陈文柳等诉绍兴上虞万达广场投资有限公司等确认合同效纠纷案

陈文柳等诉绍兴上虞万达广场投资有限公司等确认合同效纠纷案
浙江省绍兴市上虞区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：陈文柳。
　　原告：裘国海。
　　原告：赵彩英。
　　原告：严丽朱。
　　原告：章水琴。
　　原告：朱卓霞。
　　原告：咸菲菲。
　　原告：吕尧均。
　　原告：岑华。
　　原告：杜宝山。
　　原告：陈红星。
　　原告：金妍妍。
　　原告：何炳炜。
　　原告：谢国兴。
　　原告：厉梦丹。
　　原告：胡百森。
　　原告：鲁玲叶。
　　原告：郑庆蓉。
　　原告：王雪超。
　　原告：郭利。
　　原告：董松林。
　　原告：江伟南。
　　原告：徐冰。
　　原告：韩银梅。
　　原告：孟永生。
　　原告：顾亮亮。
　　原告：徐文君。
　　原告：余我。
　　原告：孙光军。
　　原告：王娟英。
　　原告：杭津津。
　　原告：顾国平。
　　原告：姚荣伟。
　　原告：罗国莉。
　　原告：李娟萍。
　　原告(集体诉讼代表人)：柳勇强。
　　原告(集体诉讼代表人)：乐晓芳。
　　上述原告委托诉讼代理人(特别授权)：杜俞江,浙江德凡律师事务所律师。
　　被告：绍兴上虞万达广场投资有限公司，住所地绍兴市上虞区高铁新城，统一社会信用代码91330604307335454M。
　　法定代表人：吕正韬，执行董事。
　　委托诉讼代理人(特别授权)：张佳樱，北京盈科(绍兴)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人(特别授权)：孟晓琳，浙江民间律师事务所律师。
　　被告：楼关水。
　　委托诉讼代理人(特别授权)：何霞，北京盈科(上海)律师事务所律师。
审理经过　　原告陈文柳、裘国海、赵彩英、严丽朱、章水琴、朱卓霞、咸菲菲、吕尧均、岑华、杜宝山、陈红星、金妍妍、何炳炜、谢国兴、厉梦丹、胡百森、鲁玲叶、郑庆蓉、王雪超、郭利、董松林、江伟南、徐冰、韩银梅、孟永生、顾亮亮、徐文君、余我、孙光军、王娟英、杭津津、顾国平、姚荣伟、罗国莉、李娟萍、柳勇强、乐晓芳(以下简称陈文柳等人)诉被告绍兴上虞万达广场投资有限公司(以下简称上虞万达公司)、楼关水确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法由适用简易程序由审判员耿红建独任审判，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。因不宜适用简易程序审理，本案于2020年8月24日转为普通程序，由审判员曹清担任审判长、与人民陪审员何坚、杜馨芳组成合议庭，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告乐晓芳及各原告委托诉讼代理人杜俞江、被告上虞万达公司的委托诉讼代理人张佳樱、被告楼关水的委托诉讼代理人何霞到庭参加诉讼。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告陈文柳等人向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认两被告于2019年11月签订的143份《车位使用权转让协议》无效；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告明确第一项诉讼请求为判令被告上虞万达公司与楼关水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》无效。事实和理由如下：各原告与被告上虞万达公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，购买了被告上虞万达公司位于J4-C地块的商铺和公寓，部分原告办理了不动产产权证书。后被告上虞万达公司在未合理通知各原告的情况下，擅自将上述地块项目中所有的地下车位出租于非本项目业主，即被告楼关水，导致车位数量无法满足各原告的使用要求(包括向被告上虞万达公司以相同的价格承租)，侵犯了各原告的合法权益。为维护原告之合法权益，特向法院提起诉讼，诉请如前。
被告辩称　　被告上虞万达公司辩称，两被告签订的合同有效，该合同系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，应当认为该合同有效。在两被告签订合同前被告上虞万达公司多次公告告知小区业主以市场价购买车位，但各原告均未购买。即使现在被告上虞万达公司也愿意按市场价转让车位，以满足业主需求，但各原告均未购买。两被告行为均未影响小区各位业主对车位优先使用的权利。
　　被告楼关水辩称：第一、被告楼关水认为原告作为民事关系外的第三人，起诉确认两被告的合同无效，不满足起诉的条件。依据我国民诉法相关规定，原告必须是与本案有关的公民或法人。原告起诉没有具体诉讼请求，原告起诉请求确认两被告出租车位合同无效，并不符合起诉应具备的具体的诉请要求，两被告的合同有不确定性。本案原告起诉被告楼关水主体不适格，原告完全可向被告上虞万达公司主张，也就是说，原告实现自己在车位上的权利的诉请有其他的途径，并非认定两被告不确定的合同关系主张来确定的。因此，被告认为在本案中请法庭审查认定合同无效的目的，以及是否造成主体不适格的情况。第二、退一步讲，两被告的合同关系是合法有效的。被告楼关水也是小区业主，具有购买小区车位的主体资格。购买车位也是向各小区业主公示过，也确保了小区业主的优先权，也发函表态配合上虞万达公司来确保小区业主的优先使用权。第三、在法院确认合同无效时应谨慎审查。被告楼关水因资金周转将大部分车位转让他人，认定合同无效毫无意义，恳请法庭确保被告作为投资人的权益，也同时确保被告作为小区业主的权益。
本院查明　　本院经审理查明：被告上虞万达公司系上虞高铁新城万达商业广场J4-C地块房产开发商。原告陈文柳、裘国海、赵彩英、严丽朱、章水琴、朱卓霞、咸菲菲、吕尧均、岑华、杜宝山、陈红星、金妍妍、何炳炜、谢国兴、厉梦丹、胡百森、鲁玲叶、郑庆蓉、王雪超、郭利、董松林、江伟南、徐冰、韩银梅、孟永生、顾亮亮、徐文君、余我、孙光军、王娟英、杭津津、顾国平、姚荣伟、罗国莉、李娟萍、柳勇强、乐晓芳向被告上虞万达公司购买了该地块的商铺或公寓，但至今未向被告上虞万达公司购买该地块的地下停车位使用权。
　　各原告与被告上虞万达公司签订的浙江省商品房买卖合同补充协议第九条均约定“但如因甲方(出卖人)将车位(库)已提供给他人使用，导致无法提供给乙方(买受人)的，甲方不承担任何责任”、“乙方同意甲方有权将本小区车位(库)出售/出租给小区其他业主或业主以外的第三方使用。乙方不得以车位未满足小区业主需要为由向甲方主张权利或要求甲方承担任何责任”。上述约定内容文字未加粗加黑，甲方即为被告上虞万达公司，乙方即为业主。被告楼关水未购买案涉地块房产。
　　上虞高铁新城万达商业广场J4-C地块共计有地下停车位143个，车位编号为C-001至C-143。2019年9月25日，被告上虞万达公司在上虞日报刊登针对全体业主的公告，公告载明“A、C地块剩余部分地下车位，有意向的业主可在10月15日前往营销中心咨询购买，若届时仍剩余库存，我公司将打包出售”。2019年11月，被告上虞万达公司将上述143个编号为C-001至C-143的地下停车位使用权以每个2万元的价格转让给了被告楼关水，双方签订了143份《地下停车位使用权转让协议》。2019年11月4日，被告楼关水在万达广场C区张贴公告，公告载明C区楼盘现所有地下车位已由被告上虞万达公司出售给被告楼关水，未经被告楼关水同意不得擅自使用，否则被告楼关水有权直接挪车或收取一定的车位使用费。原告乐晓芳等人于2019年11月15日向绍兴市上虞区住房和城乡建设局反映情况，该局于2020年1月16日作出信访事项处理意见书，告知地下车位只是使用权转移，而非所有权交易；若有异议，建议业主通过司法途径解决。
　　本案在正式立案之前曾组织双方当事人进行调解。调解过程中，被告万达公司于2020年1月22日发函给被告楼关水联系，告知因涉及群体起诉要求暂停车位实施安装地锁；于2020年3月16日向本院调解室出具情况说明一份，被告上虞万达公司计划协调大客户楼关水将部分车位使用权以7万元均价/每个的价格转让给业主。在本案诉讼过程中，被告上虞万达公司向业主发出告知函，函件载明“您若有上虞万达商业广场C地块地下车位使用需求，我司可在同等条件下优先将使用权一次性有偿转让于您，转让价格70000-90000元不等(价格可适当协商)……”。部分业主已收到该告知函。
　　以上事实由原告提供的被告楼关水的公告、信访事项处理意见书、被告上虞万达公司在上虞日报上的公告、购房合同、情况说明、联系函，被告上虞万达公司提供的告知函、地下停车位使用权转让协议、车位编号及价格表以及庭审中当事人的陈述等证据予以证明，本院审查后依法予以确认。被告上虞万达公司提供的张贴于小区的函系打印件，其真实性无法确认，本院不予认定。被告楼关水提供的不动产权证涉及的非本案所涉地块的房屋，且仅有情况说明而无户籍信息相印证，故其提供的不动产权证及情况说明不能证明被告楼关水系本案所涉地块业主，本院依法不予认定。对于被告楼关水提供的车位转让协议，被告楼关水未提供相应的车位款支付依据，也未提供证据证明受让人王立权系案涉小区业主，且该证据与本案无关联性，故本院不予认定。
本院认为　　本院认为，本案的争议焦点在于被告万达公司与被告楼关水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》是否有效的问题。本案原告均系案涉小区的业主，原告主张被告万达公司与被告楼关水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》损害了其作为业主享有的优先购买的权利，其与本案存在直接利害关系，故本案原告陈文柳等人主体适格。对于被告楼关水关于原告陈文柳等人与本案无直接利害关系，其原告主体不适格的辩解，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，被告万达公司在地下停车位使用权转让前应当首先满足本小区业主的需要。本案中，被告万达公司仅以登报方式公告车位使用权转让事宜，该方式并不易于让小区业主知晓，被告万达公司、楼关水未能举证证明被告万达公司在转让案涉小区地下停车位使用权给被告楼关水前曾书面通知或其他易于使业主知晓的方式告知案涉小区全体业主地下停车位使用权转让事宜，以便于小区业主向被告万达公司购买地下停车位使用权。且被告上虞万达广场向被告楼关水转让的价格为2万元，明显低于其拟向业主转让的7万元至9万元的价格，故被告上虞万达广场不能证明其首先满足了案涉小区业主对地下停车位使用权的需要。根据被告万达公司陈述，案涉万达商业广场J4-C地块共计300套公寓、74套商铺，地下停车位数量为143个，涉案小区的车位与房屋的配置比例明显不到1：1，而本案中被告万达公司将案涉地块143个地下停车位使用权全部转让给非小区业主的被告楼关水，显然将无法满足案涉小区业主的对地下停车位的需要。因此，被告万达公司与被告楼关水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款的强制性规定，应属无效。
　　虽各原告与被告上虞万达公司签订的浙江省商品房买卖合同补充协议第九条均约定“但如因出卖人将车位(库)已提供给他人使用，导致无法提供给买受人的，出卖人不承担任何责任”、“买受人同意出卖人有权将本小区车位(库)出售/出租给小区其他业主或业主以外的第三方使用。买受人不得以车位未满足小区业主需要为由向出卖人主张权利或要求出卖人承担任何责任”。上述“买受人同意出卖人有权将本小区车位(库)出售/出租给业主以外的第三方使用，买受人不得以车位未满足小区业主需要为由向出卖人主张权利或要求出卖人承担任何责任”的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，损害了小区业主对本小区地下停车位使用权享有的优先购买的权利，应属无效。退一步讲，上述合同约定内容系格式条款，与原告有重大利害关系，被告应采取合理的方式进行提示或说明，而上述约定内容文字未加粗加黑，被告上虞万达公司未举证证明其已履行了提示或说明的义务，故原告亦有权主张上述合同约定条款不成为该合同的内容。
　　综上，原告陈文柳等人要求判令被告上虞万达公司与楼关水签订的143份《地下停车位使用权转让协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条之规定，判决如下：
裁判结果　　确认被告绍兴上虞万达广场投资有限公司与被告楼关水签订的坐落于上虞高铁新城万达商业广场J4-C地块的143份《地下停车位使用权转让协议》无效。
　　案件受理费80元，由被告绍兴上虞万达广场投资有限公司、楼关水负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
落款

附法律依据  附：相关法律条文
  《中华人民共和国物权法》
  第七十四条第一款建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  《中华人民共和国合同法》
  第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  (三)以合法形式掩盖非法目的；
  (四)损害社会公共利益；
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。
  《中华人民共和国民法典》
  第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
  采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》
  第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。