柳州长虹航天技术有限公司与广西昊天企业管理有限责任公司租赁合同纠纷上诉案

柳州长虹航天技术有限公司与广西昊天企业管理有限责任公司租赁合同纠纷上诉案
广西壮族自治区柳州市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(原审被告、反诉原告)：柳州长虹航天技术有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区柳长路611号。
　　法定代表人：唐卫国，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：杨东戈，广西金中大(柳州)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张莹莹，广西金中大(柳州)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：广西昊天企业管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区青云街18号南宁万达商业广场数码广场1层。
　　法定代表人：黄志清，该公司执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：郑卓浩，该公司员工。
　　委托诉讼代理人：罗清良，广西大恒律师事务所律师。
　　原审第三人：广西东顺达酒店管理有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区三中路29号大东数码国际1栋6-13。
　　法定代表人：袁凌，该公司执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：秦静洁，广西凯商律师事务所律师。
审理经过　　上诉人柳州长虹航天技术有限公司(以下简称长虹公司)因与被上诉人广西昊天企业管理有限责任公司(以下简称昊天公司)、原审第三人广西东顺达酒店管理有限责任公司(以下简称东顺达公司)租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院(2021)桂0204民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　长虹公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项；二、判决昊天公司返还柳州市××路××号房屋场地；三、判决昊天公司支付租赁场地及占有使用费166666.67元(2021年4月1日至2022年3月31日期间，按年租金1000000元标准计算；2022年4月1日之后，按年租金1900000元标准计算；从2021年4月1日起暂计至2021年5月31日止，之后场地占有使用费按上述标准计至昊天公司返还租赁物之日止)；四、由昊天公司承担诉讼费用。
　　事实和理由：一审法院判决认定事实错误、法律适用错误。一、优先承租权不是强制性规定，当事人可以约定排除。长虹公司、昊天公司通过招投标程序行使优先承租权符合法律规定和当事人的意思自治。一审法院认为优先承租权是强制性规定，从而认定当事人关于“招投标的同等条件”的特别约定是对优先承租权的限制，属认定事实错误，适用法律错误。(一)在招投标程序中行使优先承租权是昊天公司对自身民事权利的处分，不违反法律强制性规定，应当尊重民事主体对自身民事权利的处分。2010年12月底，昊天公司和长虹公司签订的《场地租赁合同》第九条第四款约定“合同期满后，如甲方仍将该场地出租，在同等条件下，乙方对该出租场地有优先继续租用的权利。此时，乙方应服从甲方统一调配，在招投标的同等条件下享有优先继续租用的权利。”条款中明确强调“服从调配”、“在招投标的同等条件下”等内容，是承租人对优先承租权的约定放弃，也是双方当事人对优先承租权行使方式的明确和合意。《中华人民共和国民法典合同篇理解与适用》一书虽未对第二款优先承租权可否约定排除作出明确说明，但言及民法典第七百三十四条第一款之规定可以约定排除，理由为该款规定属于任意性规范，不属于强制性规范，当事人之间若有特约，还应坚持尊重当事人特约优先原则。参照《中华人民共和国民法典合同篇理解与适用》一书对民法典第七百三十四条第一款的说明，且优先承租权非涉及生命、健康、自由等“不可让渡之权利”，优先承租权可以通过当事人约定排除。昊天公司和长虹公司在《场地租赁合同》第九条第四款中关于优先承租权的特别约定，并未限制优先承租权的行使，该条款恰恰是双方当事人对于优先承租权行使方式、行使流程、同等条件认定方式等具体内容的细化和明确，使得优先承租权的行使更具有操作性，而非无法明确评定标准的宽泛概念。《场地租赁合同》第九条第四款的约定合法有效，对各方当事人均具有约束力。(二)通过招投标程序确定中标人是国有资产监管制度的要求。长虹公司作为国有企业，采取招标投标的方式出租国有资产符合法律规定。对优先承租权的保护，是杜绝来自于私权对原承租人的侵害，但招投标程序不是私权行使的结果，作为民事权利的优先承租权的法律效果不能突破招投标法确定的法定程序和结果。虽然现行法律未就优先承租权与招投标法的衔接问题作出相关规定，但对优先承租权的保障也不应摒弃整部招投标法，否则将有违立法的宗旨和目的。二、昊天公司参与竞标的行为即是对招投标中“同等条件”认定方式的认可，招标结果就是对同等条件的客观对比结论。一审法院认定同等条件仅评定价格、支付方式等客观因素，从而认定“综合评分依托主观判断不合理”，属认定事实错误，适用法律错误。(一)本次招标是对“场地租赁及运营服务项目”的整体招标，招标公告招标范围中明确要求“运营商主要负责本项目的改建、策划、招商、运营、管理”。投标人经营规模、运营能力、项目设计方案(装修投入等)应当纳入确定中标人的考量因素。(二)昊天公司已经认可评分办法和评分标准。昊天公司于2010年12月签订《场地租赁合同》时便已明知案涉项目会通过公开招标的方式确定承租人、运营商，昊天公司购买招标文件、书面承诺“研究上述招标文件的投标须知、合同条款、招标内容和要求以及其他有关文件”，其参与投标等一系列行为足以证明昊天公司认可长虹公司以公开招投标的方式确定案涉项目的承租人、运营商，亦认可招标项目的评分办法、评分标准等内容。昊天公司已经认可了招投标中关于“同等条件”的认定应综合考量租金价格、价款履行方式、租赁期限、租金支付期限、违约责任、运营方式和设计方式等因素。根据禁止反言原则，昊天公司无权在落标之后变更对自己的不利陈述。(三)一审法院不应参照买卖关系中的“同等条件”认定租赁关系中的“同等条件”。买卖合同关系为转移标的物所有权的法律关系，买卖合同是典型的一时性合同，出让人转让标的物的主要目的在于获得价款，并不太关注交易的对象。价款及其支付方式、支付期限，作为买卖合同核心条款，也是优先购买权同等条件的指向。租赁合同关系区别于买卖合同关系，租赁合同关系中仅转移标的物权，未转移标的物的所有权。租赁合同作为典型的继续性合同，订立和履行均需要以双方的信赖关系为基础，承租人使用、运营标的物的方式(包括设计、运营、模式等方式)必然对标的物的价值起决定性的影响。因此，在租赁合同关系中，“同等条件”的认定不应仅考虑对价、付款方式。本案的租赁物为商业用途，租赁关系中“同等条件”的认定还应考虑运营方案和设计方案等因素，优质的运营方案和设计方案给租赁物带来的预期利益甚至远远大于现阶段收取的租金收益。一审法院未区分法律关系的特性，未考虑优先承租权与优先购买权存在的巨大差异，参照所有权转让的法律关系中对于“同等条件”的认定，来认定租赁合同关系中的“同等条件”，脱离事实本质，有违法理。三、昊天公司未在合理期限内明确作出行使优先承租权的意思表示，其已经放弃了优先承租权的行使。一审法院遗漏查明重要事实，从而作出错误判决。承租人是否符合“同等条件”、是否愿意出具第三方的“同等条件”，应有时间限制。若承租人与他人每次欲以更高租金或条件确定租赁关系时，承租人均提出行使优先承租，则导致当事人之间的权利义务关系长期处于不稳定、可随意改变的状态。昊天公司认可通过招投标确定中标单位，以开标时间作为案涉项目各投标单位最终确定投标报价、运营方案和设计方案的时间节点更为合理，即应以开标时间认定昊天公司是否与其他竞标者存在“同等条件”。昊天公司在投标方案中确定的投标报价(1936万)、运营方案和设计方案，即是在书面表示“不愿意出具比1936万元更高的租金”、“没有能力优化现有运营方案和设计方案”，亦是对其在招投标过程中无法达到，无法出具与第三方同等条件的意思表示。根据招标代理机构招标情况说明可知，无论是看综合评分，还是单独看投标报价、运营方案或设计方案的评分，昊天公司均是远落后于东顺达公司或其他竞标单位。因此，昊天公司不具备优先承租权的同等条件，无权主张优先承租权。另外，即便开标的时间仅为昊天公司知道长虹公司与东顺达公司签订租赁合同的起始时间。昊天公司在知道案涉项目的中标结果之后，也未在合理期限内明确作出行使优先承租权的意思表示。参照民法典第七百二十六条第二款关于优先购买权行使期限的规定，合理期限应为十五日，该期间为除斥期间，不存在中止、中断或延长的情形。本案中，昊天公司于2021年1月购买招标文件时便在《招标文件》第四章“合同条款”中知道了除“租金费用总额”以外的全部核心条款，其于2021年2月3日开标之时便知道了东顺达公司19030000元的租金费用总额，即昊天公司在2021年2月3日已经知道长虹公司和东顺达公司签订合同的全部核心条款。昊天公司未在合理期限内(2021年2月18日前)向长虹公司明确的作出行使优先承租权的意思表示，其于2021年3月末才向人民法院起诉主张行使优先承租权，直至2021年8月6日第二次庭审过程中才将诉讼请求变更为“请求判令原告对被告位于柳州市××路××号场地在同等条件下享有优先承租人，按被告与第三人公司于2021年3月15日签订的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款与被告签订租赁合同(租金标准高于第三人的1903万，为招投标的最高报价1950万)”。因此，昊天公司未在十五日合理期限内明确表示行使优先承租权，应视为其已经放弃优先承租权，其无权在放弃优先承租权之后又主张行使权利。四、法律未明确优先承租权为附条件形成权，一审法院判决长虹公司与昊天公司强制缔约于法无据，且无法实际履行。在法律司法解释尚未作出明确规定时，从实践的角度出发，将优先承租权理解为请求权而非形成权更为妥当，即承租人欲行使权利应向出租人发出同意缔约的意思表示，而非单方面做出意思表示即可自动形成新的房屋租赁合同。另外，一审法院以昊天公司依据优先承租权取得强制缔约的权利为由，判令长虹公司按其与东顺达公司于2021年3月15日签订的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》与昊天公司强制缔约并履行合同，该判决无法实际履行。《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》是长虹公司和东顺达公司按照招标文件和东顺达公司投标文件订立的书面合同，东顺达公司作为承租人，需严格按其《招投标书》的运营方案、设计方案经营租赁场地，全面履行合同义务。而项目的运营方案、设计方案均为各竞标单位的知识产权和商业信息，其他公司无权窃取、更无法具体落实。因此，昊天公司无法按照东顺达公司的运营方案和设计方案切实、全面的履行合同义务。
二审被上诉人辩称　　昊天公司辩称，一审已经支持了长虹公司关于租金的请求，昊天公司也同意该请求。长虹公司上诉的理由不成立，一审认定事实客观正确,判决公平，请求驳回长虹公司的上诉请求。
　　东顺达公司述称，请求撤销一审判决第一项、第二项，驳回昊天公司的诉讼请求，支持长虹公司的请求。一审法院认定长虹公司适用综合评分法限制了昊天公司的优先承租权，适用法律错误。昊天公司明确知晓综合评分法的具体要求，昊天公司参与投标，按照长虹公司的要求提供了符合综合评分要求的方案。昊天公司事后提出质疑，自相矛盾。民法典与招投标法属于同位法，昊天公司没有针对招投标的违法性向相关部门提出异议或者诉讼。东顺达公司是由招投标程序确认的中标人，在长虹公司与昊天公司均认可适用招投标结果的前提下，东顺达公司是合法的承租人。一审判决长虹公司与昊天公司按照东顺达公司的合同进行履约，严重侵害了东顺达公司的合法权益，也无法履行。
原告诉称　　昊天公司向一审法院起诉请求：一、判决昊天公司对长虹公司位于柳州市××路××号的场地在同等条件下享有优先承租权，昊天公司按长虹公司与东顺达公司于2021年3月15日签订的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款与长虹公司签订租赁合同(租金标准高于第三人的19030000元，为招投标的最高报价19500000元)；二、判决长虹公司承担本案的诉讼费。
　　长虹公司向一审法院反诉请求：一、判决昊天公司向长虹公司返还位于柳州市××路××号场地及房屋；二、判决昊天公司向长虹公司支付租赁场地及房屋的占有使用费166666.67元(按年租金1000000元计算，从2021年4月1日起暂计至2021年5月31日止，之后场地占有使用费按上述标准计至昊天公司返还租赁物之日止)；三、本案诉讼费用由昊天公司承担。一审中，长虹公司明确第二项诉请的占有使用费计算标准：自2021年4月1日至2022年3月31日期间按年租金1000000元计算，自2022年4月1日至2023年3月31日期间按年租金1900000元计算。
一审法院查明　　一审法院认定以下事实：
　　广西昊天通信设备有限公司于2012年3月27日更名为广西昊天企业管理有限责任公司。柳州长虹机器制造公司于2017年10月30日更名为柳州长虹航天技术有限公司。东顺达公司成立于2020年9月7日，股东认缴出资额为2100000元。
　　2010年12月31日，昊天公司与长虹公司签订《柳州长虹机器制造公司柳州市××路××号场地租赁合同》，合同约定长虹公司将其坐落于柳州市××路××号场地现有状态下的全部房屋、建筑物及土地出租给昊天公司使用。租赁物占地面积为4335㎡，建筑面积为4859.2㎡，租赁期限自2011年3月1日至2021年2月28日止，租赁期限为十年，租金费用总额为15500000元，列明了每年应缴纳的租金金额；合同约定租赁期满，本合同即终止，昊天公司须在一个月内将场地完整的退还长虹公司。合同还约定租赁期限届满后，如长虹公司仍出租该场地的，昊天公司在同等条件下对该出租场地有优先继续租用的权利，昊天公司应服从长虹公司统一调配，在招投标的同等条件下享有优先继续租用的权利等等。
　　2021年1月，长虹公司发布招标编号为ＬＺＣＨ-ＺＬＦＷ-2021-01的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目招标文件》，文件载明长虹公司委托华诚达公司对柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目进行国内公开招标，并对招标公告、投标须知前附表及投标须知、评标办法、合同条款、招标内容和要求、投标文件格式等均作了规定，文件规定的租赁经营期为十年，项目十年招租底价为19000000元，评标办法由评标委员会按招标文件规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐中标候选人，综合得分相等时，以投标报价高的优先；文件规定评审采用综合评估法，综合评估法采用百分制进行量化，文件具体规定了商务标评分标准(满分40分)和技术标评分标准(满分60分)，综合得分等于商务标得分与技术标得分之和。其中，商务标评分标准(满分40分)的评分项目为价格分(满分40分)，投标人价格分等于“(投标人有效报价／此次投标者最高有效报价)×40分”，技术标评分标准(满分60分)的评分项目为运营方案(满分30分)(投标人结合承租地块用途，对地块建筑物及附属构筑物拟使用和经营管理的方案以及如何确保经营的可持续性方案进行总体说明)以及设计方案(满分30分)(应包含装修设计方案的描述、效果图、装饰材料清单等内容，由评委在打分前集体讨论形成书面材料确定“一档、二档、三档”的评定标准及按此标准确定投标人的档次，并由评委在相应的档次内独立打分)，运营方案、设计方案均按档次打分；中标标准为“本项目采用综合评分法。根据综合得分，评审小组将按综合得分由高到低排出名次，综合得分排在前三名的为中标候选人……”同时，在备注中第三条规定“当原承租方参与投标，并且综合得分与第一中标候选人相等时，以原承租方优先，本备注第2款不适用”等等。
　　2021年1月18日，昊天公司向长虹公司和华诚达公司作出《关于柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目招标文件部分内容的异议》，昊天公司对招标文件提出两点异议，其一系对技术标评分标准中的运营方案，运营方案根据企业在项目所在地的连锁店数量情况分档评分，昊天公司认为该内容设置不合理；其二系对备注中载明的“当原承租方参与投标，并且综合得分与第一中标候选人相等时，以原承租方优先，本备注第2款不适用”有异议，昊天公司认为招标文件所提的综合评分与原租赁合同约定的同等条件相违背，不认同以综合评分得分作为优先续租的同等条件。
　　2021年1月22日，华诚达公司向昊天公司作出《广西华诚达建设项目管理有限公司关于柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目异议答复》，华诚达公司就昊天公司上述提及的两个问题进行答复，其中对优先承租权的问题，华诚达公司称“评分办法及标准是综合了租赁金总价、运营方案及设计方案对各投标人进行评审，评审结果的表现形式既是各投标人租赁金总价、运营方案及设计方案的综合评比得分，即综合得分反映的是投标人的各方面综合素质；并且招标文件也已明确了‘当原承租方参与投标，并且综合得分与第一中标候选人相等时，以原承租方优先’，即招标人说明了原承租方在招标的同等条件下优先续租的权利和权益，并认为昊天公司的异议不成立。”
　　2021年1月25日，昊天公司向华诚达公司作出《关于保留行使优先承租权的说明》，昊天公司发函称该评标办法未体现第一中标候选人所列出的详细条件，无法保障其优先权实施，同时称希望华诚达公司在昊天公司没有得到相同综合评分时向其披露综合评分第一的各种条件，以便于昊天公司综合考虑是否同意按评分第一的各项条件进行续租。
　　2021年1月26日，昊天公司另向长虹公司作出《关于保留行使优先承租权的说明》，昊天公司希望长虹公司能在昊天公司没有得到相同综合评分时，向昊天公司披露综合评分第一的各种条件，以便昊天公司对各项条件进行综合考虑决定是否匹配续租。同日，昊天公司根据招标要求作出《投标文件(商务标文件)》，昊天公司的投标报价为19360000元，并列明了十年的租金支付计划。同时，昊天公司根据招标要求也作出《投标文件(技术标文件)》，提出项目的运营方案和设计方案。
　　2021年1月27日，华诚达公司向昊天公司发出《回复函》，回复昊天公司的《关于保留行使优先承租权的说明》。华诚达公司再次说明了其观点并认为公布第一中标候选人的各项条件不适当也不合法。评审结束后招标人再以第一中标候选人的各项条件与昊天公司进行谈判即是对其他投标人的不公平。同日，长虹公司向昊天公司作出《关于原租赁合同中优先承租权问题的复函》，长虹公司称其同意华诚达公司对《关于柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目招标文件部分内容的异议》的答复意见。另称，昊天公司所享有的优先承租权根据合同约定是在招投标中予以实现，招投标备注中也落实了该优先承租权利。至于昊天公司所称的确定中标人的方式违背招投标法确立的公开、公平、公正原则，长虹公司不予同意。
　　2021年2月4日，昊天公司分别向长虹公司、华诚达公司作出《关于柳州飞鹅路113号场地租赁及运营服务项目招标中标的异议申诉》，认为中标人的中标报价是四家中最低的，中标事项存在不公正，表达其对该项目招标中标结果和中标人等的不满。
　　2021年2月8日，华诚达公司向东顺达公司出具《中标通知书》，其上载明经评标委员会评定、推荐，东顺达公司为该项目中标人，中标金额为19030000元，中标内容为柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目一项，租赁经营期共十年等等。同日，华诚达公司向昊天公司作出《广西华诚达建设项目管理有限公司关于柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目中标结果异议答复》，华诚达公司对昊天公司反映的问题进行答复认为项目全过程未出现违法、违规的行为，昊天公司所提异议不成立。
　　2021年2月9日，长虹公司向昊天公司作出《关于柳州飞鹅路113号场地租赁及运营服务项目招标中标的异议申诉的复函》，长虹公司再次表达其立场并要求昊天公司做好场地清退工作。同日，长虹公司另向昊天公司作出《关于柳州市××路××号场地租赁合同到期的告知函》，要求昊天公司在2021年3月31日前将场地完整退还给长虹公司等。
　　2021年3月2日，长虹公司发布《关于飞鹅路113号地块租赁到期的公告》，长虹公司称其与昊天公司的租赁合同已于2月28日到期，长虹公司经前期公开招投标已就场地块的租赁事宜与东顺达公司签订了新的租赁合同，并督促各租户在2021年3月30日前主动搬离及结清相关费用。
　　2021年3月15日，长虹公司与东顺达公司签订招标编号为ＬＺＣＨ-ＺＬＦＷ-2021-01的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》，双方对柳州市××路××号场地出租事宜进行约定，约定的租期为十年，自2021年4月1日至2031年3月31日，租金总额为19030000元，第一年租金为1000000元，租金应于2021年4月15日前缴纳500000元，另于2021年10月15日前缴纳500000元，东顺达公司应在收到中标通知书后十个工作日缴纳履约保证金200000元等等。2021年3月19日，东顺达公司向长虹公司转账支付200000元保证金。昊天公司尚未搬离柳州市××路××号房屋场地。
　　根据华诚达公司作出的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务项目招标情况说明》，该项目于2021年1月11日在中国采购与招标网、广西壮族自治区招标投标公共服务平台、中国招标投标公共服务平台上发布招标公告，报名时间为2021年1月11日至2021年1月18日，开标时间为2021年2月2日9时30分，开标地点为华诚达公司开标厅，截标时间、地点与开标时间、地点一致；唱标情况为，昊天公司投标总报价19360000元，案外人柳州市立立酒店管理有限公司(以下简称立立公司)投标总报价19180000元，案外人柳州市锁园忆舍酒店管理有限公司(以下简称锁园忆舍公司)投标总报价19500000元，东顺达公司投标总报价19030000元。具体技术评审的价格评分中，昊天公司价格分为39.71分，立立公司价格分为39.34分，锁园忆舍公司价格分为40分，东顺达公司价格分为39.04分。技术投标分中，昊天公司运营方案9.5分、设计方案18.2分，立立公司运营方案8.1分，设计方案8.5分，锁园忆舍公司运营方案7.9分，设计方案7.7分，东顺达公司运营方案25.8分、设计方案26分。汇总得分中，昊天公司得67.41分，立立公司得55.94分，锁园忆舍公司得55.6分，东顺达公司得90.84分。评审结果的第一中标候选人为东顺达公司。
一审法院认为　　一审法院认为本案的争议焦点为：一、本案关于优先承租权的法律适用问题，是适用民法典的规定还是民法典施行前的相关规定；二、本案的招投标效力是否是法院审理范围，如需审理，案涉招投标程序是否违法；三、本案是否符合法定或约定的优先承租权构成条件，昊天公司是否享有优先承租权；四、长虹公司与东顺达公司之间是否构成恶意串通，如昊天公司享有优先承租权，该优先承租权应如何行使，是由昊天公司另行主张赔偿抑或可对抗东顺达公司；五、如昊天公司不享有优先承租权，其是否需要向长虹公司返还房屋，长虹公司主张的场地占用费计算标准是否符合法律规定。
　　关于第一个争议焦点。本案中，昊天公司与长虹公司于2010年12月31日签订的《柳州长虹机器制造公司柳州市××路××号场地租赁合同》属双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合同依法成立、生效并受法律保护，该院对长虹公司、昊天公司就柳州市××路××号场地形成的租赁合同法律关系予以确认。虽然租赁合同签订于民法典施行前，但是租赁合同属继续性合同，合同租期自2011年3月1日至2021年2月28日，已延续至民法典施行后，而双方发生争议的续租事宜发生在租赁期限届满后，即民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款、第二十条、第二十一条规定，本案中关于优先承租权适用《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款之规定。
　　关于第二个争议焦点。长虹公司作为国有企业，其采取招标投标的方式出租国有资产是符合法律规定的。昊天公司作为投标人，如其对招标投标活动或评标结果有异议，其应依照《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》的规定在异议期内向有关行政监督部门投诉，故昊天公司要求确认招投标程序违法不属于本案审理范围，该院不予认定。
　　关于第三个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定的优先承租权属法律赋予当事人的法定权利，属最低限度的权利规范，当事人可依据意思自治扩大该权利行使范围，但不得限制该权利的行使，否则与法律规定相抵触的部分应无效。本案中，昊天公司与长虹公司在《柳州长虹机器制造公司柳州市××路××号场地租赁合同》第9.4条中亦约定有优先承租权条款，该条款表述为“合同期满后，如甲方(指长虹公司)仍将该场地出租，在同等条件下，乙方(指昊天公司)对该出租场地有优先继续租用的权利。此时，乙方应服从甲方统一调配，在招投标的同等条件下享有优先继续租用的权利。”虽然该条款约定昊天公司应服从长虹公司统一调配，在招投标的同等条件下享有优先权，但此时亦未能确认长虹公司统一调配的方式及何谓招投标的“同等条件”。关于同等条件的认定，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款亦未作详细规定，但可参照我国法律体系中其他法律对同等条件的认定，在股权的优先购买权中，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(四)》第十八条规定，同等条件是指股权的数量、价格、支付方式及期限等因素；在按份共有人的优先购买权中，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第十八条规定，同等条件应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定，故同等条件应当是能够成为合同要素、影响当事人缔约的客观条件，非主观因素。综合在本案中，应是租赁合同十年租金的总价格、支付方式、履行期限等客观条件，不应当是承租人的运营方案、设计方案等依托主观判断来评定的标准。因此，长虹公司以综合评分来认定“同等条件”显然不合理，该院对长虹公司该主张不予采纳。虽长虹公司与昊天公司在租赁合同中约定需在招投标中行使优先承租权，但不必然代表需以综合评分来认定租赁的同等条件，现长虹公司已与东顺达公司签订合同，而长虹公司却未向昊天公司披露过该合同条件，未实质保障昊天公司行使优先承租的权利，现昊天公司在诉讼中知情并表示愿以该《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》的同等条件甚至高于合同价格承租，表明其亦具有履行合同的意愿，故应认定昊天公司具备行使优先承租权的同等条件。
　　关于第四个争议焦点。虽昊天公司以东顺达公司存在资质浅薄或不良经营现状等问题主张东顺达公司与长虹公司之间存在恶意串标，但昊天公司未能提交相关证据证明，东顺达公司与长虹公司之间的租赁合同应属真实、有效。但昊天公司依据同等条件下的优先承租权亦可取得与长虹公司缔约的权利。虽《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款未明确规定优先承租权属缔约请求权抑或附条件形成权，但从合同履行的目的出发，昊天公司作为缔约权利人，尚未搬离案涉场地，如在昊天公司优先承租权利受侵害的基础上仍强制其搬离，无疑会扩大其损失，也不符合《中华人民共和国民法典》第九条规定的绿色原则，不利于企业商誉维护和节约社会资源；参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，在同一房屋上存在数份租赁合同的情形下，也优先保护合法占有人的权益，故虽东顺达公司与长虹公司签订的合同有效，但亦应首先保护优先承租权利人昊天公司的承租利益。因此，该院认定昊天公司对长虹公司位于柳州市××路××号的场地在同等条件下享有优先承租权，长虹公司应按其与东顺达公司于2021年3月15日签订的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款与昊天公司签订租赁合同并履行，至于昊天公司愿以超出同等条件报价的部分承租，可由当事人另行协商，该院仅以行使优先承租权的同等条件认定租金总价为19030000元。
　　关于第五个争议焦点。如前述，昊天公司无需向长虹公司返还场地，但昊天公司应以承租人身份向长虹公司支付自租赁合同期满后的2021年4月1日起算的租金，租金标准参照《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》的第一年1000000元计算，昊天公司亦同意按该标准履行，故该院对长虹公司主张的截止2021年5月31日的租金166666.67元(1000000元÷12个月×2)予以支持，之后的租金由双方按《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款约定继续履行。
　　综上所述，该院确认昊天公司对长虹公司位于柳州市××路××号的场地在同等条件下享有优先承租权，长虹公司应按其与东顺达公司于2021年3月15日签订的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款与昊天公司签订租赁合同并履行；昊天公司应向长虹公司支付截止2021年5月31日的租金166666.67元，之后的租金由双方按《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款约定继续履行。此外，本案的诉讼费由双方按诉请获支持比例各自负担相应部分。
　　一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第一款、第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民法典》第九条、第七百三十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释(一)》第十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定(四)》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、确认昊天公司对长虹公司位于柳州市××路××号的场地在同等条件下享有优先承租权，长虹公司按其与东顺达公司于2021年3月15日签订的《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款与昊天公司签订租赁合同并履行；二、昊天公司向长虹公司支付截止2021年5月31日的租金166666.67元，之后的租金由双方按《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》条款约定继续履行；三、驳回昊天公司的其他诉讼请求；四、驳回长虹公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费138850元(昊天公司已预交)，由昊天公司负担3346.64元，长虹公司负担135503.36元。一审反诉案件受理费1817元(长虹公司已预交)，由昊天公司负担。
　　本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院查明　　另查明，东顺达公司股东实缴出资额为163000元，该公司还没有经营有酒店项目。长虹公司、东顺达公司在2021年3月15日签订《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》中明确双方系依据《中华人民共和国民法典》及有关法律、法规的规定，并与招投标书内容保持一致的情况下就房屋租赁相关事宜达成协议。合同中约定有东顺达公司有权对该场地进行必要装修、加固、改造或增设设备、设施，费用由东顺达公司自理，金额应到达标书要求。《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》中没有把东顺达公司中标的运营方案、设计方案列为合同的附件，也没有明确中标的运营方案、设计方案的具体内容。
本院认为　　本院认为，长虹公司、昊天公司对一审判决支付的租金金额无异议，本院予以确认。综合各方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：昊天公司是否享有优先承租的权利。对当事人争议的问题，本院评判如下：
　　《中华人民共和国民法典》(以下简称民法典)第七百三十四条第二款：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”据此，房屋的优先承租权应为形成权。具体而言，在租赁期限届满后，出租人继续出租房屋，无论出租人以什么方式招租，只要承租人愿意以同等条件继续租赁，出租人都不能拒绝。出租人应当以适当方式告知承租人招租事项，由承租人在合理的时间内作出是否以同等条件优先承租的决定。承租人向出租人作出以同等的条件继续租赁的意思表示后，出租人和承租人之间就成立了新的租赁合同关系。
　　长虹公司、昊天公司在《柳州长虹机器制造公司柳州市××路××号场地租赁合同》中约定：“合同期满后，如甲方(指长虹公司)仍将该场地出租，在同等条件下，乙方(指昊天公司)对该出租场地有优先继续租用的权利。此时，乙方应服从甲方统一调配，在招投标的同等条件下享有优先继续租用的权利。”根据该条款的文义，租赁期限届满后，长虹公司继续出租柳州市××路××号房屋场地的，昊天公司作为承租人有优先承租的权利，昊天公司可以按照中标的条件优先承租。一审判决确认昊天公司有优先承租的权利符合法律规定，也符合同的约定，本院予以维持。长虹公司认为昊天公司在租赁合同中放弃了优先承租权，该主张与合同的文义是不相符的。昊天公司在租赁期限届满前、招标过程中以及招标结束后，连续书面向长虹公司主张优先承租权，对长虹公司的招标方案提出异议。长虹公司主张昊天公司已经认可长虹公司的招标方案，昊天公司没有在合理的期限内主张优先承租权，长虹公司的主张与事实是不相符的。
　　民法典第七百三十四条第二款没有规定“同等条件”的具体情形，需要结合法律的价值、目的和案件事实来确定“同等条件”的内容。法律旨在创设、维系正义的社会秩序，民事法律通过干预利益失衡的社会关系，保护处于弱势地位的一方，以维护社会的公平正义。在租赁合同关系中，出租人有确定租赁物的用途、承租人、租金、期限等租赁内容的权利，处于天然的优势地位。为了维护租赁关系的稳定和租赁秩序，保障承租人的持续性利益，民法典规定了承租人的优先承租权。优先承租权的形成权性质，必然是对出租人的权利的限制。然而，租赁关系在本质上是市场交易行为，若优先承租权制度产生排除出租人出租获利的权利，会损害出租人作为市场主体公平交易的机会，这就需要对优先承租权有所限制。同等条件下优先承租，就是对优先承租权的限制，使承租人行使优先承租权不会导致出租人的利益受损，体现的是利益平衡和公平正义的价值理念。出租人设定优先承租的条件应当遵循正当、合理和必要的原则，不得排除承租人优先承租的权利。出租人单方以任何形式排除、限制承租人优先承租权，有悖于法律的价值和目的的，都不应得到人民法院的支持。具体而言，“同等条件”中的“条件”应当与租赁利益有直接的相关性，应当是租赁合同的核心事项，如租赁物的用途、租金、支付方式和期限等可以客观量化或者价格折算的条件。一审参照优先购买权制度中关于同等条件的规定，把优先承租权的同等条件限制在租金、租期、支付方式等租赁合同的核心事项，符合法律的精神，本院予以认同。
　　差异化是市场主体能在市场竞争中获胜的底层逻辑，不同的经营者对运营、装修会有不同的定位和选择。在经营方案未经市场检验前，不应得出方案优劣的结论。昊天公司经营酒店逾十年之久，即使疫情反复，昊天公司都没有出现过逾期支付租金的违约行为，昊天公司的履约能力是经受了市场检验的。东顺达公司是新设立的公司，股东认缴出资额为2100000元，实缴出资仅有163000元，该公司还没有经营有酒店项目，提出的租金总价最低，而提出的运营方案和设计方案的得分却远超其他专业经营酒店的竞标人，长虹公司对此不能给出合理的说明，招标结果难以让人信服。长虹公司是出租房屋场地，不是对外招聘酒店的管理团队，酒店的运营方案、设计方案不是租赁合同的核心事项，与长虹公司没有直接利益关联。长虹公司把运营方案、设计方案确定为优先承租的条件，却没有把中标的经营方案、设计方案列为租赁合同的附件，租赁合同没有体现运营方案、设计方案对承租人具有法律约束力。长虹公司把运营方案、设计方案列为优先承租的条件缺乏正当性、合理性和必要性，难说没有规避优先承租权的目的。
　　东顺达公司中标的租金总价是19030000元，昊天公司竞标的租金总价为19360000元，昊天公司请求以19500000元的租金总价继续租赁，支付租金的方式、期限与东顺达公司承诺的支付条件一致。昊天公司的承租条件更为优越，更能保证国有资产增值，本院对昊天公司继续租赁的租金总额的请求予以支持。长虹公司主张昊天公司继续承租会导致国有资产流失是没有依据的。2021年3月15日，长虹公司、东顺达公司在《柳州市××路××号场地租赁及运营服务合同》中明确了东顺达公司的租赁条件。昊天公司应当按照东顺达公司的租赁条件承租长虹公司在柳州市××路××号的房屋场地并签订租赁合同，昊天公司向长虹公司支付的租金总额不能少于19500000元。
　　虽然本案租赁不属于《中华人民共和国招标投标法》规定必须招标的项目，但是长虹公司以招标的方式对外招租，有利于租赁利益最大化，应当鼓励。长虹公司、昊天公司在租赁合同中约定昊天公司在招标的同等条件下享有优先继续租赁的权利，长虹公司以招标的方式出租房屋场地也是符合当事人约定的。既然民法典第七百三十四条第二款明确赋予房屋承租人优先承租的权利，那么在承租人没有放弃优先承租权，也没有法律规定可以排除承租人的优先承租权的情况下，出租人不得单方架空、排除承租人的优先承租权。招标投标程序确定的是中标的结果，把中标等同于租赁关系成立是没有依据的，中标人是否能够签订租赁合同并实际使用租赁物，还要看租赁物上是否有优先承租权以及权利人是否行使优先承租的权利。优先承租权的核心权利是选择权，即使昊天公司没有中标，昊天公司仍可以按照中标的条件优先选择继续租赁。长虹公司认为昊天公司参与投标就是处分了优先承租权，该主张是没有事实和法律依据的。在招投标程序中，招标代理机构只公布各投标人的运营方案、设计方案得分，不公布中标方案的具体内容，不征询昊天公司是否按照中标条件优先承租，排除了昊天公司优先承租的权利。
　　综上所述，长虹公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但是一审没有判决昊天公司按照其请求的19500000元租金总价履行合同，判决与诉讼请求不一致，不利于保护长虹公司的利益，本院对此予以变更。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
裁判结果　　1、撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院(2021)桂0204民初2252号民事判决；
　　2、确认广西昊天企业管理有限责任公司对柳州长虹航天技术有限公司位于柳州市××路××号的房屋场地在同等条件下享有优先承租权，柳州长虹航天技术有限公司应于本判决生效之日起十日内与广西昊天企业管理有限责任公司签订租赁合同并履行；
　　3、广西昊天企业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向柳州长虹航天技术有限公司支付截止至2021年5月31日止的租金166666.67元；
　　4、驳回柳州长虹航天技术有限公司的其他反诉请求。
　　如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审本诉案件受理费138850元(广西昊天企业管理有限责任公司已预交)，由柳州长虹航天技术有限公司负担。一审反诉案件受理费1817元(柳州长虹航天技术有限公司已预交)，由广西昊天企业管理有限责任公司负担。二审案件受理费139613元(柳州长虹航天技术有限公司已预交)，由上诉人柳州长虹航天技术有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
落款