许明泉等与南通万鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案

许明泉等与南通万鹏房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案
江苏省南通市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(原审原告)：许明泉。
　　上诉人(原审原告)：朱爱琴。
　　两上诉人共同委托诉讼代理人：戴建华，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
　　两上诉人共同委托诉讼代理人：戴鑫，北京市炜衡(南通)律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：南通万鹏房地产有限公司，住所地南通市苏通科技产业园江城路1088号江城研发园2号楼2202室。
　　法定代表人：高航海，董事长。
　　委托诉讼代理人：许蕾蕾，北京大成(南通)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：葛蓉蓉，北京大成(南通)律师事务所律师。
审理经过　　上诉人许明泉、朱爱琴因与被上诉人南通万鹏房地产有限公司(以下简称万鹏公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院(2021)苏0691民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
二审上诉人诉称　　许明泉、朱爱琴上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持上诉人的一审全部诉请或发回重审；2.诉讼费用由万鹏公司承担。事实和理由：1.一审程序违法。租金损失标准未委托专业机构评估。一审法院另查明“同小区的租金价格为1300元左右”，存在程序违法问题。上诉人在一审中明确租金标准不能反映上诉人的实际损失，本案应当按照主合同约定，适用逾期交房的违约金标准，不能采用租金损失标准。更何况，租金标准的认定，不属于法院的自由裁量权，人民法院应当委托具有相应资质的专业机构，参考同地区同类型房屋的租金价格进行评估，一审法院仅从几份性质上属于证人证言的调查笔录，且相关证人未出庭的情况下，就直接认定同小区的租金标准，属于程序违法。2.一审违反“有约定，从约定”的民法原则，开发商未按照主合同约定的30日内再次交付，应当视为逾期交付。根据主合同第11条、第12条的约定，维修期是30天，起算点是许明泉、朱爱琴在验房之后进行计算，万鹏公司有义务在30天内将维修好的房屋给原告再行交付，如果没有完成再行交付的，万鹏公司应当承担每日万分之三的逾期交房违约金。3.万鹏公司工作人员自认“问题严重，不能交房”，一审法院认定开发商瑕疵交付，属于事实认定错误。2020年9月28日，万鹏公司催许明泉、朱爱琴拿房，许明泉、朱爱琴和物业管家联系，物业管家回复没有修好，不好拿房，并告知邵经理的联系电话。2021年3月3日，许明泉、朱爱琴和邵经理联系，邵经理让房修部的工程师主动联系上诉人，房修部回复问题严重，还没有修好。2021年8月31日双方确认，房子修好，达到交房条件。主合同第28条约定，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，补充协议的约定改变了主合同条款，万鹏公司未尽到提示说明义务，应当认定补充协议的相应条款未订入合同。一审法院适用补充协议条款认定瑕疵交付，属于适用条款错误，并导致事实认定错误。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人上诉请求。
二审被上诉人辩称　　万鹏公司辩称，1.一审不存在程序违法的情形，关于上诉人所述一审法院查明同小区的租金价格为1300元左右，但事实系基于一审法院所进行的调查，在一审法庭审理中，上诉人与被上诉人针对调查笔录的真实性予以确认。在当事人均未对调查笔录真实性提出异议的情况下，一审法院将其作为事实认定依据符合法律规定，无需再进行司法鉴定，因此一审不存在程序违法情形。2.一审判决认定事实清楚。关于上诉人所述的万鹏公司工作人员自认问题严重，不能交房为双方协商维修事宜及办理房屋交接手续的过程中，并非双方对房屋是否已经交付作出的法律性质判断。本案中房屋的交付并非以签署房屋交接手续的时间为准，而应当以被上诉人向上诉人发出交付通知的时间为准。原因如下，商品房买卖合同补充协议第5条第4款第3项约定，该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无须因此承担逾期交楼责任。商品房买卖合同补充协议第6条约定，由于买受人原因造成延期交房的，视为出卖人已按期交付该商品房。案涉商品房所产生的问题系上述约定中所附的其他问题，因此该问题不成为上诉人拒绝收房的合法事由。即使上诉人拒绝办理房屋交付手续，根据上述约定，案涉房屋也已于被上诉人通知的收房之日完成交付，被上诉人无需承担逾期交付责任。根据商品房司法解释的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。3.一审判决适用法律正确，对于上诉人所述的租金标准不能反映实际损失，应当按照主合同约定适用逾期交房的违约金标准的观点，被上诉人认为上诉人主张适用的主合同相关条款主要是第11条第3款第2项已经被补充协议第5条、第6条替代，且在补充协议第18条中，以加黑加粗字体明确买受人已经阅读并充分理解相关条款，上诉人已经确认补充协议不存在不合理减轻或免除万鹏公司责任的情形，也不存在不合理加重其责任排除其主要权利的内容，并约定补充协议与合同不一致的，以补充协议的约定为准。因此，该补充协议的约定合法有效，双方均应遵照执行。而依据该补充协议相应条款，万鹏公司仅承担保修义务及对实际损失的赔偿义务，无需承担逾期交付责任。因此，一审法院未支持上诉人提出的逾期违约主张，而支持损失赔偿，认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
原告诉称　　许明泉、朱爱琴向一审法院起诉请求：1.万鹏公司支付逾期交付违约金176188.20元；2.万鹏公司支付许明泉、朱爱琴实现本案债权发生的律师费5000元；3.万鹏公司向许明泉、朱爱琴交付房屋及购房发票、无条件协助许明泉、朱爱琴办理不动产登记证；4.万鹏公司退还交房面积减少部分对应的购房款5574.86元；5.案件受理费由万鹏公司负担。
一审法院查明　　一审法院认定事实：2018年7月1日，许明泉、朱爱琴(买受人)与万鹏公司(出卖人)签订商品房买卖合同(预售)一份，合同约定买受人向出卖人购买××花园××幢××室的商品房一套，预测建筑面积103.24平方米，总价为1174588元。合同第九条约定交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及住宅配套文件。第十一条约定出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房，办理交付手续前买受人有权查验商品房，买受人查验的房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人在30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条约定了逾期交付责任。第十三条约定商品房面积差异百分比为±0.6%(误差比为实测建筑面积与预测建筑面积的差额与预测建筑面积的比率)以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订了补充协议一份(作为上述买卖合同的附件十一)，补充协议第五条第一款第一项约定房屋测绘报告不作为交付条件。第五条第四款第一项约定该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应当负责修复，修复后方可交付，并承担修复费用及逾期交楼责任；第三项约定除上述地基基础等质量问题外，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条关于逾期交付责任，约定买卖双方一致同意关于逾期交付之日不按合同第十二条的约定履行，除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的15%。由于买受人原因造成延期交房的，视为出卖人已按期交付该商品房。第十八条关于补充协议效力以加黑字体约定了出卖人已提示相关的责任免除及限制条款，买受人确认合同及补充协议不存在不合理减轻和免除出卖人责任，加重和排除买受人主要权利的内容。
　　上述合同签订后，许明泉、朱爱琴已按照约定支付了全部房款。2020年4月30日，万鹏公司取得案涉商品房项目的建筑工程竣工验收备案证明书，同年6月15日取得房屋面积测算计算报告，案涉商品房的房屋建筑面积测算为102.75平方米。2020年6月30日前万鹏公司通知许明泉、朱爱琴办理房屋交接手续，同年7月2日，许明泉、朱爱琴进行商品房查验，但因房屋存在卧室踢脚线肩空、卫生间瓷砖美缝未做、书房东墙歪等问题未收房，后由万鹏公司进行修复，至2021年8月31日双方确认房屋问题完成修复。后双方因物业费缴纳问题未能办理房屋交接手续，至2022年1月14日万鹏公司工作人员通知许明泉、朱爱琴可办理相关手续，但目前许明泉、朱爱琴尚未办理相关手续。
本院查明　　另查明，许明泉、朱爱琴购买的商品房套内建筑面积83.74平方米，为简易装修(带有车位)，同小区的租金价格为1300元左右。
一审法院认为　　一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同(预售)及补充协议系双方当事人意思真实表示，且不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于案涉商品房是否系逾期交付，一审法院认为，依据商品房买卖合同(预售)和补充协议约定，万鹏公司在约定的交房时间前已取得建筑工程竣工验收备案证明书及房屋面积测算计算报告，并已通知了许明泉、朱爱琴验收房屋，案涉房屋虽然存在需要修复的问题，但并非地基基础、主体结构质量问题，或存在导致无法正常居住使用的质量问题，许明泉、朱爱琴不得以此拒绝收房，许明泉、朱爱琴主张万鹏公司应当承担逾期交房责任不予支持。原告方主张补充协议关于逾期交楼的约定限制了其权利，一审法院认为，该补充协议由双方当事人签字确认，系当事人真实意思表示，该补充协议第十八条已明确万鹏公司履行了相关的提示和说明义务，且不存在减轻和免除出卖人责任，加重和排除买受人主要权利的情形，且补充协议关于逾期交楼责任的约定亦未突破相关法律和司法解释规定的精神，故对许明泉、朱爱琴的主张不予采信。案涉商品房确实存在需要修复的问题，依据补充协议的约定，出卖人应负责保修并承担维修费用，因此给买受人造成损失的，应当赔偿买受人的实际损失。案涉商品房自合同约定的交付日期2020年6月30日修复至2021年8月31日，修复完毕后，万鹏公司因涉及向第三方缴纳的物业费问题未为许明泉、朱爱琴办理房屋交接手续，直至2022年1月14日通知许明泉、朱爱琴可办理相关房屋交接手续，对该期限内造成许明泉、朱爱琴的损失万鹏公司应当予以赔偿。考虑同区域内商品房的租金价格，确定该损失为24050元(1300元/月×18.5月)。关于许明泉、朱爱琴主张的律师费损失，因无法律依据及合同依据，不予支持。关于许明泉、朱爱琴要求万鹏公司向许明泉、朱爱琴交付房屋及购房发票、无条件协助许明泉、朱爱琴办理不动产登记证，一审庭审中，万鹏公司认可按照合同的约定履行相关的义务，予以照准。关于许明泉、朱爱琴主张的返还商品房面积减少部分的差额购房款，经计算，案涉商品房面积差异百分比不足0.5%，依据商品房买卖合同(预售)第十三条的约定，小于0.6%的买卖双方不作任何补偿，故该项诉讼请求不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，判决：一、万鹏公司于判决生效后十日内给付原告许明泉、朱爱琴24050元；二、万鹏公司于判决生效后十日内按照合同约定配合许明泉、朱爱琴办理房屋交接手续；三、驳回许明泉、朱爱琴其他诉讼请求。如果万鹏公司未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4035元，由许明泉、朱爱琴负担3515元、万鹏公司负担520元(上述费用许明泉、朱爱琴已预交，万鹏公司负担的520元于判决生效之日起十日内直接给付许明泉、朱爱琴)。
　　二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院认定的基本事实正确，本院予以确认。
　　本院认为，本案二审的争议焦点为：一、万鹏公司是否存在逾期交房情形；二、案涉房屋维修期间的损失如何计算。
　　一、万鹏公司并未逾期交房
　　根据商品房买卖合同(预售)第九条的约定，商品房的交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定“不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”案涉补充协议第五条约定交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。
　　万鹏公司根据合同约定，于2020年6月30日前通知许明泉、朱爱琴办理房屋交接手续，同年7月2日，许明泉、朱爱琴进行商品房查验，但因房屋存在卧室踢脚线肩空、卫生间瓷砖美缝未做、书房东墙歪等问题未收房，后由万鹏公司进行修复，至2021年8月31日双方确认房屋问题完成修复。案涉房屋虽然存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非地基或主体结构的质量问题，符合合同约定的交付条件，许明泉、朱爱琴有权请求万鹏公司对质量瑕疵进行维修，但无权拒绝接收房屋。而商品房买卖合同(预售)第十一条第三款第2项约定的“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”根据合同条款的体系解释，商品房只要符合主合同第九条约定的条件，即推定符合交付条件，对于除地基基础和主体结构外的质量问题，并非交付的否定性要件，所以，该处的“交付”指的是现实交付，不同于逾期交房的“交付”。所以，案涉商品房符合按期交付的条件，并按约履行了通知许明泉、朱爱琴接受房屋的义务。无论许明泉、朱爱琴是否在交接单上签字，万鹏公司都不存在逾期交房的情形。
　　二、房屋维修期间的损失应按照实际损失计算
　　虽然万鹏公司不存在逾期交房的情形，但案涉房屋存在质量瑕疵为双方所确认，万鹏公司对房屋进行维修期间，许明泉、朱爱琴存在损失，关于该损失的计算方法，双方的补充协议第五条第四款第3项约定，该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。
　　许明泉、朱爱琴主张，应当按照商品房买卖合同(预售)第十一条、第十二条、第二十八条的约定，万鹏公司无权通过补充协议改变商品房合同的明确约定，所以，应由万鹏公司按照购房款的日万分之三标准赔偿损失。
本院认为　　本院认为，商品房买卖合同(预售)第二十八条约定：对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。也就是说，补充协议可以对主合同条款作出变更，只是该变更不得不合理减轻或免除本合同约定的出卖人责任。
　　就本案而言，主合同虽然约定房屋在30天维修期间的损失按照购房款的日万分之三计算，但并未明确维修时间超过30天如何计算，也没有根据质量瑕疵的严重程度作出区别性的合理区分。而补充协议约定除地基基础和主体结构等严重质量问题按照实际损失计算，该约定更为明确合理，尽管按实际损失计算的标准低于主合同约定的标准，但该约定并未不合理减轻或免除本合同约定的出卖人承担的责任。且根据补充协议第十八条，买受人已经阅读并充分理解相关条款，上诉人已经确认补充协议不存在不合理减轻或免除万鹏公司责任的情形，也不存在不合理加重其责任排除其主要权利的内容，并约定补充协议与合同不一致的，以补充协议的约定为准。综上，一审法院以案涉房屋的租金作为许明泉、朱爱琴实际损失的计算标准，并无不当。一审法院通过市场调查法确定案涉房屋的租金为1300元/月，较为合理，亦无不当，且在一审庭审中双方当事人对其真实性予以确认。许明泉、朱爱琴主张应当通过鉴定确定租金标准，并无事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，上诉人许明泉、朱爱琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费4035元，由许明泉、朱爱琴负担。
　　本判决为终审判决。
落款