黄燕华诉杨建业房屋买卖合同纠纷案

黄燕华诉杨建业房屋买卖合同纠纷案
福建省德化县人民法院

民事判决书

当事人　　原告：黄燕华。
　　被告：杨建业。
　　委托诉讼代理人：周瑞珍，福建岱仙律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：林秀丽，福建岱仙律师事务所律师。
审理经过　　原告黄燕华与被告杨建业房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄燕华，被告杨建业的委托诉讼代理人周瑞珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　黄燕华向本院提出诉讼请求一、判令杨建业应返还尚欠黄燕华已付购房款15万元及按年利率15.4%计算的利息(从起诉日起到还款为止);二、判令杨建业应赔偿违约金5万元；三、判令杨建业承担本案的案件受理费。事实与理由：2018年4月1日，杨建业自愿将位于德化县××镇××村××组，产权证号为德房权证字第xxx××xxx号(店面)，面积61.17㎡的房屋(以下简称案涉房产)转让给黄燕华，总房价款为30万元整，买卖合同签订时，黄燕华立即用现金付给杨建业清点验收，杨建业出具30万元的收条交给黄燕华收执。黄燕华付购房款30万元后，杨建业违反合同第四条约定，拒不将案涉房产的钥匙及相关资料交付黄燕华和办理房产过户给黄燕华。经黄燕华多次催促杨建业办理，杨建业才不得已告知黄燕华，案涉房产已向银行抵押贷款，已无法将案涉房产的钥匙及相关资料交给黄燕华，更不可能办理过户给黄燕华。杨建业存在严重过错和违约，按双方签订的买卖合同第四条规定，杨建业应当返还黄燕华已付购房款30万元，并赔偿违约金5万元及支付迟延支付退还房价款日万分之五的违约金(此项黄燕华自愿按年利率15.4%的利率计付)。经黄燕华无数次催讨，杨建业只陆续退给黄燕华15万元，尚欠15万元至今未退还。
　　黄燕华为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据一、身份证复印件1份。拟证明黄燕华的诉讼主体资格；证据二、《房屋买卖合同》、不动产登记证复印件各一份。拟证明案涉房产登记在杨建业名下；证据三、《收条》一份。拟证明杨建业收到黄燕华购房款30万元的事实。
被告辩称　　杨建业辩称，一、黄燕华与杨建业之间表面上存在房屋买卖合同关系，实质上却是民间借贷关系。本案应按民间借贷法律关系审理。理由如下：(一)双方当事人曾经是情人关系，双方存在经济上的频繁往来。2018年4月1日，杨建业因经商需要资金周转向黄燕华提出借款30万元，黄燕华同意借款，但黄燕华担心借款风险，要求杨建业必须以房产(店面)作为借款抵押担保，双方即虚签一份《房屋买卖合同》，并由杨建业出具收到购房款的《收条》一份给黄燕华收执。表面上双方存在房屋买卖关系，若是杨建业无法归还借款，则房产应抵给黄燕华。若是杨建业还清借款本息，则房产应还给杨建业。但双方实际并不是房屋买卖关系，从《房屋买卖合同》第五条约定内容可知。如果是真正的房屋买卖，则不可能附加上第五条内容，即如果把购房款30万归还给黄燕华后，店面归还给杨建业。(二)黄燕华复印给法院的《收条》，是黄燕华刻意变造过的。从《收条》复印件的痕迹可以看出，在《收条》左下方有备注文字。由于房屋买卖是虚假的，杨建业在书写该《收条》时，是特别备注了“如果把30万元还清，必须归还店面”的相关内容。黄燕华提供《收条》原件即可知情。结合《房屋买卖合同》和《收条》的备注内容，即可清楚看出，本案双方借款属实，房屋买卖是虚假的。
　　综上，黄燕华以虚构的房屋买卖内容，要求杨建业返还尚欠购房款15万元及按年利率15.4%计算利息是严重违背客观事实的，依法不能成立。根据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒不变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，本案应当按照实际的民间借贷法律关系进行审理。
　　二、杨建业向黄燕华借款30万元，黄燕华实际出借给杨建业28万元。借款后，杨建业己陆续偿还黄燕华全部借款本息，并没有尚欠黄燕华任何款项。杨建业也无需再归还任何尚欠款项。自2018年4月1日借款后，杨建业自2018年5月1日开始陆续偿还黄燕华借款本息，杨建业按照黄燕华提供的银行账户(分别为：黄燕铭、黄燕辉、黄燕华三人账户)转账汇款，加上现金支付，至今杨建业己偿付黄燕华合计371867.88元。具体详见《付款明细清单》。其中直接支付给黄燕华本人合计131415元(包括微信及银行转账、另现金2万元)；转账到黄燕华提供的其妹妹黄燕铭银行卡内(卡号为6217××××4837)合计225452.88元；转账到黄燕华提供的其弟弟黄燕辉银行卡内(卡号为6222××××2768)合计15000元。
　　综上所述，双方当事人之间实际不存在房屋买卖关系，双方签订的《房屋买卖合同》及《收条》是虚构的，实际为民间借贷关系。黄燕华实际出借28万元给杨建业，约定月息5000元，自借款后至今，杨建业己陆续偿还黄燕华借款本息371867.88元。因本息合并偿还，利息随着本金偿还而递减，因而借款早已还清，不存在尚欠黄燕华借款。若是按照黄燕华自己主张的，双方存在房屋买卖关系，杨建业违约应当返还其购房款30万元，那么杨建业己返还的款项为371867.88元，黄燕华应当返还杨建业超出支付的款项才是。杨建业已超额偿还，不存在任何违约行为。黄燕华在收到答辩状后还仍以房屋买卖关系坚持诉求，因杨建业已经超额支付，黄燕华反而应扣除购房款后返还杨建业多支出的部分。所以，黄燕华要求返还购房款15万元及利息，还要求赔偿违约金5万元严重缺乏事实和法律依据，应当依法给予驳回。
　　杨建业为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据1、转账汇款清单明细表(一份两页，系杨建业自行制作)。拟证明：2018年5月1日至2020年1月27日期间，杨建业通过银行转账、微信转账偿付给黄燕华合计371867.88元；证据2、中国民生银行个人账户对账单(共35份)。拟证明：杨建业自2018年5月1日起陆续通过银行转账至黄燕华及黄燕华指定的其妹妹黄燕铭、其弟弟黄燕辉银行账户内，合计偿付黄燕华借款本息324770.88元；证据3、微信转账(共9份)。拟证明：杨建业通过微信偿付给黄燕华27097元；证据4、收条复印件(2份)。拟证明：杨建业以现金偿付黄燕华20000元的事实。
本院查明　　经审理查明，2018年4月1日，杨建业作为转让方(甲方)、黄燕华作为受让方(乙方)，双方签订一份《房屋买卖合同》(以下简称案涉合同)。该合同共计7条，主要约定了以下内容：1、案涉合同第一条、第二条和第三条约定，甲方将案涉房产(总建筑面积61.17平方米)以总价30万元转给给乙方，乙方一次性支付购房款；2、案涉合同第四条为违约责任条款。该条款约定“违约责任，甲乙双方合同签订后，任何一方不得中途违约；若乙方中途违约的，应书面通知甲方并自违约书送达之日起七日内甲方在扣除违约金人民币5万元后将多出的房款，一次性返还给乙方。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约书送达之日起七日内，甲方应退还乙方所有付的定金及购房款，并赔偿违约金人民币5万元给乙方，如延期支付应付款项甲方需要再支付每日总额房价的万分之五作为延期的违约金(备注：甲方如有下列行为之一的视为违约。)”；3、案涉合同第五条(注案涉合同对该条文的编序为第四条，但结合上下条款，该条款的正确编序应为第五条)约定“房屋交付。甲方应于乙方交清购房款之日起，将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方，同时乙方即享有该房屋的占有、使用、收益和处分权。”；4、案涉合同第六条(备注：案涉合同对该条文的编序为第五条，但结合上下条款，该条款的正确编序应为第六条)约定“经过双方协商同意甲方如果把购房款叁拾万归还给乙方，并付利息后乙方应把甲方售给乙方的那间店面(房产证号字第xxx××xxx号)归还给甲方”；5、案涉合同第七条(备注：案涉合同对该条文的编序为第六条，但结合上下条款，该条款的正确编序应为第七条)约定“本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。”
　　2018年4月1日，杨建业出具一份《收条》交由黄燕华收执。该《收条》载明“今收到黄燕华房款叁拾万元整(300000)”。杨建业在该《收条》的收款人一栏签名捺印。
　　上述事实，有双方当事人对真实性均无异议的《房屋买卖合同》、不动产登记证复印件、《收条》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本案的争议焦点：本案的法律关系性质。
　　黄燕华认为，其与杨建业之间的法律关系是房屋买卖合同。按双方签订的《房屋买卖合同》，杨建业不仅要退还15万元购房款还需要承担违约金5万元和4000多元的诉讼费。
　　杨建业认为，1、从本案的法庭调查过程中可以清楚的看到，本案的关系实为民间借贷关系。从案涉合同的内容可看出，转让价是30万元。而案涉店面所处的位置不可能只有这个价。所以黄燕华虚构了转让价为60万元，而黄燕华的该项虚构却显示出了与其所主张的矛盾之处；2、根据案涉合同的约定，黄燕华交清30万元后杨建业就要交房，但案涉房产的租金、使用、处置都没有经由黄燕华办理过。这明显与房屋买卖合同的交易习惯不一样。可见，本案的房屋买卖关系是不存在的；3、根据案涉合同第五条的规定，可见双方之间是虚假的房屋买卖合同关系。
本院认为　　本院认为，一、房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。换而言之，在房屋买卖合同中，出卖人的合同目的是取得房屋价款、买受人的合同目的是取得房屋所有权。而民间借贷合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。换而言之，在民间借贷合同中，贷款人的合同目的是取得借款利息并按期收回借款。而借款人的合同目的是获取出借款项的使用权。
　　二、根据房屋买卖合同和民间借贷合同的上述法律特征，本院结合案涉合同的条款，对双方当事人之间的法律关系认定如下：
　　本案中，案涉合同的主要条文共6条。其中，案涉合同第一条、第二条、第三条、第四条对转让标的即案涉房产的面积、转让价格、付款方式、违约责任进行了约定。虽然案涉合同第二条约定案涉房产的转让价格为30万元，但根据黄燕华在庭审中的陈述，杨建业要以60万转让给黄燕华，只是基于双方的关系，才要求黄燕华先行支付30万元。对此，本院认为，房产的交易价格是房屋交易的一个关键环节，而黄燕华在签订案涉合同时，对房产交易价格的处理却是非常草率的。而且，黄燕华也未对其在庭审中就案涉房产的成交价为60万元的陈述与案涉合同对案涉房产的成交价为30万元的的记载差异作出合理的解释与说明。
　　其次，尽管案涉合同第四条约定“甲方应于乙方交清购房款之日起，将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方，同时乙方即享有该房屋的占有、使用、收益和处分权。”但根据黄燕华在庭审中的陈述，杨建业并未将案涉房产所产生的租金交付给黄燕华。另外，根据黄燕华在庭审中的陈述，其向杨建业索要租金的时候，杨建业以“还没有过户，怎么将租金交给你”为由予以拒绝后，黄燕华即未向杨建业主张租金。本院认为，黄燕华的上述解释与房屋交易中房屋买受人欲取得交易房产的相关收益的合同目的明显不符，也与生活常理不符。
　　再次，纵观案涉合同对双方当事人权利义务的约定，双方当事人并未就案涉房产的所有权转移登记手续办理事宜这一房屋交易的关键环节进行约定。而且，根据案涉合同的第六条的约定，甲方(即杨建业)“如果把购房款叁拾万归还给乙方，并付利息后”，乙方(即黄燕华)“应把甲方售给乙方的那间店面(房产证号字第xxx××xxx号)归还给甲方”。换而言之，根据案涉合同第六条的约定，只要杨建业向黄燕华归还30万元并支付利息，黄燕华即应将案涉房产归还给杨建业。所以，根据该条款，双方当事人签订案涉合同的合同目的并非是为了完成案涉房产的交易，而只是为黄燕华支付给杨建业的款项提供担保。
　　所以，综观案涉合同的条款及黄燕华在案涉合同签订后对案涉房产所产生的收益的处理态度，并结合当事人在庭审上的陈述，可以综合认定当事人签订案涉合同的真实合同目的并非是为了案涉房产的交易，而是以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020年第二次修正)第二十三条第一款之规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。”因在本案法庭辩论终结前，黄燕华未向本院申请变更诉讼请求，所以黄燕华以房屋买卖合同为本案的基础法律关系而要求杨建业返还购房款并支付利息及承担违约责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。本案系因黄燕华所主张的法律关系性质与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，且黄燕华未在法庭辩论终结前变更诉讼请求而被驳回其在本案中所主张的诉讼请求，所以杨建业提供的证据1、证据2、证据3、证据4等证据材料不在本案中予以评判。
　　依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020年第二次修正)第二十三条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：
裁判结果　　驳回黄燕华的诉讼请求。
　　案件受理费4300元，减半收取计2150元，由黄燕华负担。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
落款

附法律依据附：主要法律条文：
1、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020年第二次修正)
第二十三条第一款：当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。