广州市腾创贸易有限公司诉广东东茂建设有限公司房屋买卖合同纠纷案

广州市腾创贸易有限公司诉广东东茂建设有限公司房屋买卖合同纠纷案
广东省广州市黄埔区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：广州市腾创贸易有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1080号大院。
　　法定代表人：童建斌，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：彭菊，北京市东卫(广州)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨婷，北京市东卫(广州)律师事务所律师。
　　被告：广东东茂建设有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1080号2009房。
　　法定代表人：程国栋，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。
审理经过　　原告广州市腾创贸易有限公司(以下简称“腾创公司”)诉被告广东东茂建设有限公司(以下简称“东茂公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员毛丽娟公开开庭进行了独任审理。原告腾创公司的委托诉讼代理人彭菊、杨婷，被告东茂公司的委托诉讼代理人向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告腾创公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《广州万科腾创商业广场认购书》、《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》(编号：201712352963)及相关附件；2.判决被告向原告支付违约金324538.05元(按总房价款人民2163587元的15%计算)；3.判决被告协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，由此产生的相关费用由被告支付；4.判决被告承担本案全部诉讼费、保全费用。庭审中，原告明确“相关附件”是指《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》后的附件一至附件七。事实和理由：2017年12月28日，原告与被告签订了《广州万科腾创商业广场认购书》。同日，双方签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售〉》(编号：201712352963)，约定被告购买万科腾创商业广场自编1栋、2栋、3栋、4栋、5栋a、5栋b、5栋c、地下室第20层2009号房(以下简称“2009房”)，该房按总价2163587元交易。被告须于2017年12月28日前支付全部房价款。若被告未能按照合同约定的期限支付各期房价款的，原告有权要求被告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经原告催告，逾期超过10日仍未支付的，原告有权解除合同。原告与被告双方同意变更付款方式，将一次性付款方式变更为分期付款，同意被告于2017年12月28号前付款人民币832717元，剩余款项人民币1330870元分期如下：2018年1月10号支付一笔款项人民币190531元；2018年4月30号支付一笔款项1140339元。首先，上述认购书和买卖合同签订后，被告已向原告支付了第一期房款832717元，但被告未按期支付第二期房款190531元、第三期房款1140339元。2018年9月11日原告向被告发出《逾期付款催告函》，催告被告向原告支付第二、三期房款合计1330870元及违约金。被告已于2018年9月18日签收上述催告函。至今，被告仍未付清已到期房款人民币1330870元及违约金。被告已经构成根本违约。根据合同第八条第二款及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，因被告未按合同约定的期限支付房款，且经原告催告至今仍未支付，被告违约，解除合同的条件已经成就。因此原告有权解除与被告签订的认购书及买卖合同。其次，根据合同附件七补充协议第二十六条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的约定，本案因被告违约导致合同解除，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金，即被告应向原告支付违约金324538.05元(按总房价款2163587元的15%计算)。再次，根据广州市住房和城乡建设局网站查询到的该商品房的房屋信息可知，该商品房的买卖已经进行了网签。现因买卖合同解除，需办理注销网签等手续，上述手续的办理需要被告协助。根据合同附件七补充协议第二十六条约定“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方……承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用”“合同因法律规定或者合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同注销和抵押涂销等手续……”及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，且由此产生的相关费用由被告支付。综上，原告与被告签订的认购书和买卖合同依法成立，合法有效。因被告未按期支付到期房款，被告违约，原告有权依据买卖合同约定及法律规定解除与被告签订的认购书和买卖合同，并要求被告支付违约金，协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，由此产生的相关费用由被告支付。为维护原告的合法权益，特向法院提出上述申请，恳请法院依法判决，支持原告的全部请求。
被告辩称　　被告东茂公司辩称，被告希望继续履行合同，会尽快将应付款支付给原告。原、被告确有签订认购书及买卖合同并办理网签，实际上被告也曾在涉案房屋内办过公，具体交房时间不清楚，但因为房款未付清，后被告在其他地方租了一间小房子办公，具体搬出涉案房屋的时间不清楚。涉案房屋的总房价款为2163587元，被告在2017年12月28日支付了832717元，剩余两笔没有按时支付，后被告于2019.10.21支付了100000元，其余款项共计1230870元至今仍未向原告支付，未足额支付房款的原因为其他工程单位欠付被告大量工程款一直没有结算到位，故被告未能及时向原告支付购房款，但中间双方有进行过协商。起初双方在买卖合同的第七条付款方式中约定付款方式为一次性付款，但后来被告申请分期付款，经原告同意，由原告在2018年9月11日向被告发送逾期付款催告函中将付款时间变更为分三期付款，即：2017年12月28日前付款832717元，剩余款项1330870元分期如下：2018年1月10日支付第一笔款项190531元，2018年4月30日支付第二笔款项1140339元。逾期付款催告函被告法定代表人本人没有签收过，可能由公司其他人员签收了，但被告对付款时间调整为上述三期是没有意见的，也是被告向原告申请变更付款时间的结果。被告的其他工程项目有可能在2020年国庆节之前与被告结算，具体何时能付清款项被告也无法确定，被告现不同意解除。去年原告起诉过一次后，被告也承诺在2020年春节前付清款项，所以原告提出了撤诉，但原告撤诉后，因疫情影响，被告各工地没有结算完毕，故无法付款。除工程结算款外，被告暂无其他资金可立即向原告付清购房款。如果2020年10月1日前无法付清购房款，被告也同意解除。关于违约金，被告认为原告主张的违约金过高，不同意支付。因为被告已经支付了前期的房款给原告，如果真的要解除，原告还要将被告支付的房款退给被告。不同意用被告已支付的房款抵违约金，如果被告要原告返还违约金将另案起诉，不在本案中处理。关于协助办理注销网签的手续，如果真的要解除，被告可以配合办理手续，但该费用由原告承担，因为如果解除合同，证明被告已经没有钱履行，故这些相关费用虽然有合同约定由被告支付，但也应由原告支付。关于诉讼费的问题，由法院判决。
本院查明　　本院经审理认定事实如下：2017年12月28日，东茂公司(乙方、认购方)与腾创公司(甲方、出售方)签订《广州万科腾创商业广场认购书》(以下简称“认购书”)，约定乙方认购万科腾创商业广场黄埔区黄埔东路1080号2009房(下称“涉案房屋”)，建筑面积107.4111平方米，套内面积71.0400平方米，毛坯房；总价为2163587元；乙方在签订认购书的同时向甲方支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》(含补充协议和附件)的担保；乙方选择的付款方式为商业按揭付款，首期房款1083587元(含已支付的定金)须于2017年11月24日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理1080000元的按揭手续。第4.5条约定，乙方已向甲方支付的定金为楼价的一部分，乙方应按双方约定的付款方式和期限支付应付房款；若乙方未按期支付应付房款，甲方有权拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》，并要求乙方每延期一日按应付房款的万分之五支付延期付款的违约金；若乙方逾期超过三天的，甲方有权解除本认购书，并可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。双方在认购书中还约定了其他事项。
　　同日，腾创公司(甲方、卖方)与东茂公司(乙方、买方)就涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》(以下简称“买卖合同”)，编号为201712352963，该合同为网签合同。买卖合同约定的涉案房屋面积、价款情况与《广州万科腾创商业广场认购书》中约定的情况一致。买卖合同第七条付款方式约定：甲方同意乙方按一次性付款方式付款，于2017年12月28日前支付全部总房款2163587元。第八条逾期付款的违约责任约定，1.一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付各期房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。第十一条房屋交付约定，甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。买卖合同的附件七本合同补充协议第二十六条第2款约定：因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。双方当事人在合同中还约定了其他事项。
　　双方均确认付款方式已由一次性付款变更为分期付款，由东茂公司在2017年12月28日前向腾创公司支付832717元，剩余的1330870元于2018年1月10日支付190531元，于2018年4月30日支付1140339元。东茂公司于2017年12月28日支付了832717元，剩余的款项未依约支付。2018年9月11日，腾创公司向东茂公司发出《逾期付款催告函》，催告东茂公司在收到该函之日起10日前一次性付清第二、三期房款共计1330870元及违约金，若未能按时履行义务，腾创公司将追究东茂公司的违约责任。该函以邮寄方式寄送至东茂公司的住所地，于2018年9月18日被签收。之后，东茂公司于2019年10月21日支付了100000元，尚欠1230870元未支付。截至本院作出判决之日，东茂公司未向腾创公司支付剩余款项。
　　2020年4月8日的查册表显示，涉案房屋的权属人为腾创公司，于2019年12月5日被广州市南沙区人民法院查封，执行明细为“查封东茂公司网签的该业”，查封时效为2019年12月5日至2022年12月4日。
　　腾创公司明确其第三项诉讼请求中要求东茂公司协助办理的是注销网签手续。
　　另查，本案的起诉状副本及诉讼材料于2020年4月14日送达给东茂公司。
　　以上事实，有认购书、买卖合同、《逾期付款催告函》、广州市不动产登记查册表、支付凭证及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。
本院认为　　本院认为，腾创公司与东茂公司签订的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
　　双方均确认东茂公司按照分期付款的方式向腾创公司支付剩余房款，且在腾创公司于2018年9月11日向东茂公司发出催告函10日之后，东茂公司仍未足额支付剩余房款，已构成违约。根据双方签订买卖合同第八条第2款的规定，腾创公司要求解除认购书、买卖合同，合理有据，本院予以支持。腾创公司未按照买卖合同的约定向东茂公司发出解除买卖合同通知书，其在本案中主张解除认购书及买卖合同，本案的起诉状副本及诉讼材料于2020年4月14日送达给东茂公司，应视为腾创公司于该日向东茂公司送达解除认购书及买卖合同的通知，故双方签订的认购书及买卖和通过于2020年4月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方所签订的买卖合同因东茂公司违约而解除，腾创公司要求东茂公司协助其办理注销网签手续，合理有据，本院予以支持。至于腾创公司主张的办理注销网签手续所产生的费用，该笔费用未实际发生，腾创公司亦未对此举证说明，本院对此不予支持。
　　双方之间的买卖合同因东茂公司违约而解除，根据双方签订的买卖合同附件七第二十六条的约定，腾创公司要求东茂公司支付违约金有据，本院予以支持。东茂公司主张腾创公司主张的违约金金额过高，腾创公司未举证证明其实际损失，故结合广州市房地产市场的实际情况、本案合同的履约情况以及腾创公司的可能损失等，根据公平原则和诚实信用原则，本院对因东茂公司违约造成合同解除的违约金进行适当调整，酌定为100000元，该违约金足以弥补腾创公司的损失。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
裁判结果　　一、原告广州市腾创贸易有限公司与被告广东东茂建设有限公司于2017年12月28日签订的《广州万科腾创商业广场认购书》及《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》(编号：201712352963)于2020年4月14日解除；
　　二、被告广东东茂建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市腾创贸易有限公司支付违约金100000元；
　　三、被告广东东茂建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助广州市腾创贸易有限公司办理《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》(编号：201712352963)的网签注销手续；
　　四、驳回原告广州市腾创贸易有限公司的其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费26705元，由原告广州市腾创贸易有限公司负担2410元，被告广东东茂建设有限公司负担24295元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
落款