樊敬玉、安徽左能置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

樊敬玉、安徽左能置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
安徽省长丰县人民法院

民事判决书

当事人　　原告：樊敬玉。
　　委托诉讼代理人：朱庆帅，江苏王牌律师事务律师。
　　委托诉讼代理人：何水，江苏王牌律师事务所律师。
　　被告：安徽左能置业有限公司，住所地安徽省合肥市双凤工业区双凤大道，统一社会信用代码91340121786517940E。
　　法定代表人：甑圣如，董事长。
　　委托诉讼代理人：孙先祥，安徽正茂律师事务所律师。
审理经过　　原告樊敬玉诉被告安徽左能置业有限公司(以下简称左能公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法由审判员金勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊敬玉及其委托的诉讼代理人朱庆帅，被告左能公司委托的诉讼代理人孙先祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称　　原告樊敬玉向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告返还购房款789,264元，及违约金23,677.92元(逾期超过60日的，按已交付房款的3%计算，即23,677.92元)及逾期利息(按中国人民银行贷款同期拆借利率计算自应付款之日起至实际履行之日期间的利息)总计812,941.92元；2．请求依法解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》；3．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年12月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应当于2020年6月30日前将该商品房交给买受人，但是截止目前，被告并未按照合同约定的日期交付商品房。原告认为，合法的合同关系应受法律保护，被告逾期交房的行为不仅违背诚信、构成违约，也侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。
被告辩称　　被告左能公司辩称：1．本案的原被告合同约定属于约定解除合同，但是本案是商品房买卖合同，被告延期交付是因××政府采取措施，不可抗力引起的，××指导意见第一、四条，规定，九民纪要第47条规定，符合不可抗力因素交房；2．商品房买卖合同一般涉及到银行，原被告和银行三方关系，根据合同相对性原理如果法院支持了原告解除合同原告与银行的个人贷款合同，原告不再履行个人价款合同，原告相对银行购成违约，被告要承担保证责任，银行被动参加到诉讼中来，剩余价款、本金、利息、罚款等必将给被告造成损失；3．民法典563条第3、4项，565条，商品房买卖合同第11条，所有任务原告没有履行提前告知义务。依法驳回原告的诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据，本院认定如下：1．对于原告提交的《商品房买卖合同》，能够证明双方之间存在商品房买卖合同的法律关系，并在合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任的事实；2．对于原告提交的《住房(商业用房)按揭贷款/抵押合同》，结合原告提供的《借据》，能够证明原告与安徽长丰农村商业银行股份有限公司双墩支行(以下简称农商行双墩支行)签订合同，向银行按揭贷款390,000元用于支付购房款，贷款委托支付至被告账户的事实；3．对于被告提供的《恢复施工安全监督告知书》，仅能证明长丰县建筑工程质量安全监督站于2020年6月8日恢复对涉案房屋所在的“左能泰和街工程”的施工安全监督，不能证明被告停止施工的时间和具体原因，且至法庭辩论终结时，被告仍未能交付标的物，故达不到被告的证明目的。
本院查明　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》(网上备案合同号：20187222870064TH20180038)，约定被告将坐落于长丰县双墩镇龙湖北路与阜阳北路交口东北侧泰和街1某楼-123室作价789,264元出售给原告，原告采取按揭方式付款，首付款399,264元于2018年12月6日前支付被告，剩余房款390,000元办理按揭贷款，被告应当在2020年6月30日前将涉案房屋交付原告使用，如不能按照约定时间交付房屋，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。出卖人自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金等内容。2019年1月10日，原告与农商行双墩支行签订《住房(商业用房)按揭贷款/抵押合同》，约定原告向农商行双墩支行贷款390,000元用于购买涉案房屋，贷款的支付方式是委托支付至被告账户等。原告已支付全部购房款，但被告未能在约定时间将涉案房屋交付给原告，故原告诉讼来院，至法庭辩论终结时即2021年4月2日，被告仍未能交付房屋给原告使用。另查，2020年6月8日，长丰县建筑工程质量安全监督站恢复对涉案房屋所在的“左能泰和街工程”的施工安全监督。
本院认为　　本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定被告应当在2020年6月30日前将涉案房屋交付原告使用，被告未能按约定时间交付房屋，截至法庭辩论终结时即2021年4月2日，被告仍未能交付房屋给原告使用。被告辩称其逾期交付房屋是因××政府采取措施造成的，属于不可抗力，但被告提供的证据仅能证明长丰县建筑工程质量安全监督站于2020年6月8日恢复对涉案房屋所在的“左能泰和街工程”的施工安全监督，不能证明被告停止施工的时间和具体原因，即使因为××导致延期施工，按照恢复施工安全监督的时间计算，中断施工的时间不会超过5个月，而在无其它正当理由的情况下，截至2021年4月2日，被告仍未能向原告交付房屋，故本院当然认为被告构成违约，且存在严重过失，符合解除合同的约定情形。原告没有提供证据证明其通知被告解除合同，直接提起诉讼主张解除合同，本院确认该主张，故涉案《商品房买卖合同》自起诉状副本送达被告时即2021年2月24日解除。
　　合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。本案中，原告已支付全部购房款789,264元，涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应当全部返还原告。涉案《商品房买卖合同》解除是因为被告违约，原告有权主张被告按照合同约定承担违约责任，即被告按照已付款的3%支付违约金，共计23,677.92元。本院已支持原告主张的违约金，故对原告主张的逾期付款利息不再予以支持。
　　对于被告辩称的“如果法院支持了原告解除合同的主张，则原告将不再履行与农商行双墩支行之间的贷款合同，被告要承担保证责任，会给被告造成额外损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，因被告违约逾期交付房屋，致使涉案《商品房买卖合同》解除，涉案《住房(商业用房)按揭贷款/抵押合同》因合同目的无法实现也终将解除，依照前述规定，依法应当由被告将收取的购房贷款本金及利息返还农商行双墩支行，原告不负有返还义务。故对被告的辩述，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》(网上备案合同号：20187222870064TH20180038)
　　二、被告安徽左能置业有限公司于本判决生效后三日内返还原告樊敬玉购房款789,264元；
　　三、被告安徽左能置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告樊敬玉逾期交房的违约金23,677.92元。
　　四、驳回原告樊敬玉其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,929元，减半收取计5,964.5元，由被告安徽左能置业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
　　本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期满的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。
落款

附法律依据附相关法律条文：
《中华人民共和国民法典》
第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。