鄂州职业大学、鄂州市亚太小学等买卖合同纠纷二审民事判决书

鄂州职业大学、鄂州市亚太小学等买卖合同纠纷二审民事判决书
湖北省鄂州市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人（原审原告）：鄂州职业大学，住所地鄂州市凤凰路某某。
　　法定代表人：周峰，该校校长。
　　委托诉讼代理人：吴应华，湖北伸道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王庆，湖北思普润律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）：鄂州市亚太小学，住所地鄂州市古城路中段。
　　法定代表人：郭胜利，该校校长。
　　委托诉讼代理人：曾新甫，湖北思普润律师事务所律师。
　　原审第三人：丁理超。
　　原审第三人：汪腊生。
　　原审第三人：潘平安。
　　原审第三人：刘青娥。
　　原审第三人：蔡仲儒。
　　原审第三人：方年祥。
　　原审第三人：张海防。
　　上述第三人共同委托诉讼代理人：蔡仲儒、张海防。
　　原审第三人：闫辉。
　　原审第三人：王瑞琴。
　　原审第三人：金本泉。
审理经过　　鄂州职业大学诉鄂州市亚太小学（以下简称亚太小学）买卖合同纠纷一案，于2008年3月24日由鄂州市中级人民法院指定鄂州市梁子湖区人民法院管辖。梁子湖区人民法院在审理过程中，依法追加丁理超、汪腊生、潘平安、刘青娥、蔡仲儒、方年祥、张海防、闫辉、王瑞琴、金本泉作为第三人参加诉讼，后于2009年8月27日做出（2008）梁民初字第30号民事判决。宣判后，亚太小学不服，上诉至我院。我院于2010年12月29日做出（2010）鄂州法民三终字第31号民事裁定，将此案发回重审。梁子湖区人民法院重审后于2016年4月20日做出（2012）鄂梁子湖民初字第00209号民事判决。宣判后，鄂州职业大学不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鄂州职业大学的委托诉讼代理人吴应华、王庆，被上诉人亚太小学的委托诉讼代理人曾新甫、原审第三人丁理超、汪腊生、潘平安、刘青娥、方年祥的共同委托诉讼代理人蔡仲儒、张海防到庭参加了诉讼。原审第三人闫辉、王瑞琴、金本泉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　鄂州职业大学上诉请求：1、撤销鄂州市梁子湖区人民法院（2012）鄂梁子湖民初字第00209号民事判决；改判鄂州职业大学与亚太小学签订的《房地产转让协议书》无效，并判决双方依据该协议取得的财产返还对方；2、二审诉讼费由亚太小学承担。事实及理由：一、原审判决认定涉案协议除宿舍楼买卖以外的其它内容有效错误。《中华人民共和国合同法》第52条规定，损害社会公共利益的合同无效。本案损害社会公共利益的情形表现在：1、如果履行《房地产转让协议书》，相关人员就涉嫌玩忽职守罪。鄂州市会计师事务所出具的资产评估报告评估出经校资产净值为733.5万元。虽然该报告未履行由市国资局确认的程序，但资产价值733.5万元是确定的，而《房地产转让协议书》约定将733.5万元的净资产以240万元的价格转让，该协议的履行，使国有资产损失约500多万元，相关人员就涉嫌玩忽职守罪。故该协议在履行上可能触犯刑法相关规定，将导致协议无效。2、履行《房地产转让协议书》，侵害了他人的合法权益。该协议将本案第三人已经取得产权的房产转让给亚太小学，侵犯了第三人的财产权。本案第三人从1994年1月5日起，因其持有房屋80%的产权，便与经校形成了共有关系。工校即使要转让自己享有的20%的房、、地产权需经共有人的第三人同意未经其他共有人书面同意，不得转让。3、《房地产转让协议书》因限制竞争、未依法公开转让应无效。二、原审认定协议无效没有依据是违法认定。1、转让国有资产未评估，违反国务院强制性规定。2、转让价格未申报，违反房地产管理法的规定。3、转让国有资产没有报同级国有资产管理部门会同财政部门审批，程序不合法，违反了《湖北省国有资产产权交易管理暂行办法》第七条的规定。三、原审法院未对亚太小学提交证据五（土地变更登记资料）的合法性进行审查，即予以采纳，显然与法律相悖。《房地产转让协议书》约定“转让全部土地5.76亩，，地上建筑物及其他有形无形资产折价计240万元”。。地产交易申请审批表记载转让的土地面积3008㎡交易金额为240万元。与房地产转让协议书相比，，地产交易申请审批表记载的240万元不含房屋建筑物教学用具、存货、水增容费等价值，属瞒报或者不实的申报，违反了《城市房地产管理法》第34条规定。四、原审人为地将不动产确定部分有效、部分无效违法。《中华人民共和国物权法》第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。也就是说，各个共有人对共有不动产按照各自的份额享有所有权，这种份额并不是指把共有不动产分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有的不动产整体按各自的份额享有权利和承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有不动产的某一部分上，而是基于共有不动产的全部。本案的第三人房屋占用下的土地与经校的土地均在5.76亩范围内，彼此形成共有关系，只是份额不同，原审将按份共有的土地使用权人为地分割，违反不动产共有具有不可分割性的法律规定。《房地产转让协议书》约定的转让价240万元是“一揽子价”，它是一个整体，没有某一物品对应某一金额，不能人为地将其分割，该判决将无法执行。鄂州职业大学请求确认《房地产转让协议书》无效，原审判决该协议部分无效，但判决鄂州职业大学承担全部诉讼费，违反了《诉讼费用交纳办法》的规定。
　　二审庭审中，上诉人鄂州职业大学补充如下上诉理由：一、本案房地产转让构成关联交易。根据2002年6月10日中共鄂州市市直机关纪律检查工作委员会做出的《关于市工业学校出售原市经济管理干部学校资产问题的调查报告》反映的调查情况：1999年初，赵吉华、杨美玉为解决购买经校资金问题，工校副校长姜炎清介绍其姐姐姜玉叶、内弟姚韶山与赵吉华、杨美玉合股，并签订了《关于合股兴办鄂州市亚太小学的协议书》，该协议约定：赵吉华出资10万元、杨美玉出资10万元、姚韶山出资15万元、姜玉叶出资5万元，合计40万元，由此证实：赵吉华、杨美玉、姚韶山、姜玉叶四名股东是本案房地产转让的实际受让人。《中华人民共和国企业国有资产法》（以下简称《企业国有资产法》）第三节与关联方的交易第四十三条规定：“国家出资企业的关联方不得利用与国家出资企业之间的交易……。本法所称关联方，是指本企业的董事、监事、高级管理人员及其近亲属，以及这些人员所有或者实际控制的企业”，以及《中华人民共和国公司法》第二十一条：“公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得利用其关联关系损害公司利益”的规定，本案房地产转让构成关联交易。二、本案房地产转让显属低价转让，损害了国有资产权益。本案房地产转让已经原市国资局审批立项，评估目的为“对被评估资产转让提供价值参考”（而当年本案房地产转让别无其他转让），湖北鄂州会计师事务所依法出具了资产评估报告，评估结果为经校资产净值733.5万元。《湖北省国有资产产权交易管理暂行办法》第十八条规定：“按国家规定认可的资产评估结果，可作为交易底价，允许成交价在底价的基础上有一定比例的浮动。成交价低于底价80%的，须经同级国有资产管理部门批准后方可成交”，即便按照中共鄂州市市直机关纪律检查工作委员会《关于市工业学校出售原市经济管理干部学校资产问题的调查报告》调查认定的资产评估价545万元的80%计算，本案房地产转让成交价也不应低于436万元。故本案房地产转让显属低价转让，损害了国有资产权益，造成了国有资产的流失。
二审被上诉人辩称　　亚太小学辩称：1、亚太小学与原工校签订的《房地产转让协议书》只涉及双方当事人的利益，不存在损害社会公共利益。2、涉案资产已经过户到被上诉人名下，《房地产转让协议书》已经基本履行完毕，至今没有人因此被追究刑事责任，故该协议的履行不会触犯刑法而导致合同无效。履行协议也不会出现损害他人合法权益。一审已经认定合同关于处分第三人的部分无效，但合同部分无效不影响其他部分的效力。3、上诉人上诉提及的《国有资产评估管理办法》等都属于管理性规范，不是效力性规范，不能因此认定合同无效。4、上诉人提及的土地变更登记资料违法的问题，本案是民事诉讼，不是行政诉讼，不能对相关土地变更登记的合法性进行审查。
　　原审第三人丁理超、汪腊生、潘平安、刘青娥、蔡仲儒、方年祥、张海防述称，一审判决认可了我方的房屋产权和土地使用权，但本案存在低价转让的问题，属于暗箱操作，损害了社会公共利益。亚太小学已经注销了，会对我们带来什么不利后果我们还不清楚，法院应该考虑一下这个问题。
　　原审第三人闫辉、王瑞琴、金本泉未到庭发表意见。
原告诉称　　鄂州职业大学向一审法院起诉请求：判令《房地产转让协议书》无效，并判令亚太小学退还依据房地产转让协议取得的财产。
一审法院查明　　一审法院认定事实：亚太小学于1998年9月1日租赁鄂州市经济管理干部学校（以下简称经校）教学设施。1999年2月2日，鄂州市工业学校（以下简称工校）与亚太小学签订《房地产转让协议书》，双方约定：工校将原经校全部土地5.76亩、、地上建筑物及其他有形和无形资产（含教学楼宿舍楼等）折价计240万元转让给亚太小学。协议对付款方式及责任等作了约定。协议签订后，亚太小学先后向工校共付款180万元，余款60万元因经校、工校未依约提供教学楼、宿舍楼房产证及退空宿舍楼未付。2000年1月，经校校址范围内的全部土地（含宿舍楼占用范围内的土地）的土地使用权变更登记为亚太小学。2007年5月9日，亚太小学致函鄂州职业大学，要求鄂州职业大学按约定退空宿舍楼，并提供教学楼和宿舍楼的房产证等，鄂州职业大学未予答复。
本院查明　　另查明：1998年9月21日，鄂州市机构编制委员会下发关于印发《鄂州市工业学校机构编制方案》的通知，其中载明：鄂州市技工学校（以下简称技校）与经校合并为工校，对外仍保留鄂州市技工学校和经校的名称。2002年3月22日，鄂州市人民政府下发鄂州政发［2002］8号文件，将鄂州市卫生学校（以下简称卫校）、工校成建制合并到鄂州职业大学。2004年2月，经省教育厅、省发改委批准，工校整体并入鄂州职业大学。
　　再查明，1993年12月24日，经校申请取得宿舍楼产权，产权证号为07275。丁理超、汪腊生、潘平安、刘青娥、蔡仲儒、方年祥、张海防、郭向荣、皮菊华、金本泉等9人于1994年1月5日，蔡仲儒1人于1998年取得所住房屋80%产权，经校持有另外20%产权，共有权证为鄂州共字第0026号。1997年方年祥等部分住户为取得所住房屋的完全产权交纳经管学校拥有的20%产权的房款，2001年1月4日，以上10住户除金本泉外取得宿舍楼完全产权。郭向荣、皮菊华分别于2006年、2008年将其房产转让给闫辉、王瑞琴。
一审法院认为　　一审法院认为，本案的争议焦点问题是：一、原告诉讼主体是否适格。被告认为技校、经校合并为工校，但技校、经校两块牌子仍然存在，经校具有诉讼主体资格，鄂州职业大学作为诉讼主体不适格。原告认为技校、经校合并为工校，后卫校、工校合并到鄂州职业大学，且2007年5月9日，被告向原告来函，要求继续履行合同，这说明被告承认鄂州职业大学承接了合同的权利义务，故鄂州职业大学作为原告诉讼主体适格。一审法院认为，《鄂州市工业学校机构编制方案》载明：技校与经校合并为工校。2002年3月22日，鄂州市人民政府下文，将卫校、工校成建制合并到鄂州职业大学。2004年2月，经省教育厅、省发改委批准，工校整体并入鄂州职业大学。鄂州职业大学事业单位法人证书、组织机构代码证登记的名称均为鄂州职业大学，故鄂州职业大学承接了合同的权利义务，其作为原告的主体适格。
　　关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效只适用于债权，《房地产转让协议书》侵害了第三人的房屋所有权及土地使用权，而非债权，故不适用诉讼时效。
　　关于房地产转让协议的效力问题。原、被告所签订的房地产转让协议处分了宿舍楼中第三人所有的房产，是无权处分，故协议中涉及到处分第三人房产的部分是无效的。协议的其它内容是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，是有效的。在国有资产转让中，当事人恶意串通，损害国有资产权益的交易行为无效。原告和第三人未提供原、被告恶意串通，损害国有资产权益的证据，故其认为协议违反国有资产管理的相关法规而无效的主张，一审不予支持。鄂州职业大学未提供主教学楼于转让前存在抵押的充分证据，且在土地转让过程中抵押权人未提出异议，故以转让房产设置了抵押，主张合同无效的证据不足。原告以转让协议损害社会公共利益、侵害他人合法权益、限制竞争、违反行政法规的强制性规定、处置国有资产程序不合法、亚太小学取得了未作价的资产等全面否定转让协议的效力于法无据，一审不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、原告鄂州职业大学接收的原鄂州市工业学校与被告鄂州市亚太小学签订的房地产转让协议涉及第三人所有的房屋转让条款无效，协议的其它内容合法有效。二、驳回原告鄂州职业大学的其他诉讼请求。案件受理费5万元，由鄂州职业大学负担。
　　在二审法院指定的举证期限内，上诉人鄂州职业大学向本院举出如下三组证据：
　　证据1、事业单位法人变更登记申请书网络打印件一份，证明原鄂州大学名称变更为鄂州职业大学。
　　证据2、社会组织（鄂州市亚太小学）登记信息网络打印件一份，证明亚太小学成立于1999年8月18日，而涉案协议签订于1999年2月2日，当时亚太小学还没有成立。
　　证据3、鄂州教办文（2019）25号“关于同意鄂州市亚太小学终止办学的批复”，证明鄂州市教育局于2019年8月16日终止了亚太小学的办学资格，注销了其登记证，收回了其办学许可证和印章。
　　亚太小学在二审法院指定的举证期限内未举证，对上诉人鄂州职业大学所提交的上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为亚太小学什么时候成立不影响涉案协议的效力；对证据3的真实性无异议，但认为办学资格终止后，当事人的诉讼主体资格依然存在。
　　原审第三人在二审法院指定的举证期限内均未举证，丁理超、汪腊生、潘平安、刘青娥、蔡仲儒、方年祥、张海防对上诉人鄂州职业大学提交的上述证据均无异议，闫辉、王瑞琴、金本泉未到庭发表质证意见。
　　本院认为，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对该证据记载的内容予以采信。
　　二审审理查明：经校于1986年组建成立，该校是隶属于鄂州市经贸委的一所中等专业学校（科级），学校坐落于鄂州市古城××路东边（与××广场××街相望）。1997年6月，该校在凤凰街办莲花村征地新建学校。1998年9月新校建成后，经校便搬到新校办公。
　　1998年5月13日，鄂州市国有资产管理局出具鄂州国资评字（1998）28号“关于同意鄂州市经济管理干部学校资产评估立项的通知”，要求经校委托具有评估资格的评估机构，按照国家有关规定开展资产评估工作，并将资产评估结果报送该局审核确认。1998年6月2日，经校委托湖北鄂州会计师事务所对该校资产进行评估。湖北鄂州会计师事务所于1998年8月25日出具鄂州注师评字（1998）180号资产评估报告，评估结果为：截至1998年5月31日，委托人学校资产总额10,874,068.65元，总负债3,538,952.77元，净资产7,335,115.88元。上述资产中，房屋建筑物（含代征路面、花坛等）评估值为2,316,598.00元，土地使用权评估值为2,609,253.00元。
　　1998年7月24日，经鄂州市教委批准同意试办亚太小学，该小学属于民办性质，经费自筹。同年9月1日，原鄂州市教育局退休教师赵吉华、杨美玉在经校搬离旧校址后便租用该校老校区场地开办亚太小学。1998年9月21日，鄂州市机构编制委员会下发关于印发《鄂州市工业学校机构编制方案》的通知，内容为：技校与经校合并为工校，对外仍保留技校和经校的名称。同年10月，两校正式合并，徐继威任校长，姜炎清任副校长。1999年初，由于新校急需支付大量工程款和教师工资，资金困难，学校决定将原经校（亚太小学租用地）卖掉。1999年2月2日，工校与亚太小学签订《房地产转让协议书》，双方约定：工校将原经校全部土地5.76亩、、地上建筑物及其他有形和无形资产（含教学楼宿舍楼等）折价计240万元转让给亚太小学。协议对付款方式及责任等作了约定。协议签订后，亚太小学先后向工校共付款180万元，余款60万元因工校未依约提供教学楼、宿舍楼房产证及退空宿舍楼至今未付。1999年2月4日，赵吉华、杨美玉、姚韶山、姜玉叶四人签订“关于合股兴办鄂州市亚太小学的协议书”，约定学校股本总额为48万元，赵吉华出资10万，派股2万，共计12万；姚韶山出资15万，派股3万，共计18万；杨美玉出资10万，派股2万，共计12万；姜玉叶出资5万，派股1万，共计6万。协议对股东相关权利义务等其他事项进行了约定。2000年1月，经校校址范围内的全部土地（含宿舍楼占用范围内的土地）的土地使用权变更登记至亚太小学名下。
　　2002年3月22日，鄂州市人民政府下发鄂州政发［2002］8号文件，将卫校、工校成建制合并到鄂州大学。2004年2月9日，湖北省教育厅、湖北省发改委联合下文，同意卫校、工校整体并入鄂州职业大学，其人、财、物及一切动产和不动产归鄂州职业大学统一管理和调配。2007年5月9日，亚太小学致函鄂州职业大学，要求鄂州职业大学按约定退空宿舍楼，并提供教学楼和宿舍楼的房产证等，鄂州职业大学未予答复。
　　另查明，1993年12月24日，经校申请宿舍楼及教学楼产权，鄂州市房屋产权登记申请书显示宿舍楼注销。丁理超、汪腊生、潘平安、刘青娥、方年祥、张海防、郭向荣、皮菊华、金本泉等9人于1994年1月5日，蔡仲儒1人于1998年取得所住房屋80%产权，经校持有另外20%产权，共有权证为鄂州共字第0026号。1997年方年祥等部分住户为取得所住房屋的完全产权交纳经校拥有的20%产权的房款，2001年1月4日，以上10住户除金本泉外均取得宿舍楼完全产权。郭向荣、皮菊华分别于2006年、2008年将其房产转让给闫辉、王瑞琴。
　　2002年6月，工校部分群众反映原工校副校长姜炎清低价出售国有资产从中牟利，鄂州市市直机关纪工委组织专班，对上述群众反映的问题进行调查认为：1、关于状告低价出售造成国有资产流失的问题。经调查了解，经校的出售和定价问题，是经工校党委集体研究，原校长徐继威拍板决定的，出售价格明显偏低。在出售过程中，虽然姜炎清做过一些牵线协调工作，承办了某些具体事项，但出售和定价并不是姜炎清个人行为。2、亚太小学合股人矛盾尖锐，赵吉华多次向市委、市政府领导反映姜炎清以其内弟（姚韶山）名义入股办学，干涉学校正常教学。经查，姜炎清以他人名义入股办学证据不足。3、涉案国有资产出售未经审批、评估不合法、低价出售未经批准，出售程序和有关手续严重违反规定。
　　2008年5月8日，亚太小学单方申请鄂州市物价局价格认证中心对涉案转让的房地产进行价格鉴定，该中心做出鄂州价认鉴（2008）038号鉴定报告书，鉴定结论为涉案转让房地产总价值2,694,801.00元。
　　2008年6月18日，原鄂州大学校名正式变更为鄂州职业大学。2019年8月16日，鄂州市教育局以鄂州教办文（2019）25号文同意亚太小学终止办学。
　　根据双方当事人在二审的诉辩主张，二审当事人争议的焦点问题是：案涉资产转让是否属于关联交易；涉案《房地产转让协议书》是否损害社会公共利益、是否因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；一审判决认定涉案《房地产转让协议书》部分无效、部分有效是否错误。
　　关于案涉资产转让是否属于关联交易的问题。
　　本院认为，关联交易是指公司或者附属公司在与本公司直接或间接占有权益、存在利害关系的关联方之间所进行的交易。关联方包括自然人和法人。上诉人鄂州职业大学在上诉理由中援引的《企业国有资产法》第四十三条所指的关联交易主体是指国有出资企业及其关联方，而国有出资企业是指国家出资的国有独资企业、国有独资公司以及国有资本控股公司与国有资本参股公司。本案《房地产转让协议》中的资产出让方工校属于事业单位，不属于上述法律规定的国有出资企业范畴。故上诉人援引上述法律规定认为本案资产转让为关联交易的法律依据不足，本案房地产转让不构成《企业国有资产法》中规定的关联交易。
　　关于涉案《房地产转让协议书》是否有效的问题。
　　（一）上诉人鄂州职业大学认为《房地产转让协议书》的履行因损害了社会公共利益而应无效。
　　本院认为，社会公共利益是指社会全体或者大部分成员共同的、整体的利益，其内容具有公共性、整体性和共益性，它反映了社会公众共同追求的价值与目标，且该利益应为全体社会成员或者大部分社会成员所享有。原经校作为鄂州市人民政府全额拨款的事业单位法人，其经营管理的资产属于国有资产。就整体而言，如果该校的资产不能得到有效保护，某种程度上会危害到国有资产的安全、稳定，影响社会公共利益的实现。但具体在本案中，工校作为一个平等的私主体在遵循平等、自愿原则的基础上与亚太小学签订了《房地产转让协议书》，就应当遵循私法的基本原则享有权利、履行义务、承担责任。工校因为其个体的自由意志从事的市场交易行为而进行的责任承担只是关涉其作为私主体的私利益保护，并不会涉及社会公共利益的保护问题，在本案中，也没有任何证据表明协议的履行具体如何损害了社会公共利益，且工校转让资产的初衷是为了支付新校建设拖欠的工程款与发放教师工资，相关利益并非直接惠及不特定公众。故涉案《房地产转让协议书》的履行并不会损害社会公共利益。
　　（二）上诉人鄂州职业大学主张涉案房地产低价转让，导致了国有资产的减损、损害了国家利益。
　　本院认为，按照原经校委托鄂州市会计师事务所出具的评估结果，涉案房地产实际转让价确实低于该评估价。但鄂州市会计师事务所对涉案转让土地及房屋是采用现行市价法进行的评估，而涉案转让土地属于特殊用途的教育用地，商业用地的地价与教育用地的地价本身存在较大的差别。亚太小学在2008年5月8日委托鄂州市物价局价格认证中心对涉案转让的房地产价格进行鉴定，该中心按照教育出让土地基准地价及房屋重置价格鉴定涉案转让的房地产（不含代征路面、花坛等）总价格为2,694,801.00元。二者依照前后相近的基准日，但评估、鉴定结果却相差甚远。上述鄂州市会计师事务所出具的评估结果系当事人单方委托、且评估结果未经国有资产管理部门审查确认；亚太小学出具的鉴定结果也是其单方委托形成。故本案双方当事人提交的评估、鉴定结果均只能作为认定本案转让价格是否明显偏低时的参考。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。故即使如上诉人鄂州职业大学所认为的涉案资产低价转让，导致了国有资产的减损，依照上述法律规定，还须具备双方当事人恶意串通、损害国家利益为前提，方能导致合同无效。而从涉案房地产转让背景及过程来看，根据2002年6月10日中共鄂州市市直机关纪律检查工作委员会出具的《关于市工业学校出售原市经济管理干部学校资产问题的调查报告》的调查结果：1999年初，由于经校新校建设急需支付大量工程款，加之春节将至急需支付教师工资等，在资金较为困难的情况下，姜炎清（原经校校长，后工校副校长）在校党委会上建议将原经校卖掉，经大家讨论后，同意以300万元的价格出售。后因无人购买，姜炎清遂劝说赵吉华（原亚太小学负责人）找工校校长徐继威商谈购买事宜，经多次议价后，双方最终达成以240万元转让价成交的协议。同时，上述调查报告认为：在经管干校出售过程中，虽然姜炎清做过一些牵线协调工作，承办了某些具体事项，但是出售和定价不是姜炎清个人行为。故根据现有的证据以及上述调查报告查明的事实，涉案资产的出售和定价均经过了工校校党委会的集体研究决定，最终达成的交易价格是交易双方多次磋商的结果，且实际成交价与出卖方自己的定价之间的差额在正常的市场交易磋商差额范围内，无证据显示该笔交易有人为压低底价或双方恶意串通低价出售的情形。因此，虽然涉案资产实际成交价低于出卖方之前单方申请评估的价格，但涉案房地产转让交易过程及结果均在正常的市场交易磋商范畴内，上诉人鄂州职业大学仅以涉案转让资产价格低于其单方申请评估的价格便认为《房地产转让协议书》无效，该上诉理由缺乏充分的事实与法律依据，本院不予支持。
　　至于上诉人鄂州职业大学上诉称如果履行《房地产转让协议书》，相关人员会否涉嫌玩忽职守罪的问题，则不属于本案审查的范围。因一审判决已经认定《房地产转让协议书》中涉及第三人的房屋买卖部分无效，亚太小学对此亦没有上诉，故协议的履行也不会损害第三人的合法权益。
　　（三）上诉人鄂州职业大学认为涉案资产属于国有资产，在转让时没有进行评估、未经国有资产管理部门批准、未在法律规定的产权交易场所进行交易，违反了法律、行政法规的强制性规定，该交易行为无效。
　　本院认为，虽然《国有资产评估管理办法》及《湖北省国有资产产权交易管理暂行办法》规定了国有资产进行资产转让时应当进行资产评估，且国有资产产权交易应该在依法设立的产权交易机构内按照规定程序进行。但没有依照上述行政法规和地方性行政法规的规定进行的国有资产转让是否必然导致无效？《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而前述《国有资产评估管理办法》中有关评估的规定并非合同效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致协议无效。《湖北省国有资产产权交易管理暂行办法》属于地方性行政法规，不属于上述《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的导致合同无效的法律、行政法规之列。退一步而言，从上述行政法规及地方性行政法规的约束主体来看，不管是《国有资产评估管理办法》还是《湖北省国有资产产权交易管理暂行办法》，约束的主体首先均应是国有资产的占用单位，违反国有资产转让规定的责任应当先由国有资产占有单位及其责任人来承担，而不是善意购买方。其次，上述行政法规及地方性行政法规均是从国有资产转让程序角度来进行的规制，目的是防止在交易中出现人为压低价格、双方恶意串通损害国家利益的情形发生。具体在本案中，涉案资产转让底价是由原工校校党委会集体研究决定的，亚太小学在购买前没有参与或影响定价，也无证据表明姜炎清存在操纵或左右转让价格的情形，双方最终协议的形成是历经多轮磋商的结果。再次，原工校转让资产以获得流动资金系用于新校建设与教师工资的发放，该交易行为本身及结果不涉及不特定或具体的人身和人格权利、基本政治权利和民事权利，也不涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，尚不足以适用《中华人民共和国民法典》第八条有关民事活动不得违背公序良俗的基本原则来规制。最后，从协议实际履行来看，本案协议已经大部分履行完毕，协议约定的桌椅、教具等动产及不动产中的教学楼、食堂等均已经交付并被亚太小学重新装修和添附改造，土地使用权也已经过户至亚太小学名下，如认定协议无效并互为返还，将是对社会成本的极大浪费。故从法律、行政法规的立法原意、本案交易过程、合同履行结果考量，从维护契约自由及交易的稳定性角度，本案尚不足以需要用牺牲合同自由的法益来保护私法主体财产的减损。因此，鄂州职业大学认为涉案《房地产转让协议书》因违反法律、行政法规强制性规定而无效的上诉理由欠缺充分的事实与法律依据，本院亦不予支持。
　　关于一审判决认定涉案《房地产转让协议书》部分无效、部分有效是否错误的问题。
本院认为　　本院认为，本案《房地产转让协议书》涉及第三人自有住房（根据房地一致的原则，含房屋下的土地）的转让，一审认定该部分转让未经第三人同意、系无权处分的认定符合法律规定。从资产分布及结构上看，涉及第三人的宿舍楼部分独立于其他资产而存在，在空间、物理属性上具有可分割性。虽然原《房地产转让协议书》约定的转让价是固定总价，但被上诉人亚太小学在二审明确自愿放弃属于第三人部分资产被剔除后的分割价值，即同意仍按照合同约定的转让价240万元履行余下未付款项，故本案不存在协议部分无效后导致剩余合同部分在价格上无法分割的问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，一审判决认定涉案《房地产转让协议书》部分无效、部分有效并无不当。
　　上诉人鄂州职业大学上诉称，在办理涉案土地使用权证时，有关申请表中交易价格填报不实。因该宗土地转让已经经过相关职能部门审批且已经颁发权证，而该审批办证等行为均属于具体的行政行为，不属于本案民事诉讼的审查范围，故本院对此不予评判。
　　一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条明显不当，对诉讼费的处理分担亦不符合法律规定，本院一并予以纠正。
　　综上，涉案《房地产转让协议书》是签订合同双方当事人的真实意思表示，除涉及第三人房产转让部分以外，其余合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力应予以确认。一审判决认定基本事实清楚，虽然法律适用部分不当，但处理结果正确，本院依法予以维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第九十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条规定，缺席判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费26,000.00元，由鄂州职业大学负担19,500.00元，鄂州市亚太小学负担6,500.00元。二审案件受理费26,000.00元，由鄂州职业大学负担19,500.00元，鄂州市亚太小学负担6,500.00元。
　　本判决为终审判决。

落款