上海熠呈酒店管理有限公司与上海双表实业有限公司房屋租赁合同纠纷案

上海熠呈酒店管理有限公司与上海双表实业有限公司房屋租赁合同纠纷案
上海市长宁区人民法院

民事判决书

当事人　　原告(反诉被告)：上海熠呈酒店管理有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路5225号5幢1253室。
　　法定代表人：徐正，执行董事。
　　委托诉讼代理人：肖万峰。
　　委托诉讼代理人：陈佳吉，上海市汇业律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海双表实业有限公司，住所地上海市奉贤区庄行镇南亭公路1176号502室。
　　法定代表人：王双表，执行董事。
　　委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。
　　第三人：融通地产(上海)有限责任公司，住所地上海市静安区南京西路1728-1746(双)号1幢1103室。
　　法定代表人：王玉东，总经理。
　　委托诉讼代理人：贝晋(上海)有限责任公司员工。
　　委托诉讼代理人：朱宇轩(上海)有限责任公司员工。
审理经过　　原告上海熠呈酒店管理有限公司(以下简称熠呈公司)与被告上海双表实业有限公司(以下简称双表公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月8日组织当事人进行证据交换。审理中，被告双表公司提出反诉，本院予以受理。根据原告熠呈公司的申请，本院于2020年10月21日作出裁定：查封、冻结被告名下价值10,000,000元的财产。本院于2020年12月10日、2021年3月5日组织当事人进行证据交换。原告(反诉被告，以下简称原告)熠呈公司、被告(反诉原告，以下简称被告)双表公司曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。此后，本院依法追加融通地产(上海)有限责任公司(以下简称融通公司)为第三人参加诉讼，并于2021年4月12日组织当事人进行证据交换，于2021年5月24日、6月23日、10月20日公开开庭进行了审理。原告熠呈公司的委托诉讼代理人陈佳吉、肖万峰，被告双表公司的委托诉讼代理人周俊辉、周郭祺，第三人融通公司的委托诉讼代理人贝晋(未参加2021年10月20日审理)、朱宇轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告熠呈公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月5日签订的《酒店承包经营合同》中自2023年6月30日至2029年3月14日的租赁期限之约定无效；2.被告向原告返还履约保证金11,775,000元；3.被告向原告赔偿利息损失(以10,275,000元为基数，自2019年3月20日起，按5年期贷款基准利率4.75%标准，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心5年期报价利率计算)；4.被告向原告返还多收取的房屋租金475,117.44元；5.被告向原告支付违约金6,055,578元。审理中，原告变更本诉诉讼请求为：1.原、被告于2019年3月5日签订的《酒店承包经营合同》于变更诉讼请求申请书送达被告之日解除；2.被告向原告返还履约保证金18,000,000元；3.被告赔偿原告利息损失(以1,027.50万元为基数，自2019年3月20日起至2019年8月19日止，按5年期贷款基准利率4.75%计算；自2019年8月20日起至合同解除之日止，按LPR标准计算)；4.被告向原告返还自2019年3月16日至2020年1月31日期间多收取的租金475,117.44元；5.被告向原告支付违约金5,497,934.78元；6.被告向原告支付违约损害赔偿金1,861,394.02元。事实和理由：2019年初，原告有意向被告承租上海市绥宁路628号的物业。双方磋商过程中，被告向原告出示由中国人民解放军94883部队上海虹桥分库(以下简称虹桥分库)于2013年5月23日出具的《关于94883部队绥宁路628号纠纷房屋补偿的特别约定》(以下简称《特别约定》)，该约定载明：第一轮租期10年，于2023年到期后被告所建造的房屋继续由被告延续使用10年。2019年3月5日，原、被告签订《酒店承包经营合同》，约定：原告向被告承租上海市绥宁路628号3号楼的上海A酒店和2号楼的指定部分，面积共计10,533.73平方米，其中3号楼面积10,003.57平方米，电梯房及门卫室41.35平方米，2号楼交给原告的面积为488.81平方米。租赁期为10年，自2019年3月15日至2029年3月14日。履约保证金为1,800万元，若原告付清上一年度的承包费，被告应于第二季度第二个月归还原告履约保证金150万元……，退包手续办理完毕后退还剩余履约保证金250万元。合同签署后，原告向被告交付保证金1,800万元。2019年末，原告得知租赁房屋自2017年10月起已采取委托管理的方式由第三人运营管理，根据被告与第三人签订的《房地产租赁合同》，被告的承租期限仅至2023年6月29日。同时，原告知晓，被告早在2013年9月1日就收到《房屋租赁委托书》，该委托书明确委托期限截止日期为2023年8月31日，届时委托关系自然终止。但被告与原告磋商时，没有如实告知该委托书内容及其与第三人对租赁期限的约定。综上，原、被告约定的大部分合同期限因缺乏转租权而无法履行，导致原告无法按照10年履行期限对酒店进行经营并获得收益，故被告构成违约，原告有权解除合同，要求被告向原告返还保证金、赔偿利息损失并按年承包费的50%支付违约金。因原告在2019年3月15日至12月31日期间亏损4,458,128.80元、2020年1月1日至6月30日期间亏损2,901,200元，如果可以持续经营，至2024年前后才能开始盈利，但被告的违约行为导致原告遭受上述损失，故扣除被告应某1的违约金外，被告还应赔偿原告1,861,394.02元。根据产权登记信息，2号楼建筑面积525.43平方米，3号楼建筑面积9,835.92平方米。原、被告在《酒店承包经营合同》中约定，2号楼的公用设施房屋面积包括配电房、水泵房、消防水泵房，由被告提供给原告免费使用，但被告未能履行该约定，合同约定面积与被告实际提供面积之间的差额为491.84平方米，对该部分面积的租金475,117.44元，被告应予返还。
被告辩称　　被告双表公司本诉辩称及反诉诉称，原、被告之间系承包经营合同关系。合同履行过程中，被告并未违约，而原告逾期支付租金等构成违约，故被告有权解除《酒店承包经营合同》，合同解除日为反诉状送达原告之日。根据合同约定，原告违约的，被告有权没收押金，故不同意返还押金、不同意支付违约金。如法院认定被告违约，需支付违约金的，原告主张的违约金标准过高，应予调整。酒店的装饰装修等均由被告投资完成，原告未作相应投入，此外，酒店用作防疫隔离场所，政府固定补贴每月有150多万元，原告不存在损失，故不同意赔偿损失。综上，被告不同意原告的本诉诉讼请求，另向本院提出反诉诉讼请求：1.原、被告于2019年3月5日签订的《酒店承包经营合同》于2020年8月31日解除；2.原告按《酒店承包经营合同》第十三条约定向被告交还上海市长宁区绥宁路628号3号楼的上海A酒店、上海市长宁区XX路XX号XX号楼的指定部分，以及《关于上海A酒店设施设备清单及简要说明》中的全部设施、设备、物品；3.原告按其2019年4月12日出具的《交接清单》，向被告返还该清单上所有的上海A酒店有限公司(以下简称A酒店)的印章、证照等物品，以及2019年8月13日收取的A酒店基本户开户许可证一张；4.被告不向原告退还履约保证金1,800万元；5.原告向被告支付2020年2月1日起至2020年9月8日的租赁承包费6,952,261.80元；6.原告向被告支付房屋使用费(自2020年9月9日起至其完全交还房屋及所有设施设备并付清所有费用之日止，按每日31,601.19元计算)；7.原告向被告支付拖欠租赁承包费的违约金30,566,244.80元；8.原告向被告支付违约金(自2020年9月1日起至原告返还房屋及所有设施设备并付清所有费用之日止，每日按年承包费的1%计算)；9.原告向被告支付一次性买断的库存物品及低值易耗品费用3,139,770.98元；10.原告按照2019年3月30日签订的《交接协议书》第一条约定向被告支付2019年3月16日至18日的营业额133,308.08元。审理中，被告变更其反诉诉讼请求为：1.原、被告于2019年3月5日签订的《酒店承包经营合同》于反诉状送达原告之日即2020年9月8日解除；2.被告没收原告支付的履约保证金1,800万元；3.原告向被告支付2020年2月1日至9月8日的租赁承包费6,952,261.80元(季承包费2,883,608.59元×4个季度÷365天×220天)；4.原告向被告支付2020年9月9日至2021年3月22日的房屋使用费6,130,630.86元(季承包费2,883,608.59元×4个季度÷365天×194天)；5.原告向被告支付拖欠租赁承包费的违约金2,000万元。
　　原告熠呈公司反诉辩称，因被告违约，对大部分租赁期限未能履行权利瑕疵担保义务，故原告享有合同解除权，合同解除日应为变更诉讼请求申请书副本送达被告之日，被告无权没收保证金。被告应向原告返还多收取的履约保证金及第一期履约保证金150万元，原告有权以此抵销租金。关于租金，根据合同约定，应按照原告实际使用房屋的面积10,209.54平方米计算，自2020年2月1日至2021年3月22日计416天，租金共计12,741,509.90元，再扣除2020年2月1日至4月30日疫情期间减半计算的租金。关于违约金，原告并未违约，不需向被告支付违约金，且违约金应按照被告实际损失计算，而被告并无损失，故原告也不需要支付违约金。如法院认定原告违约，需支付违约金，被告主张的违约金标准过高，请求调整。
　　第三人融通公司述称，第三人向被告出租上海市绥宁路628号(XX路XX号)，租赁期限至2023年6月29日，第三人从未承诺将租赁期限延长至2033年，故原、被告确认的转租期限已经超出前述租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，应当认定超过承租人剩余租赁期限的部分约定无效。根据《中华人民共和国民法典》第717条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。综上，不论适用新法还是适用旧法，超期部分对出租人均不具有约束力。此外，如法院认定本案适用《中华人民共和国民法典》，则被告将房屋转租给原告的行为未经第三人同意，亦未向某报备，对第三人不发生任何法律效力，相关法律责任应由被告自行承担。第三人从未承诺被告可以续租，对原、被告约定的转租期限中超出被告与第三人之间剩余租赁期限的部分，第三人不予认可。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《军队房地产租赁合同》、《关于94883部队遂宁路628号纠纷房屋补偿的特别约定》、《房屋租赁委托书》、证明、《上海市遂宁路628-15-18号房屋面积测算报告》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》、《军队房地产租赁合同解除协议》、《房地产租赁合同》、《宜尚酒店商务公司合作协议》、《关于继续开展集中隔离医学观察合作的情况说明》、《订房协议》、不动产登记信息、情况说明、《长宁区绥宁路628号3号楼建筑面积测绘咨询报告》、《关于上海市长宁区绥宁路628号双表实业项目租期的说明》、《酒店承包经营合同》、《交接协议书》、付款凭证、收条、交接清单、微信记录、原、被告往来信函等证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2013年5月15日，虹桥分库与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定：94883部队虹桥分库将绥宁路628号出租给被告，场地面积3,385平方米，租赁用途为办公、商用，租赁期限自2013年7月1日起至2018年6月30日止，年租金60.84万元。同日，双方另签订《租赁合同补充协议》，约定：1.合同总租期为10年，合同每5年签订一次，租赁期从2013年7月1日起算；2.合同总租期之内，被告在该场地上投资的建筑物归被告所有……；3.合同总租期之后，该场地上所有建筑物均归虹桥分库所有……。
　　2013年5月23日，虹桥分库向被告出具《特别约定》，主要内容为：允许被告进行改造建设，考虑被告投资过大，第一轮租期于2023年到期以后，被告所建造房屋由被告延续使用十年，价格接第一轮租赁期价格条款执行。
　　2013年9月1日，虹桥分库向被告出具《房屋租赁委托书》，内容为：委托被告(王双表)负责对628号空余房产对外租赁管理，委托期限截止日为2023年8月31日。
　　2017年5月，中国人民解放军94630部队(以下简称94630部队)出具《证明》，内容为：兹有628号原虹桥分库现已转由94630部队管理，该房屋2013年以前建造，无房产证。分库于2013年与被告所签的租赁合同已转交94630部队，原租赁合同有效……。
　　2017年7月，中勘冶金勘察设计研究院有限责任公司根据94630部队的委托，出具《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》，结论为：1号楼(共七层)，建筑面积5,115.89㎡；2号楼(共二层)，建筑面积528.81平方米；3号楼(共八层)，建筑面积10,003.57平方米；3号楼电梯房，建筑面积33.25平方米；门卫室，建筑面积8.1平方米，总计15,689.62平方米。
　　2018年6月23日，被告与94630部队签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定：628号场地面积3,385平方米，原合同租期10年，自2013年9月1日至2023年8月31日。经测量，实际出租面积：房屋建筑面积15,689.62平方米(含被告投资建设房屋面积)，场地面积3,385平方米。整改后租赁期限调整为：租期5年，自2018年6月30日至2023年6月29日。整改后租金调整为：当前年租金750,000元，以750,000元为基数，逐年递增5%，合同期内总租金4,125,000元。
　　2019年3月5日，原告(承包方)与被告(发包方)签订《酒店承包经营合同》，约定：第一条、酒店基本情况：1.原告同意将位于绥宁路628号3号楼(以下简称3幢)的A酒店和XX路XX号XX号楼(以下简称2幢)的指定部分(以下统称酒店)交由原告承包经营，其具体位置详见酒店房屋平面图。2.被告交由原告承包经营的酒店面积共计10,533.73平方米，其中3幢(建筑/室内使用)面积为10,003.57平方米，电梯房及门卫室41.35平方米，2幢交由原告的面积为488.81平方米，合计10,533.73平方米。3.被告最终交付原告承包经营的酒店范围及其实际面积以双方共同签署之《酒店交付交接单》的规定为准。第二条、配套设备、设施及场所：作为酒店的配套，被告同意原告免费使用如下相关设备、设施及场所：……(4)酒店电梯共2部，均为原告专用，1号楼(以下简称1幢)水及消防泵房与原告共用，1幢单独安装水表，费用依实计算。(5)酒店已有的电、市政排污等所有配套设施设备由原告专用，1幢的水电及消防泵房与原告共用。第三条、租赁承包期限与用途：1.原告的承包期限为10年，即自2019年3月15日起至2029年3月14日止。2.在XX酒店XX酒店之用途。第四条、租赁承包费及其支付：1.原告应向被告缴纳的首季度承包费贰佰八十八万三千六百零八元五角九分(￥2,883,608.59)，租金每平每天单价3元(不开票不含税)，自酒店正式交付后第二日开始计收，承包期限内租赁承包费每三年递增10%。2.根据上款规定，承包期限内的历年承包费具体如下表：2019年3月15日-2022年3月14日，租金3元/平方/天，季承包费2,883,608.59元；2022年3月15日-2025年3月14日，租金3.30元/平方/天，季承包费3,171,969.45元；2025年3月15日-2028年3月14日，租金3.63元/平方/天，季承包费3,489,166.39元；2028年3月15日-2029年3月14日，租金3.993元/平方/天，季承包费3,838,083.03元。3.支付方式：支付方式：租金先付后用，承包费按季支付(三个月为一季)，以后每期承包费由原告方于上季度最后一个月的前5日将下季度租赁承包费以银行转账或现金方式(以被告要求)支付至本合同指定的被告账号或被告指定的其他账号……。3.被告账号为：开户名：王双表，开户行：工行上海天山路支行，账号：……。4.原告如逾期支付承包费的，则每逾期一日应按本合同所定年承包费的1%向被告支付违约金；原告逾期超过三十日，经被告书面催告后仍不支付的，视为原告违约，被告有权依法解除合同并不退租赁保证金，由此产生的一切损失由原告承担。但原告迟延支付承包费是由于被告未履行本合同约定义务等原因造成的除外。第五条、履约保证金：1.原告应向被告支付金额总计为壹仟捌佰万元整(￥18,000,000)的履约保证金。2.上款所定履约保证金的支付方式：(1)签订本合同2日内，原告向被告支付伍佰万元(￥5,000,000)……；(2)2019年3月18日，原告向被告支付伍佰万元(￥5,000,000)……；(3)双方签署《酒店交付交接单》当日，原告向被告支付捌佰万元(￥8,000,000)……。3.履约保证金的返还：若原告付清上一年度的承包费，被告应于第二年度第二个月归还原告履约保证金壹佰伍拾万元整(￥1,500,000)，最后一期房租交付确保贰佰万(￥2,000,000)保证金。4.承包期满，被告应在退包手续办理完毕且原告付清应付款项之日起7个工作日内将剩余的履约保证金贰佰万(￥2,000,000)全部无息退还原告。第七条、酒店交付：1.双方约定2019年3月15日前将酒店交付给原告。……4.房屋主体水、电、消防、电梯、幕墙、消防步扶梯扶手等配套设施按原设计及竣工验收标准安装完成(主体消防安装到房间，其他安装到层)。5.因被告酒店为在营酒店，被告依酒店现状交付，保证酒店符合旅馆业经营的用途。6.酒店交付时，被告应当按照本合同附件的规定，向原告移交有关证件、资料等；若该等证件、资料为复印件，则应由原、被告双方授权代表签字确认。7.酒店交付完毕，原、被告双方应当共同签署《酒店交付交接单》。第九条、被告权利与义务：1.被告保证对酒店拥有合法的所有权与使用权，并有权将某出租、转租或者发包。如因被告权某发生争议或存在瑕疵或因被告无法提供相关证件、资料而造成原告无法正常经营的，被告应某2原告无法正常经营期间的承包费，且原告有权按本合同的约定追究被告的违约责任。被告需保证酒店及其相关设施设备在交接时间内能正常安全使用。第十条、原告权利与义务：1.酒店由原告自行经营管理，被告不干涉或影响原告的经营、管理(被告正常的监督、管理除外)，否则原告有权拒交承包费直至被告消除干扰和影响，并赔偿给原告造成的所有经济损失。10.必须某租赁期满时将所承租酒店房地产按本合同项下酒店的全部财产无条件完好无损交还被告，需要继续承租该酒店房地产的，应当在租赁期满前六个月提出，经被告同意，重新签订合同。11.原告须按时交纳治安、消防、环保、工商、税务、水、电、煤等一切租赁相关规费水费及经营相关费用。12.自觉遵守国家和军队的有关规定，服从被告的管理，接受被告和当地人民政府有关部门的监督检查。19.在承包经营期间，原告为实际经营者，在租赁承包经营期内，所发生的一切经济、社会、法律责任概由原告负责并支付所有费用，概与被告和酒店无关……。第十三条、酒店的交还：1.原告应在承包期届满日将酒店连同原有的附属物、装置、附加物及原告对该房屋进行的装修和添加的设施设备等均完好无损无偿移交给被告所有。第十四条、违约责任：1.被告违反本合同约定导致本合同不能全部履行的，原告有权立即解除本合同，被告除应退还多余的承包费与剩余履约保证金外，还应按租赁经营年承包金总额的50%向原告支付违约金，并赔偿原告由此产生的所有损失(包括直接损失和预期可得收益)。2.被告违反本合同约定导致本合同不能履行的，被告须某15日内清楚干扰因素或影响，否则原告有权解除本合同，被告除退还多余的承包费与剩余履约保证金外，还应向原告支付贰佰万违约金，并赔偿原告由此产生的所有损失(包括直接损失和预期可得收益)。4.原告须严格履行合同条款，如出现未按合同条款履行的，原告须某15日内修正，否则被告有权单方解除合同并不退保证金，原告向被告支付200万违约金，原告不提任何异议，同时原告应某3由此而给被告造成的一切损失；原告违反本合同约定导致本合同不能全部履行的，被告有权立即解除本合同并不退保证金，同时原告承担由此造成的一切损失并向被告支付酒店房产租赁经营年承包金总额的50%作为违约金，并不退押金。第十五条、合同的变更、解除与终止：1.原、被告双方协商一致方可变更或终止本合同。4.在承包期内，除具备约定或法定解除条件外，被告不得单方面解除本合同，否则被告除退还多余承包费及履约保证金外，被告还应按本合同年承包费总额的50%向原告支付违约金，并赔偿原告由此产生的所有损失(包括直接损失和预期可得收益)。5.在承包期内，除具备约定或法定解除条件之外，如原告单方面解除本合同的，被告不退保证金，同时原告向被告支付本合同年承包费总额的50%作为违约金，并赔偿被告由此产生的所有损失(包括直接损失和预期可得收益)。
　　原、被告签订《酒店承包经营合同》时，《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》中所涉建筑面积8.1㎡的门卫室已不存在。被告另在绥宁路628号入口处搭建岗亭一间，交付给原告使用。原、被告确认该岗亭建筑面积为2平方米。
　　2019年3月19日，原、被告进行房屋交接，但2幢一层建筑面积为18.95平方米的仓库一间、二层建筑面积共计83.22平方米的办公室三间未交付原告，上述房屋一直由被告掌某、使用。此外，2幢二层建筑面积17.08平方米的女卫、建筑面积10.38平方米的男卫由原、被告共同使用。
　　2019年3月20日，原告法定代表人徐正通知被告法定代表人王双表：房租过几天一起转3至6月份的。
　　2019年3月30日，徐正与被告签订《交接协议书》，内容为：一、合同约定3月15日交付，但因原告未做好交接前的准备工作，应原告要求2019年3月30日交付，租赁承包金自2019年3月15日计算，2019年3月19日起营收去除相关费用归原告所有，所有人员工资自2019年3月19日起由原告支付。……三、按合同约定租赁承包金按季上交且先交后用，自本协议签订之时原告仍未交纳租赁承包费，原告承诺2019年4月15日上交三、四、五、六4月份的租赁承包费，同时原告承诺以后按合同约定及时缴纳各种费用，否则被告有权单方终止合同且原告不提任何异议。五、交接清单所列物品(附件1)由被告提供原告使用，但原告须确保安全、按规定及时维护、维修，合同期满须完好无损交还被告，如有损坏按原价赔偿。六、关于库存物品及低质易耗品(附件2)折合人民币元由原告一次性买断。七、公司证件方面被告提供复印件盖公章，关于企业行政章、合同章、财务章、税务章等实行网络化管理，原告网络申请，被告授权使用。八、原告应某4在交接前提供装修改造方案以及具体运营文案。九、原告承诺继续录用甲方所有工作人员。该协议所附交接证件清单载明：工商银行U盾，数量2；财务章、法人章、公司营业执照正本原件、公司营业执照副本原件、特种行业许可证原件、食品经营许可证原件、卫生证原件、消防安全检查合格证、税务申报ca证书、发票领购本、法人一证通U棒、开户许可证，数量1；工商银行回单卡，数量2；发票(专票、普票)若干。
　　同日，原、被告对A酒店账户进行交接。
　　2019年4月11日，徐正通知王双表：我想出差前把房租安排给您，15号左右我都不在上海。
　　2019年4月12日，贾锡武出具交接清单，确认收到A酒店工商银行U盾、公章、财务章、法人章、营业执照正本及副本原件、特种行业许可证原件、食品经营许可证原件、卫生证原件、消防安全检查合格证及法人身份证复印件、ca证书1个(税务申报)、发票领购本、发票等物品。
　　2019年4月26日，贾锡武向王双表汇款2,883,608.59元，银行回单附言为酒店房屋租金，上述款项为2019年4月1日至6月30日的租金。
　　2019年4月29日，贾锡武向王双表汇款527,111.25元，上述款项为2019年3月15日至3月31日的租金。
　　2019年3月至5月，原、被告人员对A酒店前台、办公室、客房、公共区域内的设施、设备及仓库存货数量进行了清点、交接，原告开展经营活动。
　　2019年7月6日，被告向原告发送催告函，主要内容为：第一期租赁承包费原告已延期一个多月交付，要求原告于2019年7月13日前依约定支付所有费用。催告函中所涉第一期租赁承包费即2019年3月15日至6月30日期间的租赁承包费。
　　2019年7月11日，A酒店向王双表汇款600,000元，银行回单载明用途为租金；2019年7月11日，徐正向王双表汇款400,000元，XX路XX号租赁承包费；2019年7月12日，徐正向王双表汇款800,000元、1,083,608.59元，银行回单载明绥宁B酒店承包租金。上述款项为2019年7与1日至9月30日的租金。
　　2019年7月15日，被告向原告发送催告函，主要内容为：原告应某1款项4,267,740.7132元(已免予追诉合作首期逾期30天所应某1的费用3,460,330.308元)，原告应严格履行合同条款，如出现未按合同条款履行的，原告应在15日内修正，否则被告有权单方解除合同并不退保证金，原告向被告支付2,000,000元违约金。原告合计应某16,267,740.7132元，于2017年7月21日之前缴付。
　　2019年8月13日，原告人员出具收条，确认收到A酒店基本户开户许可证一张。
　　2019年8月31日，被告与94630部队签订《军队房地产租赁合同解除协议》，主要内容为：解除双方于2013年7月15日签订的租赁合同及相关合同、协议。被告与第三人签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同(整治协议)剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同(整治协议)保持一致……。
　　2019年9月26日，A酒店向王双表汇款961,203元，上述款项为2019年10月1日至10月31日的租金。
　　2019年10月2日，被告(承租方)与第三人(出租方)签订《房地产租赁合同》，约定：第一条、租赁房地产：第三人将位于绥宁路628号的房地产，房屋建筑面积15,689.62平方米，场地面积3,385平方米，出租给被告使用。被告对该房地产现状及周边经营环境已做充分了解，愿意承租该房地产。第二条、房地产用途：租赁用途：办公、使用。第三条、租赁期限：租赁期限自2019年9月1日起至2023年6月29日止。第四条、租金：(一)租金总额(不含水、电、气、暖、设备、物业等费用)为叁佰贰拾肆万零陆百玖拾叁元肆角玖分(￥3,240,693.49元)。年租金为柒拾捌万柒仟伍佰元(￥787,500元)，租金递增：以75万元为基数，逐年递增5%，即每年固定递增37,500元。(三)租金按半年结算，被告于某1支付日的前十日内交付第三人……。第六条、履约保证金：(一)自本合同签订后十日内，被告按年租金的百分之十向某支付房地产租赁保证金柒万捌仟柒佰伍拾元整(￥78,750元)。……第九条、被告义务：租赁期内，被告应当履行下列义务：……(四)不得将所承租的房地产做抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用；(五)不得擅自将所承租的房地产转租，确需转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经第三人书面同意，签订转租合同，并报第三人备案后实施……。
　　2019年10月25日，A酒店向王双表汇款204,138元，上述款项为2019年11月1日至11月30日的租金961,203元，扣除原告代被告支付其他费用后的余额。
　　2019年11月，王双表微信通知原告人员贾锡武，要求A酒店向其指定的案外人付款，并同意自原告应付租金中扣除相应款项。同月，A酒店向王双表指定的案外人支付货款、工程款等共计360,000元。王双表在银行回单上签字确认。
　　2019年12月4日，A酒店向王双表汇款580,314.74元，上述款项为2019年12月1日至12月31日的租金961,203元，扣除原告代被告支付其他费用后的余额。
　　同日，原告人员肖万峰通过微信与第三人人员尹蒙取得联系，并获悉被告与第三人签订《房地产租赁合同》之事。
　　2019年12月31日，A酒店向王双表汇款541,404.24元。
　　2020年1月14日，王双表通知徐正：烦请你16号之前将第三季度所欠的租金以及第四季度的租金支付掉……。
　　2020年1月15日，徐正通知王双表：经财务统计，2019年的租金已经全部付清了(所有汇款单您已签收)，2020年1月租金961,203元，于2019年12月31日已付561,203元，扣除1号楼等电费15,592.62元、水费4,206.14元，实际汇款541,404.24元(见汇款单)，尚欠400,000元。这两天就安排将1月份余款400,000元转给您，但须从A酒店转(因酒店项目财务独立核算)。
　　2020年1月16日，徐正通知王双表：这次将转的400,000元是东呈给的股金，因为东呈将入股酒店。他们看到我们的承租合约没有房产证，因此要求提供到2029年3月15日的有效租赁合同，请速提供一下，东呈现在要转40万。因为我们只有双表公司跟部队签的租约只到2023年。王双表回复：烦请你安排按约定将款项付掉。徐正回复：现在正在同总部沟通，明天会转400,000元给您。王双表回复：按约定款项要付掉，否则真的过不去。
　　2020年1月17日，贾锡武向王双表汇款400,000元。该款项与原告2019年12月31日支付的541,404.24元，为2020年1月1日至1月31日的租金961,203元扣除原告代被告支付其他费用后的余额。
　　2020年1月18日，王双表询问徐正：请问安排好了吗？徐正回复：现在我们正在努力争取东呈总部的支持，但由于您这个物业没有房产证等完整的资料，总部正在做方案，希望理解。王双表回复：请明天上午无论如何再安排一个月费用。
　　2020年1月23日，徐正通知王双表：经协商，总部愿支持我们入股酒店，但您所提供双表公司与部队签订的租赁合同资料不全，……须看到双表公司与融通公司签的租赁合同他们才愿意入股酒店，同时也建议我们没看到这个合同前暂时停止支付A酒店的承包金，所以请您尽快提供与融通公司的租赁合同。王双表回复：一方面部队租赁给双表实业的是土地，房屋为双表实际建造，再者交融通是2019年才交，合同肯定有，此前双表实业项目托管批复你们都看过，现在你的意思春节前不付款了是吗？
　　2020年1月29日，王双表通知徐正：春节前你表态说年后第一件事安排款项事宜，我答应初七(1月31号)给人家款项，拜托提前准备好。
　　2020年2月1日，王双表询问徐正：你春节前答应的事情，到现在还没安排吗？
　　2020年2月27日，徐正通知王双表：请尽快提供下融通公司的合同。
　　2020年3月7日，王双表通知徐正：……按约定3月5号前你们应某1下季度租金。
　　2020年2月3日，上海市C局(以下简称C局)与宜尚酒店上海XX中心店签署《宜尚酒店商务公司合作协议》，约定：为了做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，对来自重点地区的人员实施集中隔离医学观察，经双方友好协商，并报请长宁区人民政府同意，选定上海E酒店虹桥机场店(XX路XX号)为长宁区集中观察点，为就其为长宁区提供集中隔离医学观察客房事宜达成一致，制定协议如下：协议价：1/25-2/25，月租费用1,050,000元/月。月租形式的条件：1.按30天为一个月。2.提供酒店可用房间210间(包含提供给酒店员工用房、工作人员用房及客人用房)。3.免费提供三餐。附加条件：1.超过为期一个月30天的，按每天35,000元/天进行结算。酒店账户的户名为A酒店。
　　2020年3月31日，C局向宜尚酒店上海XX中心店发送《关于继续开展集中隔离医学观察合作的情况说明》，提出：根据疫情防控工作需要，双方合作协议继续有效，贵酒店4月份依然为长宁区集中医学隔离观察点，实际合作终止日期将视情提前七天通知贵酒店。自2020年2月24日起，按35,000元/天进行结算。
　　2020年4月21日，被告向原告发出催告函，被告称：原告应于2019年12月5日前支付第一年度第4季度的租金2,883,608.59元，2020年3月5日前支付第二年度首季度的承包费2,883,608.59元，经被告多次催缴，原告一直以各种理由拖欠，要求原告于2020年4月23日前支付所欠费用。
　　2020年4月23日，徐正向被告发出复函，主要内容为：原告已经支付租金至2020年1月31日，超出合同约定内容。按照合同约定，被告应在收款后五个工作日内出具正规发票，否则原告有权停止支付下一期租金，但被告一直未能履约，原告完全可以暂停支付租金。此外，被告应根据上海市国资委《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》，减免2020年2月至4月的租金。关于5月份租金，被告需按合同约定返还保证金，原告同意抵扣相应租金，且该保证金足以支付目前租金。综合前述内容，原告不存在拖欠租金问题，而被告却某未能履行合同义务。若被告在4月底之前依旧不能履行合同义务，则原告要求返还首期保证金，并停止支付后续租金。经双方了解和确认，目前被告向某承租物业，租期仅到2023年8月31日，而原、被告签署的合同期限为2029年3月14日，要求被告收到复函五个工作日内对此进行书面回复。
　　2020年4月27日，被告向原告发出公函，主要内容为：原告对被告移交的低质易耗品、快消品、库存货物以及被告预付收费等一直拖延不予结算，恶意拖欠。被告并非国有企业，且疫情期间酒店作为观察点，一直在经营，故不同意减免2020年2月至4月的租金。原告要求返还保证金，不符合合同约定。原、被告签订租赁合同时，涉讼房屋尚未移交托管，此后，托管移交资料中也载明原合同期限至2033年8月31日，建议合同到期后签署不定期合同，代公司相关政策出台后按相关规定办理，故被告不存在欺诈行为。要求原告支付欠费，否则视为违约，不退保证金。
　　2020年4月30日，原告向被告发出复函，主要内容为：1.自2019年3月30日双方签订交接协议书至今，原告一直依约足额支付租赁承包费，然而被告在此期间强行占用2号楼2楼3间办公室及1楼1间仓库(总面积约150平方米)，严重干扰原告正常经营，且每月多缴纳租金壹万叁仟伍佰元整，期间占用物业水电费亦由原告支付。且经原告与王双表多次沟通无果，拒不按约交还给原告。至今上述房屋仍由被告强行占用，该行为已严重违约。2.原告目前已支付租金至2020年1月31日。按合同第四条第3款约定，被告应在收到租金后十五个工作日内出具同等金额的增值税普通发票，然而原告至今从未收到过被告任何发票……。4.被告在出租给原告的物业租赁使用期限上，涉嫌严重合同欺诈行为。再次函请被告收到复函五个工作日内向原告提供与第三人2023年9月1日至2029年3月14日区间内真实、有效、合法的租赁合同……。
　　2020年5月25日，被告委托律师向原告发送律师函，主要内容为：原告拖欠2020年2月1日至6月30日的承包费，对被告移交的低质易耗品、快消品、库存货物以被告预付的水费不予结算，要求原告在该函送达之日起5日内足额缴纳承包费并支付逾期付款滞纳金(违约金)。如原告拖欠不付的，被告将提起诉讼，解除承包合同并要求原告承担违约责任。
　　2020年5月28日，原告向被告发送复函，主要内容为：原告不存在欠付租金的问题，另需强调，疫情期间虽然酒店作为隔离点，但总体营收仍然受到巨大影响，请被告正视这一现实，切实履行对中小企业的扶持政策……。
　　2020年6月12日，C局和宜尚酒店上海XX中心店签订《订房协议》，约定：C局预订全部客房210间，房价每天240元/间(含三餐)，每天合计房费总金额50,400元，按照实际天数进行结算。本协议合作期限自2020年6月12日开始，结束时间以C局通知的结束时间为准。
　　2020年6月17日，被告向原告发送催告函，要求原告于2020年6月20日前支付所有费用。
　　2020年6月19日，原告向被告发送复函，主要内容为：原告至今从未收到过被告任何发票，被告严重违约。由于疫情影响，被告应某5原告相应租金，然而被告至今拒不执行。若被告无法提供与第三人2023年9月1日至2029年3月14日区间内真实、有效、合法的租赁合同，原告依法保留追诉被告合同诈骗对原告造成的一切损失及继续追加被告全部违约责任的权利。
　　同日，中国人民解放军94630部队出具情况说明，内容为：被告承租628号部分地块，该地块项目于2013年由被告承租建造房屋并装修，前期因经营项目未获部队批准，建设周期较长，于2017年11月建成投入运营，开业以来恰逢绥宁路道路大修、新冠疫情等情况对经营影响较大。原租赁合同约定租赁期限2013年9月至2023年8月，并附加特别约定，到期后合同延期10年至2033年8月。部队停偿工作开始以来，考虑到项目合同期较长、承租方投资较大且还未产生营收，决定以委托第三人管理的方式继续予其经营。该项目管理权已于2019年10月正式移交第三人，被告也与第三人签订了新的租赁合同。在项目移交时，原管理方94630部队与第三人在交接书和交接清册中作为遗留问题明确备注了承租方诉求：“承租该项目是为部队解决历史遗留问题并经党委会研究决定通过的，且投资太大回收周期太长，原来的总期限到2033年8月31日，希望公司将合同期限按原来的总期限至2033年执行。”同时备注了由新的管理方第三人牵头，到期后按不定期合同续租，待公司相关招租政策出台后按规定办理。
　　2020年7月9日，原告人员肖万峰与王双表进行协商，肖万峰提出：我们之前谈的方案就是把后面的保证金抵房租，您不是之前不同意吗？王双表回答：……前期该怎么履行就怎么履行，到2023年底还没有办下来，那2023年就不要交房租了，不要交承包费了，也就是1,600万，其中200万等交接完之后我再给你们，3年已经去掉450万了，还剩1,150万元。2023年半年还有1,000万，差不多吧。如果2023年底之前办下来了，大家就什么都不要讲了。
　　2020年7月10日，原告向被告发送公函，主要内容为：除根据《酒店承包经营合同》第六条第一款，原告有权停止支付租金外，根据合同法第六十八条，原告也有权中止支付租金。被告收取租赁保证金金额与租赁合同的期限挂钩，由于双方租赁合同期限中有效部分仅为约4年半，故被告无权按10年履约期限收取租赁保证金，应当按照比例退还原告……。原告要求被告承担以下法律责任：1.立即向原告退还多收取的租赁保证金990万元；2.立即履行《酒店承包经营合同》第五条第3款约定的义务，即归还150万元。3.立即向原告支付违约金600万元。
　　2020年7月22日，原告向被告发送公函，主要内容为：被告与第三人之间的租赁关系未能延续至2029年，被告在与原告签订《酒店承包经营合同》之前，刻意隐瞒上述真实情况。直至今日，被告才某向原告披露与第三人之间的《房地产租赁合同》，根据该合同，被告的有效租赁期限仅能延续至2023年6月29日。……被告的行为已经构成违约并造成原告的重大经济损失。原告向被告主张行使如下权利，并要求被告承担以下法律责任：1.原告根据合同法第六十八条之规定，向被告行使不安抗某权，中止向被告支付后续租金。2.被告立即向原告退还多收取的履约保证金10,275,000元。3.被告立即向原告履行《酒店承包经营合同》第五条第3款约定的义务，即归还1,500,000元。4.被告立即向原告返还多收取的房屋租金202,860元。5.以被告应当向原告支付的上述第二项金钱给付义务中的2,826,121.09元等额抵销被告有权向原告收取的到期租金。被告于某2收到该公函。
　　2020年8月7日，中央军委后勤保障部(中国人民解放军94630部队)成为绥宁路628号的权利人，不动产登记信息显示，该号2幢房屋建筑面积525.43平方米，房屋类型为其他，房屋用途为特种用途；该号3幢房屋建筑面积9,835.92平方米，房屋类型为旅馆，房屋用途为旅(宾)馆。
　　2020年9月18日，上海XX有限公司(以下简称XX公司)根据原告的委托，出具《长宁区绥宁路628号3号楼(应为2号楼)建筑面积测绘咨询报告》。报告载明：根据现场测量，一层配电间1建筑面积为9.38㎡，一层配电间2建筑面积为58.18㎡，一层配电间3建筑面积为9.16㎡，一层配电间4建筑面积为10.55㎡，一层仓库建筑面积为18.95㎡，一层仓库2建筑面积为9.16㎡，一层仓库3建筑面积为17.79㎡，一层仓库4建筑面积为36.44㎡，一层仓库5建筑面积为11.67㎡，一层仓库6建筑面积为12.99㎡，一层餐厅建筑面积为24㎡，一层水泵间建筑面积为33.37㎡。二层宿舍1建筑面积为9.38㎡，二层宿舍2建筑面积为58.18㎡，二层宿舍3建筑面积为13.56㎡，二层宿舍4建筑面积为10.80㎡，二层女卫建筑面积为17.08㎡，二层男卫建筑面积为10.38㎡，二层办公室建筑面积为83.22㎡。结论为：受检房屋一层房间总建筑面积251.64㎡，二层房间总建筑面积202.60㎡。
　　2020年9月21日，XX公司根据原、被告的委托，出具《长宁区绥宁路628号局部建筑面积和院内非建筑面积测绘咨询报告》。结论为：根据现场测量结果，3号楼东侧外墙与院墙间露天通道面积为93.73㎡，3号楼南侧楼梯下外墙与院墙间露天通道面积和2号楼南侧外墙与院墙间露天通道面积的总面积为82.41㎡,2号楼一层仓库1建筑面积为18.95㎡,2号楼二层办公室建筑面积为83.22㎡，2号楼屋顶非建筑物内塑料雨棚面积为40.18㎡。
　　2020年11月13日，王双表向银行申请挂失A酒店的U盾，并于同年11月17日取得新的U盾，自此，A酒店的银行账户由被告控制。
　　2020年11月27日，第三人出具《关于上海市长宁区绥宁路628号双表实业项目租期的说明》，内容为：为解决部队历史遗留问题，2013年5月15日就绥宁路628号项目，部队与被告签订房地产租赁合同及补充协议，租期十年。2013年5月23日，因被告帮助部队彻底解决历史遗留问题，部队允许被告在租赁场地建造房屋并装修，鉴于投资较大，部队允许相应租期延长至2033年8月31日。2019年10月，根据军队全面停止有偿服务要求，该项目由94630部队移交第三人管理。部队就该项目出具了租期到2033年8月31日的情况说明。
　　2020年12月29日，C局向被告及A酒店发出复函，确认：无论法院判决其与承包人承包合同解除与否，不影响该局与A酒店继续作为疫情隔离酒店的使用。
　　2021年3月22日，原、被告签订《交接协议书》，内容为：一、为了便于法院的审理，在法院判决前原告同意向被告返还房屋及其附属设施、设备、物品(以下简称合同标的物)。二、本协议约定如下时间节点为交接日：2021年3月22日……。三、经双方清点确认，合同标的物全部完好无损，数量与被告交付原告使用时签署的清单所记载的数量一致，双方不再制作清点明细，被告无权再以合同标的物存在任何损坏、短缺、故障等理由向原告主张赔偿。原告同意于交接当日按本协议签订时的现状将合同标的物全部返还给被告，被告应当接收并向原告出具《交接完成确认书》。四、被告对于反诉请求第八项中“库存物品及低值易耗品”(该项反诉请求金额3,266,749.02元)，现确认实际只包括两类物品：(1)低值易耗品；(2)应当返还物品。其中，(1)对于低值易耗品，由于原告在合同履行期间采购的低值易耗品仍继续存放在房屋内供被告将来使用(被告无须对数量再行清点；低值易耗品的范围见附件三)，故被告不再向原告请求支付买断费用；(2)应当返还物品，原告应当根据本协议第三条的约定向被告返还，故原告也无须向被告支付一次性买断费用。五、关于经营收入和支出，自2019年3月16日(含当日)至《交接完成确认书》签署之日(含当日)期间的所有A酒店的经营收入归原告所有，该期间发生的经营成本、费用、债务由原告负担。《交接完成确认书》签署后的第二日起，A酒店的经营收入归被告所有，经营成本、费用、债务由被告负担……。本条所述的“经营收入”包括C局将房屋作为定点隔离酒店使用而向A酒店已经支付和应付但尚未支付的隔离酒店保障费用。原告有权请求C局将该期间的费用直接支付至原告账户，被告应当配合、协助。六、2020年11月13日，被告将A酒店的工商银行账户U盾重置，导致原告对该账户失去控制并且不了解该公司账户存款进出情况。被告同意向原告提供该账户自2020年11月13日至《交接完成确认书》签署之日期间的银行流水。根据该银行流水和原告收到的水、电费账单，双方确认自2020年2月1日至交接完成日，原告为被告垫付电费共计234,880.52元，垫付水费共计33,431.08元，其他垫付费用共计22,500元。被告同意在应收取的房屋租金(承包费)/房屋使用费中抵扣上述费用合计290,811.60元。七、在双方履行《酒店承包经营合同》期间，原告对酒店内的20余间房间、会议室等位置进行装修改造，原告在返还房屋时，应当按照添附形成之后的现状返还，原告不得拆除，被告也不要求原告恢复原状。八、在双方履行《酒店承包经营合同》期间，原告购置了设备、物品(均为动产且不与房屋形成附和，详见附件四《原告购置设备和物品清单》)，原告在返还房屋时不得取走。九、在交接日，原告应当向被告返还证照。证照包括2019年4月12日原告人员贾锡武出具的《交接清单》所列的证照，另有A酒店基本户开户许可证一张，但《交接清单》中，A酒店公章和营业执照正本均已经在被告处，原告经营期间已经使用的发票存根由原告保管。十、在原告经营A酒店期间招聘的员工，用人主体均为A酒店。被告同意，房屋交还被告后，若员工要求继续履行《劳动合同》，则被告、A酒店应当留用。十一、被告应当在《交接完成确认书》签署后三十日内与原告另行签署附加协议，就关于“宜尚酒店”的品牌使用问题达成共识。十二、原、被告双方目前仍然在上海市长宁区法院以诉讼方式解决2019年3月5日签订的《酒店承包经营合同》下的争议，案号为(2020)沪0105民初15761号，A酒店、王双表同意就该案件判决、调解或和解协议确定的被告向原告负担的金钱给付义务承担连带保证责任；徐正、贾锡武、陈文传同意就该案件判决、调解或和解协议确定的原告向被告负担的金钱给付义务承担连带保证责任。十三、被告确认除了目前在上海市长宁区人民法院正在诉讼中的争议之外，原告已经全面、妥当地履行了《酒店承包经营合同》约定的全部合同义务。十四、原、被告双方签署《交接完成确认书》后，被告应当全力配合C局等政府主管机关的防疫要求，继续履行防疫保障工作。
　　同日，原、被告另签署《酒店交接确认书》，内容为：原、被告双方就原告所承包被告位于上海市长宁区XX路XX号XX酒店交接进行一下确认：一、XX路XX号XX幢、XX幢指定部分、门卫室和电梯房、酒店内、外的所有设施、设备、物资等一切物品及装修已于2021年3月22日交接完毕。被告《变更反诉请求申请》的第二项、第三项均已履行完毕。二、原、被告双方共同确认：房屋、物资、设施、设备、装修等双方予以确认交接，对此双方不存在争议，被告不再请求原告支付任何赔偿、补偿或对价，关于其他诉讼事宜由法院判决，双方遵照执行。三、移交账户(尾号为3558)余额为叁拾伍万零壹佰伍拾叁元玖角肆分，账户(尾号为3822)余额为叁万柒仟柒佰零壹元玖角贰分，合计387,855.86元，该款所有权归原告。
　　另查明，2019年1月31日至2019年3月20日期间，原告向被告支付履约保证金18,000,000元。其中，徐正于2019年1月31日向王双表转账400,000元，于2019年2月1日向王双表转账200,000元；贾锡武于2019年3月7日向王双表支付1,500,000元；于2019年3月8日向王双表支付2,900,000元，于2019年3月19日向王双表支付2,500,000元，于2019年3月20日向王双表支付2,500,000元、8,000,000元。
　　2019年4月3日，王双表出具收条，确认收到保证金18,000,000元。
　　审理中，原、被告确认：一、《酒店承包经营合同》第二条第四项中1号楼水及消防泵房，其中水泵房即《房屋质量检测咨询报告》中2号楼一层配电间3,消防泵房即《房屋质量检测咨询报告》中2号楼一层水泵间；第五项中1号楼的水电及消防泵房，其中水及消防泵房即第四项中约定的水及消防泵房，电力用房即《房屋质量检测咨询报告》中2号楼一层配电间1、配电间2、配电间4。二、原告已付清截至2020年1月31日的租金及水费、电费。三、如法院认定房屋交付存在面积差异，需对房屋面积进行结算的，同意按照XX公司出具的《长宁区绥宁路628号局部建筑面积和院内非建筑面积测绘咨询报告》中相关数据进行结算。四、对《酒店交接确认书》中约定原告为被告垫付的电费、水费、其他垫付费用290,811.60元，同意在本案中一并进行处理。五、如被告关于没收履约保证金的诉讼请求未得到法院支持，以履约保证金先行抵充原告应付租金及占有使用费。如被告关于没收履约保证金的诉讼请求未得到法院支持，法院认定原告需向被告支付违约金的，以履约保证金先行抵充原告应付租金及占有使用费、再行抵充原告应付违约金。
本院认为　　本院认为，被告与94883部队虹桥分库签订《军队房地产租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《特别约定》，因上述合同及协议中约定由被告建设的房屋未能取得建设工程规划许可证，故上述合同、协议应为无效。原、被告签订《酒店承包经营合同》时绥宁路628号仍未取得建设工程规划许可证，但在合同履行期间，上海市G局已核发绥宁路628号的不动产权证，故原、被告签订《酒店承包经营合同》合法有效，双方均应恪守。从合同的内容看，对于承包费的表述是“租赁承包金”，按照房屋面积计算，无论原告盈利或亏损，都需按照固定金额向被告支付该费用。从合同的履行看，酒店的经营管理由原告自行负责，被告不得干涉。原告向被告付款、被告向原告催款，所提及的均为租金而非承包费。虽然原告在酒店XX酒店的证照、印鉴、账户及遗留物品等，但不可否认，双方之间形成的是以房屋租赁为主的混合型合同关系。
　　原、被告就本案存在以下争议：
　　一、被告是否按约定面积向原告交付房屋。
　　《酒店承包经营合同》约定，被告交付原告的为3幢和2幢的指定部分，具体位置以酒店房屋平面图为准；另约定，3幢面积为10,003.57平方米，电梯房及门卫室面积41.35平方米，2幢面积488.81平方米，最终交付范围及实际面积以《酒店交付交接单》为准。因双方均未能提供酒店房屋平面图、《酒店交付交接单》，故本院根据查明事实及现有证据对被告交付的房屋及面积进行认定。
　　1.《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》中载明：3幢建筑面积10,003.57平方米，3幢电梯房建筑面积33.25平方米，门卫室建筑面积8.1平方米。《酒店承包经营合同》中载明电梯房及门卫室41.35平方米，与前述报告所确定的相应房屋面积一致。据此可以认定，《酒店承包经营合同》是依据前述报告的结论来确定交付房屋面积。因签订《酒店承包经营合同》时，门卫室并不存在，且被告在本案中也确认其实际交付给原告使用的岗亭未计入合同约定面积，故本院认定被告并未按约向原告交付门卫室。鉴于原、被告一致确认被告实际交付给原告使用的岗亭建筑面积为2平方米，原告也将该2平方米列入其确认的实际交付面积并据此计算面积差额及多收取的租金，故在确定被告实际交付面积时，对门卫室与岗亭面积的差额部分6.1平方米应予扣除。
　　2.《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》中载明：3幢建筑面积10,003.57平方米，但合同履行过程中，绥宁路628号取得不动产权证，其中载明的3幢面积为9,835.92平方米。鉴于原、被告对被告已经将3幢全部交付原告并无异议，故在确定3幢面积时，应以不动产权证为据，对差额部分167.65平方米应予扣除。
　　3.《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》中载明：2幢建筑面积528.81平方米，但合同履行过程中，绥宁路628号取得不动产权证，其中载明的2幢面积为525.43平方米，对差额部分3.38平方米应予扣除。此外，《酒店承包经营合同》中约定被告将2幢的指定部分交付原告，面积为488.81平方米，与《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》中载明的2幢建筑面积相差40平方米。对此，被告抗某，其将XX号楼XX层办公室留作自用，办公室面积估算为40平方米，故指定交付面积中不包含前述办公室面积。原告对此不予认可，但原告在审理中确认，其在签订《酒店承包经营合同》前曾至现场进行测量，测得面积与合同约定大致相符，故签订合同。鉴于原、被告在签订合同时均未委托专业机构对房屋面积进行测绘，难以对前述办公室面积精确认定，故本院结合合同所载面积、《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》认定面积及合同履行过程中，被告一直占用上述办公室，原告未提出异议之事实，认定上述办公室并未记入《酒店承包经营合同》约定的被告应向原告交付的房屋范围。但是，XX公司出具的《长宁区绥宁路628号3号楼(应为2号楼)建筑面积测绘咨询报告》中载明2幢二层办公室建筑面积为83.22平方米，与被告所估算的40平方米之间存在较大差异。鉴于原、被告一致同意依据XX公司出具的报告对面积进行结算，故在确定被告实际交付面积时，应先行扣除该部分差额面积43.22平方米。
　　4.原、被告签订《酒店承包经营合同》后，被告向原告交付房屋，但2幢一层建筑面积为18.95平方米的仓库一直由被告掌某、使用，故本院认定被告未将该仓库交付原告，在确定被告实际交付面积时，应先行扣除该仓库面积18.95平方米。
　　5.《酒店承包经营合同》履行过程中，原、被告均可使用2幢二层建筑面积17.08平方米的女卫、建筑面积10.38平方米的男卫，但从房屋分布看，2幢二层办公室内单独设有卫生间，而二号楼二层其余房屋为宿舍，由原告独自使用，据此可以认定二层女卫、男卫多由原告使用。据此，在确定被告实际交付面积时，无需扣除上述卫生间面积。
　　综上，本院认定，被告实际向原告交付房屋的面积与《酒店承包经营合同》中约定的面积不符。
　　二、被告是否需向原告返还租金。
　　根据《酒店承包经营合同》约定，原告是以被告实际交付面积为基础，按照每日每平方米3元的标准向被告支付租金。鉴于本院认定被告实际交付面积与合同约定不符，故对面积差额部分所涉租金，被告应予返还。
　　原告主张，被告实际交付房屋面积为10,041.89平方米，与合同约定的面积10,533.73平方米不符,对面积差额491.84平方米，应由被告按照每日每平方米3元的标准退还相应租金。本院认为，原、被告签订《酒店承包经营合同》时，合同所涉房屋尚未取得不动产权证，在双方未能就房屋面积提供其他证据的情况下，可以先行依据《上海市绥宁路628-15-18号房屋面积测算报告》约定房屋面积。但是，合同履行过程中，绥宁路628号取得不动产权证，在此情况下，应以不动产权证所载明的房屋面积为依据确定2幢、3幢房屋的面积。
　　《酒店承包经营合同》中约定3幢面积为10,003.57平方米，而不动产权证中载明的3幢面积为9,835.92平方米，差额部分为167.65平方米。据此，被告应向原告返还该部分面积所涉租金。
　　《酒店承包经营合同》中约定2幢面积为488.81平方米，是以528.81平方米为基数进行计算，而不动产权证中载明的2幢面积为525.43平方米，差额部分为3.38平方米。据此，被告应向原告返还该部分面积所涉租金。
　　《酒店承包经营合同》第二条约定了被告同意原告免费使用的设备、设施及场所，包括1幢水及消防泵房、酒店已有电、市政排污等所有配套设施设备。审理中，原、被告一致确认，1幢水及消防泵房，其中水泵房即《房屋质量检测咨询报告》中2幢一层配电间3,消防泵房即《房屋质量检测咨询报告》中2幢一层水泵间；1幢的水电及消防泵房，其中水及消防泵房即第四项中约定的水及消防泵房，电力用房即《房屋质量检测咨询报告》中2幢一层配电间1、配电间2、配电间4。原告据此主张上述房屋应由其免费使用，无需就此向被告支付租金。本院认为，原、被告对1幢水及消防泵房及酒店已有电、市政排污等所有配套设施设备的范围确认一致，根据《房屋质量检测咨询报告》，可确定上述房屋的面积共计120.64平方米。根据《酒店承包经营合同》约定，该部分面积不应列入计租面积，据此，被告应向原告返还该部分面积所涉租金。
　　对于2幢实际交付面积，双方均同意按照XX公司出具的测绘报告进行计算，该意见本院予以采纳。因XX公司出具的测绘报告仅涉及2幢房屋室内面积，未计入楼梯、过道等部分的面积，故原告仅以室内面积相加计算2幢实际交付面积显然不当，原告的该项主张本院不予采纳。鉴于本院已经认定需扣减2幢一层仓库18.95平方米、二层办公室差额面积43.22平方米、门卫室与岗亭差额面积6.1平方米，故该部分面积不应列入计租面积，据此，被告应向原告返还该部分面积所涉租金。
　　综上，被告应某62019年3月16日至2020年1月31日期间，以359.94平方米计收的原告租金，共计347,702.04元。
　　三、被告是否构成违约；如被告构成违约，如何承担违约责任。
　　原告主张被告未按约定交付房屋，未如实告知《房屋租赁委托书》及其与第三人签订的《房地产租赁合同》的内容，导致原告无法按照10年的租期履行《酒店承包经营合同》，构成违约。被告对此不予认可。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。如前所述，被告未能将合同约定2幢房屋指定部位全部交付给原告，已构成违约。此外，虽然被告与虹桥分库签订合同，约定XX路XX号的租赁期至2033年6月30日，但之后，虹桥分库在租赁合同项下的权利义务概括转让给94630部队。原、被告之间的《酒店承包经营合同》签订于2019年3月5日，约定的租赁期为2019年3月15日至2029年3月14日，但被告早在2018年6月23日就与94630部队签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，根据该整改协议，XX路XX号所享有的租赁期仅为5年，自2018年6月30日起至2023年6月29日止。如被告将某签订上述整改协议的情形如实告知原告，则原告可以结合自身长期经营所需，慎重考虑，决定是否与被告签订合同、租赁房屋，以避免相应风险及损失的产生。但被告从未向原告告知上述情形，显然有违诚信原则。此外，被告于2019年8月31日与94630部队签订《军队房地产租赁合同解除协议》，确定解除2013年签订的租赁合同及相关合同、协议，明确被告享有的租赁期按整改协议确定。被告又于2019年10月2日与第三人签订《房地产租赁合同》，再次明确被告享有的租赁期至2023年6月29日止。但被告仍未将签订上述解除协议、租赁合同的事宜及时告知原告。本案审理中，第三人明确表示，对原、被告约定的租赁期超出其与被告约定的租赁期的部分不予认可。据此，2023年6月30日起，原告难以合法占有、使用2幢、3幢房屋，《酒店承包经营合同》无法继续履行。综上，被告未能按约履行交房义务，构成违约，应某3违约责任。
　　原告要求被告支付违约金5,497,934.78元及违约损害赔偿金，被告抗某该违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，原告在合同履行期间，对租赁房屋的使用并未受到影响，酒店的经营活动也正常开展。原告主张其2019年3月15日至2020年6月30日期间产生巨额亏损，但其提供的报表等证据均为原告自行制作，本院难以据此认定原告确有亏损产生。此外，原告作为酒店经营者，应知晓经营活动存在一定风险，受到市场变化、政策调整、突发事件等众多因素的影响，即使原告确有亏损，将某作为己方损失并要求被告承担赔偿责任也缺乏依据。综上，原告要求被告支付违约损害赔偿金的本诉诉讼请求本院不予支持。原告要求被告按照年租金的50%支付违约金，确实过高，本院结合被告的违约情形及合同履行情况，酌情确定被告应向原告支付违约金2,750,000元。
　　原告要求被告赔偿履约保证金的利息损失，被告对此不予认可。本院认为，根据《酒店承包经营合同》的约定，原告是为担保其按约履行支付租金义务而向被告支付上述保证金，而合同中除明确履约保证金的金额外，对该保证金的金额如何构成未作约定。原告现以租赁期为基数计算《酒店承包经营合同》无法履行期间的保证金，并据此要求被告赔偿该部分保证金的利息损失，缺乏充分依据，且原告已经另行要求被告支付违约金以弥补其损失，故原告的该项本诉诉讼请求本院不予支持。
　　四、原告是否构成违约；如原告构成违约，如何承担违约责任。
　　被告主张原告应于2019年12月5日前支付下一季度的租金，原告未能支付，之后的租金也未能按期支付，构成违约。原告对此不予认可。本院认为，不安抗某权，是指双务合同成立后，根据合同约定义务应当先履行合同义务的当事人在有证据证明对方不能履行合同义务，或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对待履行或者提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。原告于2019年12月4日与第三人取得联系，获悉被告与第三人签订《房地产租赁合同》、双方约定的租赁期至2023年6月29日截止一事。原告遂通知被告，要求被告提供租赁期至2029年3月15日的租赁合同，并在之后与被告的往来函件中再次提及此事，说明原告基于《房地产租赁合同》，认为被告在2023年6月29日后存在不能履行《酒店承包经营合同》的可能。原告已经向被告支付了履约保证金18,000,000元，为其履行合同义务提供担保，而《酒店承包经营合同》约定的租赁期至2029年3月14日止，自2023年6月29日起至租赁期届满，期间长达近六年的时间，被告始终未能就上述期间被告享有绥宁路628号的承租权、《酒店承包经营合同》可继续履行提供担保，故原告享有不安抗某权，中止支付租金并不构成违约，被告要求原告支付违约金并没收履约保证金的反诉诉讼请求，本院不予支持，被告应向原告返还履约保证金18,000,000元。原、被告对以履约保证金及原告代被告垫付费用290,811.60元抵充租金及占有使用费达成一致意见，该意见于法不悖，本院予以准许。
　　原告于本案审理中提交变更诉讼请求申请书，提出解除《酒店承包经营合同》的本诉诉讼请求，被告于2021年1月26日收到该申请书，故《酒店承包经营合同》于该日解除。原告应以被告实际交付房屋的面积为基数，按照每日每平方米3元的标准向被告支付2020年2月1日起至2021年1月26日止的租金，并参照上述标准支付2021年1月27日起至2021年3月22日止的占有使用费。
　　综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十五条第一款、第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海双表实业有限公司于2019年3月5日签订的《酒店承包经营合同》于2021年1月26日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海双表实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司返还自2019年3月16日起至2020年1月31日止多收取的租金347,702.04元；
　　三、原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司应向被告(反诉原告)上海双表实业有限公司支付2020年2月1日起至2021年1月26日止的租金及2021年1月27日起至2021年3月22日止的占有使用费，共计12,696,889.92元，以原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司为被告(反诉原告)上海双表实业有限公司垫付的费用290,811.60元及履约保证金18,000,000元依次抵充上述租金及占有使用费，剩余履约保证金5,593,921.68元，被告(反诉原告)上海双表实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还给原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司；
　　四、被告(反诉原告)上海双表实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司支付违约金2,750,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司的其余本诉诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海双表实业有限公司的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司负担。
　　本诉案件受理费170,972.23元，由原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司负担31,347.75元，被告(反诉原告)上海双表实业有限公司负担139,624.48元。
　　反诉案件受理费148,607.23元，由原告(反诉被告)上海熠呈酒店管理有限公司负担36,937.02元，被告(反诉原告)上海双表实业有限公司负担111,670.21元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
落款

附法律依据附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。
二、《中华人民共和国民法典》
第五百二十七条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
(一)经营状况严重恶化；
(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
(三)丧失商业信誉；
(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
三、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。