北京艺术博物馆诉北京和芳苑餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案

北京艺术博物馆诉北京和芳苑餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案
北京市海淀区人民法院

民事判决书

当事人　　原告(反诉被告)：北京艺术博物馆，住所地北京市海淀区苏州街万寿寺内，统一社会信用代码：121100004006872199。
　　法定代表人：王丹，馆长。
　　委托诉讼代理人：李清华，北京市方略律师事务所律师。
　　被告：北京和芳苑餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中一路1号院1号楼2层202B号南174，统一社会信用代码：911101026995777261。
　　法定代表人：严建明，总经理。
　　委托诉讼代理人：魏金明，北京市中孚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁婉丽，北京市金杜律师事务所律师。
审理经过　　北京艺术博物馆(以下简称艺术博物馆)与北京和芳苑餐饮管理有限公司(以下简称和芳苑公司)租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。艺术博物馆之委托诉讼代理人李清华与和芳苑公司之委托诉讼代理人魏金明、丁婉丽到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称　　艺术博物馆向本院提出诉讼请求：1、确认我方和和芳苑公司签订的《房屋租赁合同》及《关于<房屋租赁合同>的补充协议》于2019年5月27日解除；2、和芳苑公司将北京市海淀区万寿寺内西路院内第三、四进院落腾退并返还我方，将位于北京市海淀区万寿寺内西路院内第三、四、五、六进院落中的四处扩建(北京市海淀区万寿寺内西路第三进院内西侧扩建厨房及地下室、第四进院落前正殿东侧扩建包间、第四进院落前正殿西侧扩建卫生间、第五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房)现状返还我方；3、和芳苑公司向我方支付拖欠的租金935万元以及逾期支付租金的违约金1740949．3元；4、和芳苑公司按照每日2740元的标准向我方支付自2019年7月1日至其实际腾退完毕之日的房屋占用费；4、诉讼费由和芳苑公司负担。事实与理由：2011年1月12日,双方签订《房屋租赁合同》，由我方将北京市海淀区万寿寺内西路院内的北院落出租给和芳苑公司经营使用。和芳苑公司每年向我方支付300万元房租，每3个月支付一次，逾期不交纳租金，经书面催告后，无正当理由超过15个工作日的，我方有权解除合同。租期自2011年3月1日起至2021年2月28日止。2018年4月12日，基于万寿寺整体修缮工程的启动，双方签订了《关于<房屋租赁合同>的补充协议》。依据该协议，自2018年4月1日至房屋修缮工程结束，和芳苑公司每季度支付我方25万元房租。自2018年第三季度开始，其应于每季度开始后第一个月的前五日内支付当期租金。履约期间，其未能依约如期足额支付房租，虽经我方书面催告，至2019年5月27日，其拖欠我方房租及滞纳金11090949元。且其继续无理占用租赁房屋及租赁场地，拒不腾退还给我方。故诉至法院。
被告辩称　　和芳苑公司辩称，对于其所述的我方已交纳租金数额没有异议，但是我方对其所主张的费用计算方式持有异议，艺术博物馆所谓的关于2014、2015年的租金600万元已超过诉讼时效，无权要求支付。2012年前两个月房屋无法正常使用，2012年3月-10月，我方停业，经艺术博物馆确认该10个月免租。2012年11月及12月仅需支付50万元的租金。艺术博物馆按照100万元核算，多核算了50万元，该笔费用可直接折抵2019年第二季度的租金25万元。艺术博物馆违约在先，我方不支付租金系行使不安抗辩权，实际上我方也不存在拖欠2019年第二季度租金的事实。其不具有单方解约的法定及约定权利，无权要求我方腾退并支付房屋占有使用费。我方承租案涉房屋后，2013年正常营业仅一年时间，因为艺术博物馆的单方原因导致我方延迟停业一年。现停止营业至今，损失惨重。双方缔约后，我方开始着手恢复原貌，重新装修。至2011年年底，我方准备试营业时，其因故宫建福宫事件影响要求我方延缓试营业，直至2012年年底，其才通知我方可营业。我方2013年正常营业一年时间。2014年1月1日，其以整顿公共场所歪风邪气为由强令我方停业。此后又因大幅修缮、暖气安装等工程几次要求我方腾清房屋，导致我方无法正常经营。我方拒绝支付租金是因其违约在先，擅自将我方普通餐饮场所定位为高档会所强令停业，其几次因修缮工程要求我方腾清房屋。在此情况下，我方没有义务按照原合同约定的租金金额向其支付房租。我方一直就租金问题与其进行协商，未果。我方拒交租金的前提是其单方原因导致合同无法继续履行，并非无正当理由拒交。根据租赁合同的约定，其应依法赔偿我方损失。2019年，其擅自清空我方承租的房屋，并毁损我方财物及装修，致使我方损失1500万元，其又对房屋进行了重新装修，在其不享有房屋解除权且先期违约的前提下，擅自清空房屋造成的损失应向我方进行赔偿。其无权主张滞纳金，合同中并未约定滞纳金。其超出合同约定主张权利，违反了公平、诚实信用原则，不应支持。其主张的违约金标准过高，若法院认定我方存在违约，申请法院酌减。
　　和芳苑公司提出反诉请求：1、双方于2011年1月12日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月12日签订的《关于<房屋租赁合同>的补充协议》于2019年11月11日解除；2、艺术博物馆赔偿我方北京市海淀区万寿寺内西路三进院落内西侧扩建厨房及地下室建筑结构、四进院落前正殿西侧扩建卫生间建筑结构部分、五进院落前正殿西侧扩建酒窖、锅炉房建筑结构部分损失2629966元；北京市海淀区万寿寺内西路三进院落内西侧扩建厨房及地下室装饰装修、四进院落前正殿东侧扩建包间装饰装修、四进院落前正殿西侧扩建卫生间装饰装修、五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房装饰装修损失2753550元；北京市海淀区万寿寺内西路三、四、五、六进院落范围内装饰装修及附属设施损失11146379元；3、艺术博物馆赔偿我方其他前期投入1800万元、遣散员工费用699502元；4、艺术博物馆返还我方2018年4月12日《遗留物品清单》中的物品；如不能返还则艺术博物馆赔偿相当于上述清单所列物品价值的损失共计508110元；5、艺术博物馆承担本案全部诉讼费、鉴定费。事实和理由：案涉房屋地址为万寿寺西路院内的北院落，原承租人为中关村文化发展股份有限公司(以下简称中关村文化公司)。因该公司在承租期间擅自变更经营范围并严重破坏案涉房屋，艺术博物馆发现后想行使解除权。中关村文化公司已进行前期投入，为减少纠纷，我方与前承租人在艺术博物馆的监督下，于2010年8月17日签订《转让协议》。该协议约定，我方向前承租人支付1800万元，承接其在案涉房屋内的现状资产及权益。我方依约支付该笔款项。后我方与艺术博物馆签订房屋租赁合同约定了租赁期限、租金标准、免租期。2011年2月28日，我方邀请专家出具全新装修方案，在经过文物局的审批后，花费大量人力、物力、财力对案涉房屋进行全面装修、整改，花费装修费用4000余万元。装修完成后，预计于2011年底试营业。艺术博物馆要求我方推迟营业时间，造成我方损失巨大至2013年才正常营业。营业一年左右时间，其以响应国家整顿高档会所的政策以及整顿公共场所歪风邪气为由于2014年1月1日通知我方停业，并由我方陪同北京文物局领导对停业进行检查。迫于压力，我方停业并遣散员工支付130余万元。我方经营的餐饮机构并非高档会所，仅具有餐饮功能，不具有住宿、娱乐、休闲、社交等会所功能。在2013年经营期间，先后接待外交部安排的外交人员及外国友人，并在传承中国传统文化方面有所贡献。至今并无相关部门认定我方场所属于高档会所。该餐饮场所面向全社会开放，并无入会制度，无面向小范围高端人才的要求。其擅自将我方列为高端会所之列，没有法律及事实依据。艺术博物馆以高端会所、整体修缮工作、擅自拆除装饰装修、暖气安装工程等因素，迫使我方自2014年1月停业至今。我方自2011年承租至今仅正常营业一年时间。双方于2018年4月12日盖章确认《遗留物品清单》。我方在第五、六进院落修缮期间，将清单所列之物品暂时遗留在艺术博物馆接收的院落中，其对此物品负有返还义务。但其在修缮期间恶意将物品损坏，经查看第五、六进院落未发现任何遗留物品，其应予以赔偿。针对扩建部分我方主张由艺术博物馆承担全部赔偿责任。针对屋内的装饰、装修及院内装饰、装修及附属设施，因为我方实际已经使用一年，故主张由艺术博物馆按照90%承担赔偿责任。其他前期投入1800万元为我方向中关村文化公司支付的1800万元，应予赔偿。
　　艺术博物馆对和芳苑公司的反诉辩称，其关于扩建部分结构造价2629966元没有法律依据，不应予以支持。根据鉴定报告，其租赁范围内的扩建建筑结构造价共计2629966元。但除了第三进院内西侧扩建厨房及地下室之外，其余扩建均未办理合法的建设手续，其对此负有主要过错，双方就扩建费用的处理并未明确约定。在第五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房的建设过程中，我方已向施工方文物古建公司支付建设费用10万元，且依据该项目施工合同，我方还应向施工方支付建设费用158335元。其持续占有、使用扩建工程的时间均已达九年左右，应结合其对扩建的持续占有使用时间及我方已支付及将支付施工方建工费用等事实的基础之上，判令双方按照过错予以分担责任。对于扩建部分装饰装修损失及院落内装饰装修及附属设施损失的请求没有事实和法律依据，不应支持。双方签约后，我方依约交付案涉房屋及院落，除依据双方签订的补充协议于2018年4月28日自愿腾清交还第五、六进院落之外，西路院内第三、四、五、六进院落及几处扩建，始终由其持续占有、使用。我方在合同履行期间，始终全面履行合同义务，并无任何违约行为。我方2014年初依据国家政策通知提醒其不得经营违反国家政策、违背社会公共利益的高档会所，但我方并未禁止、干预或阻止其使用该房屋进行合法经营。我方并未非法、强制干预其使用房屋，也没有实施对其使用房屋用途等造成实质性影响的具体行为。我方不存在擅自拆毁其装饰装修导致其无法继续使用房屋的行为。2018年，国家批准实施的万寿寺修缮工程启动，其承租的院内第五、六进院落被列入大修范畴，第三、四进院落也将进行热力管道施工。双方协商一致签订相应补充协议。其依据该协议也将第五、六进院落腾清交还给我方，年租金由300万元减少至100万元。根据合同约定，其应在2018年4月28日之前，将在该院落及房屋内所有物品设备交给我方开始修缮施工，留在房屋内外的一切物品视为其放弃不要。我方已按修缮工程方案及古建修缮标准要求对该两进院落进行了重新修缮。其遗留放弃的包括装饰、装修在内的装置、设备、物品大部分已被拆除，其余也将被拆除。部分物品确在房屋内，但已列入评估范围。修缮工程并未涉及其继续占有使用的第三、四进院落。在第三进院落南侧停车场的短期施工以及第一、二进院落的施工过程中，其使用范围的入口通道保存完好，出入正常，并未影响其对第三、四进院落的正常使用。我方对五、六进院落的大修以及对其遗留、放弃的包括装饰装修在内的装置、设备、物品的处理，符合双方协议约定，其对此事先明知、认可并接受。其未能依约如期足额支付租金，已构成严重违约，我方有权解约。其拖欠2013年-2016年度的部分租金及2019年第二季度的租金。在催缴未果后，我方于2019年5月27日向其送达了解除合同通知书。就租赁范围内由其出资完成，已形成附合的装饰、装修物的处理，双方没有约定。我方对前述已形成附合的装饰、装修物不同意予以利用。其要求我方赔偿前期投入1800万元，没有事实和法律依据。其支付租金的行为持续到2019年第一季度。据我方向其送达解除合同通知书之前，房屋租赁合同一直处于履行状态，不存在因为我方的原因导致合同无法履行和终止的情形。根据转让协议，其支付1800万元购买的标的是中关村文化公司在万寿寺的所有投资形成的现状资产及权益，包括已完成及未完成的全部工程。工程项目及现状资产均已被列入本案的评估范围。关于前期投入1800万元的主张与其关于扩建造价装饰装修及附属设施的赔偿请求属于重复主张。因我方不存在违约行为，不存在强制阻止其合法经营，导致企业遣散员工的情形，其要求我方赔偿员工遣散费用没有事实和法律依据。其要求我方返还物品，但双方已通过补充协议确认其已放弃权利，遗留物品清单仅为双方对其自愿腾清、返还第五、六进院落时遗留物品现状的事实确认，并无要求我方返还或者改变双方协议约定内容的意思表示。其主张不能返还，则要求赔偿物品价值损失508110元，该数额的计算没有事实依据。事实上，该清单项下所列物品，大部分依然存在，且部分物品已处于被拆卸、闲置状态，其虽无权要求我方返还该物品，但我方同意，其在不造成案涉房屋及院落毁损的前提下，就仍存在的物品自行拆除、处置。其中景芸轩、燕喜斋内所涉全部物品，履绥殿内暖气8组、中央空调1组及御书楼、颐兰堂内暖气8台、中央空调2组现均存在，但已列入评估范围，5米直径圆桌已经由和芳苑公司自行取走，其余物品已不存在。
本院查明　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2000年，艺术博物馆对万寿寺西路1某、2某、3某、4某、5某、6某、7某文物建筑进行修缮与复建工程，其中包含对门窗地面等按原制复原、清理修补现存彩画等。该工程于2003年10月竣工验收。
　　2010年8月17日，和芳苑公司(乙方、受让方)与中关村文化公司(甲方、转让方)、艺术博物馆(丙方、监督方)签订《转让协议》，约定标的为甲方在万寿寺做的所有投资形成的现状资产及权益。价格1800万元。协议生效条件为乙方向甲方支付完1800万元，甲方前期对万寿寺项目所作投资的一切债权债务与乙方无关。丙方同意甲乙双方签署本协议。本协议签署时，甲方与丙方同意甲方与丙方原租赁协议已经解除，甲方与丙方之间无任何债权债务关系，双方互不追究原合同履行过程中的责任。三方在该协议落款处加盖印章。协议签订后，和芳苑公司向中关村文化公司支付1800万元。中关村文化公司承租时用途为洗浴中心，并据此进行了部分装修。
　　2011年1月12日，艺术博物馆(出租方、甲方)与和芳苑公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定：甲方出租给乙方的房屋，位于北京市海淀区万寿寺内西路院内，具体是指北京市海淀区万寿寺内西路院内的北院落(以下简称出租房屋),占地面积共11200平方米。出租房屋的合法权利人是北京市文物局。甲方经北京市文物局授权签署本合同。租期10年,自2011年3月1日起至2021年2月28日止。乙方承诺并保证其承租出租房屋仅作为商业经营使用。租赁合同第四条约定：月租金25万元，年租金300万元。租金的支付采取上缴租方式，每三个月支付租金一次，第一次租金支付日期为合同生效日后15个工作日内，以后支付方法按在前次租金期满前15个工作日内支付。考虑到甲方、乙方均有大量的建筑修缮工程和装修工程，甲方同意给予乙方6个月的装修期(2010年9月1日至2011年2月28日)，在该装修期内甲方免收租金。第七条合同的变更、解除与终止约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同：(1)逾期不交纳租金，经甲方书面催告后，无正当理由超过15个工作日的…。本合同终止或者解除后，甲方有权收回出租房屋，乙方应照原状返还出租房屋及其附属物品、设备设施。双方应对出租房屋和附属物品、设备设施及水、电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。第八条违约责任约定有以下内容“甲方违约责任：在租赁期内，甲方无本合同约定的特殊情况，提前收回房屋的应提前30个日历日书面通知乙方，除赔偿乙方前期所有投资，还应按合同当年租金的20%向乙方支付违约金，支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应足额赔偿。乙方按实际使用的时间缴纳当期相应租金及费用。因国家政策、法律、法规或房屋合法权利单位的因素而导致本合同无法履行或终止，甲方应赔付乙方前期所有的投资。乙方违约责任：乙方违反本合同约定迟延交付租金的，每迟延一日，乙方应当按照应付日租金的5倍向甲方支付违约金。乙方违反本合同约定迟延交付甲方垫付的相关费用的，每迟延一日，乙方应当按照当期甲方垫付费用的20%向甲方支付违约金。”第九条免责条款载明：因不可抗力原因致使合同不能履行、部分履行或迟延履行造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按日结算，多退少补。双方在该协议落款处签名并加盖印章。
　　2012年11月，艺术博物馆与和芳苑公司签订《补充协议》，载明由于历史遗留问题(天然气引入)延缓了营业期，经双方确认为两个月。其二，2012年3月10日，艺术博物馆转达北京市文物局要求停止经营(故宫建福宫情况)到2012年10月25日，艺术博物馆通知和芳苑公司可以开始经营，以上共计10个月。经双方友好协商，将以上10个月视为合同规定的不可抗力，双方不再追究由此造成的损失。
　　和芳苑公司称艺术博物馆当时的法定代表人于2014年1月16日电话通知其停业，并于后期至案涉房屋内要求其停灶。艺术博物馆表示其确实在2014年向和芳苑公司通知了中央关于清理古建筑开展高档会所的通知要求，但并未限制和芳苑公司的合法经营。
　　2015年6月4日，和芳苑公司向艺术博物馆提交《关于合同延期和核减租金的申请》，主要内容为：前租户承租后整体房屋结构布局以洗浴住宿为主，我们经审查确认后，对前期所有破坏性装修进行了拆改维修、恢复。…由于装修方案及燃气管线报批手续等诸原因，装修一直拖了两年七个月之久，前期共投资6000余万元。2012年初，本公司遵从局领导的指示10个月未营业，从2012年初到年底，至批准才营业，但因无暖气，不能正常使用。2013年初重新接通天燃气、安装燃气锅炉，才基本达到正常使用标准。在2013年经营不到一年的时候，因国家政策调整，我们遵从局领导指示，在12月坚决关停，等待指示至今。鉴于此情况，我方申请以下二点，请给予指示批准：一、由于前期工程及上述原因，我方一直停业状态，结合前期合同年限，申请合同日期延长至2024年12月31日止。二、由于经营方针调整，未来将是以文化创意为主体，投资回报方向不容乐观，请考虑或适当减免部分房租。2015年9月22日，艺术博物馆内部的收文阅办单中领导批示处载明：此件反映的情况属实，因其延期和减租的请求事关重大，鉴于我将退休，此事关乎重大决策，所以我建议此事本届班子不改，此件存档备查。此处加盖艺术博物馆印章并由馆长签字。艺术博物馆认为该批示仅为领导个人意见，无法代表该馆的意见。和芳苑公司对此提交原艺术博物馆馆长出具的《情况说明》及视频，艺术博物馆认为此证据属于证人证言，在证人未到庭的情况下，对上述证据的真实性均不予认可。
　　和芳苑公司称艺术博物馆将其列入高档会所之列，并要求其停业，对此其提交了艺术博物馆2016年7月6日的《关于停止和芳苑公司营业的有关情况说明》，主要内容系2014年1月北京文物局会议中部署要求立即停止和芳苑公司营业，艺术博物馆馆长参会，会后先电话通知和芳苑公司负责人，后当面通知要求立即停业。艺术博物馆对该说明的真实性不予认可。
　　2017年1月3日，艺术博物馆向和芳苑公司出具《回复函》，主要内容为：缔约后，我方没有任何违约行为。你公司自2014年1月之后的调整系你公司自觉执行国家有关严肃整治“会所中的歪风”有关通知的结果，不构成延长租期或减免租金的理由。2016年10月，市委巡视组对我馆出租房屋的行为提出整改通知后，我馆及时向上级部门汇报了有关情况，后续处理事宜尚待批复。在我馆收到批复意见之前，你公司宜暂按租赁合同的约定继续履行。
　　2017年4月11日，艺术博物馆向和芳苑公司出具《关于催缴房屋款项的函》(以下简称催款函)，要求其支付欠付租金。和芳苑公司于4月14日签收。
　　2017年4月20日，艺术博物馆向和芳苑公司出具《回函》，主要内容为：贵公司发来的《关于再次商洽延长房屋租赁期限等相关事项的函》收悉，我馆的意见如下：2013年12月22日，中央纪委与中央党的群众路线教育实践活动领导小组联合下发《通知》，要求严肃整治“会所中的歪风”。北京等16个省区市对在历史建筑、公园等公共资源中建造私人会所现状进行摸底、清理整顿。在前述情况下，我馆依据国家政策及上级指示，要求贵公司停止经营违反国家政策、违背社会公共利益的“高档会所”，是大势所趋、合理合法、无可厚非的。尽管我馆曾要求贵公司停止经营“高档会所”项目，但并未阻止或禁止贵公司通过转型调整继续使用我馆西路房屋(租赁物)进行不违反国家法律、法规和政策的合法项目的经营活动。贵公司一直占有并使用我馆西路房屋至今，完全有充足的时间进行相应的转型调整并合法经营。因此并不存在所谓因国家政策原因导致房屋租赁合同无法履行的情形。在此期间，我馆亦无任何违约行为。2017年1月3日，我馆已正式致函贵公司，要求贵公司合法经营并继续履行贵我之间的租赁合同。贵公司无理拖欠租金未支付已构成严重违约，应无条件依约支付2017年第一、二季度的房屋租金以及截止到2016年底贵公司所拖欠的房屋租金。同时，考虑到租赁合同是在国家要求严肃整治“会所中的歪风”的政策及措施出台之前，我馆愿意本着公平原则，在平等自愿基础上，就截止到2016年底，贵公司所欠房屋租金的酌减问题，与贵公司进行协商。2017年6月19日，艺术博物馆向和芳苑公司送达《关于房屋事宜的商榷函》，主要内容为：为安全妥善完成我馆古建修缮任务，我馆库房内的藏品将全部转移，鉴于房屋使用上出现了不够周转的情况，就此事宜与贵公司商榷是否有意向提前退租。若无提前退租意向，贵公司是否能为我馆提供部分房屋用做库房，我馆将依照使用面积占出租面积的百分比核减租金。2017年6月29日，和芳苑公司回函称：我公司无提前退租意向，由于近期我公司其他店都在装修，在装修的店内物资将会有部分连续存放在此房屋内，无法与贵单位分租使用。2017年8月2日，艺术博物馆再次向和芳苑公司出具《关于房屋事宜的商榷函》，就以下意见与和芳苑公司商榷：一是请贵公司按照国家要求在承租地不得进行会所式经营；…三是为确保万寿寺古建修缮期间的安全，每日闭馆后(每日16:30)，进入贵公司访问人员、车辆情况、计划离开时间、以及留在承租方内加班的公司工作人员，需将人员情况提前报我馆保卫科备案…以上三条如贵公司没有以书面形式提出异议，我馆认为贵公司同意并遵守上述约定。五、鉴于我馆目前大修工程的进度和规模，贵公司是否有意向提前退租，如有意向，需要我馆提供相应补偿款数目可提前告知我馆，便于我馆向上级主管部门请示汇报。2017年9月22日，艺术博物馆向和芳苑公司出具《关于万寿寺承租房屋使用性质的函》，提及希望和芳苑公司做好以下几点工作：一、请贵公司按照国家要求在承租房内不得进行会所式经营…四、不允许使用明火和大功率电器，不得使用厨房做饭。贵公司工作员工与我馆职工一样，用餐自行解决或订盒饭。
　　和芳苑公司至此向艺术博物馆支付租金情况如下：2010年12月21日支付70万元、2011年12月29日支付140万元、2012年12月12日支付140万元、2013年9月6日支付50万元、2013年12月11日支付190万元、2017年5月4日支付57万元、2017年5月11日支付18万元、2017年6月2日支付75万元、2017年7月14日支付75万元、2017年9月27日支付75万元、2018年2月9日支付75万元。
　　2018年3月20日，和芳苑公司向艺术博物馆出具《关于修缮期间和芳苑分店万寿寺西院相关问题的申请报告》，主要内容为：2018年3月2日，我们接到了文物局要对万寿寺场馆进行全面修缮的通知，涉及我方承租的万寿寺西路1、2院线路改造，3、4号院挑顶维修，要求我方尽快将3、4号院内物品搬移至1、2号院内。由于此项修缮工作用时较长，涉及范围较大，致使我们不能正常经营，造成重大损失。我们建议可否根据实际修缮中断的时间延长我方的承租期限。针对修缮活动造成的无法正常开展经营的损失，向艺术博物馆申请据实减免我们因修缮活动以及重新开展经营活动的具体时间减免相应的租金；修缮期间我方聘用的人员还要负责相关安保工作，该员工的相应管理费能否由文物局支付或从我方应缴租金中冲抵相关费用。2018年4月2日，艺术博物馆向和芳苑公司出具《关于万寿寺西院房屋事宜的回复函》，主要内容为不同意延长租期，修缮期间可在施工范围外建立围挡便于贵公司前院正常活动，并依此情况对租金进行适当减免。如贵公司在2018年4月15日底前清退要修缮院落内陈设，我馆可将减免期限限定为2018年4月至2019年5月。古建修缮期间，由我馆负责古建的安全保卫工作。
　　2018年4月12日，双方签订《关于<房屋租赁合同>的补充协议》(以下简称补充协议),该协议约定：鉴于万寿寺修缮工程已经在2016年立项且于2018年4月开始具体实施，乙方承租的西路第五、六进院落及房屋已经列入大修范畴，第三、四两进院落的房屋也有热力管线等施工，甲乙双方经过友好协商，就修缮工程期间乙方租赁物范围内的房屋及院落租金事宜达成如下协议：双方确认乙方2018年一季度的房租已经如约缴纳。鉴于此次施工工期历时较长，第五、六两进院又是乙方所承租的院落中的主体建筑群，第三、四院落在2018-2019年间也会有管沟铺设等施工，经双方协商，自2018年4月1日起，乙方每年交付甲方房租按100万元计算，直至修缮工程验收结束。乙方应于2018年4月28日之前，将原租赁物范围内的万寿寺西路第五、六进院落及房屋内所有陈设腾清(留在房屋内外的一切物品甲方视为乙方放弃不要)，交给甲方开始修缮施工。乙方继续租用的万寿寺西路第三、四进院落及房屋，如遇甲方热力施工等工程，乙方积极配合，保证施工进度不受拖延。若在后续施工过程中，三、四院落无法正常经营使用将另行协商。双方确认乙方租用的但需腾清的房屋及院落包括：座落于北京市海淀区万寿寺内西路建筑群第五、第六进院落及院落内房屋等一切建筑。乙方在前述腾清范围内私自搭建的部分建筑物，甲方不做修缮处理。自本协议签订之日起，甲方有权处置第五、第六进院落内古代建筑物内的任何遗留的装置、设备、物品，乙方保证予以配合且不得因此追究甲方任何责任。乙方承诺，乙方应在2018年4月28日前撤除腾退范围内的乙方或任何第三方装置、设备及物品，撤离全部人员，完成场地清理、并向甲方交付房屋及院落，交付后所有安全归甲方负责。自2018年4月1日至房屋修缮工程结束，乙方每季度支付甲方25万元房租。2018年第二季度租金，乙方应于本协议生效后5日内支付。自2018年第三季度开始，乙方应于每季度开始后第一个月的前五日内支付当期租金。租赁合同与本补充协议约定不一致的，以本协议为准。双方在该协议落款处签字，并加盖印章。和芳苑公司认为其是基于艺术博物馆修缮工程而腾房，在修缮工程完工后其要继续租用该院落。艺术博物馆对此不予认可。
　　同日，双方签订确认《遗留物品清单》，载明：我方为了万寿寺总体修缮工程，腾清五六两进院物品，在搬迁过程中发现存在大件物品和无法挪动的物品较多。为了工程进度，我们也尽最大的努力搬迁，以下为遗留物品清单。具体包括：御书楼、颐兰堂的马桶2个、镜子2个、洗手池2个、暖气8台、中央空调2组、备餐柜2组；在履绥殿内花罩子2组、暖气8组、中央空调1组、5米直径圆桌1张；景芸轩、燕喜斋内软榻4组、马桶2个、洗手池2个、暖气8组、备餐柜2组、镜子2个、中央空调2组。和芳苑公司称上述物品中已安装且无法/不可移动的包括5组中央空调、8台暖气、16组暖气、4个马桶、4个洗手池、4个镜子、2组花罩子、4组软榻；备餐柜4组及圆桌1张为可移动物品。
　　补充协议签订后，和芳苑公司支付租金情况具体如下：2018年6月5日支付25万元、2019年2月13日支付50万元、2019年2月20日支付25万元。和芳苑公司依约应于2019年第二个季度开始后第一个月的前5日(2019年4月5日)内支付当期租金，但其并未依约支付。艺术博物馆认为和芳苑公司拖欠2013年租金10万元、2014年至2016年的租金共900万元以及2019年第二季度租金25万元及滞纳金，其分别于2019年3月11日、2019年4月4日、2019年4月10日三次向和芳苑公司出具催款函件。2019年4月11日，和芳苑公司向艺术博物馆出具函件，主要内容：“由于根据贵方要求，我方自2014年1月开始停业，至今也未能恢复正常营业，我方承租的万寿寺全院于2018年3月2日开始做全面修缮，使得合同目的根本无法实现。因此贵方要求我方支付租金显然是不公平的，贵方目前的行为是一种单方面的强迫行为，是不符合我国法律规定。我方再次建议在贵我双方理解的基础上，平等协商，否则我方只能按合同规定诉诸法庭，保护我方合法权益。”和芳苑公司认为自己没有支付后期租金系基于艺术博物馆启动了全面修缮行为等，故其行使了不安抗辩权，不属于违约行为。其对此提交了三、四进院落外的视频，视频显示在前往三、四进院的道路确实存在施工，部分区域虽设置有围挡，但围挡设置并不完整，沿路可看到包括挖掘埋线、脚手架搭建、建筑材料堆砌等，路面的通行宽度及高度受到一定程度的影响。艺术博物馆表示上述视频拍摄区域并非和芳苑公司承租的三、四进院落内部区域，其修缮并未影响和芳苑公司进入三、四进院落。如果有也只是2019年4月停车工程存在有限范围内的影响，供暖工程并未施工。艺术博物馆就2019年、2014年至2016年及2013年的欠付租金分别参照年利率4．35%、4．75%、4．9%主张逾期支付租金的违约金。
　　2019年5月27日，艺术博物馆称其向和芳苑公司出具《解除合同通知书》(以下简称解约函)，主要内容为：截止到2019年5月27日，你方拖欠我馆2013年度、2014年度至2016年度房屋租金，2019年度第二季度房屋租金25万元、滞纳金，合计1109．09493万元，经书面催告后，至今并未支付前述欠款。自即日起，解除双方之间的租赁合同以及补充协议。你方应于即日起30日内将出租房屋及场地腾空，撤除租赁范围内你方或任何第三方的装置、设备及物品，撤离全部人员，完成场地清理，并返还租赁物，并于即日起30日内全额缴付拖欠的租金及滞纳金。和芳苑公司表示其并未收到该解约函。经确认，和芳苑公司于2019年10月18日签收了本案艺术博物馆的起诉书。艺术博物馆于2019年11月11日签收本案反诉状。2019年8月2号，艺术博物馆向和芳苑公司出具《通告》，请和芳苑公司根据万寿寺修缮工程施工安排，于2019年8月7日之前尽快将相关施工区域的物品腾空。艺术博物馆认为双方的租赁合同及补充协议于2019年5月27日解除，但考虑和芳苑公司在解约后需一定的腾房时间故自2019年7月1日之后参照补充协议的租金标准要求和芳苑公司支付房屋占用使用费至实际腾退交还房屋之日。
　　针对和芳苑公司承租该房屋后的用途，其表示其仅用于餐饮，并非会所，其在每进院落内均设有餐厅包间，院落内设有共用厨房，全部用于经营。对此其提交了以下证据：(1)2011年3月17日北京市文物局向北京市燃气集团第五分公司出具的函件，载明：为了发扬我国传统文化，北京市文物局批准艺术博物馆与和芳苑公司合作，共同弘扬我们传统艺术，在万寿寺开办餐饮，现需通天燃气。(2)2011年3月15日北京市文物局向北京市海淀区工商管理局出具函件，载明：为了发扬我国传统文化，北京市文物局批准艺术博物馆与和芳苑公司合作，共同弘扬我们传统艺术，现需办理相关营业执照。艺术博物馆不认可上述材料的真实性，认为上述证据仅能证明其经营项目包括餐饮，对证明目的不予认可。
　　和芳苑公司认为艺术博物馆存在违背承诺拒绝协商修缮后无法正常使用房屋事宜及恶意拆除其装饰装修事宜，对此其提交了视频，艺术博物馆对2011年和芳苑万寿寺店装修后的视频的真实性不予认可，对其他视频的真实性予以确认，但不认可其证明目的。
　　和芳苑公司主张员工遣散费，对此其提交了2014年1月由员工签字的遣散工资表复印件，证明员工遣散费的支出情况，艺术博物馆对此不予认可。
　　案件审理过程中，经和芳苑公司申请，委托北京中勤永励资产评估有限责任公司(以下简称评估机构)对案件涉及的位于北京市海淀区万寿寺内西路北院落四处扩建的造价以及3-6进院和芳苑公司施工的装饰装修的残值进行鉴定。评估机构于2021年4月28日出具《(2019)京0108民初62136号案件司法鉴定项目评估报告》(以下简称评估报告)，该评估报告分为5册，编号分别为[xxx]第xxx号、xxx号、xxx号、xxx号、xxx号。其中3006-1号报告的评估对象为万寿寺内西路三进院落内西侧扩建厨房及地下室装饰装修的造价，评估基准日为2012年4月15日，评估结论为1651606元。3006-2号报告的评估对象为万寿寺内西路三进院落内西侧扩建厨房及地下室建筑结构造价，评估基准日为2012年4月15日。评估结论为1978647元。3006-3号报告的评估对象为万寿寺内西路四进院落前正殿东侧扩建包间装饰装修、四进院落前正殿西侧扩建卫生间建筑结构、四进院落前正殿西侧扩建卫生间装饰装修的造价。评估基准日为2011年10月15日，评估结论：1079741元，其中四进院落前正殿东侧扩建包间装饰装修部分402876元、四进院落前正殿西侧扩建卫生间建筑结构部分343519元、四进院落前正殿西侧扩建卫生间装饰装修部分333346元。3006-4号报告的评估对象为万寿寺内西路五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房建筑结构、五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房装饰装修的造价。评估基准日为2012年12月15日。评估结论为979472元，其中万寿寺内西路五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房建筑结构部分307800元，五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房装饰装修部分671672元。对于上述扩建部分，艺术博物馆认可三进院落内的扩建系在原建筑基础上的合法扩建，厨房及地下室办理了合法的建设规划手续。双方认可其余扩建部分均无建设规划审批手续，另第五进院落的扩建部分，双方曾协商各出资10万元修建，艺术博物馆已向施工方支付完毕10万元。艺术博物馆称其尚需再行向施工方支付158335元。艺术博物馆表示酒窖处的扩建处于五、六进院落的交还范围，应视为和芳苑公司遗弃的部分，并称租赁范围内西南角的房屋(共三层，含地下两层)系其申请建设并负责管理使用的建筑物，北京市规划委员会于2002年批准了其申报的万寿寺西门改造工程项目及其设计方案。对此，其提交了《北京市规划委员会规划意见书稿》、《北京市规划委员会审定设计方案通知书稿》以及《北京市规划委员会规划意见书附图》。和芳苑公司认可上述材料的真实性，但不认可其证明目的。经询问艺术博物馆认可其在鉴定过程中并未就此扩建部分的鉴定提出异议。
　　3006-5号报告的评估对象为万寿寺内西路三、四、五、六进院落范围内装饰装修及附属设施的残值。评估基准日为2021年3月11日。评估结论为5635109元，其中有实物非争议部分3362219元、有实物争议部分1078741元、无实物争议部分1194149元。其中有实物非争议部分包括：(1)三、四进室内装饰装修非争议部分2449015元；(2)五、六进室内装饰装修非争议部分896590元；(3)音响、喷雾非争议部分16614元。艺术博物馆表示其对五、六进室内装饰装修非争议部分系和芳苑公司施工建造没有争议，但认为该部分费用不应由艺术博物馆承担，该部分应属和芳苑公司遗弃部分。有实物争议部分包括：(1)三、四进下架油漆争议部分184165元；(2)五、六进下架油漆争议部分357197元；(3)暖通争议部分359034元；(4)监控争议部分40679元；(5)变压器系统争议部分137666元。艺术博物馆认为三、四、五、六进院落中的下架油漆工程系其施工完成，包含在其2000年至2005年的大修中，且五、六进院落内的下架油漆部分在2018年4月进行了修缮。和芳苑公司则表示三、四进院落下架油漆的保质期为10年以内，是其在2011年后进行的修缮，并称其对于五、六进院落的下架油漆也进行了修缮，艺术博物馆是在拆除其修缮后于2018年重修的。对此，和芳苑提交了款项项目为木工、油工、水泥、绿植、万寿寺彩绘、灯具、水槽加工、石材款、喷雾工程款、装修材料、玻璃款、不锈钢款自动门等的发票、收据及银行转账支票凭单等。另，双方对于暖通、监控、变压器系统施工由和芳苑公司完成没有争议，艺术博物馆认为该部分应区分三、四进院落及五、六进院落进行作价，和芳苑公司表示上述设备均系整体施工走线，无法进行切割作价。无实物争议部分为五、六进无实物装饰装修争议部分。艺术博物馆认为没有实物就没有残存价值，因此对无实物部分的残值鉴定的客观公正性持有异议，其表示该部分已经由其在2018年进行了修缮。和芳苑公司对此表示五、六进院落无实物争议部分的装饰装修与三、四进院落部分的装饰装修的所有细项是一致的，但该部分和芳苑公司所做的装饰装修在艺术博物馆收回五、六进院落后被艺术博物馆拆除后重修。对于五、六进院落中的装饰装修部分，艺术博物馆认为在和芳苑公司腾清交还五、六进院落后，装饰装修部分已经归属艺术博物馆所有，且其收房后一直进行修缮。和芳苑公司则认为其虽腾清上述院落，但在艺术博物馆修缮结束后其要继续租用，装饰装修不属于需要腾清的范围。艺术博物馆表示其对于三、四、五、六进院落内的装饰装修均不同意予以利用，并认为和芳苑公司无权就装饰装修的残值主张赔偿。和芳苑公司预交鉴定费30万元。
　　上述评估报告出具后，艺术博物馆提出书面异议，评估机构就此于2021年6月17日出具《异议回复函》，载明：关于综合成新率问题答复如下：本报告正文已如实披露，现场勘验过程中，部分评估项目有实物，部分评估项目无实物。现场勘验完成时间为2021年3月11日，双方当事人代表对部分评估项目存在争议，双方当事人代表对《现场勘验记录》内容及共同认可的图纸等资料无异议并签字确认。本次评估结论已分别体现有实物非争议部分、有实物争议部分和无实物争议部分的价值。报告正文第十一项特别事项说明已经载明，经与委托方相关人员沟通确定，租赁合同复印件的合同有效期作为本次评估工作年限成新率测算依据，综合成新率依据年限成新率及现场勘验实际情况进行综合测算。因评估基准日时点合同有效期已届满，故年限成新率为0。45．5%的综合成新率是依据租赁合同复印件的合同有效期、年限成新率及现场勘验实际情况进行综合测算确定的。结合案件实际情况，我公司依法履行了必要的评估程序，经技术测算及评估工作小组综合分析研究得出综合成新率，报告中使用的综合成新率客观、公正、合理。关于五、六进无实物装饰装修争议部分问题答复如下：请评估报告使用者关注评估报告第九项评估假设和第十一项特别事项说明是构成本评估结论的重要条件，如发生改变则评估结论发生改变，需要进行重新评估。评估报告第九项评估假设已载明，有关各方提供的资料及对资产状况的描述真实、完整、有效。现场勘验过程中，申请方要求“五、六进无实物装饰装修争议部分”按照有实物部分装饰装修工艺标准进行评估，无实物部分根据双方共同认可的图纸、《现场勘验记录》及申请方代表描述进行评估，双方当事人代表在场，各自发表了意见，被申请方对该部分项目存在争议，结合双方发表的意见，本次评估结论已将该部分项目列为争议部分。经现场与当事人沟通确定，本报告涉及的评估标的建成时间为2011年10月15日，结合实际情况综合考虑，因评估标的的建成时间为统一时间点，故无实物部分的综合成新率参照有实物部分的综合成新率进行测算。结合案件实际情况，我公司依法履行了必要的评估程序，经技术测算及评估工作小组综合分析研究计算得出评估结论，报告中使用的综合成新率客观、公正、合理。
　　和芳苑公司认为艺术博物馆应承担其前期投入成本1800万元，艺术博物馆认为和芳苑公司自中关村文化公司处支付1800万元购置的资产与权益已经包含于其申请的鉴定范围内，属于重复主张，且与本案无关。和芳苑公司则认为该费用系承租的必要成本，其认为中关村文化公司的装饰装修其无法实际使用，已经进行了拆改及恢复维修，包括设计费用等在内的中关村文化公司的投入与本案鉴定范围并未重合。
　　2021年7月20日，双方就案涉房屋的交接事宜予以沟通，和芳苑公司要求艺术博物馆以现状进行交接，并表示艺术博物馆不予配合，要求延期交接责任应由艺术博物馆承担。对此，艺术博物馆认可2021年7月20日双方就交接事宜进行协商，表示其不反对现状返还，但要求交接单中载明：“交出方可以在不造成所涉房屋及院落毁损的前提下，拆除并处置北京市海淀区万寿寺西路院内第三、四、五、六进院落内由其出资完成的装饰装修物及附属设施。对于北京市海淀区万寿寺西路院内第三、四、五、六进院落内，交出方遗留的由其出资完成的装饰装修物及附属设施(包括已经形成附合的装饰装修物)，接收方不同意利用。双方此次交接，不应视为接收方同意利用签署装修物及附属设施…”。艺术博物馆表示其同意与7月22日交接。和芳苑公司认为上述声明为交接事宜增加了条件。双方就此未协商一致，导致交接房屋未果。
本院认为　　本院认为，租赁合同及2018年4月12日签订的补充协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反行政法规、法律的强制性规定，不违反公序良俗，应属合法、有效。双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。和芳苑公司称其2012年11月及12月仅需支付50万元的租金，另有50万元应折抵2019年第二季度租金。对此，本院依约核算其2011年3月1日至2013年12月31日期间应支付租金600万元，实际支付租金590万元，其上述抗辩意见，没有依据，本院不予采信。
　　根据租赁合同的约定，和芳苑公司应于2013年11月15日之前支付2013年12月1日至2014年2月28日期间的租金。现和芳苑公司认为因艺术博物馆导致其停业，其据此行使不安抗辩权，故并未支付自2013年12月至2016年12月31日期间的租金。此时，双方就本案事实的争议焦点系艺术博物馆是否在2013年底通知和芳苑公司停业。对此，综合双方往来函件可知自2013年12月至2017年期间，艺术博物馆确系通知和芳苑公司禁止在案涉房屋内进行会所经营，且不允许使用明火及大功率电器，不得使用厨房。虽艺术博物馆并未直接认定和芳苑公司的经营系会所经营，但结合艺术博物馆内部收文阅办单中的领导批示内容可知，和芳苑公司自2013年年底经艺术博物馆的通知要求予以关停。艺术博物馆虽表示该文件系内部文件，领导个人无法代表单位意见，但其法定代表人的内部批示意见仍可在案件审理中用于核实相关案件事实。艺术博物馆关于其并未通知并限制和芳苑公司经营使用案涉房屋的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。在此情况下，一方面，出租人的主要合同义务即为承租人提供符合其租赁使用条件的房屋。本案租赁合同约定该房屋用于商业经营使用。结合和芳苑公司的经营范围以及其承租后的扩建情况可知，双方对于其承租房屋的用途包含“餐饮”应系明知。在2013年12月至2017年期间，该房屋因政策原因无法使用明火等，势必会影响和芳苑公司对房屋的实际使用。作为出租人的艺术博物馆构成违约。另一方面，在和芳苑公司已知晓案涉房屋使用用途的限制性条件情况下，其于2015年6月4日出具的《关于合同延期和核减租金的申请》中虽提及其经营所受影响，但亦提及其经营方针将调整为文化创意。结合2017年6月29日在艺术博物馆发函询问是否考虑退租事宜时其回函表示案涉房屋用于存储用途等可知，和芳苑公司仍在实际使用案涉房屋中，艺术博物馆对于该房屋使用用途的限制性要求并未直接导致其承租目的无法实现。和芳苑公司以其在2013年12月至2016年12月31日期间因艺术博物馆原因导致租赁合同无法继续履行为由主张拒付租金，没有依据，本院不予采信。另，不安抗辩权的行使应及时履行行使不安抗辩权的通知义务，包括主张不安抗辩权的事实与理由以及中止履行的意思表示。本案中，和芳苑公司虽主张其拒绝支付租金系行使不安抗辩权，但并未就其及时履行通知义务提交有效证据。和芳苑公司关于不安抗辩权的抗辩意见，没有依据，本院不予采信。和芳苑公司在此期间拒绝支付租金的行为，亦构成违约。在双务合同履行期间，双方均存在违约行为，综合违约行为的程度等，本院酌定双方在该期间的违约责任相互抵销。艺术博物馆据此要求和芳苑公司支付该期间的违约金，没有依据，本院不予支持。此时，双方虽均享有合同解除权，但均未在合理期限内行使，并在后续的租赁合同履行过程中承租方依约支付租金，出租方依约收取租金，双方在行使合同解除权和继续履行之间均选择了继续履行。双方基于上述期间产生的合同解除权均已归于消灭。艺术博物馆及和芳苑公司根据上述期间对方的违约行为主张行使解除权，均于法无据，本院不予支持。
　　当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案系约定了分期缴纳租金的租赁合同，系分期履行的债务。虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。和芳苑公司关于欠付租金超过诉讼时效的抗辩意见，本院不予采信。艺术博物馆要求和芳苑公司依约支付2013年12月至2016年12月31日期间的欠付租金，于法有据，但考虑到和芳苑公司确系基于艺术博物馆的原因导致该期间处于停业状态，虽其自述进行转型，但转型需要一定的周期，从租赁合同的实际履行情况及公平原则出发，本院酌定和芳苑公司需支付2013年12月至2016年12月31日期间的租金455万元。
　　2018年4月12日的补充协议约定了2018年4月1日起至修缮工程验收结束，乙方年租金的标准为100万元，对此本院予以确认。和芳苑公司依约应于2019年4月5日之前(含当日)交纳2019年第二季度的租金。其逾期交纳租金的行为已构成违约。但和芳苑公司2019年4月11日以书面回函方式对支付租金提出异议，该函件可视为行使不安抗辩权的通知行为，据此函件可知其此时主张行使不安抗辩权基于两点：一是艺术博物馆对其房屋使用用途的限制性要求；二是艺术博物馆启动了全面修缮，影响了其进入并正常使用三、四进院落。针对案涉房屋使用用途的限制发生于双方签订补充协议之前，和芳苑公司在缔约时对此已明知，双方在此基础上协商了年租金标准及支付方式。现和芳苑公司以因对案涉房屋的使用限制导致未恢复正常营业为由主张行使不安抗辩权，其行权条件不成立。关于三、四进院落的修缮问题，该问题在补充协议中有所涉及，和芳苑公司应对三、四进院落的使用会因修缮产生一定的影响具有一定的预期。现根据和芳苑公司提交的三、四进院落外的视频及双方对修缮范围的陈述可知，艺术博物馆在补充协议所提及的三、四进院落热力管线工程之外启动了停车工程，且未严格按照其于2018年4月2日出具的《关于万寿寺西院房屋事宜的回复函》所述在修缮期间于施工范围外建立围挡以便于和芳苑公司正常活动。由于案涉房屋的承租用途系商业经营，承租房屋通行道路的施工对于商业用房的使用情况客观上会产生影响，道路宽度及高度的限制也会对和芳苑公司自用案涉房屋产生通行不便，上述已经构成出租人的瑕疵履行。此时，补充协议中关于“如在后续施工过程中，三、四院落无法正常使用将另行协商”的条款约定了双方在一定条件下的再协商义务。和芳苑公司于2019年4月11日以函件方式作出了基于修缮问题双方应再协商的意思表示，故自此处于双方的再协商期间。和芳苑公司在2019年4月11日之后未支付租金的行为，不构成违约。当事人在合理期限内协商不成，此时双方当事人均无法据此享有合同解除权，但由于再协商义务不适用于强制履行，此时双方在程序上均可向法院提出关于合同是否应予解除的请求。本案中，艺术博物馆通过起诉方式请求法院解除双方的租赁合同关系，对此本院认为，艺术博物馆对案涉房屋及周边设备设施的修缮在客观上对于和芳苑公司对案涉房屋的使用带来了不利影响，此时在双方已无法就房屋使用及租金支付等合同主要权利义务达成一致的情况下，双方合同目的均已无法实现，本院以和芳苑公司收到艺术博物馆的起诉书的时间即2019年10月18日为租赁合同及补充协议的解除时间。另，考虑到和芳苑公司在此期间一直占用使用房屋，但实际使用房屋受到了一定的影响，本院结合租赁合同的实际履行情况将该期间的年租金酌减为70万元。
　　租赁合同及补充协议解除后，和芳苑公司应腾退并交还房屋，艺术博物馆关于和芳苑公司腾退交还房屋的诉求，于法有据，本院予以支持。另，根据补充协议的约定：和芳苑公司应于2018年4月28日之前将原租赁物范围内的万寿寺西路第五、六进院落及房屋内所有陈设腾清(留在房屋内外的一切物品甲方视为乙方放弃不要)，交给甲方开始修缮施工。据此，和芳苑公司对五、六进院落及房屋具有腾退交还义务，协议并未体现艺术博物馆对和芳苑公司遗留物品的保管义务，并明确了艺术博物馆对房屋内外物品的处置权。虽双方签字确认有遗留物品清单，但该清单中亦未列明艺术博物馆对上述物品的保管义务。和芳苑公司应按照补充协议的约定尽快将其可移动的遗留物品予以搬离，现其以艺术博物馆私自拆除毁损其物品为由行使不安抗辩权，没有依据，本院不予采信。其要求艺术博物馆按照遗留物品清单返还其在该院落内遗留的物品，亦没有依据，本院对此不予支持。但关于腾退交还范围内已经与租赁房屋及院落形成附合的装饰装修等以及在该院落内的扩建，考虑到本次腾退交还房屋的目的，不宜理解为包含于补充协议所列明的陈设、物品范围内。艺术博物馆关于腾退交还的院落、房屋内的扩建部分及形成附合的装饰装修及不可移动的物品应视为和芳苑公司遗弃物品的主张，没有依据，本院不予采信。
　　经核算，2019年4月1日至2019年10月18日，和芳苑公司共欠付租金384520．5元。2019年4月6日至2019年4月10日期间，和芳苑公司延期支付租金，应支付违约金，本院参照艺术博物馆主张的该期间的年利率标准，酌定该期间的违约金为150元。2019年4月11日之后，因和芳苑公司不存在违约，艺术博物馆关于违约金的主张，没有依据，本院不予支持。
　　和芳苑公司在租赁合同及补充协议解除后，继续占有使用该房屋，应支付房屋占用使用费。艺术博物馆关于房屋占用使用费的主张，于法有据，但结合和芳苑公司的实际使用情况，其关于房屋占用使用费的计算标准过高，本院参照合同解除时的年租金标准予以调整。在案件审理过程中，鉴定结束后房屋已经具备腾退交还条件，双方于2021年7月20日协商沟通案涉房屋腾退交接事宜，但双方就交接事宜各持己见，对在此之后的房屋占用使用费的产生，双方均有一定的过错，自此之后的房屋占用使用费由双方各承担50%的责任，即和芳苑公司自2021年7月21日参照959元的标准支付房屋占用使用费。
　　承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。考虑到该院落系古建筑，艺术博物馆应知晓和芳苑公司在该院落内的扩建，但并未对此提出异议，应推定其同意和芳苑公司的扩建行为，其应赔偿和芳苑公司办理了合法建设手续的扩建造价费用。对于未办理合法建设手续的扩建部分，艺术博物馆及和芳苑公司均存有过错，双方应按照过错程度各自承担扩建造价损失。据此本院酌定艺术博物馆与和芳苑公司各承担50%的过错。结合艺术博物馆就五进院落的扩建部分曾支付10万元，就扩建部分(含扩建部分的装饰装修)，应由艺术博物馆向和芳苑公司支付4609859．5元。和芳苑公司关于扩建部分的主张，于法有据，但数额有误，本院予以调整。
　　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，应根据双方的违约情况由双方根据各自的过错承担剩余租赁期内的装饰装修残值损失。本案中，双方并未就形成附合的装饰装修的处理进行约定。双方均存在违约行为，综合双方违约行为的性质、违约事实、违约原因及主观心态等情形，本院酌定由艺术博物馆承担50%的装饰装修的残值损失。关于案涉院落及房屋内的装饰装修残值，艺术博物馆关于五、六进室内装饰装修部分，包括暖通、变压器、监控等，应视为和芳苑公司遗弃的抗辩意见，没有依据，本院不予支持。根据双方提交的证据及陈述可知，和芳苑公司对下架油漆部分及五、六进院落的无实物争议部分应确系进行了相应装饰装修，结合艺术博物馆的修缮时间可推知，艺术博物馆应在此基础上进行了重修。考虑到艺术博物馆关于五、六进院落的实际收回时间，在和芳苑公司交还房屋之时，此部分应确有相应残值。现和芳苑公司关于下架油漆部分及五、六进院落的装饰装修无实物争议部分的残值的主张，本院予以支持。艺术博物馆以勘验时没有实物为由认为该部分不存在残值损失，没有依据，本院不予采信。和芳苑公司关于案涉院落及房屋的装饰装修的残值的主张，于法有据，但数额有误，本院参照评估报告的结论及各自过错调整为2817554．5元。综上，艺术博物馆公司应赔偿和芳苑公司扩建及装饰装修损失共计7427414元。
　　和芳苑公司认为其向中关村文化公司支付的1800万元系其与艺术博物馆之间租赁合同及补充协议的前期投入，但其与中关村文化公司的合同约定该1800万元的标的为中关村文化公司在万寿寺做的所有投资形成的现状资产及权益。和芳苑公司关于要求艺术博物馆支付1800万元前期投入成本的主张，没有合同及法律依据，本院不予支持。和芳苑公司关于员工遣散费用的主张，没有依据，本院不予支持。
　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第三款、第十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
裁判结果　　一、北京艺术博物馆与北京和芳苑餐饮管理有限公司于2011年1月12日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月12日签订的《关于<房屋租赁合同>的补充协议》于2019年10月18日解除；
　　二、北京和芳苑餐饮管理有限公司于本判决生效后30日内将位于北京市海淀区万寿寺内西路院内第三、四进院落以及第三、四、五、六进院落中的扩建(第三进院内西侧扩建厨房及地下室、第四进院落前正殿东侧扩建包间、第四进院落前正殿西侧扩建卫生间、第五进院落正殿西侧扩建酒窖、锅炉房)现状腾退并返还北京艺术博物馆；
　　三、北京和芳苑餐饮管理有限公司于本判决生效后30日内向北京艺术博物馆支付拖欠的租金4934520．5元及违约金150元；
　　四、北京和芳苑餐饮管理有限公司于本判决生效后30日内向北京艺术博物馆支付2019年10月19日至2021年7月20日期间的房屋占用使用费1229315元，并参照每日959元的标准支付自2021年7月21日至实际腾退交还之日的房屋占用使用费；
　　五、北京艺术博物馆于本判决生效后30日内向北京和芳苑餐饮管理有限公司支付扩建及装饰装修损失7427414元；
　　六、驳回北京艺术博物馆其他诉讼请求；
　　七、驳回北京和芳苑餐饮管理有限公司其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　鉴定费300000元(北京和芳苑餐饮管理有限公司已预交)，由北京和芳苑餐饮管理有限公司负担93655元，已交纳；由北京艺术博物馆负担206345元，于本判决生效后7日内交纳。
　　本诉案件受理费89364元(北京艺术博物馆已预交)，由北京艺术博物馆负担48900元，已交纳；由北京和芳苑餐饮管理有限公司负担40464元，于本判决生效后7日内交纳。
　　反诉案件受理费108974元(北京和芳苑餐饮管理有限公司已预交)，由北京和芳苑餐饮管理有限公司负担86324元，已交纳；由北京艺术博物馆负担22650元，于本判决生效后7日内交纳。
　　如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。
落款