谢晋等诉绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

谢晋等诉绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
浙江省绍兴市上虞区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：谢晋。
　　原告：张玲。
　　两原告共同委托诉讼代理人：丁哲瑜，北京盈科(绍兴)律师事务所律师。
　　被告：绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司，住所地浙江省绍兴市上虞区东关街道越瓷路647-649号，统一社会信用代码91330604MA2BF26C46。
　　法定代表人：寿毓敏，总经理。
　　委托诉讼代理人：王李全，浙江卓颂律师事务所律师。
审理经过　　原告谢晋、张玲与被告绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月24日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2021年8月3日及2022年2月14日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁哲瑜、被告委托诉讼代理人王李全到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿因交付商品房层高不符合合同约定所造成的损失30万元(具体损失金额以司法鉴定结果为准)；2．判令被告赔偿因商品房内设置消火栓箱等设施导致原告实际使用面积减少的损失8240.44元；3．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。案件审理过程中，原告自愿放弃第2项诉讼请求，并将第1项诉讼请求变更为：判令被告赔偿因层高不足造成的损失167554元。事实与理由：2019年9月23日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定向被告购买位于绍兴市上虞区鸿祥盛府共青路11号12幢1单元105的商铺，总层数二层，每层层高4米，建筑面积185.56㎡，单价为8240.44元／㎡，总价为1529096元。合同签订后，原告按约支付房款。2021年5月，建筑建成后，原告发现商铺实际层高不符合合同约定的4米，根据测绘数据，其中一层净高为3.8米，二层净高为3.2米。原告认为，双方在合同中约定每层层高4米，而被告实际交付的商铺层高远不足4米，导致原告无法隔层，严重影响原告的空间使用范围。为此，原告要求被告对该问题进行整改或赔偿损失，然被告一直未予处理并要求原告通过司法途径解决。故起诉，请求判如所请。
被告辩称　　被告辩称：被告按照设计文件要求交付房屋，设计层高并未变更，故被告并未违约。案涉房屋一层层高为4米、二层层高为3.4米，与施工图设计规定的完全一致。合同中约定的层高为一层层高，双方对二层层高并未进行约定。在合同词句前后不一时，应根据文义解释、习惯解释、整体解释、诚信解释等解释方法进行解释。虽合同并未约定二层层高，但建设工程为特殊产品，必须按照建设工程规划许可证、施工设计图进行施工，而该两项内容是经过政府主管部门审批通过，具有公示性，未经法定程序不得变更，原告作为购房者应当知晓上述内容。退一步讲，根据合同约定及交易习惯，案涉房屋时按照建筑面积计价的。即便层高发生变化，也不会影响交易价格，即层高等技术指标并非合同的主要条款。案涉鉴定并不存在科学的鉴定标准或者方法，原告的损失无法确定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月23日，两原告与被告签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》一份，约定两原告向被告购买位于绍兴市上虞区鸿祥盛府共青路11号12幢1单元105的商铺(商品房平面图见合同附件一)，总层数二层，建筑面积185.56㎡，单价为8240.44元／㎡，总价为1529096元，同时约定“该商品房层高为4米”，双方另对其他事项进行了约定。后被告实际于2021年5月28日向两原告交付案涉商铺，在相应交付流转单中，谢晋书面提出“实际层高缺失”，被告工作人员则回应“一层层高4米，2楼层高3.4(3.4米)，与施工图一致，业主保留层高主张权利的要求。”
　　同时查明，庭审中，双方当事人一致确认一、二层层高分别为4米、3.4米。根据原告申请，本院依法委托绍兴市平准房地产资产评估有限公司对二层层高不足4米造成的损失进行司法鉴定。该公司出具评估报告，评估结论为二层因层高不足4米造成的商业用房价值减损为167554元。
本院认为　　本院认为，本案争议焦点有二，一是二层约定层高如何确定；二是二层层高不足的损失如何确定。
　　对于焦点一，《浙江省商品房买卖合同(预售)》仅笼统约定“该商品房层高为4米”，而并未对一、二层高单独进行约定。原告主张被告口头告知二层层高亦为4米，但未就此提供相关依据；被告提出二层层高并未约定，应以平面图、设计图及施工图为准，但被告亦明确在交易过程中并未向原告披露过设计图及施工图，而合同所附平面图并无关于层高的记载。对此本院认为，一方面，从上述约定的字义看，应视为一、二层高均4米；另一方面，被告作为合同文本提供方，应对文本约定不明承担相应不利的法律后果。此外，即便设计图、施工图载明案涉商铺二层层高为3.4米，亦不应对购房者苛以掌握相关图纸的注意义务。故本院对原告关于二层约定层高亦为4米的主张予以支持。
　　对于焦点二，虽然合同约定房屋的价值以建筑面积作为计算依据，但原告购买房屋的实质是交付独立的使用空间，而该空间显然并非仅仅取决于建筑面积单一的横向维度，还与层高所指向的纵向维度相关。被告提出即便层高存在缺损，原告并无实际损失，对该主张本院不予支持。关于损失的具体数额，需结合出卖人的违约程度、对房价的影响程度、对购房人使用造成不利影响的实际情况等因素综合评判，案涉评估报告的评定方法实则已综合考量了上述相关因素，具有相当合理性，且评估人员已到庭就被告提出的疑问进行了详实说明，对该评估报告本院予以采纳。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：
裁判结果　　绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司应赔偿谢晋、张玲经济损失167554元，限于本判决生效之日起十日内履行。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费据实调整为3651元，减半收取计1825.50元，保全费2070元，鉴定费2000元，鉴定人出庭费1000元，合计6895.50元，由绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
落款

附法律依据附1：本案证据目录
一、谢晋、张玲提交证据材料及证明目的如下：
1．《浙江省商品房买卖合同(预售)》、“商品房交付流转单”各一份，以证明原告向被告购买商铺，以及双方就层高、面积等事项进行具体约定的事实。
二、绍兴市上虞吉祥房地产开发有限公司提交证据材料及证明目的如下：
1．施工图一份，以证明二层设计层高为3.4米，当合同约定不明时，应以此为准的事实；
2．竣工图一份，以证明最终层高与设计图一致的事实；
3．建设工程规划许可证一份，以证明被告严格按照规划许可进行施工的事实。
三、绍兴市平准房地产资产评估有限公司出具的评估报告及对应评估费发票一份。
附2：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
……
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条……
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百六十条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。