通山楚农商村镇银行股份有限公司、通山正亿文化广场置业有限公司等金融借款合同纠纷民事二审判决书

通山楚农商村镇银行股份有限公司、通山正亿文化广场置业有限公司等金融借款合同纠纷民事二审判决书

当事人　　上诉人(原审原告)：通山楚农商村镇银行股份有限公司，住所地湖北省通山县通羊镇九宫大道460号。
　　法定代表人：李志民，系该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：李志敏，系该公司员工。
　　委托诉讼代理人：陈新贵、肖玉婷，湖北海舟律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：通山正亿文化广场置业有限公司，住所地：湖北省通山县××镇××社区××小区。
　　法定代表人：胡仕平，系该公司总经理。
　　被上诉人(原审被告)：胡仕平。
　　被上诉人(原审第三人)：汤秀华。
　　被上诉人(原审第三人)：杨连英。
　　被上诉人(原审第三人)：方春仙。
　　被上诉人(原审第三人)：吴津津。
　　被上诉人(原审第三人)：朱亚琴。
　　被上诉人(原审第三人)：陈艳博。
　　以上六位被上诉人的共同委托诉讼代理人：王凡，湖北仁贤律师事务所律师。
审理经过　　上诉人通山楚农商村镇银行股份有限公司(以下简称楚农商银行)因与被上诉人通山正亿文化广场置业有限公司(以下简称正亿公司)、胡仕平、汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博金融借款合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院(2020)鄂1224民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
二审上诉人诉称　　楚农商银行上诉请求：1.维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三项，改判上诉人作为抵押权人，对正亿公司位于通山县××镇××社区××小区××层××室××商铺拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；2.改判该抵押物自抵押之日起所产生的租金收益都用于归还楚农商银行的贷款本息，不得由被上诉人领取。3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审适用法律错误。我国法律规定，抵押权采取登记生效制度，案涉商铺已依法办理抵押登记，可以对抗物的所有权人及第三人，楚农商银行具有优先受偿权。正亿公司与原审第三人签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》后均未进行登记，楚农商银行在与正亿公司设立抵押权之前无法得知抵押物上还存在拆迁还建的合同关系。根据物权公示原则，楚农商银行在设立抵押权时尽到了应尽的注意义务，没有任何过错，属于善意当事人，其抵押权及优先受偿权应当得到确认和保护。一审认定本案的抵押合同合法有效，说明楚农商银行对案涉抵押物享有合法的抵押权，但一审却又否定了楚农商银行的优先受偿权，自相矛盾，有违立法初衷。2.拆迁补偿安置权与抵押权按法律规定对相应不动产都享有优先受偿权，至于受偿的顺位，应在执行阶段决定，不应当在诉讼阶段否认楚农商银行作为抵押权人享有的优先受偿权。《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定，上诉人作为债权人有权就涉案商铺优先受偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的是“出卖”给第三人，而不是“抵押”给第三人，抵押权是不转移抵押物占有权的物权，享有的是抵押财产的拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，而不是优先取得抵押物的所有权，一审未支持上诉人对抵押物拍卖、变卖所得价款的优先受偿权错误。3.原审第三人没有积极维护自己的权益，没有对拆迁还建权利及时进行预告登记，存在疏忽过错。
二审被上诉人辩称　　汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博辩称，根据正亿公司与六答辩人签订的拆迁补偿安置协议，案涉商铺是还建给六答辩人的，六答辩人对案涉商铺享有拆迁补偿安置权。根据正亿公司与六答辩人2014年11月10日签订的《委托经营管理协议》，案涉商铺从2014年11月10日就交付给了六答辩人，由六答辩人委托正亿公司出租，从2014年11月10日起计算并支付租金。故从2014年11月10日起六答辩人就取得了案涉商铺的占有、收益等权利。因为正亿公司开发的嘉和城项目没有通过消防验收以及拖欠税费等原因，导致案涉商铺的产权证不能办理登记到六答辩人名下，同时拖欠租金，因此，六答辩人多次向通山县人民政府及通山县住房和城乡建设局信访，要求办理案涉商铺的房产证、支付租金，通山县住房和城乡建设局多次书面回复六答辩人。为了避免正亿公司拖欠租金，从2017年开始，六答辩人就直接与实际承租人签订租赁合同。在六答辩人多次信访后办理案涉商铺房产证的要求没有得到解决后，答辩人于2019年4月向一审法院起诉正亿公司，要求确认《城市房屋拆迁补偿安置协议书》有效，并责令正亿公司按约定协助答辩人办理房产证和土地证，该案件2019年6月11日以调解结案，但是正亿公司仍未履行调解协议，至今未能协助六答辩人办理案涉商铺的产权登记手续。故六答辩人并非怠于办理案涉商铺的产权证。2016年2月正亿公司隐瞒案涉商铺还建给六答辩人的事实，将案涉商铺登记抵押给楚农商银行，侵害了六答辩人的合法权益。案涉商铺的产权应当归六答辩人所有，楚农商银行的抵押权不得对抗六答辩人的拆迁补偿安置权，楚农商银行要求拍卖、变卖案涉商铺及对所得价款优先受偿的请求均不应得到支持。
　　正亿公司、胡仕平未提交答辩意见。
原告诉称　　楚农商银行向一审法院起诉请求：1.判令正亿公司立即清偿楚农商银行贷款本金2200000元，利息365689.19元，罚息523380.00元(截至2020年5月26日)，后续利息罚息计算至偿清之日止。胡仕平对以上本息等负连带清偿责任；2.判令楚农商银行作为抵押权人，对正亿公司位于××镇××社区××小区××层××室××商铺拍卖、变卖所得或折价享有优先受偿权；3.判令该抵押物自抵押日起所产生的租金收益都得用于归还楚农商银行贷款本息，他人不得领取；4.案件诉讼费、保全费、律师费及执行费等均由正亿公司、胡仕平承担。
一审法院查明　　一审法院认定的事实：2018年5月21日，正亿公司与楚农商银行签订《流动资金借款合同》一份，合同编号为营业部2018年91号。合同约定正亿公司向楚农商银行借款本金220万元用于借新还旧，用于归还《流动资金借款合同》(合同编号为营业部2016年8号项下借款)，借款期限为12个月，自实际放款日计算(分次放款的，自首次放款日起算)。实际放款日以借据记载为准。借款首次执行年利率为18%，如遇中国人民银行调整同档次贷款基准利率，借款利率按照本合同借款期限内的利率保持不变。借款人未按约定的期限归还借款的(含提前到期借款)，在上述约定的利率基础上加收30%罚息，借款人未按本合同约定用途使用借款或挤占挪用借款的，在上述约定利率基础上加收50%罚息。还款方式采取按月结息，到期还本，结息日为每月的21日，借款人未按约定的金额、时间支付合同项下借款本金、利息或其他任何应付款项，构成借款违约。借款人违约，贷款人可要求借款人限期纠正违约行为，贷款人有权宣布本合同贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项，合同还对其他事项作了约定。楚农商银行、正亿公司、胡仕平均在合同尾部签字捺印。同日，胡仕平与楚农商银行签订《保证合同》，由胡仕平为合同编号为营业部2018年91号的《流动资金借款合同》借款提供连带责任保证，保证范围为：主债权、利息(包括罚息、复利)、违约金、赔偿金、实现债权的相关费用(包括但不限于律师费、诉讼费、评估费)。保证期间为：自主合同项下的借款期限届满次日起两年；楚农商银行根据主合同约定宣布借款提前到期的，则保证期间为楚农商银行向借款人通知的还款之次日起两年。楚农商银行与胡仕平均在该合同尾部签字捺印。
　　2018年5月21日，正亿公司与楚农商银行签订《抵押合同》，抵押担保的范围包括：主债权、利息(包括罚息、复利)、违约金、赔偿金、保管担保财产的费用，实现债权的相关费用(包括但不限于律师费、诉讼费、评估费等)。抵押物为正亿公司位于××镇××社区××小区(购物公园)一层门面4-104、4-105、4-106、4-107、4-108建筑面积分别为59.2㎡、26.99㎡、20.63㎡、27.38㎡、10.67㎡，房屋所有权号：通山房权证通山县字第0×某某号，共为144.78㎡，总建筑面积为7558.75㎡；土地使用权证号为：通国用(xxx)第xxx××xxx号，使用权面积为4363.49㎡。如有合同约定的情形，楚农商银行有权实现抵押权。楚农商银行实现抵押权时，可通过与正亿公司协商，将抵押物拍卖、变卖以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿主债务人所欠债务，双方就抵押权实现方式未达成一致的，楚农商银行可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。另双方就违约责任、合同的生效、变更、解除、争议的解决等其他权利义务也做了相应约定。楚农商银行与正亿公司、胡仕平均在抵押合同尾部签字捺印。
　　另查明，2013年4月15日，正亿公司与第三人吴津津签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，第三人吴津津将其享有的位于通山县电影公司四号楼侧面第四个门档产权证面积为12.77平方米(房屋所有权权属证书编号xxx为208500)交给正亿公司拆迁开发，还建给第三人吴津津的门店为嘉和城项目4-108号。
　　2013年5月11日，正亿公司与第三人方春仙签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，第三人方春仙将其享有的位于县电影公司四号楼侧面第三个门档产权证面积为21.69平方米(房屋所有权权属证书编号xxx为208449)交给正亿公司拆迁开发。还建给第三人方春仙的门店为嘉和城项目4-107号。
　　2013年7月1日，正亿公司与第三人朱亚琴、杨连英、陈艳博双方签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》二份，第三人朱亚琴、杨连英、陈艳博将属于自己所有的原位于县电影公司综合楼一楼的二个门档(一个门档产权证面积为47.52平方米，房屋所有权权属证书编号xxx为206346；另一个门档产权证面积为23.33平方米，房屋所有权权属证书编号xxx为206346)交给正亿公司拆迁开发，2014年11月，由正亿公司进行整体开发的嘉和城建筑项目已经完成，还建给第三人朱亚琴、杨连英、陈艳博的门店为嘉和城项目4-104、4-105号门档。
　　2013年7月9日，正亿公司与第三人汤秀华签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，第三人汤秀华将其享有的位于县电影公司四号楼侧面第二个门档产权证面积为16.32平方米(房屋所有权权属证书编号xxx为208401)交给正亿公司拆迁开发。还建给第三人汤秀华的门店为嘉和城项目4-106号。
　　同时查明，正亿公司将还建给第三人汤秀华、方春仙、吴津津、杨连英、朱亚琴、陈艳博的案涉4-104、4-105、4-106、4-107、4-108门档用于向楚农商银行抵押贷款，贷款合同编号为营业部2018年91号。
一审法院认为　　一审法院认为，楚农商银行、正亿公司、胡仕平之间签订的《流动资金借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。楚农商银行依据2018年5月21日与正亿公司签订的《流动资金借款合同》向正亿公司发放了贷款，正亿公司应按约及时偿还贷款，因正亿公司未能按约还款，构成根本违约，故对楚农商银行要求正亿公司偿还欠款220万元的诉讼请求予以支持。在《流动资金借款合同》中，楚农商银行与正亿公司约定借款年利率为18%，该利率明显过高，根据楚农商银行出具的2018年度银行利率表，该笔贷款年利率依法调整为9.57%。因双方在《流动资金借款合同》中约定：如借款人未按约定的期限归还借款，在上述约定的利率基础上加收30%罚息，因年利率已调整为9.57%，故罚息利率在年利率9.57%的基础上上浮30%较为适当。胡仕平作为保证人，为该笔借款提供连带责任保证，故对楚农商银行要求胡仕平对该笔借款负连带清偿责任的诉讼请求予以支持。本案中，正亿公司与楚农商银行签订抵押合同，将登记于其名下的位于××镇××社区××小区(购物公园)一层门面4-104、4-105、4-106、4-107、4-108抵押给楚农商银行，但本案的该抵押物4-104、4-105、4-106、4-107、4-108门档系正亿公司拆迁还建给第三人汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持”的规定，正亿公司作为拆迁人，第三人汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博作为被拆迁人，被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。就本案而言，正亿公司与第三人是按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定案涉房屋作为拆迁补偿安置房屋补偿给第三人，且在办理抵押登记前已交付给第三人占有使用，当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，第三人对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于楚农商银行的抵押权得到保护，故对楚农商银行要求就案涉抵押物享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十六条第一款、第六百八十八条，2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若规干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由通山正亿文化广场置业有限公司于本判决生效后三十日内向通山楚农商村镇银行股份有限公司偿还借款本金220万元及利息(利息以本金220万元为基数，从2018年5月21日起至实际履行之日止的利息，期限内按年利率9.57%，逾期按年利率12.441%继续计算)；二、由胡仕平对第一款确定的借款本息承担连带偿还责任；三、驳回通山楚农商村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费31513元，由楚农商银行负担4107元，由正亿公司、胡仕平负担27406元。
本院查明　　二审经审理查明，正亿公司开发的嘉和城项目建筑竣工后，正亿公司与百胜餐饮(武汉)有限公司于2014年5月27日签订租赁合同，将包括案涉商铺在内的商铺出租给百胜餐饮(武汉)有限公司经营餐饮，期限从2014年7月17日至2029年7月16日。正亿公司与原审第三人于2014年11月10日分别签订了《委托经营管理协议》，原审第三人将还建的商铺委托正亿公司出租，由正亿公司从2014年11月10日起每年向原审第三人支付租金。因为正亿公司未能协助原审第三人办理案涉商铺的产权登记手续及拖欠租金，原审第三人多次向通山县住房和城乡建设局信访，该局向通山县信访局的回复函记载：由于嘉和城项目的土地出让金正亿公司未缴纳到位以及正亿公司缺乏按约定由正亿公司承担的办证费用，导致拆迁还建业主的要求未能解决，经政府协商，正逐步解决。2019年4月，部分原审第三人向一审法院起诉正亿公司，要求确认《城市房屋拆迁补偿安置协议书》有效，并责令正亿公司按约定协助答辩人办理房产证和土地证，案件最终以调解结案，但是正亿公司未履行调解协议，至今未能协助六答辩人办理案涉商铺的产权证。2016年2月1日，正亿公司隐瞒案涉商铺还建给六答辩人的事实，将案涉商铺登记抵押给楚农商银行，当时嘉和城的房屋整体登记在正亿公司名下，楚农商银行xxx1年2月1日办理的房他证通山县字第0208某某房屋他项权利人证书中备注了楚农商银行对案涉商铺享有抵押权。
　　一审认定的其他事实，二审继续予以确认。
本院认为　　本院认为，1.关于楚农商银行与正亿公司签订的抵押合同的效力及楚农商银行对登记抵押的案涉商铺是否享有抵押权问题。正亿公司与楚农商银行签订的借款合同及抵押合同均是双方当事人的真实意思表示，案涉商铺属于可以用于抵押的不动产，因为当时案涉商铺并未分别办理单独的房产证，嘉和城项目的所有房屋整体登记在正亿公司名下，楚农商银行在签订借款合同及抵押合同之前查询了抵押财产无其他权利人的预告登记，尽到了合理谨慎的审查义务，且在房产管理部门办理了抵押登记，取得了抵押财产的他项权利证书，不存在过错。故楚农商银行与正亿公司签订的借款合同及抵押合同应当认定有效。楚农商银行基于借款抵押合同对案涉商铺享有抵押权，其借款债权优先于正亿公司的一般债权。
　　2.关于原审第三人对案涉商铺的权利认定问题。原审第三人在一审诉讼过程中，主动申请作为第三人参与诉讼，其诉讼地位相当于享有独立请求权的第三人，独立主张其对于案涉商铺的拆迁补偿安置权，虽然一审诉讼中原审第三人没有明确提出独立的诉讼请求，但其参与诉讼的目的就是主张其是案涉商铺的拆迁还建业主，案涉商铺所有权应当归其享有，楚农商银行对案涉商铺的抵押权不得对抗其对案涉商铺的拆迁补偿安置权。为此，原审第三人分别提供了嘉和城项目开发之前其在嘉和城建设土地上享有不动产商铺的产权，因为开发嘉和城项目，其原有商铺被拆除，在当地政府的协调下，正亿公司分别与原审第三人签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，将案涉商铺还建给六位原审第三人，故六位原审第三人对案涉商铺享有拆迁补偿安置权，根据相关法律及司法解释的规定，被拆迁人的拆迁补偿安置权应当得到优先保护。
　　3.楚农商银行的借款抵押权与原审第三人的拆迁补偿安置权均受法律特殊保护，优先于普通权利人。当以上两种权利在同一不动产上发生冲突时，谁应当优先得到保护，这是本案争议的主要焦点问题。结合相关法律、司法解释以及法理分析，被拆迁人根据拆迁补偿安置协议享有的拆迁补偿安置权应当优先于银行的借款抵押权，具体理由如下：其一，关于法律适用问题。本案冲突的两种权利发生时，《中华人民共和国民法典》尚未施行，应当适用当时有效的法律及司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”其二，当同一物权上的多个权利人享有的权利发生冲突时，以上法律及司法解释的规定已经为各权利人排列了顺序。即建筑物的抵押权不得对抗该建筑物施工人的工程价款优先受偿权，而该建筑物施工人的工程价款优先受偿权又不能对抗购买该房屋的消费者的物权期待权，而购买房屋的消费者的物权期待权不能对抗拆迁人与被拆迁人约定按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议中约定的拆迁补偿安置权。在以上权利发生冲突时，被拆迁人的拆迁补偿安置权应排在第一位，应最先得到保护。购房消费者的物权期待权排第二位，建筑物施工人的工程价款优先受偿权排第三位，抵押权排第四位，普通债权排第五位。其三，从以上权利发生的先后顺序上，最先出现的是被拆迁人的拆迁还建补偿安置权。如果没有被拆迁人的房屋土地被征收征用，后面的权利都不可能发生，故被拆迁人的拆迁还建补偿安置权是其他优先权的前提和基础，应当优先得到保护。其四，从权利的价值位阶分析，被拆迁人的房屋、土地被征用后，失去的是最根本、最基础的居住权和×××，而楚农商银行的抵押权是一种经营行为，不会因为本案的权利冲突导致其无法生存。其五、从权利的性质分析，被拆迁人的拆迁还建安置权属于物上请求权，而楚农商银行的抵押权是债权的担保。当两种权利发生冲突时，前者的效力优先于后者。综上，原审第三人汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博的拆迁补偿安置权应优先于楚农商银行的借款抵押权。抵押权和拆迁补偿安置权都是基于实体法而享有的权利，原审第三人参加诉讼的目的就是要求法院确认其享有的拆迁补偿安置权优先于楚农商银行的抵押权。故法院在诉讼阶段对于上述两种优先权的顺位作出认定并无不当。
　　4.基于以上分析，楚农商银行对案涉商铺的抵押权不能对抗原审第三人汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博对案涉商铺的拆迁补偿安置权。故楚农商银行主张对案涉商铺进行拍卖、变卖并对拍卖或变卖所得价款优先受偿的诉讼请求受到原审第三人的拆迁补偿安置权的阻碍而不能实现。
　　综上，楚农商银行上诉要求确认其对案涉商铺享有抵押权的请求成立，但其抵押权不能对抗原审第三人的拆迁补偿安置权。故楚农商银行主张对案涉商铺进行拍卖、变卖并对拍卖或变卖所得价款优先受偿的诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
裁判结果　　一、维持湖北省通山县人民法院(2020)鄂1224民初1118号民事判决第一、二项；
　　二、撤销湖北省通山县人民法院(2020)鄂1224民初1118号民事判决第三项；
　　三、通山楚农商村镇银行股份有限公司对于通山正亿文化广场置业有限公司位于××镇××社区××小区××层××号商铺享有抵押权。
　　四、汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博对于通山正亿文化广场置业有限公司位于××镇××社区××小区××层××号商铺享有拆迁补偿安置权。
　　五、汤秀华、杨连英、方春仙、吴津津、朱亚琴、陈艳博对于通山正亿文化广场置业有限公司位于××镇××社区××小区××层××号商铺××村镇银行股份有限公司的抵押权。
　　六、驳回通山楚农商村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。
　　一审案件受理费仍按一审判决执行。二审案件受理费31513元，由通山楚农商村镇银行股份有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
落款

附法律依据附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第七条第一款拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若规干规定》
第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。
《中华人民共和国民法典》
第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。
第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第三百九十五条第一款第一项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；