亲。
　　委托诉讼代理人：吴某，临猗县郇阳市场法律服务所法律工作者。
　　被上诉人(原审被告)：山西智翔创信房地产经纪有限公司。
　　法定代表人：樊某。
审理经过　　上诉人李某、张某1因与被上诉人张某2、山西智翔创信房地产经纪有限公司(以下简称智翔公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省运城市盐湖区人民法院(2021)晋0802民初4338号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李某及其委托诉讼代理人姚某，被上诉人张某2的委托诉讼代理人张某3、吴某到庭参加诉讼。智翔公司经本院传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　李某、张某1的上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院开庭审理中法官未询问并听取到庭被告李某的答辩意见，剥夺了上诉人李某的答辩权利，审理程序严重违法，二审法院应当依法撤销原判决，发回重审。本案一审法院于2021年5月27日立案进行审理，李某在答辩期内与法官进行沟通，答辩要求继续履行与被上诉人签订《房屋买卖合同》，但庭审中及判决书的上诉人答辩中均未记载上诉人本项答辩意见，剥夺了上诉人的答辩权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十一条第(一)款之规定，一审法院剥夺了上诉人李某的答辩权利，损害了上诉人的合法权益，该审理程序严重违法，应当依法撤销一审判决，将本案发回重审。2、原审判决书所认定的关于上诉人向被上诉人退还购房首付款、拒绝办理房屋按揭贷款手续等事由与上诉人的真实意思表示完全不符，上诉人的代理律师曲解上诉人的意思表示，在庭审中未按照上诉人的答辩发表意见，提出质证。因为上诉人对于《房屋买卖合同》流程不知晓，所以在上诉人和被上诉人准备对涉案房屋过户当天，担心自己无法获得最低88万元的购房款以及不清楚交易流程中存在的风险，双方共同在运城找到一家律师事务所咨询，接待咨询的律师以双方交易存在巨大风险为由强行阻止上诉人与被上诉人完成房屋过户手续，并告知上诉人如果房屋过户将面临房款与房屋都会失去的局面。后又极力要求上诉人按照律师意见提起诉讼以维护上诉人权利。上诉人被该律师话术所误导，又因缺乏经验，轻信该律师所述，并委托该律师办理后续事宜。根据《中华人民共和国民法典》140条之规定，上诉人向该律师作出意思表示，但未曾想该律师的行为完全背离上诉人继续履行《房屋买卖合同》的意思表示，造成了如今的局面。该案代理律师在办理后续事宜时，先做出指使上诉人以行使撤销权为由，将被上诉人及原审被告起诉至法院，后撤回起诉；后又指使上诉人作为原告，以撤销上述三方签订的《房屋买卖合同》为诉讼请求将被上诉人、原审被告均诉至法院的决定。以上诉讼上诉人均向代理律师支付了相应的案件代理费用。本案一审代理律师在代理上诉人案件的过程中，未按照上诉人继续履行《房屋买卖合同》的真实意思表示进行诉讼答辩，仅为谋取自身利益，不断让上诉人产生各种纠纷，使不懂房屋买卖流程的上诉人进行一次又一次与案件事实及上诉人请求不相关的诉讼，导致上诉人的真实意思表示得不到充分的阐述。3、上诉人的真实意思表示为继续履行《房屋买卖合同》，不存在根本违约的意思表示。且被上诉人一审中并未提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，该合同应当继续履行。因上诉人受到一审委托代理律师的误导和欺骗，导致一审法院作出与上诉人答辩相背离的判决。一审判决后，上诉人方知判决书中所认定的事实与其真实意思表示背道而驰。上诉人自始至终都是要求继续履行与被上诉人的《房屋买卖合同》，而非解除房屋买卖合同。同时，涉案房屋当地房价不存在暴涨等情形，导致上诉人恶意解除其与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，由此可以看出，上诉人并不具备与被上诉人解除《房屋买卖合同》的意愿。且双方均未行使解除合同的权利，被上诉人亦未主张解除合同，双方签订的《房屋买卖合同》不存在无法履行的情形，亦不存在法定解除合同的事由，应当依法继续履行。上诉人会积极配合履行《房屋买卖合同》中的全部义务，保证双方交易安全。
二审被上诉人辩称　　张某2辩称，1、原审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。原审法院认定上诉人违约，认定事实清楚，证据确凿，上诉人承担违约责任有理有据；原审法院判令上诉人双倍返还定金，合法合理，应予维持。2、上诉人的诉请，既不符合客观事实，又无证据支持，更不符合法律规定，应依法予以驳回。3、上诉人的上诉属有意拖延，浪费司法资源。综上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
　　智翔公司未到庭，但提交书面答辩状辩称，我公司已经促成双方交易，完成中介服务，也办理了按揭代办手续。最终由于上诉人违约造成现在情况，根据合同约定，应该由上诉人承担责任，我公司不承担责任，不退还费用。
　　张某2向一审法院起诉的请求：1、依法判令被告李某、张某1连带返还原告购房款27万元及利息(利率按人民银行一年期贷款利率市场报价的四倍计算，自2020年11月17日起算至付清之日止，利息暂计算至起诉之日为20790元)；判令该二被告双倍返还原告购房定金6万元。2、判令被告智翔创信房地产经纪公司与被告李某、张某1连带返还原告购房中介服务费及按揭费25000元。3、本案全部诉讼费用由三被告承担。
一审法院查明　　一审法院认定的事实：被告李某、张某1系夫妻关系。2020年11月16日，原告张某2(买方)经被告智翔创信房地产经纪公司(居间方)介绍与被告李某、张某1(卖方)签订房屋买卖合同，合同载明：一、卖方通过居间方将其所有的位于运城市××区住宅一套出售给买方；二、房屋总价款为93万元；三、付款方式：本合同签订之日，买方向卖方支付定金3万元，以确定买卖关系；四、买方按银行按揭付款方式给付除定金之外的房款90万元，具体办理流程如下：买方应于签订合同10日内向卖方支付首付款25万元，余款68万元通过按揭贷款的方式由银行直接付给卖方；买方承诺10日内提供银行按揭贷款所需的全部资料，并在交纳首期款后30日内将全部银行按揭申请手续办理完毕；卖方在收取定金当日内，若拒绝配合买方前去办理按揭贷款申请手续，则卖方构成违约；十、3、若因卖方原因导致交易无法进行，买方提出退房的，卖方应将买方所付全部房款退还买方，并承担交易过程中的所有费用及损失；十二、如卖方在收取定金后不能按约履行，则卖方需双倍返还定金，且赔偿本次交易给买方造成的损失；十三、鉴于居间方已促成买卖双方之间的交易，买卖双方确认：卖方应向居间方支付13950元作为佣金；买方应向居间方支付13950元作为佣金；按揭代办费13600元应由买方承担。上述佣金及费用买卖双方应于签订合同时全部付清。最后，买卖双方及居间方均在合同上签字并加按手印或盖章。其中，被告李某作为妻子代其丈夫被告张某1在合同签名处签名且加按手印，并注明代签。合同签订当日，原告张某2通过微信向被告李某的银行账户内分两次共转账3万元，被告李某向原告出具收到其购买上述房屋定金3万元的收条一份。2020年11月16日，原告张某2通过微信向被告智翔创信房地产经纪公司的账户内分两次共转账25000元，被告智翔创信房地产经纪公司向原告出具收到其支付的中介服务费及按揭费合计25600元(实收25000元)的收据一张。2020年11月17日，原告张某2通过手机银行向被告李某的工商银行账户内转账27万元。后原告依约要求被告李某、张某1配合办理按揭贷款手续，被告李某、张某1予以拒绝，并要求解除该合同。2021年4月24日，被告李某通过工商银行向原告张某2退还购房首付款30万元。当日，原告张某2将该款退还给被告李某，要求继续履行合同。同时查明，张某1曾以行使第三人的撤销权为由，将张某2及智翔创信房地产经纪公司诉至一审法院，后撤回起诉。2021年2月20日，李某作为原告，以撤销上述三方签订的房屋买卖合同为诉讼请求将张某2、智翔创信房地产经纪公司列为被告，张某1列为第三人诉至法院，经审理后一审法院于2021年6月28日作出(2021)晋0802民初2203号判决，该判决经查明确认：2020年11月16日，李某向张某2、智翔创信房地产经纪公司出具保证书一份，载明：本人李某及共有人张某1同意将位于××区的房屋以价格93万元转让给张某2，若后期共有人张某1不同意出售该房屋，本人李某将承担在交易过程中产生的所有费用及居间佣金。最后该判决认定三方签订的房屋买卖合同合法、有效，且已实际履行，李某在收到张某2支付的购房首付款后，已将涉案房屋的抵押贷款办理了解押并取得了房屋产权。在此情况下，李某要求撤销涉案房屋买卖合同的行为不符合诚实信用原则和交易安全原则，其诉请亦无事实和法律依据，不予支持。最后判决驳回李某的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。
一审法院认为　　一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，原告张某2与被告李某、张某1经被告智翔创信房地产经纪公司居间介绍签订房屋买卖合同，原告张某2按照合同约定分别向被告李某、张某1支付了定金3万元及房屋首付款27万元，向被告智翔创信房地产经纪公司支付了中介服务费和按揭费25000元，现被告李某、张某1拒绝按照合同约定配合原告办理房屋按揭贷款手续，并两次提起诉讼要求解除和撤销该房屋买卖合同，明确表示其不再继续履行该合同义务。对于其第二次起诉盐湖区人民法院要求撤销该房屋买卖合同，经审理认定三方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，且已实际部分履行，被告李某在收到原告张某2支付的购房首付款后，不但不按照合同约定履行相应义务，反而将涉案房屋的抵押贷款手续办理了解押并取得该房屋的产权，该案经盐湖区人民法院判决已驳回了其诉讼请求，被告李某、张某1的行为已明显违约，亦违反诚实信用和交易安全原则，应当按照合同约定承担违约责任。现原告要求被告李某、张某1连带返还购房款27万元及利息和双倍返还购房定金6万元，根据《民法典》第五百八十八条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可选择适用违约金或者定金条款。原告主张的返还购房款利息应视为违约金，同时又要求双倍返还购房定金，只能择其一，故对原告要求返还购房款27万元和双倍返还购房定金6万元的请求予以支持；原告未提供证据证明定金不足以弥补违约给其造成的损失，故对其要求支付购房款利息的请求不予支持。对于原告主张的要求被告智翔创信房地产经纪公司、李某、张某1连带返还购房中介服务费及按揭费25000元的请求，因被告智翔创信房地产经纪公司作为居间人，已促使买卖双方达成购房协议，也已履行了按揭代办的服务，且导致本案合同不能履行系被告李某、张某1违约造成的，故应由被告李某、张某1承担返还购房中介服务费及按揭费的责任。关于被告李某提出的张某1未在房屋买卖合同上签字，该合同不能成立的辩解意见，经查，被告李某向原告及被告智翔创信房地产经纪公司保证承诺，其本人及共有人张某1同意转让该房屋给原告，若后期张某1不同意转让该房屋，李某将承担交易过程中产生的所有费用及居间佣金，同时(2021)晋0802民初2203号生效判决亦确认张某1对转让房屋系知情的，故对其辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款、第五百七十七条、第五百八十八条、第九百六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李某、张某1于本判决生效后十日内返还原告张某2购房款27万元；二、被告李某、张某1于本判决生效后十日内返还原告张某2双倍定金6万元；三、被告李某、张某1于本判决生效后十日内返还原告张某2购房中介服务费和按揭费25000元。四、驳回原告张某2的其他诉讼请求。案件受理费6937元，减半收取3469元，保全申请费2320元，共计5789元，由被告李某、张某1负担。
　　本院二审期间，李某、张某1提交两组证据：1、李某与张某2、房产中介公司聊天记录，拟证明其没有主张解除合同，张某2有继续履行合同的意愿；2、网页二手房价格，拟证明其没有解除合同的动机。张某2质证认为两组证据均不属于新证据，不予质证。
本院查明　　二审查明的其他事实与一审认定事实一致。
本院认为　　本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为，李某、张某1是否违约以及本案房屋买卖合同应否解除。
　　关于李某、张某1是否违约的问题。根据一审查明的事实，2020年11月16日，李某、张某1经智翔公司的介绍与张某2签订的房屋买卖合同合法有效，且已实际履行。张某2依约向李某支付3万元购房定金及27万元购房款，并向智翔创信房地产经纪公司支付25000元中介服务费和按揭费。李某、张某1收到张某2的购房款后将涉案房屋的抵押贷款办理解除抵押手续，取得房屋产权手续，但之后李某、张某1作为卖方未按照合同约定配合买方张某2办理申请按揭贷款手续，合同未再继续履行。李某、张某1在能够继续履行合同的条件下，先后两次分别向盐湖区人民法院起诉请求撤销三方签订的房屋买卖合同，一旦合同被撤销，合同自始不发生法律约束力，各方当事人即失去继续履行该合同的法律依据。李某、张某1的行为明确表明了其不履行合同的义务，已构成违约。虽然李某、张某1在山西省运城市盐湖区人民法院于2021年6月28日作出(2021)晋0802民初2203号民事判决认定本案房屋买卖合同合法有效后，又要求继续履行合同，但不能否定其二人已经构成违反合同约定的事实，李某、张某1称其不构成违约的上诉理由，本院不予采信。
　　关于本案房屋买卖合同应否解除的问题。李某上诉主张本案合同应继续履行，但张某2庭审中明确表达了解除合同的意愿，且张某2起诉请求李某、张某1返还购房款、赔偿损失并承担违约责任，该请求系解除合同法律后果的直接体现，能够反映出张某2解除合同的意思表示。因李某、张某1的违约行为导致本案合同无法继续履行，张某2有权请求解除合同。张某2未通知李某、张某1，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，不违反《中华人民共和国民法典》关于行使合同解除权的规定，本案房屋买卖合同自起诉状副本送达李某、张某1时解除。因李某、张某1构成违约，一审判决二人返还购房款、赔偿损失并承担违约责任并无不当。
　　综上，李某、张某1的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费6937元，由上诉人李某、张某1负担。
　　本判决为终审判决。
落款