江某某诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

江某某诉南京宏阳房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷案

　　【裁判摘要】
　　出租人向承租人提供的租赁物应符合租赁用途。出租人提供有害气体超标的房屋，危及承租人的生命健康安全，致使承租人的租赁目的无法实现的，承租人有权要求解除合同并退还租金、押金等款项。
　　【相关法条】
　　《中华人民共和国民法典》第五百六十三条    有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
　　第五百六十六条    合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
　　主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
　　第七百零八条    出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。
　　第七百三十一条    租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
　　【点评】
　　近年来，随着我国城镇化进程的不断加速，大量人口涌入城市，带来了旺盛的租房需求。在房屋租赁行业繁荣发展的同时，因相关法律规制不足、市场监管不力，也产生种种行业乱象，严重影响了承租人的居住舒适度和幸福感。实践中，部分房屋租赁企业为快速获取利润、回笼资金，最大限度地提高房屋出租率、缩短房屋空置时间，将不符合国家有关环保标准的房屋出租，危及承租人的健康。本案是一起因租赁房屋中甲醛等含量超标而引起的房屋租赁纠纷。法院认为，出租人的核心义务是提供符合租赁用途，具有使用价值的房屋。出租人提供空气质量不合格的房屋，危及承租人的生命健康安全，致使承租人的租赁合同目的无法实现的，构成根本违约，承租人有权要求解除合同并退还已经支付的租金、押金等费用。本案判决有利于引导广大租客和房屋租赁企业关注租赁房屋空气质量问题，推动房屋租赁行业在绿色、健康的轨道上规范发展，充分发挥了司法裁判的规范、指导、引领作用，对维护人民群众身心健康、保障人民群众安居乐业有积极意义。
　　原告：江某某。
　　被告：南京宏阳房产经纪有限公司，住所地江苏省南京市江宁区东山街道。
　　原告江某某因与被告南京宏阳房产经纪有限公司（以下简称宏阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，向南京市江宁区人民法院提起诉讼。
　　原告江某某诉称：原告于2021年3月在被告宏阳公司处租赁了位于南京市江宁区津桥华府小区x幢206室A间房屋，并签订房屋租赁合同。合同约定，租金每月1100元，押一付三。入住后，感到全身不适，其怀孕的妻子亦生病。其即与宏阳公司协商换房或退租事宜，但宏阳公司一直不愿处理，无奈之下原告于同年6月自费找到检测机构对房屋的室内空气质量进行检测。检测报告显示，室内空气中的甲醛值、总挥发性有机物值均超标。考虑妻子有孕在身，其不愿再住在该房屋内，但多次与宏阳公司协商退房无果。原告为保护自身权益诉至法院，请求：（1）判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；（2）判令被告立即退还其交纳的各项费用合计6556元（具体明细为：2021年3月28日交纳的租金3300元、物业管理费1056元、押金1100元、2021年5月16日交纳的租金1100元）；（3）被告承担诉讼费用。
　　被告宏阳公司辩称：原告江某某未按约定的时间交纳租金，构成违约。被告在原告起诉后自行对室内有害气体进行了检测，结果未超标，不同意原告的诉讼请求。
　　南京市江宁区人民法院一审审理查明：
　　被告宏阳公司从事房地产经纪、住房租赁等业务。2021年3月21日，宏阳公司（甲方）与原告江某某（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：000469）一份，约定甲方将位于南京市江宁区津桥华府小区x栋206室A间房屋出租给乙方使用，租期自2021年3月22日起至2022年7月15日止；租金每月1100元，押一付三，首期租金3300元于2021年3月22日支付，第二期租金3300元于同年5月15日支付，以此类推；甲方收取乙方保证金1100元，公共区域保洁、维修、宽带、物业管理费1056元。合同还约定了其他内容。合同签订后，宏阳公司将房屋交给江某某使用，江某某支付租金3300元、物业管理费1056元、押金1100元，合计5456元，宏阳公司于2021年3月28日出具收据一份。2021年5月16日，江某某又支付租金1100元。
　　2021年4月，江某某妻子陈某某（已怀孕）出现身体不适，至江苏省人民医院、东部战区总医院等医疗机构检查，诊断为慢性XXX。江某某认为上述疾病与室内甲醛超标有关，自行购买甲醛检测试纸检测，结果超标，故与宏阳公司业务员联系要求退租。双方协商中，宏阳公司工作人员韩某某于2021年6月1日联系江某某催缴第二期剩余租金，江某某要求宏阳公司配合其找具有相应资质的机构进行甲醛检测，韩某某回复“你租个房子还什么甲醛，有这条件你自己买房子住去呗”“我这还第一次听说租房还有甲醛检测的”“你爱住就住，不住晚上搬走，我下面找不在乎这些什么甲醛、乙醛的租客”。
　　与宏阳公司协商未果后，江某某自行委托江苏智然检测有限公司（以下简称智然公司）对案涉房屋内的空气质量进行检测。2021年6月2日，智然公司上门采样。2021年6月7日，智然公司出具（2021）苏智监（室环）字第（202106090）号检测报告，结果为甲醛检测值0.213毫克/立方米，苯检测值0.035毫克/立方米，甲苯检测值0. 062毫克/立方米，二甲苯检测值0.085毫克/立方米，总挥发性有机物TVOC检测值0. 863毫克/立方米，甲醛、总挥发性有机物TVOC不合格。江某某取得上述检测报告后，搬出租赁房屋并告知宏阳公司，且将房门钥匙邮寄交还宏阳公司。
　　另查明，根据原国家质量监督检验检疫总局、原卫生部、国家环境保护总局联合发布的《室内空气质量标准》（GB/T 18883 -2002），室内空气中的甲醛含量应小于等于0. 10毫克/立方米，总挥发性有机物TVOC含量应小于等于0. 60毫克/立方米。智然公司具有中国计量认证（CMA）证书（编号：17xxx0167），具备相应环境与环保检测资质。
　　再查明，2021年6月29日，江某某就本案纠纷向法院提起诉讼，法院委托相关特邀调解组织进行了诉前调解，起诉状副本、证据等材料由法院特邀调解组织于2021年7月3日送达宏阳公司。
　　审理中，宏阳公司陈述，案涉房屋于2017年即已装修，虽装修完成时并未检测，但其在江某某起诉后进行了检测，室内空气质量是合格的，并提交一份由智然公司出具的检测报告［（2021）苏智监（室环）字第（202111452 ）号］，采样时间为2021年11月18日，结果中甲醛检测值0.090毫克/立方米、总挥发性有机物TVOC检测值0.424毫克/立方米，均符合国家标准。法院于2021年11月26日至智然公司就两份检测报告结果不一致问题进行调查。智然公司法定代表人高某陈述，两次检测所用的仪器、检测方法及标准均相同，但甲醛和总挥发性有机物TVOC的挥发量与温度、湿度、密闭时间等环境因素有较大关系，两份报告间隔近半年，有害物质也会随时间挥发减少；从报告本身数值看，即便在冬天（挥发性会随温度降低），甲醛数值也接近国家标准上限。
　　南京市江宁区人民法院一审认为：
　　出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途，具有使用价值的租赁物。出租人提供有害气体超标的租赁房屋，侵害了承租人以安全健康为内容的人格权，致承租人的租赁目的无法实现，故相关房屋不得用于出租，已出租房屋亦无权收取租金，承租人有权要求解除合同并退还全部款项。
　　本案中，被告宏阳公司作为经营房屋租赁业务的企业，应主动对室内空气质量进行检测、治理，使之符合国家有关环保标准。在宏阳公司既未主动进行室内空气质量检测，又拒绝配合承租人进行空气质量检测的情况下，原告江某某有权自行委托有资质的检测机构进行检测，宏阳公司无权以江某某单方检测为由拒绝承认检测结果。根据江某某提交的检测报告，宏阳公司出租的房屋中甲醛、总挥发性有机物TVOC严重超标，可能致使用人受到严重健康损害。虽无确定的证据可以证明江某某妻子的疾病由上述有害气体引起，但不能排除与有害气体超标导致的免疫力减退等因素有关。宏阳公司虽也提供同一机构的检测报告证明室内空气质量符合标准，但其检测时间在江某某检测之后较久，根据气体的挥发性质，相应有害气体检测值可能随时间、温度或通风、治理等情况逐渐减少，不能据此证明江某某居住期间的空气质量合格。且从第二份报告检测值来看，即便在间隔近半年、有害气体挥发性较弱的冬天，甲醛数值也接近国家标准上限，亦佐证了第一份报告结论的正确性。
　　据此，本案租赁合同应予解除。江某某要求解约的主张通过法院特邀调解组织送达起诉状副本于2021年7月3日到达宏阳公司，故应认定房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，宏阳公司应退还江某某支付的全部款项6556元。
　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第三条，第五百六十三条第一款第四项，第五百六十五条第二款，第五百六十六条第一款、第二款，第七百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，南京市江宁区人民法院于2021年12月7日作出（2021）苏0115民初12414号民事判决：
　　一、原告江某某与被告南京宏阳房产经纪有限公司之间的《房屋租赁合同》（编号：000469）于2021年7月3日解除。
　　二、被告南京宏阳房产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还原告江某某租金4400元、物业费1056元、押金1100元，合计6556元。
　　宏阳公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。
　　宏阳公司上诉称：（1）关于甲醛问题，其已告知江某某可以调房，但江某某不同意。（2）根据合同约定，江某某属于违约。（3）江某某只向其登记一人居住，未告知实际居住二人。（4）2021年5月15日向江某某收租金时，江某某未提出甲醛问题，江某某只支付一个月租金，属于违约。（5）其收到钥匙前，房屋仍由江某某控制。（6）通过其检测，室内甲醛未超标。（7）其也未在屋内添置甲醛超标的物品。遂请求二审法院判令：撤销一审判决，改判其退还江某某2156元，江某某向其承担违约金2200 元。
　　二审审理过程中，因宏阳公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，南京市中级人民法院于2022年2月17日作出（2022）苏01民终418号民事裁定：
　　本案按上诉人南京宏阳房产经纪有限公司撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。