王某某等诉北京中海兴良房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

王某某等诉北京中海兴良房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
北京市房山区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：张某某。
　　原告：王某某。
　　张某某、王某某共同委托诉讼代理人：闫泽娟，北京德恒律师事务所律师。
　　被告：北京中海兴良房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里42号楼一层102号。
　　法定代表人：欧阳国欣，董事长。
　　委托诉讼代理人：张连峰，北京市通商律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：齐乐，北京市通商律师事务所律师。
审理经过　　原告张某某、王某某与被告北京中海兴良房地产开发有限公司(以下简称“中海公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、王某某及二原告共同委托诉讼代理人闫泽娟，被告中海公司的委托诉讼代理人张连峰、齐某某庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　张某某、王某某向本院提出诉讼请求：判令中海公司支付张某某、王某某逾期交房违约金64402.674元(3066794元×105天×0.0002/日)。事实和理由：张某某、王某某与中海公司于2018年7月24日签订了《北京市商品房预售合同》(以下简称“合同”)，合同编号Y2102590。合同约定房屋交付时间为2020年3月31日前，但是实际交房时间为2020年7月14日，延期交房105天。合同还约定中海公司在迟延交房的情况下，应按日计算向张某某、王某某支付全部房价款3066794元的万分之二的违约金。张某某、王某某多次要求中海公司支付违约金，中海公司均不予理会，故诉至法院。
被告辩称　　中海公司辩称，认可张某某、王某某陈述的约定交房时间和实际交房时间，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：
　　一、延期交房系受新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)影响造成。合同约定交房日期是2020年3月31日，但2020年1月24日，因新冠疫情，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，直到4月30日一级响应机制调降至二级，6月6日由二级调降至三级。6月16日，因新发地批发市场发生聚集性疫情，北京市再次将应急响应机制调升至二级，从7月20日才由二级调至三级。截至庭审时，北京市疫情防控还处于三级响应机制状态。
　　根据北京市的疫情防控要求，2月9日前不允许房地产企业及相关单位复工，所以中海公司在2月10日即开始准备复工，按要求准备防疫措施。3月10日，案涉项目通过疫情防控验收工作，中海公司和总包单位通知其他施工单位可以进场复工，所有单位才能开始准备劳务人员进京，进京后劳务人员隔离14天。因隔离场地受限，第一批隔离人员结束隔离期后，第二批隔离人员才能到达现场。从主体来说，建设单位、施工总承包单位、监理单位、设计单位、各专业承包单位、劳务分包单位，均受到影响；从建设过程来说，从原材料供应到劳务人员进京、吃住等各方面均受到影响。因此整个施工进度受到严重影响，生产力是从零开始逐步恢复到30%、50%直到90%。所以仅以完全停工期计算误工天数是不科学、不现实的。中海公司在二级响应期间内的7月14日完成交房，已经尽了最大努力。
　　二、依据法律规定及合同约定中海公司不构成违约。新冠疫情对于本项目工程施工构成不可抗力，根据相关法律规定，由此导致的交房延迟，中海公司不应承担违约金。与此同时，合同补充协议第四条“商品房的交付”第21项约定：双方确认，出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：(4)项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；(7)政府行为(如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等)、群众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等)期间实行管制措施。本项目因新冠疫情停工，还因天气雾霾、大风、会议、中高考、国庆等原因导致停工。因此，依据合同中海公司不承担逾期交付的违约责任。
　　三、中海公司尽到了合理的通知义务并为早日复工承担了额外成本。一是中海公司在2月17日即向每位业主发出延期交付通知，告知业主由于无法预知疫情的发展，需要延期交房。二是从经济上来说，中海公司既要遵守疫情防控要求，又要尽全力施工，为此付出了巨大的额外成本。如为了满足隔离和住宿条件，新建生活区、租赁集装箱、租赁酒店等。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于张某某、王某某提交的合同、入住通知书，对于中海公司提交的第四组证据《业主告知函》、EMS邮寄凭证、《入住通知》，补充证据1竣工验收备案表，双方均无争议，本院审查后，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据，本院认定如下：
　　一、中海公司提交的第一组证据。证据1、《北京市住房和城乡建设委员会关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，证明北京市相关主管部门严格控制开复工时间，明确要求房屋建筑和市政基础设施项目在2020年2月9日前不得开工。证据2、《北京市房山区住房和城乡建设委员会关于印发施工现场疫情防控期间复工工作方案的通知》，证明未经过施工单位的申请及现场审核登记备案等程序不能复工。证据3、《关于应对返京大人流加强疫情防控的工作方案的通知》，证明劳务人员进京十分困难，影响进京的时间无法量化。证据4、《北京新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室关于进一步明确疫情防控期间返京人员有关要求的通告》的截图，证明返京人员需要追加或者集中隔离14天。该组证据综合证明新冠疫情对于建设工程施工的影响是全方位的，涉及了施工的过程中各个单位、各个环节。
　　张某某、王某某对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可，认可其中的2020年2月9日才可复工、2020年2月14日起返京需隔离14天、建筑单位需经验收才可复工等证明内容。但不认可证明目的，认为上述防疫要求不足以导致延期交房105日的后果。
　　本院认为，延期交房与新冠疫情是否存在关联性系双方当事人的主要争议，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，关于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
　　二、中海公司提交的第二组证据。证据5、中海公司的上级单位中国海外发展有限公司在2020年2月7日发布的《关于做好节后疫情防控和开复工有关安全工作的通知》。证据6、中海公司的上级单位北京中海地产有限公司在2020年2月10日发布的《关于做好北京公司各项目开复工及疫情防控工作的通知》。证据7、项目总包单位北京韩建集团有限公司(以下简称“韩建公司”)的《复工申请书》。证明经过层层部署和通知，项目总包单位韩建公司在落实防疫措施后，于2020年3月5日向房山区住房和城乡建设委员会(以下简称“房山区住建委”)申请了复工。证据8、复工联合审核表，证明在2020年3月9日属地防疫部门和房山区住建委对于案涉项目的各项防疫措施进行了验收。证据9、《房山区疫情预防中心复工指导记录》，证明2020年3月10日，案涉工程项目已经返岗人员4人，但复工时间待定。该组证据综合证明中海公司的上级单位及时发布了关于疫情防控和复工通知，中海公司立即开始应上级要求积极准备复工，相关事宜完备后又积极申请当地防疫部门检查，并且验收合格，
　　张某某、王某某以中海公司未提交证据原件为由不认可该组证据的真实性，认为即使证据真实，也反而证明了中海公司用将近一个月的时间申请复工，确存在未积极复工的情况。
　　本院认为，对未提交该组证据的原件，中海公司已经做出了合理解释，故对该组证据的真实性，本院予以确认。因延期交房与新冠疫情防控是否存在关联系双方当事人的主要争议，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，关于证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
　　三、中海公司提交的第三组证据。证据10、北京国电中兴电力建设工程有限公司(以下简称“国电公司”)的联系函，证明国电公司作为负责本项目小区配电站的建设单位，原计划2020年3月1日进场施工，但因项目还未通过三方防疫检查无法按期复工，于2020年3月18日才能正常复工。证据11、国电公司的联系函，证明国电公司于2020年4月12日派员工共12名进行现场隔离，隔离期满后开始施工，预计在6月初完成施工。证据12、通力电梯有限公司北京分公司(以下简称“通力公司”)的回复函，证明负责本项目电梯建设的通力公司原计划于2020年2月20日现场施工，中海公司在2020年3月20日通知通力公司尽快复工，通力公司回复称其劳务人员最快于2020年4月9日开始施工。证据13、苏州通材建筑装饰有限公司(以下简称“通材公司”)的工作联系函，证明由于下游公司无法复工导致材料生产运输滞后，通材公司申请顺延工期。证据14、通材公司出具的《关于中海京西里项目延期完工告知函》，证明通材公司告知中海公司，因受疫情影响，该公司的材料及物资无法运抵施工现场，劳务人员到岗率也严重滞后，项目预计会在8月中完工。证据15、江苏宜安建设有限公司(以下简称“宜安公司”)的《关于申请延期复工的函》，证明宜安公司作为本项目机电弱电部分的施工单位，原计划于2020年3月1日复工，但由于其租住的房屋的房东和属地村委会不同意工人进村，直至2020年3月13日及14日，宜安公司的一批工人共计38人，才到现场开始隔离，对施工进度造成极大影响，申请延长工期。证据16、宜安公司出具的《关于房山京西里项目延长工期的申请函》，证明宜安公司从材料采购到人员调集都受到了疫情影响，其向中海公司提出在2020年7月底前完成施工。证据17、深圳市兴海物联科技有限公司(以下简称“兴海物联公司”)的工作联系函，证明兴海物联公司作为本项目小区的智能化和网络设置单位，因疫情影响供货厂家的工人无法回工厂进行正常生产，兴海物联公司的全部工人计划于2020年4月6日到达北京，再根据属地防疫要求开展工作。证据18、兴海物联公司的工作联系函，证明该公司于2020年4月17日，派8名工人到达现场。2020年5月12日，有11名工人开始施工，预期在6月初完成全部工作。证据19、韩建公司的复工情况函，证明韩建公司在3月11日开始组织复工。证据20、韩建公司的《关于中海京西里项目复工情况函》，证明韩建公司在2020年4月20日发函告知中海公司，虽疫情严重影响施工进度，但必须把防疫工作放在首位，预估项目会延期4个月左右，预计在7月底会申请工程的竣工验收。证据21、常州市神州建设有限公司(以下简称“神州建设公司”)出具的《关于中海京西里项目沟通函》，证明神州建设公司作为本项目的园林绿化工作施工单位，告知中海公司，受疫情影响调动施工工人及防疫物资都异常困难，计划在4月15日可以运送劳务人员到达现场，预计会在6月底完成施工。证据22、上海嘉来景观工程有限公司(以下简称“嘉莱公司”)出具的《关于中海京西里项目沟通函》，证明嘉来公司作为本项目的园林绿化单位，告知中海公司，受疫情影响采购和运输绿植苗木十分困难，预期在2020年4月8日运送劳务工人可以抵达项目现场，6月底施工完毕。该组证据综合证明案涉项目的各个建设单位都受到了疫情的严重影响，无法恢复正常施工。每个单位受到的影响程度不一，恢复施工的进度也不一样，必然造成项目的延期交房。
　　张某某、王某某不认可证据10-12的真实性，认为存在后补嫌疑。不认可13-22的真实性及证明目的，认为即使没有新冠疫情影响，中海公司的施工时间也不足两月，上述证据反而证明了延期交房系因人工物料延迟原因造成。
　　本院认为，上述证据系与案涉项目相关的建设施工单位沟通来往函件，其上加盖了相关单位的公章，故对上述证据的真实性、合法性，本院予以确认，因延期交房与新冠疫情是否存在关联性系双方当事人的主要争议，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的关联性予以确认，关于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
　　四、中海公司提交的第五组证据。证据26、合同。其中合同附件十二的第四条“商品房的交付”约定，双方确认出现下列情况时，出卖人可据实延期交付，且不承担逾期交房的违约责任：(4)项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病；(7)政府行为(如戒严、雾霾预警与治理发布、停工通知等)群众集会和重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典体育盛会)期间实行管制措施。证明根据合同约定，中海兴良无需承担违约责任。
　　张某某、王某某认可该组证据的真实性、合法性，关联性，但不认可证明目的，认为新冠疫情虽对竣工造成了影响，但是不能证明其足以造成延期交房105天的后果。
　　本院认为，因延期交房与新冠疫情防控是否存在关联性系双方当事人的主要争议，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，关于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
　　五、中海公司提交的第六组证据。证据27、微信群聊天截图，微信群成员由项目经理、住建委工作人员组成，证明由于大风、雾霾预警、重大会议项目通知停工。证据28、房山区住建委关于做好大风黄色预警相应工作的通知，证明案涉项目2019年10月27日停工一天。证据29、微信群聊天截图，该微信群由住建委及项目工作人员组成，证明相关工作人员在微信群内发布政府文件，要求停工。证据30、房山区住建委发布的《关于印发房山区建设施工领域服务保障2020年全国两会工作方案及应急处置预案的通知》，该通知要求，复工后的两会期间，各施工单位需要做好疫情防控工作。证明施工现场疫情防控仍然是重点工作，且因各种原因停工。证据31、房山区住建委发布的《关于做好中考高考期间服务保障工作的通知》，证明该项目于2019年6月7日到8日、6月24日到26日，共停工5天。
　　张某某、王某某不认可上述证据的真实性及证明目的，认为即使证据中证明的情况存在，这些情况也系中海公司应当预见且可以通过调整工作安排予以避免，且并无停工通知佐证。
　　本院认为，证据27、29系微信群聊天截图，由于群成员身份无法确定，故对该两项证据的真实性，本院不予确认。对该组其他证据，系相关行政机关发布的文件，对真实性、合法性，本院予以确认。因延期交房与新冠疫情防控及其他事实是否存在关联性系双方当事人的主要争议，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的关联性本院予以确认，关于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
　　六、中海公司提交的第七组证据。证据32、《工程指令》(疫情期间用于工人宿舍的集装箱)，证明为了便于防疫要求集体管控，中海公司向总承包方韩建公司出具《工程指令》要求租赁集装箱。证据33、《工程指令现场工程量确认单》，证明中海公司为配合返京工人的集中防疫管理，租用31间、购买2间集成箱房，并承担了包括工人宿舍、设计费、床铺、楼梯、厨房及附件维修、拆装的额外防疫费用。证据34、《工程指令》，证据35、《工程指令现场工程量确认单》，证据36、韩建公司与酒店签订的《酒店租赁合同》，证明为了防疫要求，中海公司向韩建公司出具《工程指令》，租赁了酒店作为工人宿舍，共计62天，另租赁三辆中巴车接送工人，并在宿舍现场增加转笼门热成像仪等设施，疫情期间无酒店开业，中海公司为了租到酒店进行了复杂沟通，且上述费用最终都是总包韩建公司将要向中海公司主张的。证据37、《工程指令》，证据38、现场工程量确认单，证明疫情期间中海公司使用了大量消耗类防疫物资。证据39、40、41、42：工程指令及工程量确认单，证明为了疫情防控要求，中海公司把办公室改成工人宿舍并新建临时工人宿舍。证据43、北京市规划和自然资源委员会临时建设工程规划许可证，证明中海公司获得了加建临时房屋的规划许可，加建477平方米的临时房屋作为工人的集体宿舍。该组证据综合证明为了加快施工进度，尽快复工，中海公司已超出了正常义务范围，支出额外成本，采取措施尽快施工。
　　张某某、王某某不认可该组证据的真实性、关联性和证明目的。认为以上系中海公司为工人提供宿舍的行为，与本案无关。
　　本院认为，因延期交房与新冠疫情防控是否存在关联性系双方当事人的主要争议，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，关于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
　　七、中海公司提交的补充证据2、监理日志，补充证据3、监理单位证明，补充证据4、《房山区建委转发市建委保障中、高考英语听说机考等五项教育考试服务的通知》及《房山区建设工程安全监督站保障2020中考英语听力考试的通知》，证明案涉项目因国庆、中考、天气停工共计21天。
　　张某某、王某某不认可补充证据2、3的真实性、关联性和证明目的。不认可补充证据4的关联性、证明目的。认为国庆、中考、天气是中海公司可以预见的，不是延期交房的理由。
　　本院认为，因延期交房与上述相关因素是否存在关联性系双方当事人的争议之一，上述证据系中海公司围绕该争议提交，直接关系本案争议焦点的认定与处理，故对上述证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，关于该证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以论述。
本院查明　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　一、合同的约定及履行情况
　　2018年7月24日，张某某、王某某(买受人)与中海公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》(合同编号Y2102590)。合同约定张某某、王某某向中海公司购买位于房山区西潞街道FS00-LX06-0136、0137地块11某住宅楼4层1单元402房屋，房屋总价款3066794元，出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房。约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第(一)种方式处理：(一)按照逾期时间，分别处理(1和2不作累加)。1、逾期在30日之内(该期限应当不多于第八条第(一)1项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……。2、逾期超过30日(该期限应当与本条第1项中的期限相同)，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二(该比率应当不低于本条第(一)1相中的比率)的违约金。双方又签订《北京市商品房预售合同》补充协议，确认上述房屋最终结算房价为人民币3066794元。其中“商品房的交付”约定：双方确认，出现下列情况时，出卖人可据时予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：(1)发生自然灾害等不可抗力；(2)……；(3)基于政府部门、机构的政策要求或行为；(4)项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；(5)……。(7)政府行为(如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等)、群众集会或重大活动(如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等)期间实行管制措施。上述住宅楼由韩建公司承建。合同签订后，张某某、王某某按合同约定交付了全部房款。
　　2020年6月29日，上述项目竣工验收。2020年7月4日，中海公司向张某某、王某某发出《【苏锦佳苑】(推广名：京西里)入住通知书》一份，通知张某某、王某某就其购买的上述房屋已具备交付使用条件，将从2020年7月14日至2020年7月16日在项目现场办理入住手续。2020年7月14日，双方办理了房屋交付手续。
　　二、中海公司在新冠疫情防控要求下的合同履行情况
　　2020年1月24日，因新冠疫情，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。当日，中海公司开发的案涉楼盘项目停止施工。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会下发京建发[2020]13号《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，该通知要求：一、严格控制开复工，全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日(正月十六)24时复工或新开工。二、加强施工现场和生活区封闭式集中管理。三、加强劳务人员服务管理，疫情防控期间，不准使用到京前14日内离开湖北地区或者有过湖北地区人员接触史的劳务人员……。四、严格落实属地、行业监管责任。2020年2月7日，房山区住建委下发《关于印发<施工现场疫情防控期间复工工作方案>的通知》，要求针对非湖北地区同一批次、同一运送途径的返京劳务人员，采取最严格的集中封闭管理措施，并具体对人员健康观察、封闭管理、外来人员管控、居住条件、防疫措施等进行了详细规定。当日，中海公司上级单位中国海外发展有限公司发布《关于做好节后疫情防控和开(复)工有关安全工作的通知》。2020年2月10日，中海公司上级单位北京中海地产有限公司发布《关于做好北京公司各项目开(复)工及疫情防控工作的通知》。2020年2月13日，北京新冠疫情防控工作领导小组办公室下发关于印发《关于应对返京大人流加强疫情防控的工作方案》的通知，通知要求尽最大可能延缓各地人员返京，严控确有需要的人员进京，要求最大限度减少施工现场人员流动，合理调配个人工作时间，引导工人分批分拨用餐，减少人员聚集，每间宿舍居住人员不得超过6人，人均居住面积不得低于2.5平方米。2020年2月14日，北京新冠疫情防控工作领导小组办公室发布通告，从即日起，所有返京人员到京后，均应居家或集中观察14天。
　　2020年3月5日，韩建公司向房山区住建委提交恢复施工申请书。2020年3月9日，《房山区建设工程疫情防控期间恢复施工联合审核表》记载，案涉项目符合复工条件。2020年3月10日，北京市房山区疾病预防控制中心出具了中海公司上述项目复产复工指导记录，记载已返岗人数4，预计返岗人数80，复工时间待定。自该日起，工人逐步入场施工。
　　另查，2020年3月3日，中海公司获得《北京市规划和自然资源委员会临时建设工程规划许可证》，被允许暂设477平方米临时房屋一栋，该许可证记载“该项目是保障新冠疫情期间顺利复工复产的施工建设……”。2020年3月24日，韩建公司与北京市良乡晨光酒店管理有限公司签订住宿合同，约定该酒店所有的72间客房做为案涉项目工人生活住宿使用，期间为2020年3月28日起至2020年4月28日止。2020年4月28日，双方又签订住宿合同，约定该酒店所有的76间客房做为案涉项目工人生活住宿使用，期间为2020年4月28日起至2020年5月12日止。2020年5月30日，双方又签订住宿合同，约定该酒店所有的76间客房做为案涉项目工人生活住宿使用，期间为2020年5月13日起至2020年5月29日止。
　　另查，2020年2月17日，中海公司向业主发出《关于新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事件导致延期交付的告知函》，记载“……现在新型冠状病毒肺炎疫情发展迅速，确诊病例及疑似病例不断上升，政府带领全民打响新冠病毒防疫战，学校开学延期，企业复工一再推迟……。根据国务院办公厅、北京市人民政府及北京市住建委的疫情防控通知文件要求，现已启动突发公共卫生事件一级响应，必须有效减少人员聚集，阻断疫情传播。……导致本项目的施工单位和供应商无法按时组织劳务人员返程和建筑材料供应，这对本项目的复工造成了实质XXX，严重影响了项目的建设进度，造成本项目原约定的交付时间被迫顺延。根据法律规定以及双方签订的《北京市商品房预售合同》的相关约定，本次新型冠状病毒肺炎疫情属于不能预见、不能克服、不能避免的不可抗力事件。因不可抗力事件造成工期延误的，应该予以延期，且符合《北京市商品房预售合同》中“项目所在行政区流行法定传染病或其他重大流行性传染病的”的相关免责约定。当前……，力争早日交付，具体交付日期以我司向您另行发出的交房通知书为准……”。
　　三、其他事实
　　2020年2月26日，通材公司致函中海公司，称因疫情原因，材料生产及运输滞后，工期顺延。2020年3月18日，神州建设公司致函中海公司，称因发生疫情，无法正常施工预计6月底施工完毕。2020年3月25日，兴海物联公司致函中海公司，称因疫情供货厂家无法正常生产，导致工期延长。2020年3月27日，国电公司致函中海公司，称因受疫情影响，该公司无法按期复工，将于2020年3月18日进场复工。2020年3月27日，宜安公司致函中海公司，称因疫情影响施工进度，申请延长工期。2020年3月28日，通力公司致函中海公司，称该公司原计划2020年2月20日进场施工，因疫情防控原因，公司劳务人员最快于2020年4月9日开始施工。2020年3月30日，嘉来公司致函中海公司，称因疫情原因，采购、运输绿植及苗木困难，预计6月底施工完毕。2020年4月3日，苏州装饰公司向中海公司发出《关于中海京西里项目延期完工告知函》。2020年4月20日，韩建公司致函中海公司，因受疫情影响，严重影响施工进度，预估项目延期4个月左右，7月底可申请工程竣工验收。2020年4月28日，电力公司又向中海公司致函，称预计6月初完成小区配电站全部施工。2020年5月12日，深圳科技公司又致函中海公司，称受疫情防控影响，按目前施工进度，预计6月初完成全部工作。
　　上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为　　本院认为，张某某、王某某与中海公司签订的北京市商品房预售合同，是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，归纳本案的争议焦点为：一、新冠疫情是否对中海公司构成在合同履行中的不可抗力；二、新冠疫情是否对中海公司按约定时间交付房屋造成了实质性阻碍及阻碍程度；三、中海公司是否尽到了采取措施减少疫情影响的义务。
　　本院对上述争议焦点论述如下：
　　一、新冠疫情是否对中海公司构成在合同履行中的不可抗力
　　从法律层面来看，不可抗力是一项法定免责事由，是指合同签订后，非合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法避免和无法克服的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，遭遇事件的当事人可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。新冠疫情作为突发公共卫生事件，当事人在订立商品房预售合同时不能预见；新冠肺炎已被列为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，虽然已经得到控制，但造成的生命财产损失是不可逆的，故新冠疫情这一客观事件本身是符合当事人不能预见、不能避免、不能克服的特征的。
　　从合同层面来看，中海公司主张延期交房免责，一方面是基于法律规定，另一方面是依据其与购房者之间的商品房买卖合同的合同条款约定。合同中对于不可抗力做出了排除逾期交房违约责任的约定，并通过“专业术语解释”约定“不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故案涉房屋买卖双方在签订合同时对于逾期交房违约责任排除不可抗力因素是明知且认同的，有适用不可抗力规则的合同基础。
　　综上，考虑到本次新冠疫情对房地产开发企业的影响，从法律规定、合同约定两个方面来看，新冠疫情对中海公司构成在合同履行中的不可抗力。
　　此外，中海公司还辩称本项目因天气雾霾、大风、会议、中高考、国庆等原因导致停工。本院认为上述事实系中海公司可以预见的事实，故不属于可以以不可抗力主张延期交房免责的情形，对此辩解本院不予采信。
　　二、新冠疫情是否对中海公司按约定时间交付房屋造成了实质性阻碍及阻碍程度
　　根据合同免责事由成就的条件，即使新冠疫情对中海公司构成法律上的不可抗力，中海公司能否免除因逾期交房而产生的违约责任，还应当考量新冠疫情是否对中海公司按照约定时间交付房屋造成了实质性的阻碍及程度。双方围绕此问题产生的争议，可以归纳为两个方面，一是完全停工的期间是否合理，二是复工后受疫情影响难以正常施工造成的工期顺延时间是否合理。
　　(一)关于完全停工期产生的延期是否合理
　　自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至3月10日中海公司的复工审批通过的期间(共计47日)，为中海公司的完全停工期。当事人对其中两个时间节点存在争议，一是在接到正式停工通知前中海公司自动停工的期间；二是接到复工通知至正式申请复工的期间。对此，本院评述如下：第一，中海公司系在2020年2月9日正式接到停工通知前，于2020年1月24日即自动停工，结合2020年1月24日一级响应机制要求及当时疫情防控的严峻形势，中海公司在该日自动停止施工，符合疫情防控的整体要求，符合优先保证施工人员生命健康安全的常理，亦符合将疫情防控放在首位的大局要求、故对该主动停工行为，本院予以肯定，由此产生的完全停工期可以计入合理期间。第二，2020年2月7日，房山区住建委下发《关于印发施工现场疫情防控期间复工工作方案的通知》后，中海公司上级单位发布的通知中记载了相关复工要求。2020年2月14日，北京新冠疫情防控工作领导小组办公室发布通告，要求从即日起，所有返京人员到京后均应居家或集中观察14天。2020年3月5日，韩建公司向房山区住建委提交恢复施工申请书，2020年3月10日中海公司获批复工，以上为复工通知下达至复工获批的期间。在接到复工通知后，除递交书面申请、保证人员隔离期外，确需要进行拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等工作，故中海公司的复工申请的提出时间在合理期间内。综上，上述期间属于确因疫情防控需要完全停工的合理期间，中海公司有权就该期间主张免责。
　　(二)关于恢复施工后产生的延期期间是否合理
　　中海公司辩称应留给其逐步复工复产所需的合理期间。本案中，合同约定的交房时间为2020年3月31日，实际交房时间为2020年7月14日。经本院核算，从完全停工日2020年1月24日起至约定交房日2020年3月31日的期间为68天，也就是在未受疫情影响正常施工情况下，中海公司剩余的施工及办理交房手续时间为68天；自复工日2020年3月11日至实际交房日2020年7月14日共计126天，即在疫情影响下的施工所用的实际天数为126天，超出正常情况下施工天数58天。该超出时间是否合理，本院结合中海公司提出的逐步复工而非完全复工及上游单位间接影响施工时间两项抗辩理由予以审查。第一，疫情防控需要采取措施严格控制大量人员的随意流动，建筑施工系传统的劳动密集型行业，而北京地区的施工人员部分来自市外，由于疫情防控有人员分批返京、现场控制施工人数等限制，难以按照正常规模施工的情况确客观存在。第二，房地产行业系复杂多元的产业链条，房地产开发企业在房地产行业中属于下游产业，其上游密布行业产业结构链条上的其他主体。虽房屋买卖合同与建设工程施工合同、承揽合同等属于不同主体之间独立的法律关系，但建筑材料商、租赁商以及建筑物各项设施安装主体不仅自身受到疫情的影响难以及时复工复产，拉长正常施工周期，进而也会影响地产开发企业交房时间。综上，因复工复产后，疫情防控仍是当时的首要任务，复工工作仍然应在严格遵守疫情防控要求的条件下推进，中海公司在疫情影响下的施工所用的实际天数为126天，超出正常情况下施工天数58天，该超出时间应属合理范围。
　　综上所述，综合考虑受新冠疫情影响的完全停工及复工后的延期因素，中海公司的延期交房时间在合理范围内，系因新冠疫情不可抗力导致。同时，张某某、王某某亦未提交证据证明工期延误系非疫情因素导致或中海公司自身原因导致，故本院认定新冠疫情对中海公司按照合同约定如期交付房屋造成了实质性的阻碍，且中海公司主张的受阻碍时间天数在合理范围内。
　　三、中海公司是否尽到了采取措施减少疫情影响的义务
　　房地产企业相关工作的开展与人民群众“居住”这一基本需求息息相关，因此，房地产企业虽有因疫情影响主张免责的权利，但同时负有主动采取措施、积极应对，以减少疫情影响、降低各方面损失的义务。本院从两个方面予以审查。
　　第一，关于中海公司针对疫情影响是否尽到了减少影响的义务。根据查明的事实，中海公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式，以满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，从而尽快逐步恢复施工人数。故主观上未见其拖延工期的故意，客观上其也积极履行合同以、降低疫情影响。
　　第二，中海公司是否对合同相对方尽到了通知义务。在出现不可抗力事件后，可能发生违约情形的一方应积极告知合同相对方，提出合理诉求和适当解决方案，否则在信息不对称的情况下，对方当事人若已经开始做履行准备或受领准备，将可能造成损失继续扩大。就本次新冠疫情事件而言，房地产企业应书面告知购房者因疫情发生导致的延期交付及延期期限，以便让购房者做好延期收房的准备，避免其做出扩大损失的行为。因此，中海公司有义务将新冠疫情导致不能履行合同或迟延履行合同的情况及时通知张某某、王某某。具体而言，本院从通知是否送达、是否及时、是否负有相应证据或说明等方面予以审查。本案中，中海公司系通过邮寄书面告知函方式通知张某某、王某某，二人通过签收方式接收了该通知，可以视为通知送达。通知系2020年2月17日送达，为2020年2月9日中海公司正式接到停工通知后第8日，应认定为“及时”。通知中，对逾期交房原因，停工事实进行了告知，包括新冠疫情态势、防控要求等，并对相关法律依据进行了基本阐述。因此，应视为中海公司就因新冠疫情不能按期交房对张某某、王某某尽到了通知义务。
　　综上所述，在合同履行期间，出现新冠疫情事件，该事件对中海公司构成不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。中海公司确有延期交房情况存在，但延误期间在合理范围内，中海公司亦采取积极措施降低疫情影响。故在此期间，中海公司不存在怠于履行义务的行为，因此对于中海公司延期交房的行为，应免除其责任。对中海公司的辩解理由，本院予以采信；对张某某、王某某的诉讼请求，本院不予支持。
　　最后，需要指出的是，作为购房者的愿望一定是早日入住新居，而新冠疫情确对社会各主体造成了不同程度的影响，一些购房者为此遭受了损失，对此本院予以理解。但是，新冠疫情期间，保障人民群众的生命安全和身体健康，毫无疑问应放在一切工作的第一位，因此对积极并严格落实防疫要求的行为，毋庸置疑本院应予以支持和肯定。房地产开发企业落实新冠疫情防控要求是在保护购房者在内的人民群众的生命安全和身体健康，其同时为此也付出了额外成本，显然不应当因落实新冠疫情防控要求而承担违约责任。综上，房地产开发企业及购房者，在面对新冠疫情引起的纠纷时，均应当自觉尊重法律，友好协商，相互理解，自觉弘扬社会主义核心价值观，同舟共济、共克时艰。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
裁判结果　　驳回张某某、王某某的诉讼请求。
　　案件受理费1410元，由张某某、王某某负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
落款