广州市腾创贸易有限公司诉广东东茂建设有限公司房屋买卖合同纠纷案

广州市腾创贸易有限公司诉广东东茂建设有限公司房屋买卖合同纠纷案
广东省广州市黄埔区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：广州市腾创贸易有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1080号大院。
　　法定代表人：童建斌，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：彭菊、杨婷，均系北京市东卫(广州)律师事务所律师。
　　被告：广东东茂建设有限公司，住所地广州市黄埔区黄埔东路1080号2009房。
　　法定代表人：程国栋，该公司总经理。
　　委托诉讼代理人：向军，广东广厚律师事务所兼职律师。
审理经过　　原告广州市腾创贸易有限公司(以下简称“腾创公司”)与被告广东东茂建设有限公司(以下简称“东茂公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾创公司的委托诉讼代理人彭菊、杨婷，被告东茂公司的委托诉讼代理人向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告腾创公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《广州万科腾创商业广场认购书》《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》(编号：201712353546)及相关附件；2.判决被告向原告支付违约金215991.9元(按总房价款1439946元的15%计算)；3.判决被告协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，由此产生的相关费用由被告支付；4.判决被告承担本案全部诉讼费、保全费用。事实和理由：2017年12月28日，原告广州市腾创贸易有限公司与被告广东东茂建设有限公司签订了《广州万科腾创商业广场认购书》。同日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》(编号：201712353546)，约定被告购买万科腾创商业广场自编1栋、2栋、3栋、4栋、5栋a、5栋b、5栋c、地下室第20层2010号房(门牌地址：黄埔区黄埔东路1080号2010号房)，该房按总价交易，总金额1439946元。被告须于2017年12月28日前支付全部房价款。若被告未能按照合同约定的期限支付各期房价款的，原告有权要求被告每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经原告催告，逾期超过10日仍未支付的，原告有权解除合同。原告与被告双方同意变更付款方式，将一次性付款方式变更为分期付款，同意被告于2017年12月28号前付款587989元，剩余款项851957元分期如下：2018年1月10号支付一笔款项190530元；2018年4月30号支付一笔款项661427元。一、被告未按合同约定支付到期房款，被告违约，原告有权解除与被告签订的认购书及买卖合同。上述认购书和买卖合同签订后，被告已向原告支付了第一期房款587989元，但被告未按期支付第二期房款190530元、第三期房款661427元。2018年9月11日原告向被告发出《逾期付款催告函》，催告被告向原告支付第二、三期房款合计851957元及违约金。被告已于2018年9月18日签收上述催告函。至今，被告仍未付清已到期房款851957元及违约金。被告已经构成根本违约。根据合同第八条第二款的约定：“如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限将支付各期房款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因被告未按合同约定的期限支付房款，且经原告催告至今仍未支付，被告违约，解除合同的条件已经成就。因此原告有权解除与被告签订的认购书及买卖合同。二、被告应向原告支付违约金215991.9元。被告未按合同约定的期限支付房款，已构成违约，原告有权解除合同。根据合同附件七补充协议第二十六条约定“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金……”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案因被告违约导致合同解除，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金，即被告应向原告支付违约金215991.9元(按总房价款1439946元的15%计算)。三、被告应协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，且由此产生的相关费用由被告支付。根据广州市住房和城乡建设局网站查询到的该商品房的房屋信息可知，该商品房的买卖已经进行了网签。现因买卖合同解除，需办理注销网签等手续，上述手续的办理需要被告协助。根据合同附件七补充协议第二十六条约定“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方……承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵柙登记等手续的全部费用”“合同因法律规定或者合同约定解除的，双方应互相配合办理本合同注销和抵押涂销等手续……”及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告有权要求被告协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，且由此产生的相关费用由被告支付。综上，原告与被告签订的认购书和买卖合同依法成立，合法有效。因被告未按期支付到期房款，被告违约，原告有权依据买卖合同约定及法律规定解除与被告签订的认购书和买卖合同，并要求被告支付违约金，协助原告到有关管理部门办理注销网签等手续，由此产生的相关费用由被告支付。为维护原告的合法权益，特向法院提出上述申请，恳请法院依法裁决，支持原告的全部请求。
被告辩称　　被告东茂公司辩称，针对诉请1，被告希望继续履行合同，尽快将应付款支付给原告。原被告确有签订认购书及买卖合同并办理网签，实际上被告也曾在涉案房屋内办过公，具体交房时间不清楚，但因为房款未付清，后被告在其他地方租了一间小房子办公，具体搬出涉案房屋的时间不清楚。涉案房屋的总房价款为1439946元，被告在2017年12月28日支付了587989元，剩余两笔没有按时支付，后被告于2019年10月21日支付了100000元，其余款项共计751957元至今仍未向原告支付，未足额支付房款的原因为其他工程单位欠付被告大量工程款一直没有结算到位，故被告未能及时向原告支付购房款，但中间原被告有进行过协商。确实起初双方在买卖合同的第七条付款方式中约定付款方式为一次性付款，但后来被告申请分期付款，经原告同意，由原告在2018年9月11日向被告发送逾期付款催告函中将付款时间变更为分三期付款，即：2017年12月28日前付款587989元，剩余款项851957元分期如下：2018年1月10日支付第一笔款项190530元，2018年4月30日支付第二笔款项661427元。上述逾期付款催告函被告法定代表人本人没有签收过，可能由公司其他人员签收了，但被告对付款时间调整为上述三期是没有意见的，也是被告向原告申请变更付款时间的结果。广州火电有可能在2020年国庆节之前与被告结算，具体何时能付清款项被告现在也无法确定，被告现不同意解除。去年原告起诉过一次后，被告也承诺在2020年春节前付清款项，所以原告提出了撤诉，但原告撤诉后，因疫情影响，被告各工地没有结算完毕，故无法付款。除工程结算款外，被告暂无其他资金可立即向原告付清购房款。
本院查明　　本院经审理认定事实如下：广州市规划和自然资源局于2020年4月8日出具的广州市不动产登记查册表载明黄埔区黄埔东路1080号2010房权属人为腾创公司，腾创公司占有全部产权，不动产权证书号为粤(2017)广州市不动产权第00084944号，所有权来历为自建，建筑面积72.8449平方米，套内建筑面积48.1785平方米，分摊面积为24.6664平方米，登记时间为2017年11月8日。
　　2017年12月28日，腾创公司(甲方，出售方)与东茂公司(乙方，认购方)签订了一份《广州万科腾创商业广场认购书》(以下简称“涉案认购书”)，约定乙方认购甲方【万科广州市万科腾创商业广场】黄埔东路1080号(自编1栋)2010号房，建筑面积72.8449平方米，竣工套内面积48.1785平方米，装修标准为毛坯，总楼价为1439946元，乙方须在签订本认购书的同时向甲方支付定金20000元，实际已支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》(含补充协议和附件)的担保。乙方选择的付款方式为商业按揭付款。首期房款：50.69%的楼价款［包含按揭贷款额万位数以下余款729946元(含已付的定金)］须于2017年11月24日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理710000元的按揭手续。
　　2017年12月28日，腾创公司(甲方，卖方)与东茂公司(乙方，买方)签订了一份合同编号为201712353546的《商品房(一手现房)买卖合同》(以下简称“涉案合同”)，合同明确甲方以出让方式取得位于黄埔区广深公路石化路口东南侧编号为6的地块的土地使用权，规划用途为批发零售用地(051)、商务金融用地(053)，土地使用年限自2012年9月11日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。甲方经批准在该地块上投资建设万科腾创商业广场商品房，国有土地使用证号为穗府国用xxx第xxx号，建设工程规划许可证号为穗规建证【xxx】xxx号，建设工程施工许可证编号为440112201412110101，建设工程规划验收合格证编号为穗国土规划验证【xxx】xxx号，腾创项目属于“三旧改造”，广州市规划局出具的《关于申请旧厂改造地块规划条件的复函》(穗规函［2011］8526号)相当于《建设用地规划许可证》。合同约定乙方向甲方购买万科腾创商业广场20层2010号(门牌地址为黄埔区黄埔东路1080号2010房)作为办公用途，该商品房产权登记建筑面积共72.8449平方米，套内建筑面积48.1785平方米，共有分摊面积为24.6664平方米。第六条约定该商品房按总价交易，总金额1439946元。第七条约定甲方同意乙方在2017年12月28日前支付全部房价款1439946元。第八条约定：一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。涉案合同附件七(本合同补充协议)第二十六条(关于合同解除)第2款约定：因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。
　　2018年9月18日，腾创公司向东茂公司出具一份逾期付款催告函，有以下主要内容：贵司与我司于2017年12月28日签订了涉案合同，购买广州市黄埔区黄埔东路1080号2010房，总价款为1439946元，贵司选择一次性方式付款，根据涉案合同约定，贵司申请于2017年12月28日支付第一笔款项587989元，剩余款项851957元，贵司申请分期付款，分期如下：第二期：2018年1月10日支付190530元，第三期：2018年4月30日支付661427元，截止今日，贵司仍未按照约定时间支付上述第二、三期房款。根据涉案合同及其补充协议规定，如果贵司未能按时支付房价款的，我司有权要求贵司每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经我司催告，逾期超过10日，贵司仍未按约支付的，我司有权解除合同，请贵司于收到本函之日起10日内一次性付清上述第二、三期房款及违约金。腾创公司提交联昊通速递的快递查询单显示该邮件已于2018年9月18日签收。东茂公司确认是其向腾创公司提出变更付款时间，经腾创公司在上述催告函中确认同意变更付款时间为分三期付款。腾创公司确认涉案合同约定的付款时间变更为该催告函所显示的时间。
　　腾创公司与东茂公司均确认腾创公司于2017年12月28日支付了购房款587989元，于2019年10月21日支付了购房款100000元。余款751957元至今未付。庭审时，东茂公司确认目前无力支付剩余购房款。
　　2020年4月14日，东茂公司收到本院送达的腾创公司的起诉书副本。
本院认为　　本院认为，腾创公司与东茂公司于2017年12月28日签订的涉案合同为双方自愿签订，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。
　　涉案合同签订后，东茂公司向腾创公司申请变更涉案合同约定的付款时间为：第一期587989元于2017年12月28日支付，第二期190530元于2018年1月10日支付，第三期661427元于2018年4月30日支付。2018年9月18日，腾创公司在向东茂公司出具的《逾期付款催告函》中同意东茂公司的上述变更付款时间的申请，视为双方对涉案合同约定的付款时间进行了变更。但东茂公司仅支付了687989元购房款，余款751957元至今未付。2018年9月18日，腾创公司发函催告要求东茂公司付清余款未果，提起本案诉讼，至本案法庭辩论终结前，东茂公司仍未付清上述购房款751957元且东茂公司在本案中确认目前尚无能力支付剩余购房款751957元。东茂公司的逾期付款的行为，导致腾创公司的合同目的不能实现，属于违约,依法应承担违约责任。根据涉案合同的约定，东茂公司逾期付款超过10日，腾创公司有权解除合同。故腾创公司起诉要求解除涉案合同并要求东茂公司支付违约金于法有据，本院予以支持，涉案合同及涉案认购书均从2020年4月14日东茂公司收到本院送达的腾创公司的起诉书副本之日起解除。
　　关于涉案合同解除的违约金问题，涉案合同附件七第二十六条第2款约定：因东茂公司原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金。本院认为该违约金约定的数额明显过高，且腾创公司没有提交相关证据证实因东茂公司的违约行为导致涉案合同的解除对其造成的实际损失，结合广州市房地产市场的实际情况、本案合同的履约情况以及腾创公司的可能损失(如资金占用、利息等)等，根据公平原则和诚实信用原则，本院对因东茂公司的违约行为造成涉案合同解除的违约金进行适当调整，酌定为60000元。该违约金足以弥补腾创公司因涉案合同解除所造成的损失。
　　因双方签订的涉案合同已经解除，故腾创公司要求东茂公司协助其办理注销网签手续符合双方在涉案合同附件七第二十六条第2款的约定，本院予以支持。因为办理注销网签手续的相关费用现在尚未实际发生，金额亦尚未确定，对腾创公司在本案中要求东茂公司支付办理注销网签手续的相关费用的请求本院不予支持，腾创公司可在该费用实际发生后另案主张权利。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
裁判结果　　一、原告广州市腾创贸易有限公司与被告广东东茂建设有限公司于2017年12月28日签订的编号为201712353546的《商品房(一手现房)买卖合同》及于2017年12月28日签订的《广州万科腾创商业广场认购书》均于2020年4月14日解除；
　　二、被告广东东茂建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市腾创贸易有限公司支付合同解除违约金60000元；
　　三、被告广东东茂建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告广州市腾创贸易有限公司办理编号为201712353546的《商品房(一手现房)买卖合同》的注销网签手续；
　　四、驳回原告广州市腾创贸易有限公司的其他诉讼请求。
　　案件受理费19703元由原告广州市腾创贸易有限公司负担14229.74元，由被告广东东茂建设有限公司负担5473.26元。原告广州市腾创贸易有限公司已预缴的案件受理费本院不予退费，由被告广东东茂建设有限公司在履行本判决时向原告广州市腾创贸易有限公司迳付。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
落款