湖南某芳超市有限公司诉广州铁路站车服务有限公司长沙分公司等房屋租赁合同纠纷案

湖南某芳超市有限公司诉广州铁路站车服务有限公司长沙分公司等房屋租赁合同纠纷案

当事人　　原告：湖南某芳超市有限公司，住所地长沙市芙蓉区人民东路490号103某曙光城市体验馆1栋2层A51号(集群注册)。
　　法定代表人：陈尚，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：吴润华，长沙市雨花区湘江法律服务所法律工作者。
　　委托诉讼代理人：杨舜泗，湖南博泰律师事务所律师。
　　被告：广州铁路站车服务有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路278号八楼。
　　负责人：张炳初，总经理。
　　被告：广州铁路站车服务有限公司长沙经营部，住所地湖南省长沙市芙蓉区五里牌街道五一大道1号(火车站内)。
　　负责人：张炳初，总经理。
　　以上二被告共同委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。
审理经过　　原告湖南某芳超市有限公司(以下简称某芳超市)与被告广州铁路站车服务有限公司长沙分公司(以下简称广铁站车长沙分公司)、被告广州铁路站车服务有限公司长沙经营部(以下简称广铁站车长沙经营部)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某芳超市的委托诉讼代理人吴润华、杨舜泗，被告广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司的共同委托诉讼代理人邹鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告某芳超市向本院提出如下诉讼请求：1.判令依法撤销某芳超市与广铁站车长沙经营部于2020年9月8日签订的《提前终止协议》的第三条内容(甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相应责任。终止合同后，乙方不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利)；2.判令广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同退还某芳超市缴纳的三个月租金489997元；3.判令广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同赔偿某芳超市消防设施工程装修费等损失100000元；4.本案诉讼费由广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同承担。事实与理由：某芳超市与广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部之间系租赁合同关系。广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部均系广州铁路站车服务有限公司下属的分支机构。2019年3月21日，某芳超市与广铁站车长沙经营部签订了《广州铁路站车服务有限公司租赁合同》(以下简称《租赁合同》),约定某芳超市承租长沙火车站票房雨廊5号房屋。合同签订后，某芳超市按租赁合同约定履行了租金付款义务。由于自2020年1月29日起，新冠肺炎疫情严重影响了某芳超市的店铺生意，某芳超市多次要求减免租金三个月，但广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司不但不减免三个月租金，反而逼迫某芳超市提前终止合同。在某芳超市被逼退出租赁场地后，广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司又于2020年12月9日向各承租商铺发函，同意直接减免三个月租金。广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司身为国有企业产权单位，本应在疫情发生之时主动履行国家相关疫情政策，主动减免三个月租金，却在国家政策已经出台的情况下，仍然不履行国家政策，拒绝减免三个月房租并逼迫某芳超市提前解除合同，从租赁场地撤离。某芳超市进场时花费了装修费近10万元，疫情期间不仅无法承担每月十多万元的租金等费用，而且还面临无钱进新货，原有的货品滞压，资金链严重断裂等困难。由于广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司拒不遵守、不履行国家政策，拒不给某芳超市减免三个月租金，迫使某芳超市不得不与其解除租赁合同并实际从租赁场地撤离，给某芳超市造成了巨大的经济损失。综上，请求判如所请。
被告辩称　　被告广铁站车长沙经营部辩称，一、某芳超市在诉状中所述内容与事实不符，广铁站车长沙经营部从未隐瞒疫情期间的相关政策。2020年5月9日，八部委下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，同日，根据八部委下发文件的精神，铁路上级部门下发《关于新冠疫情期间租金处置有关问题通知》，对于地方政府或铁路方无明文要求关停相关出租物业的，采取下列措施与商家协商解决：(1)缓交费用、顺延期限。商家愿意继续经营的，在足额缴纳合同履约保证金的前提下，可缓交2、3月份费用，并可顺延合同期限，顺延期限不超过1年；(2)依法解除合同。商家不愿意继续经营的，双方及时协商签订解除协议，合同期内的费用应足额收取，不追究违约责任和可不执行提前解除的惩罚性条款。如通过采取上述方式仍无法妥善处置，双方也可通过协商适当减免租金；(3)法律途径解决。依据该通知内容，2020年5月16日，广铁站车长沙经营部与某芳超市进行协商，广铁站车长沙经营部提出了以下几个方案供某芳超市选择：1.继续履行合同，减免租金20天；2.缓交2020年2、3月份租金至年底，并申请采取按合同期内最后一年的租金标准延长合同期限12个月；3.依法提前解除合同(租赁保证金退还)。某芳超市不同意以上任意一种处理方案，要求减免租金90天。双方协商未果。因此，广铁站车长沙经营部已经将相关的政策告知了某芳超市，不存在任何隐瞒。二、广铁站车长沙经营部从未强迫某芳超市退租，本案所涉租赁合同系某芳超市申请解除，广铁站车长沙经营部与某芳超市已经签订《提前终止协议》，双方就《租赁合同》的权利与义务已经处理完毕。2020年6月27日，某芳超市提交《申请报告》，申请其租赁的门面于2020年8月27日免责退出，并承诺不得以任何理由向广铁站车长沙经营部主张任何权利，同意未缴清的租金从保证金内扣除。2020年9月8日，某芳超市与广铁站车长沙经营部签订《提前终止协议》，协议约定：双方一致同意于2020年9月7日提前终止双方于2019年3月21日签订的《租赁合同》，租金收缴到2020年9月7日……终止合同后，某芳超市不得再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利。因此，《提前终止协议》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方就《租赁合同》的权利与义务已经处理完毕，某芳超市不得再向广铁站车长沙经营部主张任何权利。三、本案不符合法定行使合同撤销权的情形，某芳超市要求撤销《提前终止协议》条款的请求不应得到法院支持。根据《合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在本案中，广铁站车长沙经营部与某芳超市进行协商时，无论是国家政策还是铁路上级部门的相关政策某芳超市都是知晓的，不存在重大误解及显失公平的情形。另本案提前终止合同的申请为某芳超市提出，广铁站车长沙经营部从未以欺诈、胁迫等手段要求某芳超市解除合同，《提前终止协议》的签订是双方真实思表示，合法有效。因此，本案不符合法定行使合同撤销权的情形。某芳超市要求撤销《提前终止协议》第三条并赔偿损失的请求不应得到支持。综上所述，请求依法驳回某芳超市的所有诉讼请求。
　　被告广铁站车长沙分公司辩称，其并非租赁合同的相对人，在本案中不应承担责任。其他意见与广铁站车长沙经营部一致。
　　原告某芳超市围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1.租赁合同，拟证明原被告双方存在房屋租赁合同关系；证据2.中国农业银行客户回执、明细清单，拟证明某芳超市根据合同约定交纳了租金和租赁保证金；证据3.协商记录，拟证明广铁站车长沙经营部不同意某芳超市提出的减免租金90天的要求；证据4.微信聊天记录，拟证明某芳超市第二年每个季度的租金标准为489997元，某芳超市已按实交纳；证据5.补充协议，拟证明双方签订《提前终止协议》后，某芳超市继续经营至广铁站车长沙经营部完成招商之后移交资产，且广铁站车长沙经营部仍未减免三个月租金；证据6.关于疫情影响租金处置的函，拟证明广铁站车长沙经营部与案外人协商时，将减免三个月租金作为选项供商家选择；证据7.报告书，拟证明某芳超市于2020年12月10日提出书面申请，要求退还应当减免而未减免的2020年度三个月租金；证据8.录音记录，拟证明广铁站车长沙经营部的负责人承认未给某芳超市减免三个月租金是不合理的；证据9.微信聊天记录，拟证明广铁站车长沙经营部意识到未给予减免三个月租金不妥，发微信要求某芳超市于2020年12月9日继续履行原合同，同意减免三个月租金；证据10.证人王某、杨某的证言，拟证明广铁站车长沙经营部不同意减免三个月租金，提前解除租赁合同给某芳超市造成了经济损失。
　　被告广铁站车长沙经营部、广铁站车长沙分公司向本院提交了如下证据：证据1.租赁合同，拟证明某芳超市与广铁站车长沙经营部存在租赁合同关系；2.关于新冠肺炎疫情期间租金处置有关问题的通知，拟证明2020年5月9日广铁集团应对新冠肺炎疫情对无明文要求关停的物业的租金处置方案；3.协商记录，拟证明广铁站车长沙经营部已将相关政策告知了某芳超市，双方就合同履行或解除协商未果；4.申请报告，拟证明某芳超市主动申请提前解除租赁合同，免责退出经营；5.提前终止协议，拟证明双方协商一致提前解除租赁合同，某芳超市不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利。
　　本院经审查认为，某芳超市及广铁站车长沙经营部提交的上述证据均具有真实性、合法性、关联性，能形成证据链，本院予以采信。
本院查明　　根据上述已采信的证据及双方当事人的庭审陈述，本院确认如下事实：广铁站车长沙分公司与广铁站车长沙经营部均系广州铁路站车服务有限公司的下属分支机构，两者系上下级的隶属关系。广铁站车长沙分公司负责对租赁物进行统一招商，广铁站车长沙经营部负责租赁物的日常管理。2019年初，广铁站车长沙分公司对长沙火车站的部分门面进行统一招商，某芳超市系长沙火车站票房雨廊5号房屋的中商单位。2019年3月21日，某芳超市与广铁站车长沙经营部签订编号为GTZC-ZCCL-2018-095的《租赁合同》，约定：1.广铁站车长沙经营部将位于长沙站票房雨廊5号租赁处出租给某芳超市作为经营超市项目使用；2.租赁物的面积为65平方米，租赁期限为5年，即自2019年2月28日起至2024年2月27日止；免租期为30日(自租赁物交付之日即2019年1月28日至2019年2月27日)；3.租金第一年为951450元，以后逐年按3%上涨，即第二年为979994元，第三年为1009394元，第四年为1039676元，第五年为1070866元，五年租金合计5051380元；租金按“先付费后使用”的原则，以每年为一个计费周期；4.合同签订之日起一个工作日内，某芳超市应向广铁站车长沙经营部一次性交付54万元租赁保证金，广铁站车长沙经营部有权在某芳超市未缴纳相关费用时直接从其租赁保证金中相应扣除；5.某芳超市承诺对租赁物状态、周边环境、客流变化、设施设备等已进行充分了解，自行承担相关风险，不以任何理由拒付或少付租金。某芳超市有其他违约行为的，广铁站车长沙经营部可按本合同的约定扣除部分或者全部租赁保证金作为违约金或损失赔偿金。某芳超市单方面提出提前解除本合同，广铁站车长沙经营部的租赁保证金不予退还。合同还约定了其他事项。上述《租赁合同》签订后，广铁站车长沙经营部将租赁物交付给某芳超市使用，某芳超市在涉案租赁物上经营超市。
　　2020年5月9日，国家发展改革委等八部委出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。同日，中国铁路广州局集团有限公司经营开发部下发《关于新冠疫情期间租金处置有关问题通知》，对于地方政府或铁路方无明文要求关停相关出租物业的，采取下列措施与商家协商解决：(1)缓交费用、顺延期限。商家愿意继续经营的，在足额缴纳合同履约保证金的前提下，可缓交2、3月份费用，并可顺延合同期限，顺延期限不超过1年；(2)依法解除合同。商家不愿意继续经营的，双方及时协商签订解除协议，合同期内的费用应足额收取，不追究违约责任和可不执行提前解除的惩罚性条款。如通过采取上述方式仍无法妥善处置，双方也可通过协商适当减免租金；(3)法律途径解决。
　　2020年5月，某芳超市以受新冠肺炎疫情影响经营受损，2020年1月29日至2020年3月20日处于停业状态为由，向广铁站车长沙经营部申请减免三个月租金。广铁站车长沙经营部认为地方政府或铁路方对涉案租赁物无明文要求关停，不同意减免三个月租金，并提出以下协调方案供某芳超市选择：1.因无明文规定关停的适当减免租金20天处理；2.缓交2、3月份租金至年底，并申请采取按合同期内最后一年的租金标准延长合同期限12个月；3.依法提前解除合同(租赁保证金退还)。双方于2020年5月16日进行协商，但未达成一致意见。2020年6月27日，某芳超市向广铁站车长沙经营部提交《申请报告》，申请于2020年8月27日免责退出，承诺于8月27日按期交接场地，不以任何理由再主张权利，并同意未缴清的租金从保证金内扣除。2020年9月8日，某芳超市与广铁站车长沙经营部签订《提前终止协议》，约定双方一致同意于2020年9月7日提前终止《租赁合同》，某芳超市需结清2020年9月7日前的租金、水电费等相关费用，终止合同后，某芳超市不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利。2020年9月8日，某芳超市与广铁站车长沙经营部签订一份《补充协议》，约定广铁站车长沙经营部同意某芳超市在招商过渡期间继续承租涉案房屋，承租日期从2020年9月8日起至招商完成后移交之日止，租金按原合同标准计算。双方约定的期限届满后，某芳超市将涉案租赁场地返还给了广铁站车长沙经营部，广铁站车长沙经营部将租赁保证金返还给了某芳超市。
　　2020年12月，广铁站车长沙分公司就涉案房屋对外进行招商，其工作人员通过微信向某芳超市的负责人发送信息，内容为：“根据原有政策，您已选择免责解除合同。根据最新政策，我司可同意贵方原提出免租三个月继续履行原合同的方案。因该商铺已定于明日(2020年12月10日)举行公开招商会议，请于今天下午五点前回复是否从明天起继续履行原合同，逾期或不予回复，视为贵方不要求继续履行。某芳超市的负责人不同意继续履行原合同。2020年12月10日，某芳超市的代理人杨某向广铁站车长沙经营部提交《报告书》，提出以下两点诉求：1.不继续经营，广铁站车长沙经营部退还3个月租金；2.如果继续经营，给予4-5个月的免租期。双方未达成一致意见，遂形成诉讼。
本院认为　　本院认为，本案的关键是：1.某芳超市与广铁站车长沙经营部签订的《提前终止协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定导致无效；2.《提前终止协议》是否系双方当事人的真实意思表示，是否存在胁迫、显失公平等可撤销的事由。
　　关于某芳超市与广铁站车长沙经营部签订的《提前终止协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定问题。2020年5月9日国家发展改革委等八部委出台《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。本案中，双方约定的租赁期限尚未届满，某芳超市不愿意继续履行合同。根据《租赁合同》的约定，如某芳超市单方面提出提前解除本合同，广铁站车长沙经营部不予退还租赁保证金54万元。但双方就提前解除合同事宜进行沟通协调时，考虑到某芳超市受疫情影响的因素，广铁站车长沙经营部同意不追究违约责任和不执行惩罚性条款，将租赁保证金全额返还给某芳超市。显然，租赁保证金的金额大于三个月房租，且某芳超市亦承诺不再以新冠肺炎疫情为由主张任何权利，表明某芳公司在免责提前解除租赁合同的前提下自愿放弃减免三个月房租的请求。可见，双方在签订《提前终止协议》时，已充分考虑了某芳超市受疫情影响的因素和租金减免政策。双方签订的《提前终止协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。
　　关于签订《提前终止协议》是否系某芳超市与广铁站车长沙经营部的真实意思表示，是否存在受胁迫、显失公平等可撤销情形的问题。某芳超市与广铁站车长沙经营部在《房屋租赁合同》中约定租赁期限为五年，自2019年2月28日起至2024年2月27日止。2020年初，受新冠肺炎疫情影响，某芳超市的营业额相比以前有所减少，但该情形并不导致合同无法继续履行，双方签订的《租赁合同》也未出现可以免责解除的法定或约定事由。某芳超市向广铁站车长沙经营部申请提前解除合同，要求免责退出租赁场地，应当考虑了其自身的经营状况和经营风险、是在权衡了利弊之后作出的更符合其自身利益的决定。某芳超市认为其是在受胁迫的情况下签订《提前终止协议》，但其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信。某芳超市还认为协议内容显失公平，但其提交的证据不足以证明签订协议时其处于危困状态，且广铁站车长沙经营部利用该危困状态，致使双方的权利义务明显失衡。因此，本院对某芳公司的该主张亦不予采信。双方达成提前解除合同的合意后，某芳超市已将涉案房屋返还给广铁站车长沙经营部，广铁站车长沙经营部亦将租赁保证金全额返还给了某芳超市，即《提前终止协议》已实际履行完毕。因此，双方提前解除《租赁合同》并签订《提前终止协议》系双方当事人的真实意思表示，不存在受胁迫、显失公平等可撤销事由。
　　综上，某芳超市要求撤销《提前终止协议》第三条约定的内容于法无据，本院不予支持。某芳超市要求广铁站车长沙分公司、广铁站车长沙经营部共同退还应当减免而未减免的2020年度三个月租金并赔偿其经济损失的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：
裁判结果　　驳回湖南某芳超市有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费9700元,由湖南某芳超市有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
落款