天津华业希望房地产开发有限公司诉顺和（天津）超级市场管理有限公司等租赁合同纠纷案

天津华业希望房地产开发有限公司诉顺和（天津）超级市场管理有限公司等租赁合同纠纷案
天津市红桥区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：天津华业希望房地产开发有限公司，住所地天津市红桥区张自忠路2号-402。
　　法定代表人：陈建守，该公司董事长。
　　委托诉讼代理人：史然，天津观典律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：余文华，天津观典律师事务所律师。
　　被告：顺和(天津)超级市场管理有限公司，住所地天津市红桥区张自忠路3号海河华鼎大厦1楼。
　　法定代表人：庄重，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：孙继国，该公司职员。
　　委托诉讼代理人：庄艳，该公司职员。
　　第三人：天津中冶名瑞置业有限公司，住所地天津市河北区光复道街光明道24号C座301室。
　　法定代表人：刘国宁，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘振红，北京盈科(天津)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘晓婉，北京盈科(天津)律师事务所律师。
审理经过　　原告天津华业希望房地产开发有限公司(以下简称华业公司)与被告顺和(天津)超级市场管理有限公司(以下简称顺和公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，顺和公司申请追加天津中冶名瑞置业有限公司(以下简称中冶公司)、天津市红桥区木沙拉面馆(以下简称拉面馆)为本案第三人，本院予以准许。本案依法适用简易程序，于2020年11月11日、2021年1月15日、2021年2月22日公开开庭进行了审理。2021年4月17日，华业公司申请撤回对第三人木沙拉面馆的起诉，本院予以准许。本案依法转为普通程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。华业公司的委托诉讼代理人史然、余文华，顺和公司的法定代表人庄重及其委托诉讼代理人孙继国、庄艳，中冶公司的诉讼代理人刘振红、刘晓婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　华业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方签订的《租赁合同》于2020年9月25日解除；2.判令被告将商铺腾空、恢复原状并返还给原告；3.判令被告向原告支付应付未付的2020年5月27日至2020年9月25日的租金771991.84元；4.判令被告向原告支付自被告逾期支付租金之日起至2020年9月25日的违约金26554.44元以及自2020年9月26日起至被告实际支付之日的违约金(以应付未付租金为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算)；5.判令被告向原告支付违约金398195.31元；6.判令被告向原告支付自2020年9月26日至实际腾还商铺之日的商铺占有使用费(按照合同约定的日租金2.5元/平方米/日的2倍的标准计算)；7.判令被告向原告支付自2020年9月26日至实际腾还商铺之日因其占有使用商铺产生的物业管理费、空调使用费及水电费；8.判令被告承担本案全部诉讼费用。
　　事实和理由：原告与被告于2017年8月1日签订《租赁合同》，合同约定：原告向被告出租位于天津市红桥区大胡同解放广场旁海河华鼎项目商场部分第一层部分区域(以下简称：“商铺”)，商铺租赁面积为2558平方米，租赁期限为2017年8月1日起至2027年3月31日止，第三个计租年度(2020年4月1日至2021年3月31日)商铺日租金标准为2.5元/天/平方米，月租金为194514.58元/月；被告应于每月25日前向原告预付下月租金，否则每逾期一日，被告应当向原告支付应付未付租金的千分之五作为违约金；被告拖欠任何一笔租金超过60日的，被告按该计租年度的日租金标准向原告支付6个月租金作为违约金。同时合同约定，被告应在合同终止后将商铺恢复至原告交付时的状况，被告逾期交还商铺的，还应每日按照合同终止时所在计租年度的日租金标准的二倍向原告支付商铺占有使用费，直至被告交还商铺或原告自行收回商铺。被告多次未按照合同约定向原告支付商铺租金，2020年9月18日，因被告欠付自2020年5月27日之后的租金，原告向被告发出解除《租赁合同》通知，通知被告于2020年9月25日解除双方签订的《租赁合同》并要求被告按照《租赁合同》约定办理商铺交还手续及承担《租赁合同》约定的相应责任。然截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付欠付的租金且未将涉诉商铺交还原告。被告的违约行为严重地侵犯了原告的合法权益，故特向法院提起诉讼，望判如所请。
　　审理中，因顺和公司将案涉部分房屋转租给中冶公司、拉面馆，华业公司申请将第2项诉讼请求变更为：判令顺和公司、中冶公司、拉面馆将商铺腾空、恢复原状并返还给原告；并增加一项诉讼请求：判令中冶公司、拉面馆共同对被告第6、7项诉讼请求承担连带责任。后因诉讼中顺和公司与拉面馆解除租赁协议，中冶公司、顺和公司分别与华业公司办理了案涉租赁商铺的交接手续，华业公司再次申请变更诉讼请求，申请撤回上述第2项诉讼请求以及关于对拉面馆的起诉。
被告辩称　　顺和公司辩称，对于第一项诉讼请求，同意解除合同，但双方系协议解除，并非因被告违约而解除，被告提前半年就向原告发函要求解除合同，解除合同时间定于2020年9月25日系双方协商，因被告交纳的保证金冲抵完租金正好是9月25日。对于第二项诉讼请求，案涉房屋中有1182平方米由被告与案外人张惠丽合作经营环球秀智慧商城，被告提供经营场所，张惠丽自行支付场地相关费用，因张惠丽使用房屋后没有支付相关费用，被告已经另案起诉解除与张惠丽的合作经营，已有生效判决，关于该部分场所被告可以随时以现状交付原告。案涉房屋中有1376平方米由被告转租给中冶公司作为售楼处使用，双方之间的合同已到期，中冶公司在2020年8月底就将房屋腾空。在被告与原告协议解除合同时原告当时同意现状接收房屋，因中冶公司撤场时将其自行安装的中央空调拆除导致原告拒绝收房，原告要求将这部分房屋恢复成毛坯房，但中冶公司的装修花费过多，被告无力承担恢复费用，只能以现状交房。另外，中冶公司拆除空调造成商铺中原始的中央空调无法正常使用，并造成消防管道水管冻裂，中冶公司向被告交付的房屋不符合双方之间租赁合同的约定，被告有权拒绝接受该部分房屋，要求中冶公司完成整改，中冶公司拆除吊顶以及隔断后即符合交付条件。案涉房屋另有一间房屋出租给拉面馆，拉面馆拖欠被告8万余元的房租以及物业费、水电费，称如搬走还要50万元的赔偿，原告可直接要求拉面馆腾房。关于第三项诉讼请求，被告不拖欠该期间的租金，已用保证金折抵。关于第四项诉讼请求，保证金一直在原告处，被告不欠租金。关于第五项诉讼请求，签订合同时双方曾口头约定，如果提前撤租，提前六个月申请可以免除违约金，被告很早之前就已经通知原告要提前解除合同。关于第六项诉讼请求，双方于2020年9月25日前就腾房问题进行协商，原告坚持让被告恢复原状以毛坯状态交付房屋，被告无法完成，不同意该项诉讼请求。关于第七项诉讼请求，该项费用系向物业公司交纳，现物业公司已就上述费用起诉被告，与原告无关。另，不同意承担诉讼费。
　　中冶公司述称，华业公司要求中冶公司对其第6、7项诉讼请求与顺和公司承担连带责任无事实及法律依据，请求依法驳回，理由如下：一、中治公司已按照其与顺和公司的《租赁合同》约定支付租期内相关租金及物业费、空调使用费、水电费，中治公司不拖欠顺和公司任何费用，华业公司无权要求中冶公司对顺和公司拖欠华业公司的案涉费用承担连带责任。二、中治公司与顺和公司的房屋租赁合同于2020年12月31日已经到期，且在合同到期前，中治公司已经通知顺和公司对所租赁房屋进行交接，由于顺和公司资金短缺无法返还中冶公司已交付的房屋保证金，故以各种说辞拒绝接收该房屋，并拒绝退还房屋保证金502240元，现中治公司已将顺和公司诉至贵院，要求其办理房屋交接手续并退还中治公司交付的房屋保证金。中治公司对2020年12月31日之后顺和公司欠付华业公司的房屋使用费及物业管理费、空调使用费、水电费不应承担任何责任。三、中治公司与顺和公司的《租赁合同》第5.3.2条明确约定：“本协议因租赁期限到期而终止的，乙方(中冶公司)可保持乙方最后正常经营阶段的商铺状况将商铺交还甲方(顺和公司)”，现双方租赁合同已到期，中冶公司已于2020年12月31日停止在案涉房屋内营业，停止使用案涉房屋，其所租赁的房屋具备交付条件。合同到期前中冶公司已通知顺和公司在合同到期日对该房屋进行验收并办理交接手续，顺和公司拒绝接收，其应自行承担不利后果，华业公司要求中冶公司承担责任没有任何法律依据。综上所述，请贵院依法查明事实，以维护中治公司的合法权益。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以认定并在卷作证。
本院查明　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　案涉房屋坐落于天津市红桥区××路××号，上述房屋产权人为华业公司。2017年8月1日，华业公司(甲方)与顺和公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于天津市红桥区大胡同解放广场旁海河华鼎项目商场部分第一层部分区域(以下简称商铺)，商铺租赁面积为2558平方米，租赁期限为2017年8月1日起至2027年3月31日止；第三个计租年度(2020年4月1日至2021年3月31日)商铺日租金标准为人民币2.5元／天／平方米，月租金为人民币194514.58元／月；商铺租金按自然月计收，乙方应于每月25日前向甲方预付下月租金。第4.2.1条约定“乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金作为乙方依约履行本合同的担保，甲方于收到乙方足额支付的保证金后，向乙方开具收据。保证金数额为人民币768892.17元。”第4.2.2条约定：“甲方有权从保证金中扣减、抵销任何乙方应付而未付的租金、乙方未履行本合同约定义务产生的违约金以及乙方行为给甲方造成损失的赔偿金等。”第4.2.5条约定：“除经甲方事先书面同意或本合同另有约定，乙方不得将保证金用于抵销其他任何应付款项。”第5.3.1条第二款约定：“本合同因任何原因终止，乙方应在本合同终止之日停止营业，并在本合同终止15日内搬离商铺并按本合同第5.3.2款约定的方式交还商铺。”第5.3.2条约定：“本协议因租赁期限到期而中止的，乙方可保持乙方最后正常经营阶段的商铺状况将商铺交还甲方，甲方无需就乙方的投入给予任何赔偿／补偿，亦无需给予乙方其他任何形式的费用。乙方因拆除、搬离其添附的任何设施设备或其他物品造成商铺损失的，乙方需要在交还商铺前完成修复。本协议因租赁期限到期以外的其他任何原因终止的，除经得甲方事先书面同意，乙方需将商铺恢复至本合同附件二所载明的毛坯状况并交还甲方。乙方交付的商铺不符合本协议约定的，乙方有权拒绝接受商铺并要求乙方完成整改，乙方因此逾期交还商铺的，应按本协议约定承担违约责任。因乙方交还商铺的行为造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿。”第5.3.4条约定：“乙方逾期交还商铺，应每日按照本合同终止时所在计租年度的日租金标准的二倍向甲方支付商铺占有使用费，直至乙方交还商铺或甲方自行收回商铺。”第7.2.1条约定：“发生下列任意一项或多项情形的，乙方应按本合同第8.3款约定承担违约责任，且甲方有权单方解除本合同：(4)乙方发生拖欠租金、物业服务资金、空调使用费的情况，任何一次拖欠超过60日的。”第8.1条约定：“乙方未按期向甲方支付租金、保证金或补足保证金的，每逾期1日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为逾期付款违约金。”第8.3条约定：“发生本合同第7.2.1款项下任意一项或多项情形的，乙方除应按本合同其他约定承担违约责任(包括但不限于承担逾期付款违约金，未营业违约金等)外，还应按照该计租年度(尚未开始计租的，按照第一个计租年度计算，本合同涉及的类似问题均作同样处理)的日租金标准向甲方支付6个月租金作为违约金，乙方应于甲方要求乙方支付违约金的通知按照本合同约定方式视为送达乙方之日起十五日内向甲方付清前述全部违约金。”
　　2017年11月16日，顺和公司(甲方)与案外人冶哈克、冶木沙(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于天津市红桥区大胡同解放广场旁海河华鼎项目商场部分第一层部分区域(以下简称商铺)，商铺租赁面积为45平方米，租赁期限为2017年11月16日至2027年3月31日。冶哈克、冶木沙租赁上述房屋后用于经营天津市红桥区木沙拉面馆。
　　2017年12月29日，顺和公司(甲方)与中冶公司(乙方)签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于天津市红桥区大胡同解放广场旁海河华鼎项目商场部分第一层部分区域(以下简称商铺)，商铺租赁面积为1376平方米，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日。现合同已经终止。合同中关于商铺交还的约定，与华业公司与顺和公司所签订的《租赁合同》约定的条款一致。
　　2018年4月23日，顺和公司与案外人张惠丽、天津顺和自然餐饮管理有限公司签订《合作经营协议书》，双方以顺和公司自华业公司承租的1182平方米区域共同经营“环球秀”智慧商城。后因经营问题，顺和公司将张惠丽诉至天津市河西区人民法院，该法院于2020年10月19日判令解除上述《合作经营协议书》。
　　2020年9月18日，华业公司向顺和公司发出解除《租赁合同》告知函，载明：鉴于2017年8月1日，贵司与我司签订了《租赁合同》，约定贵司承租我司坐落于天津市红桥区大胡同解放广场旁海河华鼎项目商场部分第1层的部分区域(以下简称“商铺”)；商铺计租面积为2558平方米；租赁期限为自2017年8月1日起至2027年3月31日止；2020年4月1日至2022年3月31日期间，商铺日租金标准为2.5元/天/平方米，月租金标准为人民币194514.58元/月；贵司应于每月25日前向我司预付下月租金，否则每逾期一日，贵司应向我司支付应付未付租金的千分之五作为逾期付款违约金，贵司逾期支付租金超过60日的，我司有权解除《租赁合同》且贵司需向我司支付相当于6个月商铺租金的违约金。截至本函出具之日，贵司仍未向我司支付商铺自2020年5月27日起的任何租金。基于上述事实，我司特向贵司告如下：1.贵司逾期支付租金的行为违反《租赁合同》约定，我司依据《租赁合同》第7.2条之约定，解除与贵司的《租赁合同》，贵、我双方签订的《租赁合同》于2020年9月25日解除。2.《租赁合同》解除后，贵司应按《租赁合同》约定办理商铺交还手续及《租赁合同》约定的其他贵司应承担的责任。
　　另，2021年1月8日，本院组织当事人至案涉房屋进行现场勘验，上述经营“环球秀”智慧商城区域和中冶公司承租区域已经腾空，拉面馆仍在经营。2021年3月16日，顺和公司与冶木沙、冶哈克达成《解除租赁协议》，拉面馆搬离其承租房屋。2021年4月15日，华业公司与中冶公司签订《商铺交接协议书》，中冶公司将其承租房屋现状交还华业公司。2021年4月19日，华业公司与顺和公司签订《商铺交接协议书》，顺和公司将其余租赁房屋现状交还华业公司。
本院认为　　本院认为，华业公司与顺和公司签订的租赁合同(以下简称本租合同)，顺和公司与中冶公司签订的租赁合同(以下简称转租合同)均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行。华业公司与顺和公司均认可租赁合同已于2020年9月25日解除，顺和公司与中冶公司之间的租赁亦于2020年12月31日终止，案涉房屋在审理中也已办理交接手续，但本案仍存在如下争议焦点：一、华业公司与顺和公司签订的租赁合同系双方协议解除抑或因顺和公司违约而由华业公司行使合同解除权？二、案涉房屋应以何种状态返还？
　　关于第一个争议焦点，华业公司于2020年9月18日向顺和公司出具的解除《租赁合同》告知函内容清晰明确，顺和公司确认收到上述告知函，亦确认自2020年5月27日起未缴纳租金，华业公司主张顺和公司因逾期缴纳租金存在违约行为而解除本租合同具有合同依据和法律依据，本院对其主张予以支持。顺和公司主张双方曾协议以保证金折抵租金后解除本租合同，根据本租合同第4.2.2条、第4.2.5条的规定，顺和公司对此负有举证责任，因其公司对此未提交充分证据证实，故本院对其主张不予采纳。
　　关于第二个争议焦点，本租合同于2020年9月25日解除，依据该合同第5.3.1条约定，顺和公司应在合同终止之日起15日内搬离并按合同第5.3.2条约定的方式交还商铺。关于案涉房屋未能按期交接的原因涉及本案中各方最具争议的问题，即案涉房屋应以何种状态返还？对此问题，各方各持己见如下：华业公司认为案涉房屋经过装修改造，依据本租合同第5.3.2条第二款约定，顺和公司应将案涉房屋恢复至毛坯状态才符合接收条件，案涉商铺系整体出租给顺和公司，故顺和公司亦应整体交还原告，在双方解除本租合同时，中冶公司和拉面馆仍在占有使用商铺，在中冶公司和拉面馆将商铺腾空后，华业公司为防止损失扩大，故同意以现状交付商铺，其公司自行承担了商铺恢复原状的费用。顺和公司认为华业公司在解除合同时已同意现状收房，系中冶公司拆除中央空调的行为导致华业公司拒绝收房，中冶公司使用的部分商铺应按照被告要求完成整改方具备交付条件；华业公司在2021年4月同意以现状交接是因为已经与他人签订了新的租赁合同，被告认为华业公司起初不以现状接收房屋是因没有找到下家承租，而让被告承担该期间的租金损失。中冶公司表示顺和公司提到的空调系其公司自行安装，装修经被告验收合格，其公司于2020年8月份拆除后在案涉房屋内放置了供暖设备，顺和公司所述消防管道水管冻裂与拆除空调无关，依据转租合同约定，案涉房屋具备交付条件，顺和公司应予接收。
　　本院辨析，现本租合同因顺和公司存在违约而解除，故华业公司要求顺和公司将房屋恢复至约定状态交付符合本租合同第5.3.2条第二款的约定。依据转租合同第5.3.2条第一款的约定，顺和公司与中冶公司之间的转租合同到期后，中冶公司可保持最后正常经营阶段的商铺状况交付，该条款实系鼓励承租方依约履行全部租期的租金交纳义务，否则承租方应按该条第二款之约定承担将商铺恢复原状的责任；而中冶公司拆除的中央空调系添附的设施设备，转租合同中并未约定不得拆除，顺和公司亦未提供证据证实消防管道破裂系拆除该空调所致，故顺和公司要求中冶公司拆除装修设施以及在合同到期后拒绝接收房屋无合同依据。综上，本院对顺和公司所持抗辩意见不予采纳，顺和公司应按现状接受中冶公司交付的房屋，并负有将其自华业公司承租的所有房屋按本租合同第5.3.2条第二款约定交付的义务。
　　在上文认定的基础上，本院对华业公司的其他诉讼请求分析如下：
　　1.关于欠付租金。顺和公司对于欠付的租金期间无异议，对华业公司主张的数额有异议。经核算，华业公司主张的数额未超出按合同约定方式计算的金额，本院对该项主张771991.84元予以支持。
　　2.关于商铺占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，商铺占有使用费，实际为自合同解除后至商铺交接期间因顺和公司未能按约定交还房屋导致华业公司未能继续出租造成的租金损失，故华业公司该项主张于法有据。华业公司按本租合同第5.3.4条的约定以租金标准的2倍主张的商铺占地使用费明显高于其实际损失，本院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，本案中，自双方合同解除之日至实际交接之日期间的租金损失远高于案涉房屋恢复原状的费用，华业公司虽为守约方，但在双方就交付状态发生争议后，完全可以按现状接收房屋后根据需要自行恢复房屋并向顺和公司主张由此支出的合理费用。关于华业公司提出案涉房屋系整体出租亦应整体交还的问题，根据庭审查明的事实，中冶公司承租的区域于2020年12月31日租期届满，实际已于2020年8月底腾空，顺和公司与他人合作经营的“环球秀”智慧商城项目亦于2020年10月19日经法院作出解除《合作经营协议书》的判决书，至2021年1月8日本院至案涉房屋现场勘验时，除拉面馆之外的其他区域早已腾空，而拉面馆占地仅为45平方米，且物理上与其他区域隔离，并不影响案涉房屋其他部分的交接与改造，故本院认为华业公司并没有采取适当措施防止损失的扩大。在此基础上，综合考量案涉房屋的租赁期限正遇新冠疫情，顺和公司经营的环球秀智慧商城必然受新冠肺炎疫情影响，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关精神，本院对华业公司主张的商铺占有使用费予以酌减，按照一倍租金标准支持华业公司自2020年9月26日至2021年1月25日共计4个月的商铺占有使用费，计778058.32元(194514.58元/月×4个月)。华业公司要求中冶公司承担商铺占有使用费依据不足，本院不予支持。
　　3.关于违约金。案涉租赁合同因顺和公司违约而解除，顺和公司应当承担违约责任。本租合同第8.1条、第8.3条对于华业公司主张的逾期付款违约金和解约违约金进行了约定，上述条款约定的违约金具有惩罚性和补偿性双重属性。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，对于违约金过分高于违约造成损失的，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅的原则，合理调整裁量幅度。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条亦规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故在上文已支持华业公司商铺占有使用费的基础上，华业公司的其他损失主要为在商铺交接之前按合同约定应收租金的利息损失以及商铺交接之后寻求新租户的合理期间内的房屋空置损失。顺和公司称华业公司已于案涉商铺交接前签订新的租赁合同，华业公司予以否认，但认可在洽谈之中，故本租合同所约定按四倍贷款市场报价利率计算的逾期付款违约金以及按六个月租金标准计算的解约违约金远高于华业公司的实际损失，顺和公司亦请求本院予以调整，故本院对华业公司主张的数额不予支持，将违约金调整为华业公司受到的可预见的损失。关于逾期付款违约金，合同约定租金按自然月计收，顺和公司应向华业公司支付自逾期付款之日即2020年5月27日至实际给付之日的利息损失，以应付未付租金(2020年9月26日至2021年1月25日为商铺占有使用费)为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于解约违约金，本院酌定顺和公司按一个月的租金标准向华业公司支付194514.58元。
　　4.关于物业管理费、空调使用费、水电费。
　　经查，案外人北京戴德梁行物业管理有限公司天津分公司已作为上述费用的权利主体另案起诉顺和公司，本院已作出(2020)津0106民初5872号民事判决书判令顺和公司承担给付责任，故华业公司主张上述费用于法无据，本院不予支持。
　　综上所述，顺和公司应向华业公司支付自2020年5月27日至2020年9月25日的租金771991.84元、自2020年9月26日至2021年1月25日的商铺占有使用费778058.32元以及相应违约金损失。因顺和公司交纳的保证金768892.17元尚未退还，该保证金可与上述租金折抵，折抵后，顺和公司尚需支付租金3099.67元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
裁判结果　　一、天津华业希望房地产开发有限公司与顺和(天津)超级市场管理有限公司于2017年8月1日签订的《租赁合同》于2020年9月25日解除；
　　二、自本判决生效之日起十五日内，顺和(天津)超级市场管理有限公司向天津华业希望房地产开发有限公司支付租金3099.67元；
　　三、自本判决生效之日起十五日内，顺和(天津)超级市场管理有限公司向天津华业希望房地产开发有限公司支付商铺占有使用费778058.32元；
　　四、自本判决生效之日起十五日内，顺和(天津)超级市场管理有限公司向天津华业希望房地产开发有限公司支付自2020年5月27日至实际给付之日的逾期付款违约金[以应付未付租金(2020年9月26日至2021年1月25日为商铺占有使用费)为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算]；
　　五、自本判决生效之日起十五日内，顺和(天津)超级市场管理有限公司向天津华业希望房地产开发有限公司支付违约金194514.58元；
　　六、驳回天津华业希望房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15571元，天津华业希望房地产开发有限公司负担5571元，顺和(天津)超级市场管理有限公司负担10000元。(自本判决书生效之日起十五日内给付)
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
落款

附法律依据附：本裁判文书所依据法律的具体条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。