中国农业银行股份有限公司天津河北支行与董炳环等房屋买卖合同纠纷、债权人代位权纠纷上诉案

中国农业银行股份有限公司天津河北支行与董炳环等房屋买卖合同纠纷、债权人代位权纠纷上诉案
天津市第一中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(一审被告)：中国农业银行股份有限公司天津河北支行，住所地天津市河北区狮子林大街与金纬路交口鸿基公寓甲栋1-4层。
　　主要负责人：赵丕利，行长。
　　委托诉讼代理人：陈阳。
　　委托诉讼代理人：张丽颖。
　　被上诉人(一审原告)：董炳环。
　　委托诉讼代理人：侯永福，天津易盈律师事务所律师。
　　一审被告：天津鸿基恒业房地产开发有限公司，住所地天津市开发区欣园新村5门603室。
　　法定代表人：芦治勋，总经理。
　　一审被告：刘怡。
审理经过　　上诉人中国农业银行股份有限公司天津河北支行(以下简称农行河北支行)因与被上诉人董炳环、一审被告天津鸿基恒业房地产开发有限公司(以下简称鸿基房地产公司)、一审被告刘怡房屋买卖合同纠纷、债权人代位权纠纷一案，不服天津市西青区人民法院(2020)津0111民初7434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　农行河北支行上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．本案为房屋买卖合同纠纷，上诉人并非涉案《订购协议》的当事人，并非本案适格被告。2．涉案房屋办理了抵押登记，上诉人是合法的抵押权人。3．一审判决认定上诉人怠于行使抵押权而消灭，既涉及主动适用诉讼时效，违反法律规定，而且涉案执行工作系终结本次执行，并非执行终结，上诉人可随时申请恢复执行，不存在怠于行使权利的问题。4．不动产抵押登记具有公示性，被上诉人在涉案房屋存在抵押登记的情况下仍购买该房屋，不属于善意购买人。
二审被上诉人辩称　　董炳环辩称，同意一审判决。事实和理由：1．被上诉人与鸿基房地产公司签署的《订购协议》合法有效，被上诉人也履行了付款义务，但因涉案房屋上设置的抵押登记，限制了被上诉人的合法权利。上诉人应配合撤销抵押，协助办理过户手续。2．上诉人和鸿基房地产公司的抵押合同不合法，双方之间的主债权是虚假的按揭形式，贷款无效，抵押也相应无效。3．上诉人和鸿基房地产公司和该公司员工通过民事调解书，解除了抵押贷款合同，上诉人的抵押权因此不再具有法律效力，且上诉人长达18年不行使抵押权，远超过抵押权的期限。
　　鸿基房地产公司、刘怡均未向本院发表意见。
原告诉称　　董炳环向一审法院起诉请求：1．农行河北支行、鸿基房地产公司、刘怡解除天津市西青区xxxxx号楼x单元xxx室房屋的抵押手续；2．鸿基房地产公司、刘怡协助董炳环将天津市西青区杨柳青一街鸿基恒业xxxxx号楼x单元xxx室房屋过户至董炳环名下；3．本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明　　一审法院认定事实：2009年7月25日，鸿基房地产公司(甲方)与董炳环(乙方)签订《定购协议》，约定乙方于2009年7月25日应付甲方定金200000元，定购位于天津市西青区，建筑面积127.96平方米，工程房优惠5700元／平方米，总价款729372元。付款方式为一次性付款，乙方须于2009年8月3日前交付房款529372元。
　　董炳环提交五份收据证实已缴纳全部购房款。2009年7月25日收据记载：今收到董炳环交来xxxxx-x-xxx房款200000元；2009年7月29日收据记载：今收到董炳环交来xxxxx-x-xxx房款200000元；2009年7月31日收据记载：今收到董炳环交来xxxxx-x-xxx房款50000元；2009年8月7日收据记载：今收到董炳环交来xxxxx-x-xxx房款250000元；2009年8月21日收据记载：今收到董炳环交来xxxxx-x-xxx房款29372元。
　　一审庭审中，董炳环陈述鸿基房地产公司已将涉案房屋交付其使用。农行河北支行陈述借款人鸿基房地产公司至今尚欠借款本金182907元及利息328222.72元(截至2020年12月21日)。
　　一审另查，2008年3月12日农行河北支行以借款合同纠纷为由将鸿基房地产公司、刘怡诉至天津市河北区人民法院(以下简称河北法院)。该案庭审过程中，刘怡陈述其是鸿基房地产公司职员，与农行河北支行签订借款合同并由鸿基房地产公司提供担保，借款全部打入鸿基公司账户中，个人并没有受益，其认为应由鸿基房地产公司承担还款责任，贷款所购房屋所有权也不归其个人所有。天津市河北区人民法院组织双方进行调解，并作出(2008)北民初字第1261号民事调解书，调解内容为：一、解除农行河北支行与刘怡、鸿基房地产公司的《个人住房抵押借款合同》；二、鸿基房地产公司于2008年5月25日前将尚欠借款本金182907元及截至2008年1月31日止的利息37765.07元一次性给付农行河北支行；三、案件受理费2345元由鸿基房地产公司承担。调解书生效后，农行河北支行申请强制执行，天津市河北区人民法院作出(2010)执字第191号执行裁定，裁定因鸿基房地产公司无能力履行，终结(2008)北民初字第1261号民事调解书的本次执行程序。
　　一审再查，天津市房地产登记簿查询证明书记载：权利人刘怡，涉案房屋坐落于西青区；抵押登记信息记载：登记日期2003年4月16日，抵押人刘怡，抵押权人农行河北支行，权利范围127.96平方米，权利价值200000元，约定期限2003-04-15至2018-4-15。
一审法院认为　　一审法院认为，董炳环与鸿基房地产公司签订的《定购协议》系双方真实意思表示，虽然双方在交易时，权利人为刘怡，但根据(2008)北民初字第1261号民事案件笔录可以证实，涉案房屋权利登记人刘怡自认非涉案房屋的实际所有人，对涉案房屋不主张权利，故，鸿基房地产公司与刘怡之间不存在真实的买卖交易行为，刘怡非涉案房屋的实际权利人。在此情形下，鸿基房地产公司作为涉案房屋的开发商有权将房屋出售给董炳环，现董炳环已交付全部购房款并已取得了涉案房屋，故双方签订的《定购协议》合法有效。鸿基房地产公司与刘怡应共同协助董炳环将涉案房屋过户至董炳环名下，相应过户费用由董炳环承担。
　　对于董炳环要求鸿基房地产公司、刘怡、农行河北支行撤销抵押权的问题。涉案房屋于2003年4月16日办理了抵押登记，抵押权已设立，而与之相关的主债权即农行河北支行与刘怡之间就涉案房屋所签订的抵押贷款合同，已于2008年由农行河北支行向法院提起诉讼而调解解除。农行河北支行在上述案件诉讼中未行使抵押权，而该生效调解书因鸿基房地产公司无可供执行的财产而被法院裁定终结执行。根据法律规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的人民法院不予保护。其立法旨意在于督促抵押权人尽快行使权利，了结债权债务关系，否则对抵押人来讲其抵押财产长期处于受限状态，不利于抵押财产经济效益的发挥，故抵押权人怠于行使权利，法律对之无特别加以保护的必要。本案中，农行河北支行已于2010年就涉案主债权申请强制执行但未行使抵押权，鸿基房地产公司在明知主债权于2008年5月25日到期后，至今未与农行河北支行就抵押物清偿进行协商，而是将涉案房屋出售给董炳环，应视为其拒绝履行抵押清偿义务。双方怠于行使权利的行为，导致抵押物的财产价值长期无法得到正常的市场流通，对董炳环所有权的完整行使造成阻碍。在此情形下，农行河北支行继续主张系争抵押权会侵害所有权人合法权益。因此，一审法院认定系争抵押权的限制权能因抵押权人怠于行使而归于消灭，以消除抵押财产的受限状态，排除农行河北支行的权利滥用行为。由于系争抵押权的权能消灭，抵押权已无实体存在的基础，故农行河北支行与刘怡、鸿基房地产公司有义务办理注销已被设立18年有余的抵押登记手续。
　　被告鸿基房地产公司、刘怡经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩、举证、质证的权利，后果自负。
　　一审法院缺席判决：“一、中国农业银行股份有限公司天津河北支行、刘怡、天津鸿基恒业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内办理注销坐落于西青区房屋的抵押登记；二、刘怡、天津鸿基恒业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助董炳环办理落于西青区房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至董炳环名下，相关费用由董炳环承担。案件受理费80元、公告费560元，全部由天津鸿基恒业房地产开发有限公司负担。”
　　本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。
本院查明　　二审另查明，2002年12月10日，鸿基房地产公司(出卖人)、刘怡(买受人)签订《天津市商品房买卖合同》，约定刘怡向鸿基房地产公司购买涉案房屋，房屋价款为285991元，首付款为85991元。2003年4月11日，农行河北支行(贷款人)、刘怡(借款人)、鸿基房地产公司(保证担保人)签订《个人住房抵押借款合同》，约定刘怡为购买涉案房屋向农行河北支行借款20万元，借款总期限自2003年4月15日至2018年4月15日，将涉案房屋办理抵押登记，抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等农行河北支行实现抵押权的一切费用。保证担保人承诺，自该合同签订之日起，至刘怡取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交农行河北支行收执之日止，对刘怡所欠农行河北支行的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任。2008年3月12日，河北法院受理农行河北支行与鸿基房地产公司、刘怡借款合同纠纷一案，农行河北支行的诉讼请求为：1．解除农行河北支行与刘怡、鸿基房地产公司之间的《个人住房抵押借款合同》；2．刘怡归还借款本金182907元，并支付截止到2008年1月31日所欠利息37765.07元以及借款本金全部还清之日止的利息；3．鸿基房地产公司对上述债务承担连带给付责任；4．刘怡、鸿基房地产公司承担为实现该案债权所产生的全部相关费用。2009年12月31日，农行河北支行向河北法院提出执行申请，申请执行内容为：1．依据(2008)北民初字第1261号民事调解书，要求鸿基房地产公司归还全部借款本金182907元及截至2008年1月31日的借款利息37765.07元；2．要求鸿基房地产公司给付自2008年2月1日至实际给付之日按合同约定的应计付之贷款利息、复利及罚息；3．要求鸿基房地产公司归还本案垫付诉讼受理费2345元。
本院认为　　本院认为，综合各方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人是否为本案的适格被告；二、上诉人的抵押权的效力如何认定；三、董炳环要求其他当事人协助办理房屋过户登记手续的主张能否成立。
　　根据当时有效的《中华人民共和国合同法》(1999年10年1日起施行、2021年1月1日废止，以下简称《合同法》)第五十二条第三项的规定，有下列情形之一的，合同无效：……(三)以合法形式掩盖非法目的。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据鸿基房地产公司、刘怡在(2008)北民初字第1261号案件庭审中的陈述可知，鸿基房地产公司与刘怡并无买卖涉案房屋的真实意思表示，双方签订虚假的房屋买卖合同后，所借款项均打入鸿基房地产公司账户，还贷事宜始终由该公司负责，且在该案中刘怡不主张涉案房屋的所有权、鸿基房地产公司承诺清偿其余价款，双方实质上是以虚假的购房方式套取银行贷款，故双方之间的房屋买卖合同无效。因涉案房屋已登记在刘怡名下，其应将该房屋所有权返还鸿基房地产公司，鸿基房地产公司亦有权要求刘怡履行该项义务。
　　董炳环与鸿基房地产公司于2009年签订涉案《订购协议》，双方因此成立房屋买卖合同关系。合同签订后，董炳环足额支付了房款，鸿基房地产公司亦向其出具了相关收款证明。鸿基房地产公司负有将涉案房屋交付董炳环，并协助配合办理所有权过户登记手续的义务。鸿基房地产公司虽已完成交房义务，但至今未履行办理产权过户登记的义务，且一直怠于要求刘怡将涉案房屋所有权人恢复为鸿基房地产公司。根据《合同法》第七十三条第一款“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”的规定，董炳环第二项诉讼请求即为要求鸿基房地产公司、刘怡协助配合办理过户手续，该请求实质上同时包括房屋买卖合同请求权和债权人代位权的内容。
　　借款合同和抵押合同系主从合同关系，但与房屋买卖合同系相互独立的合同。即，鸿基房地产公司与刘怡之间的房屋买卖合同无效，并不会导致农行河北支行、刘怡、鸿基房地产公司之间的《个人住房抵押借款合同》无效。作为受欺诈一方，农行河北支行并未依据《合同法》第五十四条第二款的规定，起诉要求变更或撤销上述《个人住房抵押借款合同》，而是要求解除该合同，并在诉讼过程中与刘怡、鸿基房地产公司自愿达成调解，三方解除《个人住房抵押借款合同》，由鸿基房地产公司负责清偿欠付的借款和利息等费用，不违反法律的规定。
　　《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。刘怡并非房屋有权人，其无权将涉案房屋设立抵押，但结合房屋实际权利人鸿基房地产公司是涉案《个人住房抵押借款合同》的一方当事人、该公司主导套取房屋贷款并负责偿还贷款等事实，将房屋设定抵押是其实现套取贷款目的的必要代价，故应认定为农行河北支行设定房屋的抵押权属于鸿基房地产公司积极追求的结果。即，农行河北支行合法取得了涉案房屋的抵押权，而实际抵押人为鸿基房地产公司。
　　根据当时有效的《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起施行、2021年1月1日废止)第二百零二条的规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。结合农行河北支行在借款合同纠纷诉讼中的诉讼请求、申请执行的内容及该执行案件终结本次执行程序的原因等事实可知，农行河北支行并未在主债权诉讼时效期间和申请执行时效内主张抵押权，故对其所享有的抵押权，人民法院依法不再保护。
　　参照相关规定精神，抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。作为实际抵押人，鸿基房地产公司有权请求农行河北支行、刘怡配合涂销抵押权登记，但其怠于行使该权利。董炳环的一审诉讼请求第一项为农行河北支行、鸿基房地产公司、刘怡解除涉案房屋的抵押手续，同样是在行使债权人的代位权，符合《合同法》第七十三条第一款的规定。
　　按照《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》(法〔2020〕347号)的要求，同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。在本案中，所争议事项既包括董炳环要求鸿基房地产公司履行房屋买卖合同义务的内容，又包括董炳环行使债权人代位权的内容，故本案的案由应并列确定为房屋买卖合同纠纷、债权人代位权纠纷。
　　综合以上论述，本院对所涉及的三个争议焦点分别作出以下认定：
　　关于第一个争议焦点，在债权人代位权纠纷中，董炳环有权要求农行河北支行配合涂销抵押权登记，农行河北支行并非不适格被告。农行河北支行的该项上诉主张，不能成立，本院不予支持。
　　关于第二个争议焦点，农行河北支行对涉案房屋有抵押权，但因其未在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，人民法院不予保护，董炳环有权代位要求农行河北支行等其他当事人配合办理涉案房屋抵押权登记涂销事宜。根据法律规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。抵押权并非债权请求权，人民法院主动审查农行河北支行的抵押权是否超过抵押权存续期间，不属于“人民法院主动适用诉讼时效的规定”的情形。农行河北支行的该项主张，没有法律依据，本院不予支持。
　　关于第三个争议焦点，董炳环作为行使代位权的债权人和房屋买卖合同的买受人，有权要求鸿基房地产公司、刘怡配合办理涉案房屋的产权过户登记手续。农行河北支行的该项主张，不能成立，本院亦不予支持。
　　综上所述，农行河北支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司天津河北支行负担。
　　本判决为终审判决。
落款

附法律依据附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；