北京秋石资产管理有限公司与锐捷网络股份有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

北京秋石资产管理有限公司与锐捷网络股份有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
北京市第一中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(原审被告)：北京秋石资产管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼C座16办公02。
　　法定代表人：杨媛，总经理。
　　被上诉人(原审原告)：锐捷网络股份有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道618号桔园洲工业园19某楼。
　　法定代表人：黄奕豪，董事长。
　　委托诉讼代理人：李娜。
　　委托诉讼代理人：刘化强。
审理经过　　上诉人北京秋石资产管理有限公司(以下简称秋石公司)因与被上诉人锐捷网络股份有限公司(以下简称锐捷公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2021)京0108民初13103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　秋石公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回锐捷公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.秋石公司与锐捷公司已就继续履行《房屋租赁合同》达成一致意见，锐捷公司完全同意作为新出租人承担完整的合同权利义务。“押金移交”是锐捷公司与房屋原所有权人北京信威科技集团股份有限公司(以下简称信威公司)的交接事项，与秋石公司无关。2020年6月19日锐捷公司向秋石公司发出《关于支付租金的函》后，秋石公司作出了《回函》，提出押金抵扣租金。《关于支付租金的函》以及《回函》的法律性质为要约与反要约，之后锐捷公司以其相关真实意思表示和实际履行行为对秋石公司的反要约予以了承诺，双方已经达成事实上的协议。因为锐捷公司在请求信威公司支付已收取的押金一案的庭审中曾表示，房屋租赁关系中押金的性质应认定为当事人对履约的担保，依据物权法规定，担保债权是从债权，随主债权一并发生变更。信威公司已不是涉案房屋的所有权人或出租人，其已无权占有秋石公司支付的押金，继续占有属不当得利。锐捷公司作为新出租人，在履行租赁合同期间有权占有该押金，在租赁期满后需向承租人返还。二、一审判决适用法律不当。一审判决认可锐捷公司作为新的房屋所有权人取代了信威公司出租人的地位，应继续履行《房屋租赁合同》，但又认定锐捷公司只享有收取租金的权利，而不承担返还押金的义务，严重违背了买卖不破租赁原则的立法精神。买卖不破租赁原则的立法本意是对承租人作为弱势一方合法权利的保护，使其不受所有权变动的影响。如果买卖不破租赁原则，最终实现的结果是让承租人同时面对两个出租方，一方面要想新出租方缴纳租金，另一方面又只能向原产权人要求返还押金，无疑增加了承租方的义务，与立法精神相悖。秋石公司交付押金作为《房屋租赁合同》的履约担保，属于出租人的从属权利，自然随同出租人地位的概括转让而一并转移，锐捷公司作为新出租人承接并继续履行《房屋租赁合同》的余期内容，便依法享有继续持有前述押金的权利，也应对秋石公司承担返还押金或用押金抵扣租金的义务。秋石公司主张押金抵扣租金绝非行使抵消权，而是基于法律和《房屋租赁合同》的约定，在秋石公司无违约和需扣除费用的情况下要求出租人期满返还押金，押金抵扣租金只是缴纳租金和返还押金的交接形式上的简便程序。
二审被上诉人辩称　　锐捷公司辩称，不同意秋石公司的上诉请求，同意一审判决。第一，不存在秋石公司主张的双方就押金达成一致的主张，秋石公司没有证据证明将押金进行抵扣，锐捷公司发给秋石公司的函中也载明押金是争议问题。第二，关于押金的性质，按照抵消预约说观点，关于押金的交付意味着双方当事人成立押金预约，约定债务人不履行债务，债务人得以押金与其债权相抵销，故押金抵扣租金就法律性质而言属于当事人行使抵消权的性质。行使抵消权的前提是当事人互负到期金钱履行债务。锐捷公司虽然取代了信威公司的出租人地位，但并未收取秋石公司的押金，信威公司未将收取的押金移交给锐捷公司，故锐捷公司不具有向秋石公司返还押金的金钱履行义务。第三，买卖不破租赁意味着承租人有权继续承租，相应的，向新的所有权人继续支付租金是其最基本的义务。但押金属于出租人的权利，按照秋石公司和信威公司的约定，出租人有权将押金抵扣违约金或租金，这并不意味着秋石公司作为承租人可以拒绝交付租金。第四，秋石公司作为承租人主张将押金抵扣租金而拒绝交付租金是对合同的错误理解，锐捷公司从未同意秋石公司用押金抵扣租金，所以秋石公司不能拒绝支付租金。综上，锐捷认为秋石公司的主张不具有任何事实和法律的依据，秋石公司在本案中不应当向锐捷公司要求拒绝支付租金。基于合同的相对性，押金是交付给信威公司，故秋石公司只能另案向信威公司主张押金。
原告诉称　　锐捷公司向一审法院起诉请求：1.秋石公司向锐捷公司给付租金312075元；2.秋石公司向锐捷公司给付2020年1月7日至2020年1月20日期间的租金69255元；3.案件受理费由秋石公司负担。
一审法院查明　　一审法院认定事实：2016年6月22日，秋石公司(承租人、乙方)与案外人信威公司(出租人、甲方)签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于北京市海淀区中关村南大街甲18号院1-4号楼C14(以下简称“C14房屋”)，建筑面积540平方米的房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2016年7月21日至2018年7月20日，租金标准为每天每平方米9.5元，季度租金为468112元，支付方式为押二付三，每期租金需提前15日支付，押金312075元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
　　上述合同签订后，秋石公司向信威公司支付了押金312075元。
　　2018年7月5日，秋石公司与信威公司续签了上述房屋租赁合同，租赁期限自2018年7月21日至2020年7月20日，押金数额、租金标准及支付方式与原租赁合同一致。
　　2020年1月8日，锐捷公司收到北京市第三中级人民法院向其送达的(2019)京03执1150号之一司法拍卖成交裁定书，取得C14房屋的所有权。
　　2020年3月24日，秋石公司收到锐捷公司发送的《关于秋石资产应向锐捷支付房屋租金的函》，函中载明：锐捷公司已经于2020年1月7日取得涉案房屋的所有权，要求秋石公司按照其与信威公司之前的《房屋租赁合同》向锐捷公司支付租金。
　　2020年6月19日，秋石公司收到锐捷公司发送的《关于租金支付的函》，函中载明：锐捷公司已经取得涉案房屋的所有权，截至目前，我司尚未收到贵司自2020年1月7日起的租金。就此，我司正式函告贵司，请贵司积极履行以下义务：贵司须在2020年6月30日前向我司支付自2020年1月7日起至2020年7月20日(共计196天)的房屋租金，共1005480元。2020年7月20日租赁合同期限届满后，我司将不再续租。关于贵司提出的押金返还或抵租金一事，目前，信威公司仍未向我司移交押金，且不配合各方进行协商。我司已将相关争议委托律师处理，在争议解决前，押金退还主体尚不明确。在此情况下，我司提出以下两种履行方式，供贵司选择：(一)贵司按租赁合同约定足额向我司交付租金，待我司从信威公司处取得押金后，我司承诺将押金全额退还贵司；(二)贵司向我司提供房屋押金的支付凭证原件、最近两期租金的交付凭证原件。经我司核实、复印后，对于押金争议暂时搁置，贵司可从应付的1005480元租金中扣减押金，将剩余租金支付给我司。待我司与信威公司争议解决后，如信威公司将押金移交给我司，则我司将该笔押金抵作租金，贵司无需再付款；如该押金需由信威公司直接返还，则贵司需向我司继续支付剩余租金。上述两个方案，均以贵司积极支付租金、按期腾退为前提，如贵司未依约履行上述义务，则我司将采取一切手段进行维权，并向贵司追究法律责任。
　　2020年7月20日，秋石公司将房屋腾退交还给锐捷公司。
　　2021年6月11日，信威公司出具情况说明，载明：我司与2016年6月与秋石公司签订《房屋租赁合同》，按照合同约定，我司收取了秋石公司312075元押金；2018年7月5日，我司与秋石公司续签了上述《房屋租赁合同》，上述押金由我司继续留存。2020年1月7日，因楼宇拍卖，秋石公司承租的我司原房屋产权转移至锐捷公司名下。经公司对上述租赁情况和承租过程的了解和查询，秋石公司在向我公司承租期间无违约情况，押金应予以退还。
　　一审庭审中，锐捷公司认可秋石公司已向信威公司支付了2020年1月20日前的租金，并认可秋石公司向锐捷公司实际支付了四个月的租金。
一审法院认为　　一审法院认为，秋石公司作为承租人与原出租人信威公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容与形式不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应属有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，锐捷公司依据(2019)京03执1150号之一执行裁定书取得涉案房屋的所有权，锐捷公司作为新的房屋所有权人取代了信威公司的出租人地位，应继续履行上述《房屋租赁合同》，并享有按照《房屋租赁合同》向秋石公司收取租金的权利，秋石公司作为承租人，具有在《房屋租赁合同》期限内继续占有使用涉案房屋的权利，并负有按照《房屋租赁合同》向锐捷公司给付租金的法律义务。根据法院查明事实，在锐捷公司取得涉案房屋所有权之前，秋石公司已经按照原房屋租赁合同的约定，向信威公司支付了2020年1月20日之前的房屋租金，其无需再向锐捷公司支付2010年1月20日之前的租金，故法院对于锐捷公司主张秋石公司支付2020年1月7日至2020年1月20日期间房屋租金69255元的诉讼请求不予支持。
　　关于2020年1月21日至2020年7月20日期间共计6个月的房屋租金的支付情况，锐捷公司认可秋石公司已经支付4个月的房屋租金，法院对此不持异议。本案双方争议焦点在于秋石公司是否应向锐捷公司支付其余2个月的房屋租金312075元。秋石公司主张其与锐捷公司已经达成了用押金抵扣两个月租金的一致意见，加上其向锐捷公司实际支付的4个月的房屋租金，应视为其已支付了全部房租，即使秋石公司与锐捷公司就押金抵扣租金事宜未达成一致意见，按照《房屋租赁合同》的约定，其仍享有用已经支付给信威公司的押金抵扣租金的权利。对此法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。首先，秋石公司提供的证据不足以证明其与锐捷公司已经就押金抵扣租金事宜达成一致意见，因此法院对秋石公司的相关辩称不予采信。其次，秋石公司关于用押金抵扣租金的主张，就法律性质而言，应属当事人行使抵销权的行为，但行使抵销权的前提是当事人之间互负到期金钱履行债务，本案中，锐捷公司虽然取代了信威公司的出租人地位，但其并未实际收取秋石公司的押金，信威公司亦未将收取的押金移交给锐捷公司，故锐捷公司不具有向秋石公司返还押金的金钱履行债务，在此情况下，秋石公司主张以押金抵扣租金显然不具有事实和法律依据。基于以上论述，秋石公司仍应向锐捷公司支付两个月的租金312075元，法院对锐捷公司的相关诉讼请求予以支持。秋石公司可另案向实际收取押金的信威公司主张返还押金。
　　一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定，判决：一、秋石公司于判决生效后十日内向锐捷公司支付房屋租金312075元；二、驳回锐捷公司的其他诉讼请求。
　　二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明　　本院经审理所查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为　　本院认为，秋石公司作为承租人与原出租人信威公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容与形式不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应属有效。
　　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，受让人在受让租赁物的所有权时，承继原所有权人的权利和义务，即受让人承受原合同、取代原所有权人成为原租赁合同的当事人，原先存于出租人和承租人之间的租赁合同与所有权变动后存于受让人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响，在承租人收到租赁物所有权变动通知后，承租人所得对抗原所有权人之事由，均得以对抗受让人。本案中，锐捷公司依据(2019)京03执1150号之一执行裁定书取得涉案房屋的所有权，锐捷公司作为受让人取代了原所有权人信威公司的出租人地位，承继原所有权人的权利和义务，锐捷公司和秋石公司应继续履行《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定，房屋租赁押金为312075元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。据此，出租人享有持有押金的权利。原出租人信威公司依约取得了秋石公司支付的押金312075元，秋石公司支付押金的行为是合格的，该履行合格之认定不受物权变动的影响。信威公司认可原租赁期间秋石公司不存在因欠付费用、租金应以押金抵扣的情形，亦不存在因违约应以押金承担违约赔偿责任的情形，故持有足额押金的权利自租赁物发生物权变动时即由受让人锐捷公司承继，押金条款在锐捷公司和秋石公司之间继续有效。锐捷公司既享有以押金进行履约担保的权利，亦负有在条件成就时退还押金的义务。现《房屋租赁合同》到期终止，秋石公司尚欠付与押金等额的房屋租金，在锐捷公司诉请秋石公司支付该项租金后，秋石公司以押金返还请求权进行抗辩，其性质属于主张租金与押金的抵销。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。《房屋租赁合同》约定租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，系对抵销权作出了约定。行使抵销权并非出租人单方的权利，承租人亦享有行使抵销权使双方所负债务归于消灭的权利。现秋石公司除欠付与押金等额的租金外，不欠付其他费用、租金，亦不应承担其他违约赔偿责任，故锐捷公司应返还秋石公司的押金与秋石公司应支付锐捷公司的租金发生抵销的法律后果。鉴此，锐捷公司诉请秋石公司支付租金312075元，本院不予支持。
　　综上所述，秋石公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果　　一、撤销北京市海淀区人民法院(2021)京0108民初13103号民事判决；
　　二、驳回锐捷网络股份有限公司的全部诉讼请求。
　　一审案件受理费7020元，由锐捷网络股份有限公司负担。
　　二审案件受理费5981元，由锐捷网络股份有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
落款