北京幽州大峡谷旅游管理有限公司诉北京法城民俗旅游专业合作社等房屋租赁合同纠纷案

北京幽州大峡谷旅游管理有限公司诉北京法城民俗旅游专业合作社等房屋租赁合同纠纷案
北京市门头沟区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：北京幽州大峡谷旅游管理有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇法城村37号。
　　法定代表人：叶聪，经理。
　　委托诉讼代理人：张星艳，北京诵盈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：赵瑞珀，北京诵盈律师事务所律师。
　　被告：北京市门头沟区斋堂镇法城村村民委员会，住所地北京市门头沟区斋堂镇法城村。
　　法定代表人：杨维广，主任。
　　被告：北京法城民俗旅游专业合作社，住所地北京市门头沟区斋堂镇法城村。
　　法定代表人：魏振亚，社长。
　　二被告委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。
审理经过　　原告北京幽州大峡谷旅游管理有限公司(以下简称幽州大峡谷公司)与被告北京市门头沟区斋堂镇法城村村民委员会(以下简称法城村村委会)、被告北京法城民俗旅游专业合作社(以下简称法城民俗合作社)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告幽州大峡谷公司的委托诉讼代理人赵瑞珀，被告法城村村委会的法定代表人杨维广，二被告的委托诉讼代理人王春学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告幽州大峡谷公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院依法解除原告和二被告于2019年2月26日签订的《旅游合作社综合楼租赁协议》；2.请求法院依法判令二被告向原告返还已收取的综合楼租赁费用1000000元；3.请求法院依法判令二被告向原告支付延迟返还损失的利息(自被告法城村村委会收到原告方的《通知函》次日起至实际返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；4.请求法院依法判令二被告赔偿原告的实际经济损失475229.04元；5.本案案件受理费由二被告负担。
　　事实与理由：2019年2月26日，原告和被告法城村村委会就法城村相关区域合作进行旅游开发事宜达成协议，为更好开展旅游开发业务，原告与二被告签订了《旅游合作社综合楼租赁协议》(以下简称租赁协议)。协议约定二被告将法城村综合办公楼租赁给原告使用。原告向二被告支付了综合楼租赁费用1000000元。但因被告法城村村委会提供给原告的规划开发区域位于政府规划的河道蓝线范围之内，导致原告完成基础设计后无法动工。2019年12月份，在镇政府协调会上，被告法城村村委会承诺2020年春节前予以调整。但至今仍处于停滞状态，导致原告在经济上蒙受巨大损失。原告于2020年5月11日向二被告分别发出《通知函》督促其协商解约，但二被告仍无回应。原告认为，合同签订至今已逾一年，二被告完全不履行其义务，经催告后在合理期限内仍未履行，该行为已表明其毁约的意图。根据法律规定，原告于2020年5月11日向二被告发出了《通知函》要求解除上述协议。协议解除后，二被告应返还已收取的1000000元综合楼租赁费用。2020年12月23日，原告与二被告共同签订《补充协议》，约定因上述协议产生争议均由北京市门头沟区人民法院管辖。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
被告辩称　　被告法城村村委会、法城民俗合作社辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与二被告签订租赁协议后，已经按照协议约定履行了交付租赁物等义务，不存在违约行为。原告要求解除租赁协议并无事实和法律依据，二被告要求继续履行合同，不同意返还租赁费，对原告主张的各项损失不予赔偿。
本院查明　　经审理查明：2019年2月26日，法城村村委会、北京市门头沟区斋堂镇法城村股份经济合作社(以下简称法城村股份经济合作社)作为甲方，幽州大峡谷公司作为乙方，签订《法城村旧址改造及旅游经营协议》(以下简称经营协议)，就法城村范围内的旅游资源进行民宿与旅游开发建设达成合作协议，其中合作范围包括：1.1法城村村委会驻地以南区域至其他村山界止。包括该区域内法城村旧址、杨台旧址、旅游产业用地及沟谷、水系、水库、山体等所有资源。1.2法城村村委会驻地以北区域。乙方可以根据项目建设需要，对该区域全部资源进行利用或提升改造以及必要的景观建设。协议约定的合作期限为五十年，自2019年3月1日起至2069年2月28日止。
　　2019年2月26日，法城村村委会、法城村股份经济合作社、幽州大峡谷公司、北京市门头沟区斋堂镇人民政府(以下简称斋堂镇政府)签订《法城村旧址改造及旅游经营协议补充协议书》(以下简称补充协议)，就经营协议事项及保证事项进行补充约定。2019年12月12日，法城村股份经济合作社、幽州大峡谷公司、环城旅游发展股份有限公司(以下简称环城旅游公司)签订《法城村旧址改造及旅游经营协议补充协议二》(以下简称补充协议二)，对经营协议、补充协议的有关事项条款进行修改、变更和补充。
　　2016年11月8日，法城村村委会、法城民俗合作社签订《协议书》，约定为了发展农村经济，增加成员收入，安置劳动力，法城村村委会以改造综合办公楼的实际投资作为加入法城民俗合作社的入股，占股比例为51%。法城民俗合作社就此取得在综合办公楼开展住宿、餐饮经营的相关权利，法城村村委会按照经营收益的51%提取利润。
　　2019年2月26日，法城村村委会、法城民俗合作社作为甲方，幽州大峡谷公司作为乙方，签订租赁协议，约定：一、甲方同意将位于北京市门头沟区斋堂镇法城村的综合办公楼(共约2100平方米)除村办公室及其他公共用房(约340平方米)以外的房屋(1760平方米)租赁给乙方使用。乙方有权使用该房屋内、外甲方的设备设施及其他物品(清单附后)，甲方确保该房屋具有绝对的出租权，与他人没有任何争议。二、甲方同意乙方在不破坏房屋结构，确保安全的前提下对该房屋进行升级改造和装修。租赁期满后乙方所有投入的改造及装修成果无条件归甲方所有。乙方承租甲方上述房屋，承租期限与主协议(即经营协议)保持一致，为五十年，自2019年3月1日至2069年5月31日止。……本协议签署之日起5个工作日内，甲方将房屋全部物资及手续交付给乙方保证乙方可对该房屋进行装修改造，期限为3个月。装修改造期内乙方免交租金。装修改造期满后，乙方按年度向甲方支付租金。承租期内，每年租金20万元(人民币贰拾万元)，前五年乙方一次性交付给甲方共计100万元，大写壹佰万元作为五年租金，交付时间为装修改造期满后20个工作日内。五年内甲方不收取任何其他费用……六、承租期内，因甲方原因造成乙方不能正常使用房屋进行经营，甲方应赔偿乙方因此造成的全部损失。七、如乙方违规经营国家法律法规明令禁止的项目，一切后果由乙方自行承担，甲方不承担任何法律责任及其连带责任，甲方有权自乙方违规经营之日起，解除本协议，乙方缴纳的未到期租金甲方不予退还……十、甲方确保本协议的签署不会违反任何法律、法规、规章、规范性文件及与任何第三方的协议，如发生前述事项或任何非乙方原因造成本协议无法履行、无效、终止或解除的，甲方应退还乙方已支付给甲方的全部费用，并赔偿乙方因履行本协议而支出的全部费用。
　　2019年4月12日，法城村村委会、法城民俗合作社与幽州大峡谷公司办理租赁物设备、物资交接手续。随后，幽州大峡谷公司对租赁物部分区域进行了安装、装修改造，并购置了住宿用的物品。2019年12月18日，幽州大峡谷公司向法城民俗合作社转账房屋租金100万元。
　　2020年5月13日，幽州大峡谷公司通过EMS邮件形式向法城村村委会发送《通知函》，法城村村委会5月15日签收邮件。《通知函》载明：“根据贵我双方签署的《法城村旧址改造及旅游经营协议》《法城村旧址改造及旅游经营协议补充协议二》《土地移交暨承诺确认书》《旅游合作社综合楼租赁协议》，我司对法城村相关区域进行旅游开发。协议签署后，你方提供给我方需要规划开发区域在政府规划的生态蓝线范围内，导致我方完成基础设计后无法动工。至今已经1年零3月有余，我方按协议向斋堂镇法城村村民委员会分别支付了合作费用300万元，综合楼租赁费100万元，装修费等59万元，员工工资53.6万元，共计约512.6万元。在2019年11月的政府协调会上，贵方承诺2020年春节前给予调整，已半年有余仍未调整完毕，因项目停滞造成我方经济上蒙受损失。现按协议特通知贵方解除相关协议及后续事宜，望双方安排专人尽快协商解决……”。幽州大峡谷公司认可并未向法城民俗合作社送达《通知函》，但法城民俗合作社认可其在法城村村委会收到《通知函》后即知晓函件内容。
　　2020年12月，幽州大峡谷公司与环城旅游公司、斋堂镇政府、法城村村委会、法城村股份经济合作社、法城民俗合作社签订《补充协议》，约定，“经各方协商一致确认并同意因《法城村旧址改造及旅游经营协议》《法城村旧址改造及旅游经营协议补充协议书二》《旅游合作社综合楼租赁协议》产生的任何争议均由北京市门头沟区人民法院管辖……”
　　2021年1月25日，幽州大峡谷公司以房屋租赁协议纠纷为由，将法城村村委会、法城民俗合作社起诉至本院。
　　审理中，各方当事人一致确认，租赁协议签订后，法城村村委会、法城民俗合作社即将租赁物交付给幽州大峡谷公司，给予三个月免租期后，幽州大峡谷公司自2019年6月起实际占有使用租赁物，在2020年5月提出解除协议后撤场。但双方未对租赁物及其资产进行交接。
　　经本院现场勘查，幽州大峡谷公司对综合办公楼中的9间房(其中将原有两间客房改造成一间套房)进行了重新装修装饰，并更换了其中的床、床头柜、电视柜等物品。法城村村委会、法城民俗合作社确认其余房间以及对应清单上的财产基本保持原状。幽州大峡谷公司经本院通知，未派员到现场参与。
　　审理中，双方当事人确认本案不存在租赁协议第七条约定的解除情形。幽州大峡谷公司主张解除租赁协议，而法城村村委会、法城民俗合作社要求继续履行合同，经本院组织调解，双方无法就合同解除问题达成一致意见。
　　本院向幽州大峡谷公司释明，如该公司不享有合同解除权，是否要求终止合同权利义务。幽州大峡谷公司表示，如该公司不享有合同解除权，则主张以下诉讼请求：1.请求法院依法终止原告和二被告于2019年2月26日签订的《旅游合作社综合楼租赁协议》的权利义务；2.请求法院依法判令二被告向原告返还已收取的综合楼租赁费用1000000元；3.请求法院依法判令二被告向原告支付延迟返还损失的利息(自被告法城村村委会收到原告方的《通知函》次日起至实际返还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；4.请求法院依法判令二被告赔偿原告的实际经济损失475229.04元；5.本案案件受理费由二被告负担。幽州大峡谷公司认为，其公司因合同目的无法实现，已经决定退出法城村旅游经营项目，继续租赁综合办公楼已经没有意义且会因为无经营收入而造成租金支付困难，法律上和事实上已经不能履行，故请求法院终止合同权利义务。
　　法城村村委会、法城民俗合作社辩称，如法院认定应终止合同权利义务，亦不同意幽州大峡谷公司据此主张的各项诉讼请求。对于已经给付的100万元租赁费，应扣除幽州大峡谷公司截至终止合同权利义务时已经实际占有使用期间对应的租赁费用、开具增值税发票承担的税费30582.51元、物品损失34911元，同时鉴于幽州大峡谷公司违约造成综合办公楼需要重新对外出租而产生预期利益损失，故剩余租赁费用按50%退还。
　　双方当事人对以下事实存在争议：
　　一、幽州大峡谷公司是否享有法定解除权
　　幽州大峡谷公司主张其享有法定解除权，认为因法城村村委会提供给其的规划开发区域位于政府规划的河道蓝线范围内，造成经营协议无法继续履行，而签订租赁房屋是为了配合经营协议的实施，用作配套接待、住宿、餐饮，与经营协议紧密相关。幽州大峡谷公司多次与法城村村委会协商并给予合理期限后，法城村村委会仍未协调解决河道蓝线问题，由此造成经营协议和租赁协议的合同目的无法实现。故双方签订的租赁协议应自法城村村委会、法城民俗合作社收到解除通知之日起解除。如法院认定其不享有法定解除权，则请求法院判令终止合同权利义务，并且应综合法城沟整体项目推进情况以及经营协议、租赁协议履行情况，认定法城村村委会、法城民俗合作社对终止合同权利义务承担责任。
　　法城村村委会、法城民俗合作社主张幽州大峡谷公司不享有法定解除权，认为其已经按照租赁协议约定向幽州大峡谷公司交付了租赁物、移交了相应资产，并协助配合其对租赁物进行了装修改造，不存在任何违约行为。租赁协议与经营协议系两个独立合同，并非主从合同，租赁协议和经营协议的合同权利义务有明显差别，经营协议的履行情况不会导致租赁协议履行障碍及合同目的无法实现。幽州大峡谷公司实际占有使用了租赁物，合同目的已经实现。此外，幽州大峡谷公司在不享有合同解除权的情况下，单方发送《通知函》，不仅不能产生解除合同的法律效果，反而证明其存在违约行为。
　　审理中，幽州大峡谷公司申请法院调取法城村村域范围内河道生态蓝线情况。按照本院要求，法城村村委会调取了法城沟河湖管理范围线定线成果并向本院提交，经比对，经营协议中约定范围为“法城村村委会驻地以南区域至其他村山界上”，确与河湖管理范围线范围有部分重合。经本院向门头沟区水务局核实，水务局表示2019年年底正式编划定河湖蓝线，至今未进行过调整。如进行河湖蓝线范围内开发，需要通过规划部门进行“点状供地”规划，随后进行防洪设施规划设计，方可进行土地利用。经本院到门头沟区规自部门核实，规自部门反馈，目前正在报审的乡村振兴集体产业用地实施规划中，法城村集体产业用地(点状供地选址)共9处，约1.8公顷。同时，乡村振兴集体产业用地实施规划经法定程序批准后，应纳入镇域国土空间规划进一步细化。目前，斋堂镇镇域国土空间规划正在开展市级审查并正在修改完善中，最终以市政府批复成果为准。幽州大峡谷公司认为上述调取的材料可以证明，受限于河道蓝线划定和“点状供地”推进情况，造成法城沟开发建设无法推进，租赁协议目的无法实现。法城村村委会、法城民俗合作社认为上述材料与租赁协议的履行无关，并不影响幽州大峡谷公司占有使用租赁物。
　　二、损失认定、责任承担及相关费用处理问题
　　审理中，幽州大峡谷公司主张以下违约损失：
　　1.返还租赁费100万元。幽州大峡谷公司主张其接收租赁物后，主要进行了装修改造，并未实际用作游客接待、餐饮、住宿等经营，因法城村村委会、法城民俗合作社违约造成合同目的无法实现，根据租赁协议第十条约定，法城村村委会、法城民俗合作社应该退还其已经支付的五年租赁费100万元。
　　2.支付迟延返还租赁费的利息损失。幽州大峡谷公司主张，法城村村委会、法城民俗合作社已经收到该公司关于解除租赁协议的《通知函》，要求就租赁协议解除相关事宜进行协商，但未予回应。法城村村委会、法城民俗合作社应在收到《通知函》后即退还100万元，但仍未退还，应从法城村村委会收到《通知函》的次日起至实际返还之日止，以100万元为基数，按照按银行同期贷款利率计算利息损失。经本院释明，幽州大峡谷公司表示对于2019年8月20日起的利息计算标准由法院依法认定。
　　3.赔偿实际经济损失475229.04元。幽州大峡谷主张其为了改造装修租赁物、添置必要物品，花费各项费用共计475229.04元，并提交了费用明细及对应的合同、发票、付款凭证等。但幽州大峡谷公司主张的“塞维斯施工合同”(78942.29元)、“装修装饰工程合同”(79255.55元)费用金额与其提交的转账凭证金额无法对应，经本院释明，该公司坚持以其主张的合同金额为准；对于幽州大峡谷公司主张的上下床费用(2100元)、褥子费用(600元)，系该公司为履行经营协议为员工租赁房屋购置的相关物品，经本院释明，其坚持在本案中一并主张。另经本院释明，幽州大峡谷公司表示其装修装饰损失通过对应合同款项主张，不再进行装修装饰残值鉴定。幽州大峡谷公司认为，由于法城村村委会、法城民俗合作社违约造成租赁协议无法履行，按照租赁协议第十条约定，因此造成上述损失应由法城村村委会、法城民俗合作社赔偿。
　　幽州大峡谷公司表示，如法院认定该公司不享有法定解除权，则其在请求终止合同权利义务时，仍然主张因法城村村委会、法城民俗合作社原因造成合同目的无法实现而产生的上述损失。
　　法城村村委会、法城民俗合作社不认可合同、发票、付款凭证等证据的真实性、关联性和证明目的，不同意幽州大峡谷公司的上述主张，认为其已经按照租赁协议约定履行合同义务，不存在任何违约行为。幽州大峡谷公司已经实际占有使用了租赁物，不享有法定解除权，故要求继续履行租赁协议，不同意退还已经收取的租金100万元，亦无需给付利息损失。如法院认定解除合同或终止合同权利义务，幽州大峡谷公司应作为违约方自行承担装修装饰、购置物品的损失。法城村村委会、法城民俗合作社明确表示不同意利用装饰装修并给予适当补偿。
　　审理中，法城村村委会、法城民俗合作社主张如法院认定终止合同权利义务，其要求已给付的租赁费扣除以下费用后再折半予返还：
　　1.实际占有使用期间的租赁费。比照每年20万元的租金标准，由幽州大峡谷公司给付截止到终止合同权利义务之时占有使用租赁物的费用。
　　2.缴纳税费30582.51元。法城村村委会、法城民俗合作社主张其收取100万元租赁费后，为给幽州大峡谷公司开具增值税发票，由税务机关代扣的四项税费共计30582.51元，上述费用在终止合同权利义务后，应在已给付租金中扣除。为证明其主张，法城村村委会、法城民俗合作社提交了电子缴税付款凭证、银行回单、增值税发票抵扣联等证据。
　　3.物品损失费用34911元。法城村村委会、法城民俗合作社主张幽州大峡谷公司对9个房间进行了装修装饰，并更换了其中的部分家具设备，包括财产交接清单上记载的上述房间内的马桶、洗手盆、热水器，两张单人床、床头柜、电视柜等室内家具。而幽州大峡谷公司在更换家具时，未征求法城村村委会、法城民俗合作社意见对原有家具进行处置，现下落不明，另有6台彩电亦下落不明。每间房的一套家具价格为2680元，每台彩电价格为1199元，上述物品损失应在已收取的租赁费中扣除。为证明其主张，法城村村委会、法城民俗合作社提交了购买家具设备说明、家具采购收据、彩电购买发票等证据。
　　扣除上述费用后，仍要考虑到法城村村委会、法城民俗合作社遭受的预期利益损失，剩余租赁费用应折半退还。
　　幽州大峡谷公司不同意法城村村委会、法城民俗合作社的上述主张。认为该公司自接手租赁物后，就在进行装修改造，在2019年年底知道开发区域位于河道蓝线范围内时即停止了后续改造工程，实际上并未使用租赁物进行旅游接待、餐饮、住宿，故认为应该退还其已经给付的全部租赁费用；认可电子缴税付款凭证、银行回单、增值税发票抵扣联的真实性，但不认可证明目的，认为租赁协议第二条明确约定了法城村村委会、法城民俗合作社在收取租金后开具增值税发票的合同义务，缴纳增值税属于其必然义务，并非损失。此外其余的三项税费并非合同约定，幽州大峡谷公司无法核实真实性和应缴纳数额，故亦不同意要求扣除的主张；不认可家具收据、彩电发票的真实性和证明目的，认为仅上述证据不能确认物品的价值，主张该公司在对客房装修装饰时，已将房间内原有的家具、彩电移至对侧客房内，将原有的热水器、马桶、洗手台移放至了综合办公楼以南旧存的闲置平房内，并未造成清单上的物品丢失，且该公司在发出《通知函》后即撤出了，综合办公楼同时作为法城村村委会、法城民俗合作社的办公地点，法城村村委会、法城民俗合作社更有控制管理的便利条件，即使物品丢失，也应由法城村村委会、法城民俗合作社承担责任。
　　经本院释明，双方当事人均同意在认定法律责任基础上，就原有物品损失和新装修装饰、添置物品的价值进行折抵处理。
　　庭后，本院就法城村村委会、法城民俗合作社主张的物品丢失问题进行现场勘查，发现装修后的9间客房内存有4台原有彩电和部分床头柜、茶几、椅子，在301房间及楼顶发现有不属于301房间的9张单人床、9张床垫、1套柜子(含电视柜、梳妆柜和写字台)，未再发现其他家具和彩电；在旧村一处院落发现有5个破损的洗手盆，未再发现其他拆除的热水器、马桶和洗手盆。
　　以上事实，有租赁协议、经营协议、通知函、邮件送达情况、协议书、勘查笔录、调查笔录、函件、合同、发票、付款凭证、电子缴税付款凭证、银行回单、增值税发票抵扣联等证据在案佐证。
本院认为　　本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。幽州大峡谷公司就使用综合办公楼与法城村村委会、法城民俗合作社签订租赁协议，现双方约定的承租期限为五十年，超过法律规定的最长租赁期限，超过的部分当属无效。对于二十年期限内的租赁合同，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。
　　关于双方存有争议的问题，本院论述如下：
　　一、幽州大峡谷公司是否享有法定解除权
　　合同解除包括约定解除、协商解除、法定解除。涉案租赁协议第七条约定了合同解除的条件，但双方当事人均未以此条款主张解除合同，亦无证据表明存在符合上述约定解除条件的事实，故本案不存在约定解除的情形。立案前，双方当事人曾就解除问题协商，但未果。本案审理中，幽州大峡谷公司要求解除合同，法城村村委会、法城民俗合作社不同意解除合同，要求继续履行，故本案亦不符合协商解除的条件。
　　幽州大峡谷公司认为存在法定解除事由，因法城村村委会提供的规划开发区域位于政府规划的河道蓝线范围内，造成无法开发建设，致使经营协议和租赁协议的合同目的无法实现。上述主张涉及到对经营协议和租赁协议两份合同的理解。就租赁协议而言，幽州大峡谷公司的主要权利是占有使用租赁物，主要义务是支付相应的租赁费用，其合同目的是使用租赁物进行经营接待，而并非是对法城村村委会驻地以南区域至其他村山界止内的土地、资源进行开发经营。诚然，租赁综合办公楼用作接待、餐饮、住宿经营，确与其对法城村范围内的整体旅游开发规划息息相关，但综合考虑合同性质、合同标的、合同目的等，租赁协议和经营协议并非主合同和从合同关系，应系独立合同。对于合同能否解除应从租赁协议本身履行情况进行考虑。本案中，法城村村委会、法城民俗合作社已经按照合同约定交付了租赁物及设施设备、清单上的其他物品，并配合幽州大峡谷公司对租赁物进行装修改造，并不存在违反租赁协议义务的事实。故幽州大峡谷公司认为法城村村委会、法城民俗合作社违约造成合同目的无法实现为由，要求解除租赁协议，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　诉讼中，幽州大峡谷公司明确表示其不再围绕经营协议对法城村进行开发建设，也不可能再使用综合办公楼进行接待、餐饮、住宿，而法城村村委会、法城民俗合作社要求继续履行合同，实际构成合同僵局。鉴于租赁协议期限为20年，截止到法庭辩论终结前租赁期间仅经过了两年多，且幽州大峡谷公司综合考虑实际情况不再对法城沟进行开发建设。客观来说，虽然租赁协议和经营协议系独立合同，但租赁综合办公楼进行经营接待、住宿、餐饮，需要依赖对法城沟范围内旅游资源的盘活开发和良好运营，从而吸引稳定游客资源，获取相应利润来支付包括租赁费用在内的运营成本。法城村村委会、法城民俗合作社能够按期获取租赁费用，亦需以幽州大峡谷公司能够通过租赁综合办公楼正常运营取得收入为前提。合同交易系双方互赢的关系，合同的当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方利益，合同继续履行必须以双方自愿且相互信赖为前提。现幽州大峡谷公司明确表示不愿再租赁综合办公楼，且在其不对法城沟进行旅游开发建设的情况下，确实难以通过使用租赁物取得一定收益并维持必要支出，如不允许终止合同权利义务，幽州大峡谷公司难以有效使用租赁物，法城村村委会、法城民俗合作社也难以正常收取租金，双方就合同履行问题产生更多纠纷，也会造成租赁物资源浪费，不利于法城村村委会、法城民俗合作社后续开发利用或者招商引资，同时继续履行合同将会造成合同主体利益失衡，履行代价过大。故租赁协议已经丧失继续履行的可行性，应当终止权利义务，终止之日为本判决生效之日。
　　二、损失认定、责任承担及相关费用处理问题
　　本案中，法城村村委会、法城民俗合作社不存在违约行为，幽州大峡谷公司主张对方违约，要求根据租赁协议第十条约定，退还已支付的全部租赁费用100万元，赔偿因履行协议而支出的全部费用475229.04元，并支付逾期返还租赁费用的利息损失，并无事实和法律依据。现幽州大峡谷公司要求终止合同权利义务，应认为该公司对合同权利义务终止负有过错，而法城村村委会、法城民俗合作社对权利义务终止不存在可归责的过错。合同权利义务终止后，应结合过错情况，基于诚实信用原则，应对于给付的租赁费用、实际投入费用等进行妥善处理。
　　关于幽州大峡谷公司已经给付的5年租金100万元的处理问题，首先，截至到2021年8月份，租赁协议已经履行2年6个月(含免租期3个月，应给付租金期间2年3个月)，在此期间幽州大峡谷公司实际或能够占有使用租赁物，应按照合同约定给予相应的租赁费用。其次，考虑到自本判决生效之日起终止合同权利义务，且法城村村委会、法城民俗合作社确需重新规划综合办公楼的使用或者寻找新的承租人，在其重新规划使用或者重新获取租金收益前，会产生一定期间的租金损失，应在退还租赁费用时充分考虑上述情况，扣除合理期间内的租赁费用。最后，法城村村委会、法城民俗合作社在收取5年租金后，按照法律规定缴纳了增值税及其他税费，但因为幽州大峡谷公司原因导致终止合同权利义务，对于法城村村委会、法城民俗合作社已经缴纳的税费应从要退还的租赁费用中予以合理扣除。
　　综上，本院综合考虑权利义务终止原因及过错情况、租赁协议履行情况、租赁期间及权利义务终止的时间，法城村村委会、法城民俗合作社合理的预期利益损失等情况，酌情判令法城村村委会、法城民俗合作社退还幽州大峡谷公司租赁费用38.7万元，对于幽州大峡谷公司超过此范围的主张不予支持。
　　对于幽州大峡谷公司装修装饰部分客房形成附合的部分，考虑到幽州大峡谷公司对于终止合同权利义务存在过错，法城村村委会、法城民俗合作社不存在过错，且法城村村委会、法城民俗合作社不同意继续利用并给予适当补偿，故对于该部分损失应由幽州大峡谷公司自行承担。对于幽州大峡谷公司购置、安装的空调、床、床垫等物品，在终止合同权利义务后，其原本可以在不损坏房屋整体结构的情况下自行拆除取走，但结合法城村村委会、法城民俗合作社的陈述及现场勘查情况，原房屋内的部分家具、家电确实下落不明，在租赁协议并未约定承租人可以自行处置上述物品，而幽州大峡谷公司又未提交证据证明其征求过法城村村委会、法城民俗合作社意见的情况下，应由幽州大峡谷公司承担责任。幽州大峡谷公司主张其对上述物品进行了妥善保管，且2020年5月后该公司已经撤场，法城村村委会、法城民俗合作社具有更强的管理控制能力，但截至法庭辩论终结时租赁协议尚在履行期间，即应由幽州大峡谷公司占有使用的期间，幽州大峡谷公司也未就此主张提交充分证据，故本院对幽州大峡谷公司认为其不应承担责任的主张不予采信。审理中，双方当事人同意就原有物品丢失损坏和新安装、添置物品的价值进行折抵处理，本院综合考虑原有物品的购置使用年限，原有物品的价值，新安装、添置物品的价值以及可继续利用的实际情况，确定幽州大峡谷安装未形成附合的部分以及购置的家具、电器归法城村村委会、法城民俗合作社继续使用，幽州大峡谷公司不得自行拆除取走。
　　鉴于双方当事人均认可幽州大峡谷公司已经于2020年5月份撤场，其他物品交接清单上的财产仍在原地安置，故本案不存在腾退交付问题。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、第五百五十八条、第五百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、北京幽州大峡谷旅游管理有限公司与北京市门头沟区斋堂镇法城村村民委员会、北京法城民俗旅游专业合作社2019年2月26日签订的《旅游合作社综合楼租赁协议》权利义务于本判决生效之日起终止；
　　二、北京市门头沟区斋堂镇法城村村民委员会、北京法城民俗旅游专业合作社于本判决生效之日起七日内退还北京幽州大峡谷旅游管理有限公司租赁费用387000元；
　　三、驳回北京幽州大峡谷旅游管理有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费18077元，由北京幽州大峡谷旅游管理有限公司负担，已交纳。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
落款