黄丽君诉胡栋其他合同、准合同纠纷案

黄丽君诉胡栋其他合同、准合同纠纷案
北京市大兴区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：黄丽君。
　　委托诉讼代理人：张海霞，北京勤永律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：任媛媛，北京勤永律师事务所律师。
　　被告：胡栋。
审理经过　　原告黄丽君与被告胡栋合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告黄丽君及委托诉讼代理人张海霞，被告胡栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　黄丽君向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告之间的口头借名买房协议；2.判令被告偿还原告已经支付的购房款1464298元；3.判令被告偿还原告已经支付房屋贷款49920元；4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告系多年朋友关系，由于原告在北京没有相应购房资质，而被告享有相应资质，故2019年10月中旬，原告与被告口头协商一致，由原告借被告名义购买北京市大兴区魏善庄镇云熙佳苑x号楼x单元xxx室房屋，房屋登记在被告名下，待原告享有相应资质后再过户给原告。2019年10月22日，原、被告一起到北京中海兴盛房地产开发有限公司在大兴区魏善庄镇的云熙佳苑项目看房，并向北京中海兴盛房地产开发有限公司直接支付订金8万元。2019年11月中旬，被告胡栋与北京中海兴盛房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》。2019年10月22日-2019年11月8日期间，原告黄丽君及父亲黄其斌向被告胡栋通过银行、微信等方式转账购房款1384298元，2020年6月中旬，被告申请办理银行贷款成功，每月21日为还款日，原告黄丽君每月提前向被告胡栋银行卡转账相应的房贷还款数额，房贷实际亦由原告黄丽君偿还。2020年6月19日，原告黄丽君提出就双方协商借名购房事宜补充签订书面合同，被告胡栋同意签署，但事后并未实际签署。2020年6月21日后被告胡栋不再回复原告黄丽君微信，拒绝任何沟通，原告只能向法院提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第九十四条之规定，原、被告双方约定原告以被告名义购买房屋，将房屋登记在被告名下，原告实际享有房屋权益，现被告拒绝与原告沟通，导致原告不能达到过户的合同目的，并且原告现在尚无购房资质，故原告请求法院判令解除双方借名买房协议，并要求被告偿还为购房支付的全款。综上，为维护原告合法权益，请贵院判如所请。
被告辩称　　胡栋辩称，不同意原告的诉讼请求，不认可双方是借名购房关系，被告购买房屋是事实，被告是自己要购买的房屋，被告和原告是朋友关系，从2018年3月开始到2019年10月期间被告给原告微信转账和银行转账237万多元，2019年10月被告买房的时候原告还过一些，大概有140多万，没有借名购房关系，所以没有解除的依据，没有返还购房款的依据。
　　当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2019年11月17日，胡栋(买受人)与北京中海兴盛房地产开发有限公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》，载明：项目名称云熙佳苑，房屋坐落大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块R2二类居住用地x某住宅楼x层x单元-xxx，销售人员姬广雷，预测建筑面积88.74平方米，单价(套内建筑面积)51199.24元／平方米，总价款3633098元，付款方式首付1463098元，剩余价款采用贷款方式解决。
　　2020年5月18日，胡栋与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，载明：借款金额2170000元，借款用途购买住房，购买房产位于大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块R2二类居住用地x某住宅楼x层x单元-xxx，购房总价3633098元，借款期限300个月，借款人的还款账户×××，还款方式为等本递减还款，还款日为每期末月的借款发放日对应日。
　　胡栋与黄丽君之间存在多笔资金转账，且均提交了转账单据。本院按转账时间、转账方式、转账金额逐笔列出。胡栋向黄丽君转账：2018年3月30日，微信转账10000元、8000元、1500元；2018年7月18日，银行转账450000元；2018年7月11日，银行转账94162元；2018年8月3日，银行转账12300元；2018年8月27日，银行转账70000元；2018年9月10日，微信转账10000元、10000元、1150元；2018年9月8日，银行转账70000元；2018年9月10日，微信转账500元；2018年9月13日，微信转账10000元、10000元、1600元；2018年9月19日，银行转账50000元、41520元；2018年9月21日，微信转账6000元；2018年9月26日，银行转账4笔50000元、1笔200000元；2018年9月27日，银行转账10060元；2018年11月15日，银行转账150000元；2018年11月26日，银行转账200000元；2018年11月30日，银行转账70000元；2018年12月9日，银行转账2笔50000元；2018年12月25日，微信转账20000元；2019年1月19日，银行转账200000元；2019年1月20日，银行转账4笔50000元；2019年1月24日，银行转账50000元；2019年8月6日，银行转账70000元；2019年8月10日，微信转账2500元。
　　胡栋主张以上转账支付给黄丽君的款项均为借款，但未提交证据予以证明。黄丽君认可收到上述款项，但称系受胡栋委托代为操作，上述收到的款项已投资一个名为普顿外汇PTFX理财平台，并非借款。对款项流向，黄丽君均一一予以说明，本院逐笔核对无误。为证明非借款关系，黄丽君提交其与胡栋的微信聊天记录，本院摘录部分如下：2018年10月1日，黄丽君：佣金+盈利分享+利润，后台太慢了，提一个要半个小时，胡栋：这是我的吗？黄丽君：对，佣金是500美金、盈利分享是630美金、盈利分享是一个月的、今天出金6.86；2018年9月24日，黄丽君：你这周佣金是490美金，刚加金的那几个都没什么利润；胡栋回复：哦！2018年9月27日，黄丽君：这是他到账的，正好加一万进去第二天就赔了，所以没有钱赔，胡栋：唉！2018年9月27日，胡栋：我给说一下哦，黄丽君：好的，胡栋：强红育6000美金强义大1500美金张丽华1500美金蔡东成1500美金赵玉玲1500美金；2018年11月2日，黄丽君：投资就存在风险，比如说做实体，做工程……当然我们的投资也存在风险，一个操盘手做单怕爆仓……；2018年11月5日，黄丽君：还有他们3000户的就赚50美金左右他们账上只有38美金题吗，还要10元的手续费，胡栋：好的，黄丽君：还有开户的吗，前面11个都开好了，胡栋：有，准备中；2019年12月26日，胡栋发来微博页面截屏“外汇骗局，PTFX普顿外汇全部崩盘，目前国内有上百万会员受害，全国爆发维权，望有关部门重视解决一下……”胡栋：西安发给我的，现在是四面楚歌，黄丽君：你多关注群里有消息吧，给点时间会水落石出的……还有一个最坏的一步就是登记报案，可能以后会发放一些。
　　黄丽君向胡栋转账：2019年10月22日，银行转账80000元、微信转账3000元、银行转账497000元(该笔系黄其斌所转)；2019年10月23日，银行转账500000元(该笔系黄其斌所转)；2019年11月6日，银行转账200000元；2019年11月8日，银行转账124298元；2019年10月14日，银行转账95000元；2020年6月20日、2020年7月21日、2020年8月20日，银行转账各16640元。经询问，黄丽君称黄其斌系其父亲；以上转账款项中包含1200元代办费。
　　黄丽君主张以上转账支付给胡栋的款项为借名买房首付款及银行还贷款，胡栋不予认可。为证明其与胡栋之间存在口头借名买房协议和购房款给付事实，黄丽君提交与胡栋的微信聊天和电话录音记录，本院摘录部分如下：2020年6月19日，黄丽君：每个月的房贷是多少，胡栋：16640，16636.66，黄丽君：好的，我汇16640可以吗？胡栋：可以。黄丽君：看到你的朋友圈为了我的房子贷款把你心爱的车都卖了。胡栋：无奈之下。黄丽君：要不房子给你吧！我心里挺过意不去的。胡栋：捂脸(表情)……黄丽君：房子你指标借给我用，我们要签份协议你不会有想法吧！胡栋：有什么想法啊。黄丽君:我就担心你误会我不相信你。胡栋：你想多了；2020年8月31日，胡栋：“……也就是说你现在买房也就是140多万块钱，然后您说，跟我说你愿意拿多少钱出来？让我渡过难关，别说赔不赔的问题……”;2020年9月9日，黄丽君：“……那胡栋，我打给你140多万购买房子，这是事实吧？是事实吧？”胡栋：“我打给你一百七八十万的钱，事实吧？”黄丽君：“我跟你说一百七八十万是你要我帮你带入金，都代入到每个人的账户后台的吧，他们都产生盈利的吧，这个帐是有据可查的，你说是不是？我给你打的150多万这个是买房子的钱……”，黄丽君：“那你让我给你拿100万来拿回这套房子是吗？”胡栋：“对呀”，黄丽君：“行吧，那你房子的钱，你就占为己有，好不好？我这150万，我打到你账上，这是买房子的钱，跟外汇没有任何关系的，你如果说……”,胡栋：“你要是没有关系的话，您收了一百七八十万块钱吧。”黄丽君：“一百七八十万是我帮你带入金的，是每一笔资金都入到每个人账户，每个人下面的你如果说有多少会员，每个下面的都有，那他们收益的钱呢……”；
　　黄丽君提交与涉案房产销售人员姬广雷的微信聊天记录，本院摘录部分如下：2019年10月22日，黄丽君：买房的总价算一下清单给我……总价370万一套，折扣是一个两个折扣是多少，折扣点你一会有空在给我一下……中间折扣点怎么算给我一下……，姬广雷：我给您列一个计算过程，发给您……当时应该给您列出来精准的计算方法，给您带来不舒服的感受……黄丽君：我在你这边买房消息先封锁一下，那边不给我退，姬广雷：好的，不会不给退的，告诉他们购房资格不具备，或者借用指标的人不同意了，肯定是没办法买了……，黄丽君：370万第一次折是多少，0.95吗，姬广雷：不是，正常我们是七天内付首付，0.995折，当天付齐首付，0.99……；2019年11月6日，黄丽君：我那套房子还差多少钱，那个给了100万了，姬广雷：黄姐，还差734298元，黄丽君：我们交了多少了，姬广雷：加定金一共73万元……黄姐您好，今明两天，您和胡先生约一下时间哈，咱们的剩余房款约定时间，最晚是11月10日……我这边提前准备一下草签合同；2020年2月15日，黄丽君：……就想问问你我买的那套房子，我把指标腾出来可以过弄到我名下吗？姬广雷：这没法弄啊，已经在胡先生的名下了啊……黄丽君：开发商付款信息你有吗，姬广雷：付款信息就是收据啊，每次交钱都有收据，在胡先生手里……。
　　另查，2020年11月17日，福建省三明市中级人民法院作出(2020)闽04刑终277号刑事裁定书，载明：……福建省三明市梅列区人民检察院指挥被告人刘铁、周严、徐蕾……犯组织、领导传销活动罪一案……原判查明，网络上有一“PTFX外汇投资交易平台”。该平台动作模式及程序是：(1)参与人员以上线介绍登入PTFX平台网页，输入姓名、上线人员账号等相关信息，绑定银行账户注册成为普顿平台会员。(2)人员把投资款转入PTFX平台指定的银行账户，而该银行账户是经常更换不确定，甚至冒用他人的银行账户，用于接收会员投入款；后台人员(或系统自动)将会员投入款兑换为差元，按1：1的比值显示在会员所在的PTFX平台页面“积分钱包”中。
　　再查，截至2021年11月1日，涉案房屋尚有2047033.39元银行贷款本金未偿还，尚未办理不动产权登记。
　　经询问，胡栋自述于2021年9月份与涉案房屋开发商办理了收房手续。
　　审理过程中，黄丽君向本院申请财产保全，交纳保全申请费5000元。
本院认为　　本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，借名购房协议形成于2019年10月，在2021年1月1日民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》及相关法律规定。
　　本案当事人争议焦点问题有二：一是黄丽君与胡栋之间是否存在口头借名买房协议；二是黄丽君与胡栋之间多笔钱款往来的性质认定，也即黄丽君转给胡栋的钱款是买房款还是胡栋出借款项的还款，胡栋转给黄丽君的钱款是委托黄丽君代为投资理财款，还是胡栋借给黄丽君的借款。分析如下：
　　关于黄丽君与胡栋之间是否存在口头借名买房协议。据黄丽君提交其与胡栋的电话录音和微信聊天记录，虽没有直接涉及胡栋出名、黄丽君借名买房的相关协议内容，但从字里行间，可以看出胡栋对黄丽君借名买房一事是认可的。只是区别于早先胡栋欣然自认，后因投资理财失败与黄丽君商讨如何承担损失未果关系紧张未予正面回应。再从黄丽君与房产销售人员姬广雷的微信聊天记录中，关于选房、付款折扣、购房价款及约胡先生签约等细节，涉案房屋预售合同载明销售人员姓名、购房价款，首付款等，均可相互映证，故本院对黄丽君与胡栋之间存在口头借名买房关系的事实予以认定。
　　关于黄丽君与胡栋之间相互多笔钱款往来的性质认定。首先考查黄丽君转账给胡栋的钱款，转账时间集中于2019年10月底至2019年11月初，而胡栋与北京中海兴盛房地产开发有限公司签订涉案房屋《北京市商品房预售合同》的时间正是2019年11月17日，付款时间与合同签订时间高度契合。黄丽君基本上均通过银行进行大额转账，只有一笔微信转账3000元，但与其父黄其斌同日一笔银行转账497000元相加正好凑成整数500000元，符合购房等大额款项的凑整支付习惯。在2020年10月13日，有一笔转账95000元，黄丽君主张其中60000元系房款，剩余35000元系二人之间因胡栋女友买房的借款，并未就35000元在本案主张权利。上述期间转款总额为1464298元(含产权代办费1200元)，与涉案房屋首付款金额相符。另，2020年的6月20日、7月21日、8月20日，黄丽君向胡栋三次各转账支付16640元，对于此项支付，黄丽君解释系用于还贷。因《个人购房担保借款合同》签订时间是2020年5月18日，此日期与还贷款起始时间相吻合。当然，黄丽君并未提交转账给胡栋的钱款实际汇入涉案房产开发商账户和签约贷款银行账户的证据，但因胡栋与房产开发商顺利签约，后又与农业银行签订房产抵押贷款合同的事实，此节应可合理推定。故，本院认定黄丽君转账给胡栋的钱款，共计1514218元，系黄丽君借胡栋之名购置涉案房屋所支付的首付款及银行还贷款。
　　关于胡栋转账支付给黄丽君的多笔钱款的性质认定。先考查款项支付情况，从2018年3月份至2019年8月份，时间跨度长达一年半，支付方式除银行转账支付外，还有16笔系通过微信支付，单笔支付金额低至500元，仅有少数几笔是大额支付，其余大多数只有几千元、几万元，支付金额零散，还有几笔金额如12300元、1150元、41520元、94162元等，有零有整，与日常借款资金给付行为迥异。再者，考查黄丽君提交与胡栋之间涉钱款往来的微信聊天记录，从中未见有关借款还款的内容，反而呈现出大量有关投资收益的沟通内容。故，本院对胡栋主张其转账给黄丽君的钱款系借款的主张不予采信。
　　综上，从黄丽君与房产销售人员沟通选房，到支付首付款，再到胡栋与涉案房产开发商签订商品房预售合同及与贷款银行签订房产抵押贷款合同后黄丽君如期支付3期房贷款，黄丽君借胡栋之名买房的证据可以相互映证，故本院认定黄丽君与胡栋之间存在借名买房的法律关系。
　　但是，黄丽君在本案诉讼中并非诉请确认其与胡栋之间存在借名买房协议，而是诉请解除该借名买房协议，并返还已支付的购房款及银行还贷款，上述诉请应否得到支持，本院有以下考虑：
　　解除借名买房协议是否符合双方意愿，是否有利于纠纷的妥善处理。对于黄丽君来说，自不待言，正是其诉讼请求。对于胡栋，鉴于其答辩时，并不认可存在借名购房协议，而陈述是自己购房。结合黄丽君仅偿还了三期房贷，其后至今的房贷均是由胡栋偿还，且胡栋已于2021年9月份与开发商办理收房手续的事实，解除借名买房协议的直接法律后果，即涉案房屋真正归属于胡栋应不违背其意愿。再者，借名购房法律关系的产生及存续，有赖于借名方与出名方之间良好关系的维系。否则，以登记作为权属判断标准的不动产，在借名买房的情况下，实际出资人与登记名义人相分离，其中蕴含的风险不言而谕，对借名人在将来实际取得房产的预期产生重大影响。据本案查明事实，原、被告在借名购房之初的良好关系现已不复存在，对于黄丽君来说，将来能否取得房产的不确定性及长期还贷风险，实属巨大的心理负担，从根本上已经不能实现其所欲实现的合同目的。故解除借名买房协议，有利于从根本上修复不稳定的社会关系。
　　黄丽君已支付的钱款如何返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案借名买房协议如解除，直接法律效果就是出名人胡栋实际取得了涉案房产，享有房产的价值，同时，黄丽君投入的首付款及还贷款应当返还，但如何返还，要考虑以下几点：一、导致借名买房协议解除双方存在的过错因素。黄丽君借用胡栋名义购房实现自身在京房产权益，应是受益者。出名人胡栋，其将具有一定稀缺性的北京市购房资质(购房指标)让与黄丽君行使，其自身利益受损。黄丽君本不具有北京市购房资质，此情形在借名购房之初即已存在，其后并未有变化，至今尚未取得。黄丽君起诉请求解除借名买房协议，是导致协议解除的主要过错方。胡栋否认借名买房这一法律事实，违反了借名买房协议的约定，亦对借名买房协议的解除具有一定的过错；二、涉案房屋现值如何。涉案房屋暂无法作价值评估，原、被告双方对房屋现值亦未达成一致意见，但均未提供房价存在大幅涨跌的确切证据。本院认为，因国家坚持房住不炒的基本政策，加之北京市执行的限购、限贷政策，北京楼市仍是长期向好，房价总体水平在较长时期内呈现温和平稳态势。涉案房屋系2021年新交付的楼盘，不同于周边二手房，其现值相较于原购置价应无大的波动；三、胡栋返还首付款将要承担的经济压力。对于一般人来说，购置房产需要有稳定乐观的心理预期和较充足的资金准备，用于支付首付款及承担较长年限内持续还贷的压力和风险。本案纠纷发生前，胡栋本无购房之意愿，因借名购房协议解除而被动承受涉案房产，因之须返还黄丽君钱款的给付期限要有适当宽限。
　　综合考虑以上因素，就黄丽君为涉案房屋已支付的购房款1464298元和已还贷款49920元，本院酌定胡栋于六个月内全额返还黄丽君。
　　综上所述，对黄丽君诉讼请求的返还金额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、解除黄丽君与胡栋达成的关于北京市大兴区魏善庄镇云熙佳苑九号楼四单元一Ο一房屋的口头借名买房协议，剩余银行贷款余额由胡栋负责偿还；
　　二、胡栋于本判决生效后六个月内返还黄丽君购房款1464298元；
　　三、胡栋于本判决生效后六个月内返还黄丽君还贷款49920元；
　　四、驳回黄丽君的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费9214元，由黄丽君负担4607元(已交纳)，由胡栋负担4607元(于本判决生效后七日内交纳)，保全费5000元由胡栋负担。
　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
落款