天津市交通集团汉沽有限公司与天津市滨海新区中天柒号温泉浴场房屋租赁合同纠纷上诉案

天津市交通集团汉沽有限公司与天津市滨海新区中天柒号温泉浴场房屋租赁合同纠纷上诉案
天津市第三中级人民法院
民 事 判 决 书

  上诉人（原审被告）：天津市交通集团汉沽有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽街芦汉路火车站北。

  法定代表人：王洪玉，总经理。
  委托诉讼代理人：田峰。
  委托诉讼代理人：李长宁，天津滨郝律师事务所律师。
  被上诉人（原审原告）：天津市滨海新区中天柒号温泉浴场，住所地天津市滨海新区寨上街大丰路98号。
  经营者：王慧卿。
  委托诉讼代理人：梁春华（系王慧卿之夫），住天津市滨海新区。
  委托诉讼代理人：宋立明，天津朗文律师事务所律师。
  上诉人天津市交通集团汉沽有限公司（以下简称交通集团汉沽公司）因与被上诉人天津市滨海新区中天柒号温泉浴场（以下简称中天柒号）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初40080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依法进行了审理。本案现已审理终结。
  交通集团汉沽公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回中天柒号一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费及鉴定费、评估费全部由中天柒号承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清。1、一审判决仅依据天津市滨海新区人民法院庭审记录中公安消防机关代理人陈述称，“如果提供工业用地房产证,则消防验收不合格”，即认定装修工程无法取得消防认可,从而导致不能正常使用租赁标的物，过于草率。而对于案涉工程是否应当进行消防设计审核，还是应进行消防备案以及中天柒号是否报过审核或备案材料及其结果等均未进行审理。2、一审判决认定交通集团汉沽公司在订立合同过程中故意隐瞒租赁土地性质,完全不符合事实。交通集团汉沽公司是国有交通运输企业,该类企业不大可能有商服等用地性质的常识。案涉部分房屋原已取得消防合格文件,从事旅馆业经营,中天柒号对此是清楚的，交通集团汉沽公司没有必要故意隐瞒土地性质。二、一审判决适用法律不当。1、一审判决以中天柒号装修在前,双方租赁协议订立在后以及中天柒号字号等为由推定交通集团汉沽公司对中天柒号擅自装修之行为认可,明显违反法律规定。双方订立的租赁协议约定，乙方(中天柒号)在承租期间对房屋进行装饰、装修改造,或在承租土地内进行任何建设,须事前书面获得甲方同意并以本协议之补充协议进行相关约定后方可实施。民法总则第140条规定:“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。”而交通集团汉沽公司从未对中天柒号的装修行为明示同意。2、需要消防设计审核的是中天柒号进行的装修及扩建工程,而中天柒号才是装修扩建工程的建设单位。依据2016年2月时段的消防法第10、11条规定，需要进行消防设计的建设工程，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。本案中，中天柒号装修、扩建工程具有独立的290平方米的浴区再加上楼上2、3、4、5层休闲区(具有麻将桌、健身器械等)已超过2500平方米,这完全符合应进行消防设计审核的条件。中天柒号如果在装修、扩建工程施工前即进行上述审核(查),若真如中天柒号或一审判决所称因土地性质问题不被消防部门认可,那么审核时即发现此问题,中天柒号恐怕就不会再进行施工,就不会产生装修以及其他损失。一审判决认为中天柒号是因为案涉土地性质而导致不能通过消防验收,如果土地性质不存在问题,仅违反消防法关于消防设计审核,消防验收备案等管理性规定,在承担行政责任后是可以补救的,由此可见中天柒号经济损失的产生与是否先行进行消防设计审核并无必然联系，该观点是与解除合同一方要求赔偿损失中的因果关系要件的法理相悖。3、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，即使按一审判决所称的双方过错比例承担损失,最终交通集团汉沽公司应向中天柒号赔偿的已形成附合的装修物损失金额应是合同解除时的该类物的残值损失。而残值损失应是剩余租赁期内装饰装修的剩余价值。一审判决以评估工程造价的价值计算损失金额属适用法律不当。4、案涉房屋租赁协议期限为五年,中天柒号仅装修、扩建工程即投入1700余万元，作为人口规模不大、经济并不繁荣、居民收入不是很高的地区，中天柒号举办的宾馆洗浴业,五年连投资都不可能收回,这种盲目投资与巨大损失之间的关系问题,应适用合同法第113条第一款规定的可预见性规则,减轻交通集团汉沽公司的责任。
  中天柒号辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判决。事实和理由：一、一审判决认定交通集团汉沽公司故意隐瞒土地性质具有事实依据。租赁物的部分房屋具有旅馆业的从业资格，中天柒号完全有理由相信租赁物的土地性质符合租赁要求。在双方协商订立合同的过程中，交通集团汉沽公司从未告知真实的土地性质，之后又提供了经过篡改的虚假土地证文件，构成对中天柒号故意欺诈。中天柒号之所以没有及时核实原始的土地证文件，是基于对交通集团汉沽公司作为国有企业公信力的信任。而交通集团汉沽公司从开始的隐瞒到后来提供虚假材料，欺骗中天柒号，具有明显主观恶意。二、交通集团汉沽公司不认可一审判决书对未取得消防许可的事实认定缺乏事实和法律依据。行政处罚的根源是工业用地的房屋不能适用于租赁用途，无法通过消防许可。在行政诉讼的庭审中，消防机构的代表在法庭作了陈述，这种陈述是作为执法机关依据法律规定所作出的权威解释。交通集团汉沽公司对该陈述有异议，应该提供相关的法律依据来证明陈述内容违反法律规定。三、交通集团汉沽公司不认可曾经同意中天柒号装修和扩建与客观事实相悖。双方在协商租赁过程中，中天柒号必然要提到装修和扩建的事宜，交通集团汉沽公司是明确表态同意的。为了配合装修，交通集团汉沽公司主动提供了各种便利条件，其中包括装修用的水电。中天柒号2月份开始装修，2016年2月10日交纳第一笔水电费，而租赁合同是4月30日签订。为了方便装修，交通集团汉沽公司还提供了各类房屋的原图，包括水暖、给排水、装修、电气图、消防排烟图。中天柒号在一审造价评估的时候，提交给了鉴定机构。交通集团汉沽公司为装修人员提供了住房和放置工具的仓库。从中天柒号的字号和营业执照的内容上判断，交通集团汉沽公司可以对中天柒号的装修扩建的内容有清晰预见。交通集团汉沽公司后期出具的情况说明，明确了增强协议内容，足以表明其对装修扩建其余部分认可，且在合理的期限内交通集团汉沽公司从来没有提出过异议，即从事后行为上能够判断交通集团汉沽公司对装修和扩建是认可的。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件的司法解释第14条规定，未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按过错来分担。一审判决对装修扩建造价认定为本案的经济损失是有法律依据的。四、交通集团汉沽公司主张损失的数额应该按剩余租赁期内的残值计算，而剩余租赁期是建立在有效使用租赁物的基础之上的。本案中天柒号在2016年11月装修完工，马上就收到了行政处罚决定，导致没有正式开业，没有正式有效利用租赁物，所以根本就谈不到有剩余租赁期的问题。
  中天柒号向一审法院起诉请求：1.解除中天柒号与交通集团汉沽公司签订的《土地房屋租赁协议》；2.判令交通集团汉沽公司赔偿中天柒号各项损失19506407元；3.本案诉讼费、鉴定费由交通集团汉沽公司负担。
  一审法院认定事实：坐落于天津市滨海新区××路××路货运站综合楼证载不动产权人为交通集团汉沽公司，土地用途为工业用地。该房屋原由案外人霍振国承租经营天津市滨海新区港悦酒店。2016年2月6日，霍振国将该房屋承租权以1500000元的价格转让给中天柒号。同日，中天柒号经营者王慧卿与交通集团汉沽公司约定双方需要重新签订租赁合同。
  2016年4月，交通集团汉沽公司（甲方）与中天柒号（乙方）签订《土地房屋租赁协议》，约定：甲方将天津市滨海新区汉沽大丰路98号的大丰路货运站综合楼租给乙方；租赁用途为从事宾馆行业经营，乙方改变土地房屋用途的，须事前征得甲方书面同意，并遵守有关法律法规；租期自2016年5月1日起至2021年4月30日止；年租金为450000元，支付时间为每年4月30日前；乙方在承租期间，不得擅自改变房屋结构和搭建违章建筑，不得擅自对房屋进行装修改造、不得在承租土地内进行任何建设，否则甲方可以解除协议并不承担任何经济赔偿责任；如乙方违反有关法律法规及相关部门的规定，因此产生的经济和法律后果由乙方承担，与甲方无关。协议还就其他事宜进行了约定。
  中天柒号自2016年2月起对承租房屋进行装修，2016年5月领取营业执照。2016年6月至9月间，交通集团汉沽公司向中天柒号提供盖有其公司公章的房地产权证复印件一份，载明土地用途为商业用地。2016年11月，中天柒号装修完工并进行试营业。2016年12月，滨海新区公安消防支队对中天柒号作出行政处罚决定，认定中天柒号存在未经消防安全检查擅自投入使用营业的行为，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，给予责令停止使用、罚款60000元的处罚。
  2017年12月5日，交通集团汉沽公司向中天柒号出具证明：“滨海新区大丰路98号院产权单位为我公司危险品物流园，由于周边规划调整，致使该场院无法正常经营原有项目，为进一步保证国有资产保值增值，目前正在申请办理土地规划调整。”2018年2月22日，交通集团汉沽公司又向中天柒号出具《情况说明》：“天津市滨海新区汉沽大丰路98号院，产权单位为我公司，于2008年对外出租，从事旅馆业，并取得了相关部门的经营手续，现申请扩大经营范围，增强洗浴项目。该地块属我单位危险品物流园，由于地方规划原因，现该地块的总体规划为二类住宅。为了加强土地利用，确保国有资产保值增值，我公司现正在申请办理土地性质工业改商业的相关手续。”此后，中天柒号继续向公安消防部门报批消防许可，未果。
  2018年11月，中天柒号对天津市滨海新区××队提起行政诉讼，案号为（2018）津0116行初311号。该案询问笔录记载天津市滨海新区××队委托代理人陈述：“如果提供工业用地性质的房产证，我们只能拿出不合格的意见。”此后中天柒号申请撤诉。
  中天柒号在提起本案诉讼前自行委托天津万源房地产土地评估有限公司对承租土地房屋内装饰装修改造价值进行评估，该鉴定机构出具鉴定意见，确定估价对象在2018年11月30日的市场价值为19506407元。本案诉讼中，交通集团汉沽公司以该鉴定意见是中天柒号单方委托出具为由不予认可。一审法院依据双方当事人申请，委托天津市泛亚工程机电设备咨询有限公司对案涉承租房屋内装饰装修进行工程造价鉴定，该鉴定机构于2020年6月18日出具《工程造价鉴定意见书》，确定工程造价为14113786元，其中双方争议的洗浴区装饰装修及电气设备安装工程造价合计1011913元。造价鉴定费340000元，中天柒号与交通集团汉沽公司各支付170000元。
  另查，中天柒号为对外营业，于2016年购置沙发、桌椅、床铺等设施设备。诉讼中，一审法院委托中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司对上述固定资产进行评估，该鉴定机构于2020年1月出具评估报告，确定上述资产在2019年12月26日的市场价格为782803元。中天柒号支付鉴定费11014元。经询问，双方当事人均不同意上述资产折价归己方所有。
  一审法院认为，交通集团汉沽公司与中天柒号订立的《土地房屋租赁协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，应认定合法有效，对双方产生法律约束力。本案争议焦点为：1.合同解除问题；2.合同解除后责任承担问题；3.损失金额认定问题。详述如下：
  一、合同解除问题
  交通集团汉沽公司作为房屋出租人，负有保证租赁物符合约定用途的法定义务。案涉合同订立及履行中，交通集团汉沽公司隐瞒租赁房屋土地性质系工业用地的真实情况，提供虚假房地产权证明材料，致使中天柒号不能申报消防验收而正常营业，且公安消防机关在行政诉讼案件中明确陈述“如果提供工业用地性质的房产证，则消防验收不合格”，也表明交通集团汉沽公司无法采取补救措施的方法来保障合同继续履行。据此，可以认定交通集团汉沽公司隐瞒案涉租赁土地性质的行为已经致使中天柒号不能实现合同目的，中天柒号要求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，一审法院予以支持。
  二、合同解除后的责任承担问题
  《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，交通集团汉沽公司在订立合同过程中故意隐瞒租赁土地性质，又在中天柒号投入大量资金进行装修施工的情况下，向中天柒号提供虚假证明材料，以致中天柒号基于对该证明材料的信赖继续施工装修，最终导致中天柒号无法实现合同目的，因此遭受重大经济损失。交通集团汉沽公司上述行为的主观过错明显，其应对中天柒号的合理损失承担赔偿责任。另一方面，中天柒号在订立合同时疏于查验案涉土地房屋的房地产权证书原件，在投入大量资金进行装修时缺乏应有的审慎，对自己损失的发生亦负有一定过错，一审法院酌定减轻交通集团汉沽公司20%的赔偿责任。
  关于交通集团汉沽公司的几点抗辩意见，分析如下：1.交通集团汉沽公司抗辩中天柒号在未征得其同意情况下擅自施工装修问题。根据庭审查明的事实，中天柒号在2016年2月从原承租人霍振国处接手案涉土地房屋后就开始施工装修，而双方在2016年4月才订立《土地房屋租赁协议》，因此交通集团汉沽公司在订立合同时就应当知晓中天柒号的装修事实，其仍与中天柒号订立合同，视为对装修行为的认可。据此，交通集团汉沽公司该项抗辩，一审法院不予采纳。2.交通集团汉沽公司抗辩中天柒号未按约定用途使用房屋，擅自增添洗浴项目问题。首先，如前所述，交通集团汉沽公司对中天柒号的装修事实是明知的，且装修施工是按照总体设计整体推进的，因此交通集团汉沽公司也应当知晓中天柒号增设洗浴项目的事实；其次，从中天柒号字号名称判断，其承租案涉土地房屋的经营范围是包括洗浴项目的，交通集团汉沽公司对此亦应明知；再次，交通集团汉沽公司在2018年2月出具的《情况说明》中表示“现申请扩大经营范围，增强洗浴项目”，视为其对中天柒号增添洗浴项目的再次确认。据此，交通集团汉沽公司该项抗辩，一审法院不予采纳。3.交通集团汉沽公司抗辩中天柒号应在装修施工前报批消防设计审核问题。首先，根据消防法的规定，应当进行消防设计审核的建设工程，应由建设单位而非使用单位承担报送审核的法定义务；其次，从公安消防部门对中天柒号作出行政处罚的法律依据看，中天柒号存在的违法行为是“公共聚集场所未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求”，而非未进行消防设计审核；再次，中天柒号是因为案涉土地性质而自始不能通过消防验收，如果土地性质不存在问题，仅违反消防法关于消防设计审核、消防验收备案等管理性规定，在承担行政责任后是可以补救的，由此可见中天柒号经济损失的产生与是否先行进行消防设计审核并无必然联系；此外，中天柒号在施工前未尽审慎义务，已经作为一审法院酌定减轻交通集团汉沽公司赔偿责任的理由，在此不应重复评价。据此，交通集团汉沽公司该项抗辩，一审法院不予支持。
  三、损失金额认定问题
  关于损失金额，认定如下：1.装饰装修的工程造价，经鉴定为14113786元，予以认定。2.工程造价鉴定费340000元，予以认定。3.室内购置的固定资产经鉴定市场价格为782803元，因双方均不同意折价归己方所有，且该部分财产对双方当事人均无实际利用价值，故应视为中天柒号损失。残值可由双方协商拍卖或者变卖，所得价款按责任比例分配。4.评估费11014元，予以认定。以上损失，由交通集团汉沽公司承担80%赔偿责任，剩余部分由中天柒号自行承担。
  关于交通集团汉沽公司几点抗辩意见，分析如下：1.擅自扩建、增添洗浴项目部分工程造价问题。如前所述，交通集团汉沽公司在订立合同时即应当知晓中天柒号的装修范围，其事后出具的《情况说明》对此问题再次确认。据此，该部分工程造价应纳入损失范围，交通集团汉沽公司该项抗辩意见，一审法院不予采纳。2.税金问题，工程造价鉴定是人民法院在双方对中天柒号的装修成本无法达成一致的情况下所采取的查明事实的手段，依法纳税是当事人的法定义务，任何工程施工均应包含税金成本。交通集团汉沽公司该项抗辩，一审法院不予采纳。3.下浮问题。鉴定机构依据施工同期的天津市工程造价信息及市场价对案涉装修工程造价进行鉴定符合法律规定，这也是当前解决工程造价争议的通行做法，交通集团汉沽公司主张下浮10-20%核算损失，于法无据，一审法院对其意见不予采纳。
  综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百七十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：“一、解除原告天津市滨海新区中天柒号温泉浴场与被告天津市交通集团汉沽有限公司订立的《土地房屋租赁协议》；二、被告天津市交通集团汉沽有限公司自本判决生效之日起十日内，赔偿原告天津市滨海新区中天柒号温泉浴场装饰装修损失14113786元的80%，计为11291028.8元；三、被告天津市交通集团汉沽有限公司自本判决生效之日起十日内，赔偿原告天津市滨海新区中天柒号温泉浴场购置的经营资产损失782803元的80%，计为626242.4元（该项资产由原、被告双方协商拍卖或变卖，所得价款按照2:8分配）；四、被告天津市交通集团汉沽有限公司自本判决生效之日起十日内，赔偿原告天津市滨海新区中天柒号温泉浴场造价鉴定费340000元及评估费11014元的80%，计为280811.2元（该款项已给付170000元，还需实际支付110811.2元）；五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费138838元，由原告中天柒号负担58000元，被告交通集团汉沽公司负担80838元。当事人如未按本判决指定期限履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。
  二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中天柒号提交装修水费、电费的收据两张，证明2016年2月，交通集团汉沽公司认可中天柒号进行装修，并提供了方便条件。交通集团汉沽公司对2016年2月10日收据的真实性、关联性及证明目的不认可；对2016年5月23日收据的证明目的不认可。本院认为，两份收据的证明力不足，无法实现证明目的，本院不予采信。
  二审中，经本院现场勘查，双方当事人共同确认，浴区处卫生间、休息室装饰装修工程，室外锅炉间、消防室、化粪池装饰装修工程，锅炉房工程应为中天柒号扩建物，且未取得合法建设手续。装饰装修工程中，通风空调工程部分的挂机、柜机，建筑智能化系统设备安装工程的电视、电话、电脑，应为未形成附合的装饰装修物，中天柒号同意自行取回，上述物品价格合计为387360元。中天柒号自认一审法院委托中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司出具的评估报告中市场价格为782803元的财产，由其自行取回，不再作为经济损失向交通集团汉沽公司主张权利，并自行承担相应的鉴定费用。对于双方存在争议的扩建物及是否形成附合装饰装修物，本院将在后文中予以论述。本院审理查明的其他事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
  本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同是否应当解除；2.如应解除则中天柒号的损失如何承担及损失数额问题。
  对于第一个争议焦点，首先，关于交通集团汉沽公司对中天柒号经营洗浴是否明知的问题。双方于2016年4月订立《土地房屋租赁协议》，协议中载明土地房屋用于宾馆行业，乙方签章处盖有中天柒号的印章，交通集团汉沽公司虽抗辩印章为后期加盖。本院认为，一审庭审中，交通集团汉沽公司认可中天柒号在2016年2月接手案涉土地房屋后开始施工装修，交通集团汉沽公司对中天柒号进行装修的事实应系明知，而装修施工是按照总体设计整体推进的，自中天柒号接手案涉土地房屋至双方签订租赁合同的两个月的时间内，交通集团汉沽公司应当知晓中天柒号增设洗浴项目的事实。交通集团汉沽公司持有加盖了中天柒号印章的《土地房屋租赁协议》，从中天柒号的字号判断，交通集团汉沽公司亦应明知案涉土地房屋的经营范围包括洗浴项目。且交通集团汉沽公司在2018年2月出具的《情况说明》中表示“现申请扩大经营范围，增强洗浴项目”，并表示“我公司正在申请办理土地性质工业改商业的相关手续”，上述表述系交通集团汉沽公司对中天柒号增添洗浴项目的再次确认。综上，交通集团汉沽公司对中天柒号系经营洗浴项目应系明知。
  其次，关于交通集团汉沽公司是否故意提供虚假房地产权证明材料的问题。本院认为，中天柒号持有一份载明案涉土地用途为商业用地的房地产权证书复印件，该证书系交通集团汉沽公司交付中天柒号，经交通集团汉沽公司确认，该证书为虚假，案涉土地不动产权证载明的真实用途为工业用地。交通集团汉沽公司虽主张是应中天柒号要求提供的虚假房地产权证书，但其未提供证据证明其主张，交通集团汉沽公司该项辩解，本院不予采信。交通集团汉沽公司关于其不大可能有商服等用地性质常识的辩解，亦不足以采信。故一审法院认定交通集团汉沽公司隐瞒租赁房屋土地性质系工业用地的真实情况，提供虚假房地产权证明材料的事实清楚。
  再次，关于案涉租赁合同是否能够继续履行的问题。本院认为，2016年12月，滨海新区公安消防支队对中天柒号作出行政处罚决定，认定中天柒号存在未经消防安全检查擅自投入使用营业的行为，责令停止使用。在中天柒号对天津市滨海新区××队提起的行政诉讼中，天津市滨海新区××队委托诉讼代理人明确陈述，“如果提供工业用地性质的房产证，我们只能拿出不合格的意见”。委托诉讼代理人代表当事人参加诉讼，其在诉讼中陈述的意见系当事人的意思表示，该意思表示足以证实以案涉土地现有土地性质中天柒号无法通过消防验收，即中天柒号无法进行正常经营活动，无法实现合同目的。综上所述，一审判决认定交通集团汉沽公司隐瞒案涉租赁土地性质的行为已经致使中天柒号不能实现合同目的，判决解除租赁合同，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
  对于第二个争议焦点，首先，关于如何承担责任的问题。本院认为，如前所述，交通集团汉沽公司明知中天柒号经营洗浴，其对中天柒号进行装饰装修及部分扩建亦应明知，其又在中天柒号投入大量资金进行装修施工的情况下，向中天柒号提供虚假证明材料，最终导致中天柒号无法实现合同目的，因此遭受重大经济损失。交通集团汉沽公司上述行为具有明显过错，其应对中天柒号的合理损失承担赔偿责任。另一方面，中天柒号在订立合同时疏于查验案涉土地房屋的房地产权证书原件，在投入大量资金进行装修时缺乏应有的审慎，对自己损失的发生亦负有一定过错，一审法院酌定减轻交通集团汉沽公司20%的赔偿责任适当，本院予以维持。关于交通集团汉沽公司主张中天柒号应在装修施工前进行消防设计审核，如审核时发现问题,中天柒号就不会产生装修损失的问题。本院认为，天津市滨海新区公安消防支队作出的行政处罚决定书载明，中天柒号的违法行为是“未经消防安全检查擅自投入使用、营业”，而非因未进行消防设计审核。且中天柒号未进行消防设计审核仅违反了消防法的管理性规定，其仅应承担相应的行政责任，而中天柒号是因案涉土地性质问题导致无法通过消防验收，中天柒号的各项损失与是否先行进行消防设计审核并无因果关系。此外，一审法院已就中天柒号在施工前未尽审慎义务，酌减了交通集团汉沽公司赔偿责任，故交通集团汉沽公司的该项上诉理由，本院不予采信。
  其次，关于中天柒号的损失确定。交通集团汉沽公司主张应按照剩余租赁期内的装饰装修残值损失就算的问题。本院认为，经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。但中天柒号于2016年2月起对承租房屋进行装修，2016年5月领取营业执照，2016年10月间装修完毕进行试营业，2016年12月即被滨海新区公安消防支队责令停止使用。交通集团汉沽公司虽主张中天柒号经营至2018年，但未提供相应的证据予以证明，故交通集团汉沽公司提供的现有证据无法证实中天柒号在租赁期间内曾有效使用租赁物，一审法院以2016年3月天津市工程造价信息及市场价确定中天柒号的装修损失，并无不当，交通集团汉沽公司的该项上诉意见本院不予支持。关于扩建物的责任承担问题。本院认为，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因交通集团汉沽公司对中天柒号的装修过程应系明知，故扩建造价费用应由双方按照过错分担，一审法院虽未对扩建物部分予以确认，但该部分损失系按照双方过错进行分担，故一审法院该部分的判决结果并无不当，本院予以维持。双方对浴区装饰装修工程、水暖工程、电气设备安装工程是否属于扩建物存在争议，经本院现场勘查，上述工程属于扩建物与原建筑物共同使用，一审法院对该部分损失亦按照双方过错进行了分担，并无不妥，本院亦予以维持。关于装饰装修的责任承担问题。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对于双方确认的未形成附合的装饰装修部分，中天柒号表示自行取回，本院照准，交通集团汉沽公司该部分上诉请求成立，本院予以支持。双方对通风空调工程中的嵌入机、风管机，智能化系统设备安装工程中的摄像机、录像机、交换机等是否属于形成附合装饰装修物存在争议，本院认为，形成附合的装饰装修物是指装饰装修物与房屋结合在一起，已形成继续性和固定性，非毁损不可分离或者分离需花费巨大费用。经本院现场勘查，上述物品均已经与房屋结合在一起，进行拆除需破坏房屋现有状况，并会大幅减少部分物品的价值，故对上述安装设备认定为已形成附合的装饰装修物为宜，交通集团汉沽公司该部分上诉意见，本院不予支持。综上，中天柒号的装饰装修损失应为14113786－387360=13726426元，交通集团汉沽公司承担80%的责任，即10981140.8元。中通诚（天津）房地产土地资产评估有限公司评估报告中价格为782803元的财产，由中天柒号自行取回，评估费由中天柒号承担，交通集团汉沽公司不承担责任。关于交通集团汉沽公司主张中天柒号盲目投资行为与其损失之间存在关系,应减轻交通集团汉沽公司责任的问题。本院认为，案涉土地的现有土地性质导致中天柒号无法通过消防验收，中天柒号无法实现合同目的，是案涉租赁合同解除的原因，中天柒号损失的产生与其前期投资金额并无因果关系，交通集团汉沽公司的该项上诉意见，本院不予支持。
  综上所述，天津市交通集团汉沽有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
  一、维持天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初40080号民事判决第一项；
  二、撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初40080号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；
  三、本判决生效后十日内，天津市交通集团汉沽有限公司赔偿天津市滨海新区中天柒号温泉浴场损失10981140.8元；
  四、本判决生效后十日内，天津市交通集团汉沽有限公司支付天津市滨海新区中天柒号温泉浴场鉴定费272000元（该款项已给付170000元，还需实际支付102000元）；
  五、驳回天津市交通集团汉沽有限公司的其他上诉请求；
  六、驳回天津市滨海新区中天柒号温泉浴场的其他诉讼请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  一审案件受理费减半收取138838元，由天津市交通集团汉沽有限公司负担78159元，由天津市滨海新区中天柒号温泉浴场负担60679元。
  二审案件受理费94988.49元，由天津市交通集团汉沽有限公司负担85511.97元，由天津市滨海新区中天柒号温泉浴场负担9476.52元。
  本判决为终审判决。

落款

附法律依据 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
 第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
 ……
 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；