中国建设银行股份有限公司福清分行与卢德生等金融借款合同纠纷上诉案

中国建设银行股份有限公司福清分行与卢德生等金融借款合同纠纷上诉案
福建省福州市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地福建省福清市元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。
　　主要负责人：刘必辉，行长。
　　委托诉讼代理人:王云林，北京德和衡(福州)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人:李炫烨，北京德和衡(福州)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：卢德生。
　　被上诉人(原审被告)：江桂华。
　　被上诉人(原审被告)：福建天鑫房地产开发有限公司，住所地福建省福清市港头镇港头路锦江花园7号楼903，统一社会信用代码91350181553245075G。
　　法定代表人：王美英，董事长。
审理经过　　上诉人中国建设银行股份有限公司福清分行(以下简称“建行福清分行”)因与被上诉人卢德生、江桂华、福建天鑫房地产开发有限公司(以下简称“天鑫公司”)金融借款合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院(2021)闽0181民初5011号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　建行福清分行上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项判决，依法改判卢德生、江桂华承担建行福清分行为实现债权支出的律师代理费19,600元；以及天鑫公司为卢德生、江桂华的案涉债务(借款本金611,142.76元及利息、罚息、违约金，以及律师费19,600元)承担连带清偿责任。二、本案一审、二审诉讼受理费由卢德生、江桂华、天鑫公司承担。事实与理由：一、原审法院在确认案涉合同关于保证期间的约定合法有效的情况下，以“案涉商品房抵押权自抵押预告登记之日起设立”为由认定天鑫公司保证责任终止，系事实认定错误。案涉《个人住房借款合同》第三十六条明确约定天鑫公司的“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在此之前，即便贷款人已经取得对该抵押财产的抵押权，保证人在本合同项下的保证责任均不因此发生任何减免”。合同约定天鑫公司免除阶段性连带责任保证义务的条件明确，目前案涉房产并未正式办理完毕抵押登记手续，建行福清分行也未取得案涉房产的他项权利证书，而且合同特别确定天鑫公司的保证责任并不因建行福清分行取得抵押权而发生任何减免，因此天鑫公司的保证责任并未终止。二、在合同明确约定卢德生、江桂华承担建行福清分行为实现债权而支出律师费的情况下，简单以律师费用未实际发生为由不予支持建行福清分行关于被上诉人支付案涉律师费19,600元的主张，系法律适用错误。案涉《个人住房借款合同》已经明确约定，建行福清分行为实现债权而支出的律师费等费用由被上诉人承担，该约定合法有效，各方当事人应当诚信履行。建行福清分行为了实现债权提起本案诉讼而与北京德和衡(福州)律师事务所签订了《案件委托代理协议》，协议约定诉讼阶段的律师费为19,600元。建行福清分行未实际支付律师代理费仅是因为协议约定的付款时间尚未届至，即建行福清分行负有支付19,600元律师费的合同义务。因此，案涉律师费19,600元是建行福清分行为实现本案债权而必须支出的费用,且为节约诉讼成本与司法资源，应在本案中一并处理。
二审被上诉人辩称　　天鑫公司、卢德生、江桂华未作答辩。
原告诉称　　建行福清分行向一审法院提出诉讼请求：1.判令卢德生、江桂华偿还建行福清分行借款本金人民币611,142.76元及利息(含罚息)、违约金【暂计至2021年5月25日，利息(含罚息)为12,166.15元，违约金按合同约定的日0.021%计算，2021年5月25日之后的利息(含罚息)、违约金等以本金611,142.76元按合同约定计算至款项还清之日止】；2.判令卢德生、江桂华赔偿建行福清分行为实现债权所支出的律师代理费19,600元；3.判令建行福清分行有权就卢德生、江桂华提供的抵押物即福清市XX镇XX路XX侧XX号楼XX单元房产及其土地使用权的折价、拍卖或变卖价款优先受偿上述债权；4.判令天鑫公司为卢德生、江桂华的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5.判令卢德生、江桂华、天鑫公司承担本案的全部诉讼费用(包括但不限于诉讼费、公告费、财产保全费等)。
一审法院查明　　一审法院认定事实如下：以建行福清分行为贷款人，以卢德生、江桂华为借款人、天鑫公司为保证人，于2017年4月17日，签订了编号为2017年建闽东福个房借字1240053号的《个人住房借款合同》。合同约定，建行福清分行向卢德生、江桂华提供借款650,000元，借款期限为360个月，借款年利率为基准利率下调5%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款法；担保方式为抵押加阶段性保证，即卢德生、江桂华自愿以依法取得的福清市XX镇XX路XX侧XX号楼XX单元房产及其土地使用权提供抵押担保，天鑫公司提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。担保范围为借款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。合同同时约定，合同项下贷款发放后，若卢德生、江桂华不按合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项，即构成违约，建行福清分行有权宣布借款立即到期，要求卢德生、江桂华立即清偿借款本息及相关费用，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方计收罚息和复利，并有权行使担保权利，依法处分上述抵押物以清偿债务；合同在履行过程中，当事人各方发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可以向建行福清分行所在地人民法院起诉。建行福清分行依约于2017年5月19日向卢德生、江桂华发放借款650,000元并将全部款项转入天鑫公司账户用于购买上述抵押物，建行福清分行与卢德生、江桂华于2017年4月26日就上述抵押物办理了预售商品房抵押权预告登记。嗣后，卢德生、江桂华未依约还本付息，故建行福清分行提起诉讼。
　　另查明，一、案涉抵押物办理预售商品房抵押权预告登记后(该房屋已经符合办证条件)，但至今未办理该房屋所有权证及房屋抵押登记；二、截止至2021年7月19日，卢德生、江桂华尚欠建行福清分行借款本金611,142.76元，利息、罚息、违约金合计27,872.16元；三、天鑫公司已代卢德生、江桂华偿还建行福清分行借款本息合计118,500.89元；四、建行福清分行虽主张其向一审法院起诉，需支付相应律师代理费19,600元，但该笔费用现尚未实际支付。
一审法院认为　　一审法院认为，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案相关法律事实及争议发生在民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案建行福清分行与卢德生、江桂华、天鑫公司之间签订的《个人住房借款合同》，系各方在平等自愿的基础上签订的，各方主体适格，意思表示真实，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。建行福清分行依约向卢德生、江桂华足额发放贷款650,000元，已履行合同的义务。但卢德生、江桂华未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定建行福清分行有权提前收回全部贷款，截止至2021年7月19日，卢德生、江桂华尚欠建行福清分行借款本金611,142.76元，利息、罚息、违约金合计27,872.16元，应当依照合同约定承担违约责任。建行福清分行关于卢德生、江桂华清偿拖欠借款本金、利息、罚息、违约金的诉求，符合双方的合同约定，一审法院予以支持。建行福清分行请求卢德生、江桂华承担因本案诉讼而支付的律师代理费19,600元，但该笔费用现尚未实际支出，且未符合委托代理协议约定的律师代理费支付条件，故建行福清分行的该项主张，不予支持。建行福清分行可待律师代理费实际发生后，另行向卢德生、江桂华主张。关于建行福清分行主张对案涉商品房处置所得款项优先受偿问题，由于民法典施行之前的法律、司法解释对未办理正式抵押登记的预抵押房产是否可就处置所得款项优先受偿问题未作出规定，而民法典施行后的司法解释对此有作出规定，且本案的违约行为延续至民法典实施之后，故可以适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》相关规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条关于“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，本案案涉商品房已完成初始登记，且未发现存在预告登记失效情形，故应认定案涉商品房抵押权自抵押预告登记之日起设立，建行福清分行关于对案涉商品房折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，依法予以支持。虽案涉《个人住房借款合同》约定天鑫公司为上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，但鉴于本案案涉商品房抵押权自抵押预告登记之日起设立，故天鑫公司的保证责任终止，建行福清分行关于要求天鑫公司承担连带清偿责任的主张，依法不予支持。关于天鑫公司主张对案涉房产拍卖、变卖所得价款在建行福清分行优先受偿后尚有余款的，应优先受偿天鑫公司的问题，根据《中华人民共和国民法典》第七百条规定“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十八条规定“承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。同一债权既有债务人自己提供的物的担保，又有第三人提供的担保，承担了担保责任或者赔偿责任的第三人，主张行使债权人对债务人享有的担保物权的，人民法院应予支持。”本案中天鑫公司已为卢德生、江桂华垫付了部分借款本息，故按照上述规定，理应享有在其承担保证责任的范围内向卢德生、江桂华追偿的权利，同时享有建行福清分行对卢德生、江桂华的权利，即对案涉房产拍卖、变卖所得价款在建行福清分行优先受偿后尚有余款的，优先受偿给天鑫公司。卢德生、江桂华经一审法院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
　　一审法院判决：一、卢德生、江桂华于判决生效之日起十日内偿还建行福清分行借款本金611,142.76元及利息、罚息、违约金(截止至2021年7月19日的利息、罚息、违约金合计27,872.16元，此后的利息、罚息、违约金按照《个人住房借款合同》约定计算至全部款项还清之日止)；二、建行福清分行有权对案涉坐落于福清市XX镇XX路XX侧XX号楼XX单元房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一项中的款项优先受偿，尚有余款的应优先受偿天鑫公司因承担保证责任而垫付的款项；三、驳回建行福清分行的其他诉讼请求。案件受理费10,239元，由建行福清分行负担200元，由卢德生、江桂华负担10,039元。
　　当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。
本院查明　　二审中，各方当事人未提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明事实予以确认。另查明，案涉房产已于2018年4月17日办理了初始登记。
本院认为　　本院认为，本案上诉的争议焦点为，在建行福清分行已取得对案涉房屋抵押权的情形下，天鑫公司的阶段性担保责任是否应予解除。对此，本院认为，首先从合同目的看，案涉合同约定在建行福清分行取得抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书前，开发商天鑫公司应承担阶段性保证责任的目的，是为保障银行的抵押权与开发商的阶段性保证有效衔接，降低银行信贷资金敞口风险。天鑫公司的阶段性保证与案涉房屋抵押担保不是重合关系而是前后衔接关系。现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条明确规定，预告登记权利人只要具备办理抵押登记的条件，其抵押权自预告登记之日设立。案涉房屋虽未办理抵押登记，但经审查符合上述司法解释规定，建行福清分行的抵押权已依法设立。从双方约定的真实意思及房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保约定的合同目的考量，应当有条件地解除天鑫公司的阶段性保证责任，否则有违阶段性保证的初衷。其次，从双方权利义务平衡的角度看，双方在签订合同之时，并未对购房业主断供、抵押权证无法办理情形下双方权利义务如何分配进行约定。在建行福清分行已依据法律规定直接取得抵押权进而免除其后续相应办证义务且天鑫公司对解除保证责任的条件迟迟未能成就不存在过错的情况下，若要求天鑫公司继续严格按照合同文本承担保证责任，将可能导致其阶段性保证责任一直无法免除，这显然超出了天鑫公司签订合同时所能预见的范围，导致双方权利义务失衡。因此，从双方权利义务平衡的角度考量，也应当有条件地解除天鑫公司的阶段性保证责任。
　　就天鑫公司阶段性保证责任的免除时点，本院认为，若以案涉房屋预告抵押登记的时间确定为天鑫公司阶段性保证责任的免除时点，将导致保证期间早于主债务履行期限，变相取消了天鑫公司所应承担的阶段性担保责任。因此不宜将办理预告抵押登记的时间作为免除天鑫公司阶段性保证责任的时间。在对房屋办理抵押登记的过程中，开发商主要负责办理房屋的初始登记并在初始登记完成后及时通知购房业主办理房屋过户登记。为督促开发商及时办理初始登记以便各方能顺利实现自身合同目的，在初始登记办妥前，开发商仍应承担阶段性保证责任。据此，本院确定天鑫公司的阶段性保证责任从案涉《个人住房借款合同》保证条款生效之日起(2017年4月17日)至案涉房屋初始登记办妥之日(2018年4月17日)止。天鑫公司应就2018年4月17日之前的债务承担保证责任，其可在承担保证责任后向卢德生、江桂华追偿并享有建行福清分行对卢德生、江桂华的权利；在此之后，天鑫公司的保证责任已免除，其可另行向建行福清分行主张返还多支付的款项。虽然一审法院对天鑫公司阶段性保证责任的认定不当，但鉴于天鑫公司并未向建行福清分行主张返还其垫付的款项，也没有就此提起上诉，故本院对一审法院就天鑫公司垫付款项的处置方式予以认可。
　　至于律师费问题，因该笔费用现尚未实际支出，一审法院不予支持并无不当。
　　综上所述，上诉人建行福清分行的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果　　一、维持福建省福清市人民法院(2021)闽0181民初5011号民事判决第一项、第二项；
　　二、撤销福建省福清市人民法院(2021)闽0181民初5011号民事判决第三项；
　　三、福建天鑫房地产开发有限公司对2017年4月17日至2018年4月17日期间卢德生、江桂华所负债务承担连带清偿责任；
　　四、驳回中国建设银行股份有限公司福清分行的其他诉讼请求。
　　一审案件受理费10,239元由中国建设银行股份有限公司福清分行负担100元，由福建天鑫房地产开发有限公司负担100元，由卢德生、江桂华负担10,039元；二审案件受理费200元由中国建设银行股份有限公司福清分行与福建天鑫房地产开发有限公司各负担100元。
　　本判决为终审判决。
落款