江西玉兔房地产开发有限公司诉丁薛平租赁合同纠纷案

江西玉兔房地产开发有限公司诉丁薛平租赁合同纠纷案
江西省峡江县人民法院

民事判决书

当事人　　原告：江西玉兔房地产开发有限公司，住所地：江西省新余市仙来西大道，统一社会信用代码：91360500746076482X。
　　法定代表人：李明，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：陈军，江西玉笥律师事务所律师，代理权限：特别授权。
　　被告：丁薛平。
审理经过　　原告江西玉兔房地产开发有限公司与被告丁薛平租赁合同纠纷一案，本院于2021年12月7日立案，依法适用简易程序于2021年12月23日公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告江西玉兔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告房屋租赁合同；2.判令被告支付2020年6月1日至2021年5月31日租金84978元，支付2021年6月1日至实际搬离之日租金暂计算至2021年11月30日97489.2元，合计182467.6元；3.支付违约金44331.13元，合计226798.73元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告开发了位于峡江县金地国际商业中心，2018年4月3日，原、被告就该中心三楼海天汇宾馆签订《租赁合同》，租赁面积1186平米。约定租金为每月每平方米12元，2020年6月1日起租金为每月每平方米13.2元，2024年6月1日租金为每月每平方米14.52元，被告应缴纳保证金50000元，租赁期限为八年，每年租金应在4月1日之前交情下一年度的租金和物业管理费，逾期支付租金和其他费用的，每逾期一天须支付应付款项1%的违约金，若逾期15天，甲方有权单方解除合同，收回商铺，没收保证金。原告遂于2018年4月1日交付房屋，租金从2018年6月1日起计算，但被告屡屡违约，2020年9月19日原告委托律师向被告发送律师函，被告拒不支付，故原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称　　被告丁薛平辩称，对于租赁合同及未支付的租金答辩人予以认可，但因疫情酒店经营困难，答辩人找原告商量租金减免，原告未予同意，目前答辩人没有资金支付租金，答辩人同意解除合同但是原告应当对餐馆的装修款及购买的设备应当予以补偿。
本院查明　　本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《金地国际商业中心店铺租赁合同》，约定：一、租赁条款1.甲方同意将坐落于江西省峡江县金地国际商业中心海天汇宾馆三楼，建筑面积1186㎡租予乙方用作经营餐饮。乙方对承租铺位的位置结构大小和现状均无异议，同意依现状承租。交付时间为2018年4月1日；2.租赁期限：租期八年，即2018年6月1日起至2026年5月31日止，商铺租金与物业管理费从2018年6月1日起计算；3.租金及缴纳：该商铺租金为12元／平方米／月，从2020年6月1日起，租金在原基础上递增10%即13.2元／平方米／月，从2024年6月1日起，租金再递增10%即14.52元／平方米／月；租金及押金：乙方在签订本合同的同时，乙方应向甲方交纳押金50000元，同时向甲方预交该商铺第一年租金170784元，并向甲方交付一年物业管理费7116元；管理费收费标准为0.5元／平方米／月；4.乙方负责缴付承租商铺每月发生的水、电费。水电费按照市政标准收费；5.乙方每年4月1日前向甲方交清下一年度的租金、物业管理费……8.合同期内，乙方如进行转让的，应提前45日书面通知甲方，经甲方批准同意后方可转让，受让方必须按照甲方确定的经营范围经营，租赁期满或乙方放弃租赁权，乙方无权带走任何装修，所有装修归甲方所有，甲方不予补偿……四、违约责任：1.乙方逾期缴付租金或其他费用的，每逾期一天，乙方须按每天1%向甲方支付滞纳金。若逾期超过15天，属乙方违约，甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方所交的保证金甲方不予退还……
　　被告承租原告商铺后用于经营餐饮，2019年12月新冠肺炎疫情暴发，政策要求禁止聚集，餐饮业关闭了几个月，至今疫情尚未结束。受疫情影响，被告的营业收入明显减少。被告交清了2020年6月1日之前的租金及物业管理费，2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金及物业费，被告支付了租金11万元。
　　2021年9月19日，原告委托律师向被告出具律师函，要求被告在收到函后7日内付清租金及物业费，被告收到后未向原告支付相关款项。
　　上述事实，有原告提交的原告营业执照、铺位租赁合同、律师函、国内邮政快递回单及庭审笔录等在卷佐证足以认定。
本院认为　　本院认为，原、被告签订的铺位租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同真实、合法，有效，对双方均具有法律约束力。原告依约向被告交付了租赁物，被告应当按照约定履行支付租金等义务。现双方履行合同过程中出现疫情，该疫情的发生及强度超出普通人的预知能力,为不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,属于不可抗力，严重影响到被告的营业及被告与原告签订合同时的合同目的。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。被告承租原告商铺用于经营餐饮，现被告因受疫情影响导致营业收入明显减少，不能按期支付租金及物业管理费，被告因不可抗力而逾期支付租金,其违约责任应当被免除。原告以此为由要求解除合同并支付违约金的请求，本院不予支持。
　　关于被告应当支付的租金金额，因疫情或疫情防控措施导致被告营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，明显对被告不公平，被告要求减少租金，该请求合理，本院依据双方合同中关于租金自2020年6月1日起在原租金基础上递增10%的约定，结合疫情对被告履行合同的实质影响，本院依据公平原则将双方合同中对2020年6月1日起至2022年5月31日期间的租金变更为在原来租金基础上减少10%，即为10.8元/平方米/月，故2020年6月1日至2021年11月30日期间的租金为230558.4元(10.8元/平方米/月×1186㎡×18月)，物业费为10674元(0.5元/平方米/月×1186㎡×18月)，合计为241232.4元。被告已支付的110000元租金应当予以核减，故被告应当支付原告租金、物业费131232.4元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百三十三条、第七百零三条和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》之规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告丁薛平于判决生效十日内向原告江西玉兔房地产开发有限公司支付2020年6月1日至2021年11月30日期间的租金、物业费131232.4元；
　　二、驳回原告江西玉兔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
　　由如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4702元，减半收取为2351元，由江西玉兔房地产开发有限公司负担991元，被告丁薛平负担1360元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
落款