王小运诉上海菁英房地产经纪有限公司中介合同纠纷案

王小运诉上海菁英房地产经纪有限公司中介合同纠纷案
上海市嘉定区人民法院

民事判决书

当事人　　原告(反诉被告)：王小运。
　　委托诉讼代理人：李婷，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路585号1楼E室。
　　法定代表人：张静，董事长。
　　委托诉讼代理人：南体龙，公司员工。
审理经过　　原告(反诉被告)王小运诉被告(反诉原告)上海菁英房地产经纪有限公司(以下简称菁英公司)中介合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小运及其委托诉讼代理人李婷、被告菁英公司的委托诉讼代理人南体龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告居间费人民币8万元(以下币种同)；2、判令被告赔偿原告税费损失264,999.98元；3、判令被告赔偿原告律师费损失2万元。事实和理由：原告系外地户口、已婚、家庭名下在上海无房。原告本人未在上海购买社保，其配偶购买了5年社保，其家庭社保年限已达5年。因购房需求，原告将其以及配偶、家庭社保情况告知被告，被告认为其符合购房条件并开始替原告居间。后被告带看了几套房源，并最终于2020年12月20日就嘉定区金通路1737弄1号1901室房屋(以下简称涉案房屋)及地下一层1614号车位(以下简称涉案车位)与原告签订了《佣金确认书》，约定被告为居间方就涉案房屋及车位进行居间。同日，原、被告及卖方签订中介版《上海市房地产买卖合同》，原告支付被告居间费8万元。2020年12月30日，被告作为居间方与原告和卖方一起签订了网签版《上海市房地产买卖合同》。2021年1月21日，上海市出台沪建房管联[2021]48号《意见》政策，关于房屋增值税免征年限从两年调整为五年，而网签时间作为新老政策的适用时点。2021年3月23日，原、被告及卖方一同去嘉定区房地产交易中心办理过户手续，被工作人员告知无法过户，原因系根据限购政策规定，非本市户籍居民家庭需要缴纳社保五年可购买一套房屋，尽管原告家庭无房，网签时社保已满五年具备购房资格，然因为被告作为居间方提供的网签合同未将原告配偶作为网签合同的买受人之一上产证，导致无法过户。如需过户，需要撤销原网签合同，将原告配偶名字加上重新网签。而重新网签时间发生在新政策后，第二次来过户时就无法享受第一次网签时差额增值税政策。2021年3月25日，原告与卖方第二次签订网签版《上海市房地产买卖合同》，原告于2021年4月8日取得涉案房屋及车位的产权证。原告认为，被告作为专业中介，应当知道针对原告这种家庭情况，尽管家庭不限购可以购房，但是应将缴纳社保的一方和原告没有社保的一方共同作为签约主体签订网签合同上产证，并告知不能由原告一个人网签上产证以及原告一个人网签的法律后果。但被告并未告知原告该情况以及后果，且被告甚至不知道该限购政策，直至第一次过户房地产交易中心工作人员提出该问题时，被告才知道仅将原告一方作为网签主体存在不能过户的必然障碍。由于被告在本次居间中存在严重过失，导致原告重新网签进而无法享受第一次网签时本应该享受的差额增值税税收政策，致使原告多缴纳增值税和附加税合计264,999.98元，该款被告应予赔偿。被告作为专业机构收取了高额的中介费，然其在居间中存在重大瑕疵，根据法律规定应酌减中介费，故被告应返还原告已支付的中介费。同时，被告还应赔偿因其过失行为导致原告聘请律师维权产生的律师费损失。综上，原告诉至法院，要求判如所请。
被告辩称　　被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告已经居间成功，并且协助买卖双方办理了过户及交房手续，居间服务已全部完成。原告与被告约定的佣金金额是119,000元，原告仅支付8万元，尚有39,000元未予支付。第二，原告所谓的税费损失不存在，税费是交给国家的，是因为政策调整导致税费增加，与被告无关。第三，原告主张律师费没有法律依据，这是原告自行选择产生的费用，被告不予认可。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1、判令原告支付居间服务费39,000元；2、判令原告支付逾期支付居间服务费的违约金(以39,000元为基数，自2021年3月23日起至实际清偿之日止，按照每日千分之一的标准计算)。
　　原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。关于剩余中介费，因被告在本次居间中存在重大过失和瑕疵行为，导致原告重大损失，根据法律规定应酌减中介费，故其主张不但不应得到支持，还应向原告返还已付中介费8万元。关于违约金，被告作为专业的中介机构，收取高额的中介费，然其第一次促成买卖双方签订了一份必然无法完成交易的网签合同，故其服务存在重大瑕疵，其作为违约方主张违约金无法律依据，且被告主张的计算基数、起始日期均不符合约定，违约金标准亦过高。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经菁英公司带看及居间介绍，2020年12月20日，王小运(买受方，乙方)及案外人董淑娟、河原昌史(出卖方，甲方)签订菁英公司版本的《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，总房价款5,300,000元；双方确认在2021年3月3日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。合同补充条款(一)第11条约定，甲方同意乙方有增加或变更买受人的权利，并配合乙方办理相关手续；第12条约定，甲乙双方约定于2020年12月31日之前至中介方，以买卖合同约定的交易条件补签网络备案版《上海市房地产买卖合同》。同时，买卖双方就涉案车位签订菁英公司版本的《上海市房地产买卖合同》，约定转让价款为90,000元等。同日，王小运和菁英公司签订《佣金确认书》，约定王小运应向菁英公司支付的佣金数额为119,000元，支付时间为网签之前支付80,000元，过户之前支付39,000元；如王小运未按照上述约定支付佣金，应当向菁英公司支付违约金，违约金按王小运逾期未支付金额的日千分之一计算。次日，王小运支付菁英公司佣金80,000元。
　　2020年12月30日，王小运和董淑娟、河原昌史就涉案房屋和车位签订网签版的《上海市房地产买卖合同》(以下简称第一次网签)，约定内容与12月20日签订的中介版合同一致。同时，买卖双方签署《补偿协议》一份，约定涉案房屋及车位的实际成交价为700万元，涉案房屋约定的成交价530万元未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备；王小运同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿卖方161万元等。2021年1月27日，涉案房屋交付给王小运。同年3月23日，买卖双方和菁英公司一起至嘉定区房地产交易中心办理过户手续，然因王小运个人并不符合上海市购房资格，而其妻子并非网签合同买受人，致过户未果。3月25日，王小运及其妻子裴燕红作为买方与卖方就涉案房屋及车位重新签订了网签版的《上海市房地产买卖合同》。后，双方完成了交易，涉案房屋及车位均已过户登记至王小运及裴燕红名下。
　　另查，涉案房屋由董淑娟、河原昌史于2018年9月1日与上海好世嘉南置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》一手购买取得，成交价为5,379,674元。2019年3月27日，涉案房屋登记在董淑娟、河原昌史名下。2020年12月30日，王小运和董淑娟、河原昌史第一次网签时，王小运妻子裴燕红的基本养老保险参保缴费已连续满五年，符合上海市购房条件。
　　2021年1月21日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等八部门联合印发沪建房管联[2021]48号文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)。《意见》第四条规定“调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年”。《意见》自2021年1月22日起施行。
　　审理中，1、双方确认王小运已告知菁英公司其社保不符合上海市购房条件，其妻子社保符合，且家庭名下无房。但菁英公司称当时王小运表示其是开公司的，税单已满五年，亦符合上海市购房资格，故让其一个人进行了网签。且双方确认在网签之后(涉案房屋抵押涤除后)再加上王小运妻子的名字，故合同补充条款中有相关卖方同意买方增加权利人的约定。对此，王小运不予认可，表示其从未告知过菁英公司以税单购房，且菁英公司从未要求其提供过税单；双方亦未约定房屋抵押涤除后增加其妻子为买受人，合同关于增加权利人的约定仅是常规条款，并非针对本案的特别约定。菁英公司对于上述主张，未提供证据予以证明。2、菁英公司自认就涉案房屋交易，向卖方收取佣金70,000元。3、经王小运申请，本院至国家税务总局上海市嘉定区税务所进行调查。经查，王小运、裴燕红为涉案房屋交易支付增值税和附加税合计264,999.98元。
本院认为　　本院认为，本案的主要争议焦点是：一、菁英公司在居间过程中是否存在过错？是否应对王小运的损失承担赔偿责任？如何承担？二、王小运是否应当支付剩余佣金？
　　关于争议焦点一。菁英公司作为专业的中介机构，接受王小运的委托为其购买房屋提供居间服务，菁英公司应当为王小运的购房活动提供专业的指导并如实告知与购房相关的信息，其中包括对于购房资格的审查。本案中，双方确认王小运已告知菁英公司其社保不符合本市购房资格，家庭符合购房资格，然在第一次网签时，菁英公司仅将王小运列为买受人，并未告知王小运需将其符合购房条件的妻子亦加入网签合同的买受人之列，后至交易中心办理过户手续时因王小运个人不符合购房资格而网签合同上仅有其一人，导致过户不能，菁英公司对此明显存在过错。菁英公司虽辩称当时王小运表示其是开公司的，税单已满五年，亦符合上海市购房资格。但王小运对此予以否认，菁英公司并无证据证明该陈述，且亦无证据证明要求王小运提供过税单，故对该辩称意见，本院不予采纳。至于菁英公司辩称买卖双方确认在网签之后(涉案房屋抵押涤除后)再加上王小运妻子的名字，故合同补充条款中有相关卖方同意买方增加权利人的约定。然，王小运对此予以否认，菁英公司亦未提供证据予以证明，三方亦未有任何关于加名的协商，且该陈述与三方直接于3月23日前往过户的行为相矛盾，故对该抗辩意见，本院亦不予采信。
　　关于王小运主张的税费损失，根据《意见》出台之前的计税方式，满2年不满5年的非普通住宅根据差额征收增值税和附加税。本案中，根据卖方的一手买入价及本案的网签成交价，差额为负数，故不需要征收增值税和附加税。而《意见》出台之后，涉案房屋因属于满2年不满5年的非普通住宅，按新政需全额征收附加税和增值税。故，买卖双方再行网签后虽完成了交易，然因第二次网签在《意见》出台后，在交易条件完全相同的情况下，王小运多支付了增值税和附加税合计264,999.98元，造成了实际损失。作为专业机构的菁英公司显然对此负有主要责任。中介合同属于有偿委托合同类型，根据法律规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失，故王小运有权向菁英公司主张相应损失。然购房系公民个人生活中的重大事项，购房者虽然委托了中介公司提供专业服务，但其自身也有查询了解相关政策的基本义务，对于其家庭可以购房但个人并不符合购房条件能否单独签约未尽审慎了解义务，故对于造成的损失王小运亦存在一定的过错。本院综合衡量菁英公司和王小运的过错，酌定菁英公司赔偿王小运税费损失180,000元。至于律师费，因本案系合同之诉，王小运的该项诉请无法律依据，本院不予支持。
　　关于争议焦点二。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，菁英公司作为中介机构，其基于王小运的委托，将卖方的房源信息提供给了王小运，并促成其与卖方最终完成了交易，故王小运仍应支付全部佣金。菁英公司要求王小运支付剩余佣金39,000元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。王小运要求返还已付佣金的诉请，本院不予支持。至于菁英公司主张的逾期付款违约金，因双方对是否应支付剩余佣金存有争议，王小运未付款尚不构成违约，故对于该项诉请，本院不予支持。
　　据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第九百二十九条第一款、第九百六十一条、第九百六十三条第一款、第九百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告(反诉原告)上海菁英房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)王小运税费损失人民币180,000元；
　　二、原告(反诉被告)王小运应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海菁英房地产经纪有限公司佣金人民币39,000元；
　　三、原告(反诉被告)王小运的其余诉讼请求，不予支持；
　　四、被告(反诉原告)上海菁英房地产经纪有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费6,775元，减半收取3,387.50元，保全费2,345元，合计诉讼费5,732.50元(原告已预付)，由原告王小运负担2,905.50，被告上海菁英房地产经纪有限公司负担2,827元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉受理费499.50元(被告已预付)，由被告上海菁英房地产经纪有限公司负担93.50元，原告王小运负担406元(原告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
落款