上海允诺房地产经纪有限公司诉杨杏芬中介合同纠纷案

上海允诺房地产经纪有限公司诉杨杏芬中介合同纠纷案
上海市杨浦区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：上海允诺房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区国顺东路某某某某。
　　法定代表人：魏永朋，执行董事。
　　委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。
　　被告：杨杏芬。
　　委托诉讼代理人：张玉鹏，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　第三人：徐燕。
　　委托诉讼代理人：张玉鹏，北京盈科(上海)律师事务所律师。
审理经过　　原告上海允诺房地产经纪有限公司与被告杨杏芬、第三人徐燕中介合同纠纷一案，本院于2021年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海允诺房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人邱扬成，被告杨杏芬及其委托诉讼代理人张玉鹏、第三人徐燕的委托诉讼代理人张玉鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告委托保证金人民币(以下币种均为人民币)2000元；2、判令被告支付原告违约金人民币109500元(委托出售价格3650000元×3%)。审理中，原告变更第二项诉讼请求为违约金按照售房价格的1%计算。事实和理由：被告与第三人为位于上海市杨浦区XX路某某某某某某房屋的共同产权人。2021年3月25日，被告与原告签订了上述房屋的《房屋出售委托协议(VIP版)》。该协议约定，委托期限为2021年3月25日至2021年6月30日；乙方(原告)为甲方(被告)提供房屋买卖中介服务，房屋出售总价不低于人民币3650000元，超出3650000元部分作为奖励金奖励给乙方，外加至少1%佣金。为确保委托事项的顺利进行，乙方还向甲方支付委托保证金1000元。协议第八条第四款约定，在委托期间，甲方若擅自终止或变更本委托，或自行成交或委托他方居间/代理出售上述房屋等情形，均应向乙方双倍返还保证金，并按照协议委托价格的3%向乙方承担违约责任。协议签订后，原告随即开展了中介服务工作。然而，被告在委托期内又另行委托他方中介，并最终由他方完成了案涉房屋的最终出售。原告认为，原、被告之间签订的协议为双方真实意思表示、合法有效，应当受到法律保护。被告委托他方中介出售上述房屋的行为，明显违反了协议第八条第四款之规定，理应承担相应的违约责任。就此事双方协商不成，故原告诉至法院。
被告辩称　　被告杨杏芬和第三人徐燕共同辩称，不同意原告的诉请。被告在经过“21世纪”门店时，进店就售房事宜进行了委托了，签订了一份协议，具体协议的内容，并没有看清。确实也收了保证金1000元，但是并不理解这个钱是什么概念。之后，另一家“21世纪”门店的业务员联系被告说，房子被人看中了，然后成交了，被告一直以为“21世纪”就是同一个公司，也就是原告的店。因此不认为自己违反了哪些约定。房屋成交后，被告还去原告门店表示感谢，此时原告才提出另外的门店和他们是不同的店。因此，被告认为协议的条款是无效的，并且也不认为自己违反了协议。但同意退还保证金。
本院查明　　本院经审理认定事实如下：1、原告、原告杨杏芬与第三人徐燕系本市杨浦区XX路某某某某某某房屋的原产权人。1年3月25日，被告一人与原告签订一份“房屋出售委托协议(VIP版)”，协议约定：“委托方(甲方、杨杏芬)委托受托方[乙方，21世纪不动产(上海允诺房地产经纪有限公司)]出售杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋，委托期限自2021年3月25日至2021年6月30日。出售总价款不低于3650000元。”第五条居间服务费约定：“1……。2.在交易房屋成功出售(即签订《房地产买卖居间合同》)之时，由《居间服务合同》约定的付款方，按照出售房屋总价款/%向乙方支付代理费。”第八条违约责任约定：“1.就本委托事项甲方收取乙方支付的委托保证金；金额为壹仟元整；2.如乙方成功促成甲方与房屋购买人签订房屋买卖合同或定金协议的，甲方应立即将上述保证金返还给乙方；4.甲方收取上述保证金的，在委托期限内，如甲方有下列行为之一的，均应向乙方双倍返还保证金，并按照本协议委托价格的3%向乙方承担违约责任：(1)擅自终止或变更本委托；(2)自行成交或委托他方居间/代理出售上述房屋……”签约后，被告收取了原告1000元。
　　2、2021年5月20日，被告与第三人共同与案外人上海兆家房地产经纪合伙企业(有限合伙)签订房地产买卖居间合同，将房屋出售他人。后被告、第三人又与买受人签订了房产买卖合同。被告和第三人为此向案外人上海兆家房地产经纪合伙企业支付佣金70000元。案外人上海兆家房地产经纪合伙企业出具收款收据，显示抬头为“21世纪不动产”，所属部门为营业6部。
　　3、据现场照片显示，原告与案外人上海兆家房地产经纪合伙企业门店的店招均为“21世纪不动产”，无其他专属店招。其工作人员工牌，亦仅显示“21世纪不动产某某路店某部某职位”。对此，原告确认被告和第三人的房屋确系经其他“21世纪不动产”门店进行了出售。
　　4、审理中，被告同意向原告返还保证金并补偿原告共计10000元。
本院认为　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案的争议焦点在于被告是否应当依照“房屋出售委托协议(VIP版)”的约定向原告返还保证金及支付违约金。首先，案涉房屋登记在被告及第三人名下，被告一人与原告签署协议，在第三人在本案中明确表示不认可的情况下，其签署行为构成无权处分，其法律效力存在明显瑕疵；其次，“房屋出售委托协议(VIP版)”作为一个中介合同，居间费用是其合同的主要内容之一，然该合同对居间费用的约定为零，却着重约定了违约金费用，从法律上看，该合同的目的与内容，也存在明显的不合理之处；第三，“房屋出售委托协议(VIP版)”实质是一个“独家出售协议”，其中包含加重被告责任、限制被告主要权利的条款，对于该条款，原告应当尽到说明和提示的义务。本案中，原告虽将该条款的字体加粗，但并未对“自行成交或委托他方居间/代理出售上述房屋”的具体含义进行说明。也即，所谓的“他方”，是否可以是“21世纪不动产”的其他门店，没有明确。因此从格式条款的法律要求来看，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。“他方”不应当包含“21世纪不动产”的其他门店在内，而应理解为其他品牌或企业。被告作为一名普通人，没有专业能力、也没有义务分辨“21世纪不动产”的各家门店是不是独立的企业，在原告没有明确告知或说明的前提下，无理由认为被告违背了“独家协议”的约定。故原告的诉讼请求不成立，本院难以支持。最后，即使被告的行为客观上导致原告的损失，但原告所主张的违约金亦过高，在被告和第三人明确提出异议的情况下，应当予以调整。审理中，被告明确同意退还保证金并支付补偿共计10000元，结合原告所提供的服务，该金额合理，本院予以准许。此外，考虑到原、被告合同已经届履行期且也已无法履行，故已实际解除，无需再由判决确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条的规定，判决如下：
裁判结果　　一、准被告杨杏芬于本判决生效之日起十日内，支付原告上海允诺房地产经纪有限公司人民币10000元；
　　二、对原告上海允诺房地产经纪有限公司的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取人民币256.25元，由原告上海允诺房地产经纪有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
落款

附法律依据附：相关法律条文
《中华人民共和国民法典》
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。