天津融创景凯置业有限公司诉陈立颖商品房预售合同纠纷案

天津融创景凯置业有限公司诉陈立颖商品房预售合同纠纷案
天津市宝坻区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：天津融创景凯置业有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道景苑街与望月路交口处。
　　法定代表人：滑伟，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：卞小月。
　　委托诉讼代理人：李雅楠。
　　被告：陈立颖。
审理经过　　原告天津融创景凯置业有限公司(以下简称融创公司)与被告陈立颖商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融创公司委托诉讼代理人卞小月、李雅楠及被告陈立颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　融创公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除融创公司与陈立颖签订的《商品房预定合同》；2．案件受理费由陈立颖负担。事实和理由：2020年10月21日，融创公司与陈立颖签订了《商品房预定合同》，约定陈立颖购买融创公司开发的宝坻区××号房屋。由于宝坻区住建委明令要求融创公司解除全部9＃、10＃两栋楼签订的所有《商品房预定合同》，并关闭了相应的网签系统，故涉诉房屋无法进行网签备案，合同无法继续履行。2020年11月5日，融创公司向陈立颖邮寄了《解约告知函》，告知陈立颖解除涉诉合同，并要求2020年11月7日至11日到融创公司售楼处办理退房退款手续。综上，双方签订的《商品房预定合同》事实上无法继续履行，合同目的无法实现，故提起诉讼。
　　诉讼过程中，融创公司提出，双方签订《商品房预定合同》的同时，签订了《告知函》一份，对合同价款作出了变更，二者系同一整体，要求一并解除。
被告辩称　　陈立颖辩称，融创公司提出因宝坻区住建委的原因导致涉诉合同无法继续履行，但自双方签订合同至今，融创公司并未出示宝坻区住建委任何书面文件不给办理网签。且融创公司与宝坻区住建委之间的问题与陈立颖无关，融创公司解除合同的理由并不成立。双方所签合同合法有效，陈立颖不存在任何过错，请求驳回融创公司全部诉讼请求。
本院查明　　本院经审理认定事实如下：融创公司系从事房地产开发等业务的有限责任公司。2020年5月10日，融创公司取得本区御河宸院项目(景湾花园小区)《商品房销售许可证》。
　　2020年10月21日，融创公司(甲方)与陈立颖(乙方)签订《商品房预定合同》，约定：第一条预订房屋情况：1．乙方所预定的房屋为甲方开发的御河宸院项目一期10-2-402号房(以下简称该房屋)。2．该房屋建筑面积130.84平方米(最终面积以房屋测绘面积为准)。3．该房屋总房款为1,542,573元(人民币大写壹佰伍拾肆万贰仟伍佰柒拾叁元整)。实际总房款中不含国家及天津市规定的乙方应承担的契税、物业专项维修资金等其他相关税、费，乙方应按照国家及天津市有关规定交纳相关税、费。第二条乙方付款方式及付款时间：1．定金：乙方于2020年10月21日向甲方支付定金20,000元(人民币大写贰万元整)，作为甲乙双方订立《天津市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲乙双方签订《天津市商品房买卖合同》后自动转为房款。3．付款方式：乙方于2020年10月26日前交房款462,573元，于2020年11月15日前交房款1,060,000元。第三条双方的权利、义务：1．乙方须持本合同原件并按照本合同第二条约定于首付款齐后当日(一次性付款方式为全款齐当日)到甲方指定签约现场即御河宸院售楼处(甲方另有通知的除外)签订《天津市商品房买卖合同》及附件和相关购房资料(包括但不限于本合同第四条列举的各项文件)，并缴纳物业专项维修资金、契税及其他代收费。如乙方办理按揭贷款，乙方应于《天津市商品房买卖合同》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。2．除甲方原因所致外，若乙方未按本合同之约定的时间及款额完成交纳首付款(或全款)、签订《天津市商品房买卖合同》并办妥贷款手续的，每逾期一日，按照未付款日万分之三支付违约金，超过5日的，视为乙方自愿放弃预定，甲方有权解除本合同，扣除乙方所交定金，并有权将该房屋另行销售，如不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行追偿。5．在签订《天津市商品房买卖合同》之前，如遇不可抗力或意外事件导致乙方所购房屋不能出售，甲方有权解除本合同，甲方于解除本合同30天内应将所收定金无息退回乙方，甲方不再承担其他任何责任。6．甲方依据前述约定解除本合同的，本合同自甲方发出的《解约函》到达乙方之日解除。乙方如有异议的，应自收到甲方《解约函》之日起3日内向人民法院行使其异议权。第四条商品房买卖合同的签署：乙方已详细阅读了并且已完全理解了甲方在销售现场公示的《购房须知》《购房资料准备清单》《天津市商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》以及关于该商品房红线内外环境影响因素之《项目周边不利环境因素提示》《项目红线内不利因素提示》《项目重要信息提示》《臻心公告》等全部条文，乙方同意按上述样本内容签订《天津市商品房买卖合同》及其补充协议、附件，以及《项目周边交通噪音干扰提示书》《项目周边不利环境因素提示》《项目红线内不利因素提示》《项目重要信息提示》《臻心公告》，双方对此无任何异议。若乙方以对前述商品房买卖合同及其补充协议、附件之内容、商品房环境影响因素有异议为由要求解除本预定合同或不同意签署《天津市商品房买卖合同》及其充协议、附件的或者要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，甲方不再返还乙方定金并有权将该房屋另行销售。第五条通知与送达：1．甲乙双方同意，本合同规定的甲方通知乙方的方式包括：电话、电子邮件、报纸公告或信函。通知以电话、电子邮件、报纸公告发出的，以发出日为通知到达之日。通知以信函方式发出的，应采用专人送达或邮寄的方式送达：如采用专人送达的方式，乙方须在送达回执上签字或盖章，签字或盖章后即视为送达；如采用邮寄方式，应按本合同所列明的地址邮递，邮寄之日(以邮戳为准)起满三日或快递签收之日之先到之日视为书面通知已有效送达。2．若甲方以邮寄方式通知乙方时，乙方有义务予以签收，若乙方无法签收时，应立即指定同住人员或小区物业或其他人员代收，乙方拒绝签收，拒绝指定代收人或其指定的代收人拒绝签收的，或者其不按规定自取的，或非甲方原因发生无法投递的，应视为甲方履行了通知义务。3．乙方确认在本合同中填写的联系地址及乙方身份证件记载地址均为其有效的通讯地址。任何一方通讯地址有变更的都应提前三个工作日书面通知对方，如未能及时通知而造成损失的，则损失由过错方承担。第六条乙方确认：2．乙方已明确知悉国家、天津市房地产关于个人及家庭购房的资格条件、审查要求(包括但不限于乙方身份国籍、户籍、婚姻状况、家庭成员名下房产面积、套数以及异地、境外购房等资格条件)、禁止性、限购限贷等政策规定，乙方向甲方所提供的国籍与居留情况以及现有家庭住房、工作、贷款、婚姻等情况均是完整准确的，乙方保证不属于禁止和限制购房的情形。并且双方均预测国家和地方政府及其相关职能部门近期将随时可能调整和变动上述政策，乙方保证在双方签署《天津市商品房买卖合同》之前始终具备买受该商品房的资格和能力，如乙方隐瞒其不具备购房资格的情况或者因取得其他商品房导致其不具备购房条件的，视为乙方违约，甲方可不予退还定金。第七条特别提示确认：1．甲乙双方确认，本合同仅为甲乙双方就房屋买卖一事签署的预约合同，因项目建设融资需要，该房屋可能存在在建工程及其对应的国有建设用地使用权抵押之情形。如该房屋存在抵押情形的，甲方承诺在甲乙双方网签备案《天津市商品房买卖合同》前及时注销相应抵押权，该行为不视为甲方存在带抵押销售情形。2．本认购合同为预约合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部情形，仅适用商品房预售合同的相关法律规定。甲乙双方就该房屋买卖事宜的最终权利以双方签署的《天津市商品房买卖合同》为准。
　　在签订《商品房预定合同》同时，融创公司与陈立颖签订《告知函》一份，内容为：本人陈立颖，2020年与融创公司签订了《商品房预定合同》，购买御河宸院项目10楼2门402房。本人认可：1、该房屋的网签价格为1,542,573元，实际成交价款为1,118,682元，差价423,891元。2、本人申请将该房屋的实际成交价格及网签价格之间的差价423,891元抵扣该房屋的首付款。综上，该房屋的首付款为482,573元，本人实际支付首付款58,682元。3、如本人在签订《商品房预定协议》/《商品房买卖合同》后退房的，融创公司按照本人实际支付的首付款/实际成交价格退还房款。4、本协议旨在解决房款差价问题，与融创公司服务质量、房屋质量无关。5、本人承诺对告知函全部条款保密，如不正当使用或泄露行为给融创公司造成损失的，对损失进行赔偿。
　　上述协议签订后，陈立颖如约支付定金20,000元、购房首付款、契税及维修基金75,335.07元，合计95,335.07元。
　　2020年11月6日，融创公司向陈立颖邮寄了《解约告知函》，主要内容为：由于不可抗力的原因，双方签订的《商品房预定合同》及相关协议全部解除，融创公司退还全部款项，并加付一倍定金作为补偿，退房退款手续于2020年11月7日至11日在御河宸院售楼处办理，逾期融创公司有权对房屋另行销售。
　　另查明，涉诉房屋在住建部门备案价格为12,281元/平方米。
　　庭审中，融创公司提出，发出《解约告知函》的原因，系因涉诉房屋实际成交价格显著低于备案价格，宝坻区住建委明令要求立即解除已签订的全部预定合同，并查封了售楼处、收缴了用于网签的电子密钥，涉诉房屋已无实际履行的可能。就此问题，融创公司未提交证据予以证实。陈立颖提出，融创公司所述售楼处被查封时间不属实，后续交款事宜在融创公司售楼处完成，融创公司存在过错。如法院判决解除涉诉合同，融创公司应退还房款、双倍定金、房屋差价。
　　上述事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。
本院认为　　本院认为，融创公司与陈立颖签订的《商品房预定合同》及《告知函》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、涉诉合同解除条件是否成就问题；二、如解除条件成就，陈立颖的损失如何认定问题。
　　一、涉诉合同解除条件是否成就问题。
　　关于涉诉《商品房预定合同》及《告知函》法律属性问题。首先，从名称及内容标准考量，涉诉合同冠以“预定合同”字样，具体条款中亦有“本认购合同为预约合同”的记载，符合预约合同的一般特征。其次，从意思表示标准分析，意思表示为判断合同法律属性即系本约或预约之根本标准，涉诉合同明确约定，双方后续将订立正式的商品房买卖合同，以最终确定双方具体的权利义务，以此观之，双方明确存在将来订立本约的意思表示，涉诉合同仅为后续签订本约之必要准备而并非本约本身，可进一步印证其法律属性为预约合同。再次，从履行标准判断，涉诉合同虽然约定了面积、总价款、付款方式等，但在整体上缺乏本约合同中诸如交付使用条件及日期等主要条款，并不完全具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，不足以直接认定为本约合同。综上，本院认为，涉诉《商品房预定合同》及《告知函》应为预约合同性质。
　　关于解除条件是否成就问题。融创公司提出解除涉诉合同系因宝坻区住建委的明令要求，属不可抗力，但未提交充分证据，应承担不利后果，本院不予采信。依据现有证据，此节焦点问题即为融创公司单方面解除预约合同是否符合法律规定问题。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第二项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。具体到本案，预约合同的法律效力在于促使当事人订立本约合同，但并不具有强制缔结本约的法律效力，故在融创公司先后以《解约告知函》及提起诉讼的方式明确表明拒绝缔结本约的条件下，陈立颖仍要求强制签订后续商品房买卖合同的主张，并不符合法律规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。具体到本案，融创公司虽不享有单方解除合同的权利，但其已明确拒绝签订本约合同，双方所签预约合同的目的已无法实现，解除条件现已成就，融创公司起诉请求解除合同，应予准予。
　　关于解除时点问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。具体到本案，融创公司诉请解除合同，陈立颖于2021年1月18日收到本院向其邮寄送达的起诉状副本等应诉材料，故涉诉合同解除时点应为2021年1月18日。
　　二、陈立颖损失认定问题。
　　《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第二款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》［法释(2020)17号］第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。具体到本案，融创公司拒绝签订本约合同，显属违约行为，应承担违约责任。依照法律规定，应退还已收取的首付款、契税及维修基金75,335.07元，并按照定金罚则双倍返还定金40,000元，合计115,335.07元。
　　《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款规定，定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。具体到本案，陈立颖主张实际损失包括房屋差价等。就此问题，本院认为，预约合同的法律指向为订立本约合同，违约责任主要在于信赖利益损失，主要以已付款法定孳息为考量基础，亦包括为订立或准备订立合同所支付的各项费用等。此与签订本约合同之后的违约责任并不相同，且存在较大差异。本案中，陈立颖在双方仅签订预约合同、购房合意、双方权利义务因未签订本约合同而未能最终形成阶段，要求赔偿房屋差价等问题，并无法律依据，且未提交定金不足以弥补因融创公司违约造成损失的证据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零二条第一款、第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百八十条第一款第二项、第五百八十七条、第五百八十八条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果　　一、天津融创景凯置业有限公司与陈立颖签订的《商品房预定合同》及《告知函》于2021年1月18日解除；
　　二、天津融创景凯置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还陈立颖购房首付款、契税及维修基金75,335.07元；
　　三、天津融创景凯置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内双倍返还陈立颖定金40,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,606元，减半收取计1,303元，由天津融创景凯置业有限公司负担，已交纳40元，余款1,263元于本判决发生法律效力之日起三日内交纳。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
落款

附法律依据附相关法条：
《中华人民共和国民法典》
第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第五百六十五条当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十八条定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。