谭伟与包孟利、孟桂生房屋买卖合同纠纷上诉案

谭伟与包孟利、孟桂生房屋买卖合同纠纷上诉案
内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人(原审原告)：谭伟。
　　委托诉讼代理人：吴书辰，莫力达瓦达斡尔族自治旗塔温敖宝镇法律服务所法律工作者。
　　被上诉人(原审被告)：包孟利。
　　委托诉讼代理人：包汇涛(与包孟利系父子关系)，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。
　　委托诉讼代理人：郭东桥，内蒙古索伦律师事务所律师。
　　原审被告：孟桂生。
审理经过　　上诉人谭伟因与被上诉人包孟利，原审被告孟桂生房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院(2020)内0722民初578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　谭伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认谭伟与包孟利、孟桂生在2019年11月17日签订《买卖定金收付书》于2020年9月16日予以解除；3.判决包孟利返还定金4万元；4.判决包孟利赔偿谭伟经济损失18000元；5.一、二审诉讼费由包孟利承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。2019年11月17日，谭伟购买包孟利位于××旗房屋，包孟利委托孟桂生与谭伟签订《房屋买卖定金合同》，签订合同时谭伟给付包孟利定金20000元并约定以贷款方式购买。但在合同履行过程中包孟利不协助谭伟办理案涉房屋贷款，以案涉房屋需要缴纳全款为由不与谭伟签订房屋买卖合同，定金不予退还。因包孟利违反合同约定造成谭伟各项经济损失18000元。一审法院认定双方于2019年4月17日解除《买卖定金收付书》错误。谭伟从未向法院递交解除合同申请。虽然谭伟在一审诉求中要求解除《买卖定金收付书》，但该诉求应在一审法院判决时作出，而不是在判决未作出前的2020年4月17日解除。此外，谭伟主观上不想解除合同。由于包孟利不配合谭伟办理贷款业务，导致谭伟无法继续履行合同。二、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，认为本案定金方式具有担保功能，不适用定金罚则，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》规定给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。且谭伟与包孟利签订《买卖定金收付书》约定“如果乙方违约，则收取的定金不予退还。如甲方违约，则收取的定金双倍返还”。此外一审中谭伟与包孟利的通话录音中可证实双方约定按照贷款方式给付房屋全款。由于包孟利违反合同约定，在一审辩论终结前都未协助谭伟办理贷款业务，导致合同不能履行，应双倍返还定金。三、一审法院审理时间超过简易程序审理期限。
二审被上诉人辩称　　包孟利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、谭伟虽未向一审法院提交解除合同申请，但谭伟在一审诉讼请求第一项要求“依法解除原被告之间签订的《买卖定金收付书》”，其无需另行提交解除申请。二、一审法院适用法律正确。适用定金罚则前提是合同当事人存在过错，即给付定金的一方不履行约定的债务或收受定金的一方不履行债务。三、双方就房款支付无法达成一致意见属买卖关系中极为常见的现象，一审法院判令包孟利返还谭伟已支付定金，同时酌情要求包孟利返还谭伟投入装修款，充分维护了当事人双方的利益。
　　孟桂生未作答辩。
原告诉称　　谭伟向一审法院起诉请求：1.依法解除谭伟与包孟利签订的买卖定金收付书；2.依法判令包孟利、孟桂生返还定金40000元；3.依法判令包孟利、孟桂生赔偿谭伟经济损失共计18000元；4.依法判令包孟利、孟桂生负担本案诉讼费用。
一审法院查明　　一审法院认定事实：2019年11月17日，谭伟(乙方)与包孟利委托的代签人孟桂生(甲方)签订了一份《买卖定金收付书》。双方约定将位于××旗(产权号：××)的房屋以240000元的价格出卖给谭伟。谭伟缴纳购房定金20000元。双方又约定了过户费、土地费用和二套房费的承担主体。在该《买卖定金收付书》最后双方又约定“如果乙方违约，则相应定金不予退还，如甲方违约，则已收定金双倍返还”的内容。同时，书写有“带交通局院内二楼仓房一个，给付房主取暖费2000元整”。谭伟于签订《买卖定金收付书》当日领取了钥匙，并在装修两月左右后，于2020年1月9日入住案涉房屋。后因购房款贷款办理事宜双方产生争议。谭伟诉至法院要求解除双方之间签订的《买卖定金收付书》，并要求包孟利双倍返还定金和给付装饰装修费用。包孟利在答辩时主张继续履行合同。但是，庭后以谭伟申请解除合同，包孟利亦认为房屋买卖合同无法继续履行为由同意解除双方签订的定金合同和房屋买卖关系。
一审法院认为　　一审法院认为，2019年11月17日，谭伟和包孟利的委托人孟桂生签订了《买卖定金收付书》，将位于××旗(产权号：××)的房屋以240000元的价格出卖给谭伟，并口头约定通过办理贷款的方式支付购房款。同日，谭伟交付定金20000元。本案中，谭伟和包孟利虽未签订房屋预售合同或继续签订房屋买卖合同，但双方已在《买卖定金收付书》中对房屋基本情况、价款、违约责任等内容形成了一致的意见。《买卖定金收付书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，是有效的。同时，在签订《买卖定金收付书》后，谭伟就实际入住使用，并装饰装修案涉房屋。谭伟和包孟利之间已经形成房屋买卖合同关系，均应按约履行。但是，双方在房款履行过程中对给付方式和先办理过户，还是先付清房款的问题产生争议。对于双方争议的房款履行方式，谭伟与包孟利没有在《买卖定金收付书》中进行约定，也没有签订正式的房屋买卖合同进一步确认。现谭伟主张购房款需要以签订二手房买卖合同的方式，由包孟利协助办理房屋过户手续，继而办理相应贷款手续。包孟利则主张双方仅约定谭伟以贷款方式给付购房款。但未约定包孟利对此需要先行协助办理房屋过户手续和贷款办理期间的其他协助义务。对此，一审法院认为虽然双方当事人对于购房款履行方式的约定并不明确，但在房屋买卖关系中，双方当事人交易的目的在于包孟利通过售卖房屋获得购房款，谭伟通过支付购房款取得房屋所有权。房屋价款的支付方式应以有利于实现合同目的方式履行，而没有必要局限于某一种特定形式。双方均应遵循诚信原则，尽快确定付清购房款的内容。但是，在后续房屋款项交付、过户等事宜方面双方经过电话沟通联系，包孟利经过公证的委托代理人包汇涛到中介处与谭伟协商处理等方式均未对争议部分达成一致意见。因此，谭伟诉求主张解除合同关系。包孟利亦予以认可。综上，双方无继续履行房屋买卖关系的意愿表达和事实基础。所以，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，现谭伟申请解除双方之间的房屋买卖关系。包孟利亦予以同意解除。但是，在本案诉讼之前谭伟未通知到包孟利，而一审法院在2020年4月17日向二被告送达起诉状，已通知二被告解除内容。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一审法院认定双方之间的房屋买卖关系已经在2020年4月17日解除。对于违约责任的问题，因为《买卖定金收付书》对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等条件并未作出约定。在谭伟提交的与包孟利的通话录音中，双方也未明确贷款方式和过户先后顺序，并且在2020年3月份在中介处双方还在协商房款如何给付的实质性要件。谭伟亦未提交证据证明其所主张的购房款履行方式经过与包孟利的协商确定。因此，现由于双方就房屋买卖关系中购房款给付的实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任。基于上述情况，本案不应适用定金罚则。包孟利应将收取的具有担保功能的定金20000元全额返还谭伟，一审法院对谭伟诉求主张的违约事实和双倍返还定金的诉求不予支持。同时，对于谭伟主张赔偿经济损失18000元的诉求，一审法院认为谭伟诉求主张的装饰装修款项15047元的部分有视频和票据予以证明谭伟对案涉房屋进行添附和必要装饰装修的事实。在双方房屋买卖关系解除，谭伟自愿主张票据中添附的物品一律放置案涉房屋并不带走的基础上，包孟利作为房屋所有人将继续享有该装饰装修行为的利益，并且部分装修装饰行为客观上也无法带走，予以拆除也必将产生其他不必要的费用。本着双方当事人权益最大化的原则，一审法院认为包孟利适当将装饰装修款项给付谭伟，谭伟将七张票据中载明的添附物予以留置案涉房屋处为宜。对于返还数额，因谭伟已经入住并使用已超过半年之久，物品具有一定的损耗和价值降低。所以，一审法院酌情认定包孟利适当给付谭伟装饰装修款项13000元为宜。对于添附物应予以留存的除了已经粘贴，并且无法带走的以外，对于软包门、双水龙头、坐便、榻榻米衣柜、室内门(二手四套)、吊顶、浴霸、灯具、美的热水器、开关插座均应留置在案涉房屋。如产生未按一审法院上述认定予以留置的情况，则根据票据记载的金额予以在返还款中扣除。对于谭伟主张的没有票据的费用，因没有证据予以证明，一审法院不予支持。对于谭伟主张的取暖费2000元。因谭伟已经在2019年11月17日取得房屋钥匙后，在当年的取暖期内实际居住使用，其作为取暖费的受益者要求包孟利返还该笔费用没有事实依据和法律依据。因此，一审法院对该项诉求不予认定支持。综合上述事实和理由，包孟利应返还谭伟定金20000元和装饰装修费用13000元。对于谭伟诉求主张包孟利、孟桂生共同返还定金的诉求，因谭伟与包孟利均认定孟桂生在签订《买卖定金收付书》时系委托关系，并在该协议书中予以标注委托关系，并均认可房屋买卖关系的相对方系谭伟和包孟利，因此该定金和装饰装修返还款应由包孟利予以返还，不应由孟桂生承担。判决：一、谭伟与包孟利于2019年11月17日签订的《买卖定金收付书》于2020年4月17日予以解除；二、谭伟于本判决生效后十日内从位于××旗(产权号：××)房屋内搬出；三、包孟利于本判决生效后十日内一次性给付谭伟定金和装饰装修款项共计33000元；四、驳回谭伟的其他诉讼请求。
本院查明　　本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为　　本院认为，本案的焦点问题有两个，其一是一审法院认定双方当事人于2019年4月17日解除《买卖定金收付书》是否适当；其二是包孟利应否向谭伟双倍返还定金并赔偿经济损失。
　　一、关于一审法院认定双方当事人于2019年4月17日解除《买卖定金收付书》是否适当的问题。
　　(一)谭伟与包孟利的代理人孟桂生就系争房屋订立了《买卖定金收付书》，该合同对房屋位置、面积、价款、过户费用、违约责任等买卖合同的主要内容均作出约定，并且约定了缴纳购房定金的数额。谭伟于签订《买卖定金收付书》当日领取了钥匙，对房屋进行了装修，于2020年1月9日入住案涉房屋。从上述约定的内容，结合谭伟入住房屋的实际情况看，谭伟和包孟利之间已经形成房屋买卖合同关系，并已经实际履行。
　　(二)谭伟以合同履行过程中包孟利不协助办理贷款为由向一审法院起诉，要求解除双方签订的买卖定金收付书、返还双倍定金并赔偿经济损失，包孟利对解除合同亦予以认可。双方解除合同的意思表示一致，至此，双方已无继续履行房屋买卖关系的意愿表达和事实基础。本院认为，解除合同的行为既可以表现为当事人双方协商一致而解除合同，也可以表现为享有解除权的一方当事人以行使解除权的意思表示而解除合同。行使解除权必须使对方知悉其解除合同的意思。让对方知悉解除合同的意思有两种方式，一是通知对方当事人；二是直接向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁，由法院或仲裁机构将起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方。故此，解除权行使的关键在于对方是否知悉解除权人解除合同的意思表示。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款关于“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”；以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力若干规定第十条“民法典实行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定内容，因本案起诉状副本在2020年4月17日向包孟利及孟桂生予以送达，故一审法院认定双方之间的房屋买卖关系已经在2020年4月17日解除正确。
　　二、关于包孟利应否向谭伟双倍返还定金并赔偿经济损失的问题。
　　(一)在合同履行过程中，谭伟与包孟利对给付方式和先办理过户，还是先付清房款的问题发生了争议。对此，双方当事人既没有在《买卖定金收付书》中进行约定，也没有签订正式的房屋买卖合同或者补充协议进一步确认。其中谭伟主张购房款需要以签订二手房买卖合同的方式，由包孟利协助办理房屋过户手续，继而办理贷款。包孟利则主张双方仅约定谭伟以贷款方式给付购房款，但未约定包孟利对此需要先行协助办理房屋过户手续和贷款办理期间的其他协助义务。双方当事人就自己的主张均未提交充分有效的证据予以证明。
　　(二)在本案中，谭伟主张应当由包孟利返还双倍定金。本院认为，定金是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。而债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金，定金是担保合同债务履行的一种方式，分为证约、成约、违约、立约、解约定金。本案中，因谭伟已经将定金于《买卖定金收付书》订立时交付，应推定为违约定金，即由当事人一方过错造成合同不能履行时得没收或加倍返还的定金。当事人违约不履行合同的情况下，可以适用定金罚则。就本案而言，双方当事人对于《买卖定金收付书》对付款进度、房屋买卖手续办理时间、房屋买受人等条件并未作出约定。在谭伟提交的与包孟利的通话录音中，双方也未明确贷款方式和过户先后顺序，并且在2020年3月份在中介处双方还在协商房款如何给付的实质性要件。双方就房屋买卖关系中购房款给付的实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，一审法院认为双方均无责任正确。故本案不应适用定金罚则。此外，谭伟主张应由包孟利、孟桂生赔偿经济损失共计18000元。一审法院根据本案实际情况，本着双方当事人权益最大化的原则，确定包孟利适当将装饰装修款项给付谭伟，谭伟将七张票据中载明的添附物予以留置案涉房屋处。对于返还数额，一审法院认为因谭伟已经入住并使用已超过半年之久，物品具有一定的损耗和价值降低，酌情认定包孟利适当给付谭伟装饰装修款项13000元，结合本案实际，处理得当。经查一审法院在审理本案过程中办理了延长审限的报批手续，经审批获准延长，本案未超过审理期限。
　　综上所述，谭伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费1250元，由谭伟负担。
　　本判决为终审判决。
落款

附法律依据附：本案所依据的法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…”