中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司等与上海寰宇汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2020)沪02民终3179号
当事人 上诉人(原审被告)：中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区张杨路。
法定代表人：赵传合，经理。
上诉人(原审被告)：中藏宫(北京)文化传媒有限公司，住所地北京市。
法定代表人：赵传合，执行董事。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：贾秀萍，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨苗，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。
被上诉人(原审原告)：上海寰宇汇商业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：罗亮，董事长。
委托诉讼代理人：任燕。
委托诉讼代理人：华丹薇。
审理经过 上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司(以下简称中藏宫上海分公司)、上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司(以下简称中藏宫公司)因与被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司(原名上海中海海轩房地产有限公司，2020年9月1日变更为现名，以下简称寰宇汇公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初12070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中藏宫上海分公司及中藏宫公司的共同委托诉讼代理人杨苗，被上诉人寰宇汇公司的委托诉讼代理人任燕、华丹薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中藏宫上海分公司、中藏宫公司共同上诉，请求：1．撤销一审判决第三项，改判中藏宫上海分公司支付寰宇汇公司自2019年2月1日至2019年4月30日的房屋占有使用费237，187.29元(按租金79，062.43元／月标准计算)；2．撤销一审判决第四项，改判驳回寰宇汇公司要求没收租赁保证金的诉请；3．撤销一审判决第五项，改判中藏宫上海分公司对上述支付义务在其管理的财产范围内不足以支付部分，由中藏宫公司承担。
事实与理由：1．寰宇汇公司自2019年1月下旬对上海市黄陂南路XXX弄XXX号XXX幢之中海国际中心A座3层09B单元(以下简称为系争房屋)采取停电措施，中藏宫上海分公司实际上无法使用系争房屋。2．租赁合同解除后，寰宇汇公司应当依照合同第15.4条第3款规定收回系争房屋，然寰宇汇公司未采取任何有效措施，而是放任其实际管理、控制的房屋自2019年1月下旬起空关，其明显未能尽到合同止损义务。2019年1月31日寰宇汇公司发出解除函，再次告知其有权自行收回房屋。因此，租赁合同解除后，寰宇汇公司负有法定及约定的合理止损义务。就其扩大损失部分，寰宇汇公司无权要求赔偿。3．一审法院判令中藏宫上海分公司支付自2019年2月至2019年11月8日期间的使用费，且按照双倍租金、管理费之和标准计算，房屋占有使用费显然过高。房屋占有使用费本质上是承租人所获占有利益的返还，租赁合同约定的房屋占有使用费的标准显然有违约金性质，该违约责任约定过高，请求法院予以调整。应调整至合同约定的租金标准计算，且不应计付管理费。因为寰宇汇公司在停电后，中藏宫上海分公司已无继续使用的可能，寰宇汇公司亦未提供物业服务。4．中藏宫上海分公司违约所致寰宇汇公司的损失是系争房屋再行出租期间的损失，中藏宫上海分公司已经愿意赔偿三个月租金标准的使用费，不应再承担其他违约责任，寰宇汇公司要求没收租赁保证金缺乏依据，应予返还。5．一审法院判决中藏宫上海分公司与中藏宫公司对债务承担连带责任，不符合《中华人民共和国民法总则》的规定，请求予以改判。
二审被上诉人辩称 被上诉人寰宇汇公司辩称：1．其采取停电措施具有合同依据，根源是中藏宫上海分公司未及时支付租赁保证金及租金、物业管理费。2．因系争房屋内存有中藏宫上海分公司的部分装修，是属于中藏宫上海分公司的合法财产，为避免不必要的财产争议，因此其未自行收回房屋。虽然合同有关于自行收回房屋的条款，但守约方对条款有选择适用权。寰宇汇公司及时发出解除函并要求中藏宫上海分公司交还房屋并于2019年4月提起诉讼，已经履行了告知义务和止损义务。3．关于租赁合同解除后房屋占有使用费的约定是双方真实意思表示，并无违约金性质。租赁合同约定的违约金标准为四个月租金加增值税、税金和物业管理费之和，一审法院也仅判令没收租赁保证金，已经大幅调低了违约金，因此，房屋占有使用费标准不应再行调整。4．依照《中华人民共和国公司法》的相关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
寰宇汇公司向一审法院起诉，要求判令：1．确认己公司与中藏宫上海分公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；2．中藏宫上海分公司、中藏宫公司支付截止2019年1月31日的租金、管理费共计285，943.89元；3．中藏宫上海分公司、中藏宫公司支付自2019年2月1日至中藏宫上海分公司实际交还房屋日的房屋占有使用费(标准为双倍租金、物业管理费)；4．中藏宫上海分公司、中藏宫公司支付违约金408，925元。其中中藏宫上海分公司已经支付的租赁保证金102，331.25元不予退还，中藏宫上海分公司、中藏宫公司还需向寰宇汇公司支付合同约定的租赁保证金204，462.5元，中藏宫上海分公司、中藏宫公司还需支付违约金74，564.77元；5．中藏宫上海分公司、中藏宫公司支付滞纳金78，072.97元(以租金、物业费、未缴纳的保证金余款为本金计算的滞纳金)；6．中藏宫上海分公司、中藏宫公司将房屋恢复原状并向寰宇汇公司交付房屋。
一审法院查明 一审法院认定事实如下：寰宇汇公司(签署合同时公司名称为上海中海海轩房地产有限公司、甲方)与中藏宫上海分公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方。租期自2018年11月1日至2021年11月30日止。管理费每月12，299.08元，首年月租金83，015.55元(含增值税)，次年月租金89，932.17元(含增值税)。合同通用条款第5.1条约定，除本合同另有约定外，租赁期限内，乙方按自然月支付租金和增值税税金。乙方须于每年首月(即1月)15日前，其他自然月的前一个月25日前，一次性向甲方足额支付当／下个月的租金和增值税税金。合同通用条款第6.4条b)约定，乙方不按合同约定将房屋交还甲方或者因乙方违约导致甲方解除合同的或者乙方擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，用于冲抵通用条款14.4b)条所约定的乙方应当向甲方支付的违约金，甲方并可依据本合同其他条款规定追究乙方其他违约责任。合同通用条款第7.2条a)约定，管理费支付与通用条款第5条租金及增值税税金支付约定一致。合同通用条款第14.1条约定，乙方未按照本合同约定交付或补足租金、增值税税金、管理费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的(乙方已与公用事业部门签订供应合同应由乙方直接付费的除外)，自本合同规定付款届满日之次日起，应按照应付未付金额千分之一每日支付逾期付款的滞纳金。若乙方超过甲方书面催款通知规定3日后，仍不缴纳租金、增值税税金、管理费或其他费用的，甲方或物业公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应(水、电、空调等)或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。合同通用条款第14.3条约定，在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：a)乙方违反本合同项下关于租金、增值税税金、管理费等各项费用的缴付约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的，或在租赁期间，三次拖延履行支付义务的，或拖欠租金、增值税税金、管理费等各项费用达30天以上。甲方解除合同的，甲方有权按本合同第14.1和第14.4款规定追究乙方违约责任；甲方不解除合同的，乙方应按本合同14.1款规定承担违约责任。合同通用条款第14.4条约定，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方无本合同约定的单方解约理由擅自解除合同的效力：a)乙方应按本合同约定的房屋交还程序将租赁房屋交还甲方；b)乙方还应向甲方支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金。c)乙方理解甲方给予的自2018年11月1日至2019年11月30日的租金是以乙方能完整履行租约租期为前提条件，如乙方无法正常履约至租期届满，则不能享受上述期限约定的租金标准。因此，乙方同意，乙方还应向甲方补缴上述期限内少缴纳的租金、增值税税金及管理费。补缴租金及管理费按照上述期限结束后的第一个月的月租金、增值税税金及管理费计算。合同通用条款第15.2条乙方的交还工作a)约定，将属于乙方所有的物品搬离租赁房屋，将房屋恢复原状，保持租赁房屋干净、整洁并经甲方书面认可后交还甲方。“房屋恢复原状”是指：经甲方同意装修装饰的，未形成附合的装修装饰物，如乙方对租赁房屋添附的装饰装修、设施设备及招牌等，一律由乙方拆除；未经甲方同意装修装饰的，乙方须按照甲方要求拆除或恢复至房屋交付时的状态；已经形成附合的装修装饰物，甲方同意利用的，甲方无须补偿任何费用；甲方不同意利用的，乙方应当按照甲方要求恢复至房屋交付时的状态。上述拆除或恢复以及由此产生的垃圾清运及相关保洁工作的费用均由乙方承担。合同通用条款第15.4条约定，无论何种原因，交还期限届满之次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金、日管理费之和的双倍向甲方支付房屋占用使用费(公共事业费等按实际天数结算)，直至交还完成。如因乙方延期交还造成甲方损失的，乙方应赔偿全部损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费等。乙方交还期届满后，尚未撤离租赁房屋的，甲方可以采取中断该房屋水、电、空调、电梯、通信供应等必要合理的措施，促使乙方撤离。乙方交还期限届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则甲方有权选择采用下述方法之一收回租赁房屋，因此而产生的费用均由乙方承担，甲方有权追偿：a)将该房屋的一切可移动物品搬离，该房屋之装修及附属设备／设施归甲方所有，甲方无须给予乙方任何补偿。b)将该房屋内的一切可移动物品搬离，并将该房屋内的一切装修、附属设备／设施拆除。合同签订后，双方签订交接确认书，确认2018年11月1日为房屋交付日。中藏宫上海分公司进场进行装修，然未按约支付租金等。经寰宇汇公司催讨未果。2019年1月31日，寰宇汇公司向中藏宫上海分公司发送解约通知书，告知中藏宫上海分公司解除合同，现寰宇汇公司起诉至一审法院。
一审法院在审理过程中，中藏宫上海分公司在2019年11月8日向寰宇汇公司发出告知函，载明寰宇汇公司于2019年1月下旬对系争房屋采取停电措施，导致装修队撤场，装修队于撤场前已将房屋钥匙交寰宇汇公司工作人员。现重申该房屋已于2019年1月下旬归还寰宇汇公司，放弃该房屋内装修及相关物品。寰宇汇公司确认于2019年11月11日收回房屋，并不认可中藏宫上海分公司在告知函中已将房屋钥匙交寰宇汇公司工作人员的陈述。
一审法院另查明，寰宇汇公司在2019年12月17日撤回要求中藏宫上海分公司、中藏宫公司将房屋恢复原状并向寰宇汇公司交付房屋的诉讼请求。
一审法院认为 一审法院认为：寰宇汇公司与中藏宫上海分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现中藏宫上海分公司未按约支付租金等费用，理应按约承担违约责任。寰宇汇公司采取停电措施及通知解除合同并要求中藏宫上海分公司支付租金等有合同依据，考虑到合同约定的房屋占有使用费计算为双倍租金、物业管理费，已包含违约金之性质，另外约定的违约责任，显属过高，法院酌情调整。关于中藏宫上海分公司抗辩称原合同已经被新合同替代，寰宇汇公司自己未尽到合理减损义务，故寰宇汇公司无权主张房屋占有使用费，寰宇汇公司擅自停电导致承租方无法装修，当时装修队已撤场，就将房屋交付给楼层主管等，因中藏宫上海分公司并没有提供证据予以佐证，法院不予采信。因中藏宫上海分公司没有实施清场行为，故应按约支付房屋占有使用费。因中藏宫上海分公司没有独立的资产，故对中藏宫上海分公司所负的支付义务由中藏宫公司承担连带责任。
一审法院判决：一、上海中海海轩房地产有限公司与中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日予以解除；二、中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付上海中海海轩房地产有限公司至2019年1月31日的租金、物业管理费285，943.89元；三、中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付上海中海海轩房地产有限公司自2019年2月1日至2019年11月8日的房屋占有使用费1，766，497.80元；四、中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司已支付给上海中海海轩房地产有限公司的租赁保证金102，331.25元，作为违约金归上海中海海轩房地产有限公司所有；五、中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付上海中海海轩房地产有限公司滞纳金78，072.97元；六、中藏宫(北京)文化传媒有限公司对中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司上述支付义务承担连带责任；七、驳回上海中海海轩房地产有限公司其余诉讼请求。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院查明 本院经审理查明，租赁合同通用条款6.1b)条约定，租赁保证金由甲方持有并按本合同约定退还。6.3a)约定，如因乙方违约或侵权等违法行为造成甲方或第三方损失的，在甲方书面通知期限内仍未停止侵害、赔偿损失的，甲方有权扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方应向甲方或第三方支付的违约金、赔偿金、滞纳金等费用，不足部分，甲方继续向乙方追偿。合同专有条款3.1b)约定，首期租金、增值税税金及管理费的支付：自2018年11月1日至2018年11月30日的租金79，062.43元、增值税税金3，953.12元及管理费12，299.08元，为乙方实际支付的第一期租金、增值税税金及管理费。乙方应于2018年11月1日前支付。合同专有条款3.6条约定，承租人应于租赁合同签署五个工作日内，向甲方支付相当于三个月的含税租金、三个月的管理费作为租赁保证金共计306，693.75元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。
本院另查明，2019年1月31日，寰宇汇公司发送的《房屋租赁合同解除通知书》载明，本通知书送达之日起，贵我双方签订的《房屋租赁合同》、补充协议及相关法律文件全部解除。请贵方在2019年2月3日前，缴清贵方所欠的费用(见附件追缴款项明细单)并按照房屋租赁合同约定将房屋如期交还。特别提醒贵方注意，按照《房屋租赁合同》通用条款15.4款的约定，交还期限届满后，贵方尚未搬离、拆除的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为贵方放弃了遗留物品的所有权，我公司有权自行予以处置(包括作为垃圾予以处理等)，由此产生的处置费用、包括但不限于搬运费、保管费及仓储费等，均由贵方承担。
本院再查明，一审法院审理中，寰宇汇公司陈述，确认系争房屋自2019年1月下旬停电至一审诉讼期间。
本院还查明，2020年9月1日，经上海市市场监督管理局准许，上海中海海轩房地产有限公司变更名称为上海寰宇汇管理有限公司。其经营范围为：一般项目：非居住房地产租赁；商业综合体管理服务；柜台出租；停车场服务，会议及展览服务，物业管理等。
以上事实有《房屋租赁合同》《房屋租赁合同解除通知书》《准予变更(备案)登记通知书》及各方当事人的质证意见为证。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。
本院认为 本院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约履行。根据本案中当事人的诉辩称，各方对系因中藏宫上海分公司逾期支付租赁保证金、租金等构成根本违约以致《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除均无异议。本案的争议焦点为：1．寰宇汇公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的减损义务？2．何时为寰宇汇公司应采取减损措施的时点？3．租赁合同约定的双倍租金、管理费标准的房屋占有使用费是否具有违约金性质？是否可予调整？4．中藏宫上海分公司的违约责任应如何确定？5．中藏宫上海分公司、中藏宫公司对案涉责任应如何负担？
关于争议焦点1寰宇汇公司是否负有在解除合同后及时收回系争房屋的止损义务的问题，本院从三个方面进行分析：
(1)从寰宇汇公司主观上对减损义务的认知分析。从善意出租人标准衡量，寰宇汇公司应负有减损义务。首先，从签约时的认知分析。租赁合同多处约定承租人逾期交还房屋的，寰宇汇公司有权收回房屋。其中用列举式列举了交还期限届满未交还但已实际搬离、交还期限届满承租人弃场、交还期限届满承租人仍未清空房屋等情况。且约定上述情况均视为承租人放弃对系争房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，寰宇汇公司有权自行处理，由此产生的费用由承租人负担。可见，寰宇汇公司作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋的预见性较高，也较为充分地利用提供合同文本及签约的相对优势地位设置了承租人逾期交还房屋，寰宇汇公司有权收回房屋的条款。其次，从承租人根本违约时的认知分析。寰宇汇公司发出的《房屋租赁合同解除通知书》中用加黑字体再次重申如中藏宫上海分公司未按期搬离，其有权自行处置中藏宫上海分公司尚未搬离的物品。寰宇汇公司在解除合同时，对系争房屋内的装饰装修、物品存放情况应知晓并明了，其发出解除函告知其有权自行收回系争房屋，是对其权利的重申和再次明确。寰宇汇公司在法院审理中抗辩因避免与中藏宫上海分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显与合同条款的设置及其解除合同时的主张相悖。退一步讲，即使中藏宫上海分公司留存在系争房屋内的财产价值较高，寰宇汇公司亦可依照合同条款采取另行租赁仓库放置等措施收回房屋，相关费用可依约向中藏宫上海分公司主张。最后，从寰宇汇公司未及时收回房屋可能存在的利益驱动分析。租赁合同约定，交还期限届满之次日起，承租人未按照合同约定交还房屋的，应按照日租金、日管理费之和的双倍向寰宇汇公司支付房屋占有使用费。寰宇汇公司亦依据该标准主张长达10个月的房屋占有使用费。由此可见，寰宇汇公司未及时收回房屋，可主张远高于租金标准的使用费，存在一定的追求额外对价的利益驱动。
(2)从寰宇汇公司自行收回房屋防止损失扩大的可能性分析。依照各方当事人的陈述，系争房屋的装修尚未完工，中藏宫上海分公司并未正式入驻系争房屋。且寰宇汇公司自2019年1月采取停电措施直至2019年11月。在此期间，中藏宫上海分公司亦未实际占用系争房屋。寰宇汇公司如在发出解除函后自行收回房屋，并没有太大障碍，且具有充分的便利性和可能性。寰宇汇公司在一审法院审理期间自行收回了系争房屋，而系争房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。
(3)从中藏宫上海分公司的恶意占有情况分析。因寰宇汇公司在合同条款的设置及解除函中多次强调其有权自行收回房屋，亦让承租人对寰宇汇公司会自行收回房屋产生一定的合理期待。虽然系中藏宫上海分公司根本违约，应负违约责任，但其应负的违约责任不能扩展至寰宇汇公司在可自行收回系争房屋而未收回期间的房屋占有使用费。
《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。综合上述分析，寰宇汇公司在合同解除后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用，这不仅是其在合同条款中设置的对已方的权利，亦属于守约方的法定义务，应当履行。
关于争议焦点2何时为寰宇汇公司应采取减损措施的时点，本院分析如下：租赁合同约定，租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为中藏宫上海分公司向寰宇汇公司交付房屋的期限。交还期内，中藏宫上海分公司仍应承担合同项下的各项费用。《房屋租赁合同解除通知书》中，寰宇汇公司要求中藏宫上海分公司应于2019年2月3日前缴清所欠各项费用并按照房屋租赁合同约定将系争房屋如期交还。因租赁合同于2019年1月31日解除，因此，中藏宫上海分公司应于2019年2月5日前交还系争房屋。逾期未交还的，寰宇汇公司应及时自行收回。但该期间，恰逢春节，对于寰宇汇公司及时收回系争房屋的期限，应从两个方面进行综合考量。首先，寰宇汇公司作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，因此，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。其次，在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面的客观限制。综合以上因素，本院酌情确定自租赁合同解除之日起一个月期限为寰宇汇公司自行收回房屋的合理期间。也即寰宇汇公司应在2019年2月28日前自行收回系争房屋，此后的空关损失系寰宇汇公司未及时采取减损措施而导致的扩大损失。
关于争议焦点3租赁合同约定的双倍租金标准的房屋占有使用费是否具有违约金性质，对系争房屋的房屋占有使用费应如何计取的问题，本院分析如下：租赁合同系出租人让渡房屋使用权获得租金收益的合同。系争房屋使用权的真实价值应与房屋租赁合同约定的租金标准相一致。然而，案涉合同对房屋占有使用费约定了双倍租金、管理费的计取标准，对其中超出原合同约定的部分，显然是为了督促承租人及时交还房屋而加以惩罚性的约定，具有违约金性质。中藏宫上海分公司主张对于超出合同约定租金标准的部分过高，应予调整，具有一定的合理性。但其主张仅支付租金，不支付管理费，缺乏依据。因该期间仍应视为承租人该交还房屋的时间，对该房屋应有的负担应予以支付，也即管理费亦应支付。因寰宇汇公司在本案中另主张了解约违约金及逾期付款违约金，其实际损失足以得到弥补，因此，对于2019年2月的房屋占有使用费，本院调低为合同约定的月租金及管理费标准，即83，015.55元＋12，299.08元，共计95，314.63元。
虽然中藏宫上海分公司表示自愿支付三个月租金标准的房屋占有使用费，但其亦表明，该使用费系赔偿寰宇汇公司实际损失，不应再承担其他违约责任。因此，该上诉请求不能视为无对价的自愿给付，本院将结合各方当事人的真实意思表示对相关诉请作出判决。
关于争议焦点4中藏宫上海分公司的违约责任应如何确定的问题，本院分三个方面进行分析：
首先，本案中，中藏宫上海分公司未按期支付租赁保证金及租金系根本违约，以致合同解除，应负违约责任。寰宇汇公司主张依照租赁合同14.4b)条约定支付相当于四个月租金、增值税税金、管理费之和的违约金具有合同依据。四个月租赁期限所应负担的费用，应为寰宇汇公司另行寻找承租人的合理期限，因此，该约定并未过高，本院予以照准。据此，中藏宫上海分公司应付的违约金应为408，925元。一审法院未能准确适用减损义务的相关规定，判令支付了超额的房屋占有使用费而对承租人应负担的违约金予以调整有所不当，本院予以纠正。
其次，寰宇汇公司主张该违约金的计算方式为没收已付的租赁保证金，支付剩余未缴纳的租赁保证金及违约金差额，其计算方式有所不当。寰宇汇公司混淆了租赁保证金与违约金的性质。依照租赁合同的约定，租赁保证金系担保承租人履约的保证金，只有合同继续履行，承租人才有支付租赁保证金的义务。现双方签订的租赁合同已经解除，寰宇汇公司要求中藏宫上海分公司、中藏宫公司再行支付租赁保证金，缺乏依据。但寰宇汇公司就此的错误理解不影响其对违约金主张金额的确定。
再次，依照合同约定，在中藏宫上海分公司违约导致合同解除时，寰宇汇公司有权没收租赁保证金用以冲抵解约违约金。因此，对于中藏宫上海分公司已付的租赁保证金，可以与上述违约金进行折抵。具体计算为408，925元，331.25元，计306，593.75元。也即中藏宫上海分公司还需支付违约金306，593.75元。
关于争议焦点5中藏宫上海分公司、中藏宫公司对案涉责任应如何负担的问题，本院分析如下：连带责任的负担须法律明确规定或当事人约定。中藏宫上海分公司系中藏宫公司的分支机构，不具备独立的主体资格，不能独立承担民事责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。可见，中藏宫公司应承担全部责任或补充责任。寰宇汇公司要求两公司共同承担，一审法院判令两公司承担连带责任，均缺乏法律依据。中藏宫上海分公司、中藏宫公司主张先由中藏宫上海分公司承担，该公司不足以承担的部分由中藏宫公司承担，符合法律规定，亦未损害寰宇汇公司的权益，本院予以准许，对一审法院该项判决，本院予以改判。
二审上诉人诉称 综上所述，上诉人中藏宫上海分公司、中藏宫公司的部分上诉请求具有事实及法律依据，本院予以采纳。一审法院认定事实较为清楚，但适用法律有所不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：
裁判结果 一、撤销上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初12070号民事判决；
二、确认上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司与被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；
三、上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司自2018年11月1日至2019年1月31日的租金、物业管理费人民币285，943.89元；
四、上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付上海寰宇汇商业管理有限公司自2019年2月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费人民币95，314.63元；
五、上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司违约金人民币306，593.75元(已扣除租赁保证金人民币102，331.25元)；
六、上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司应在判决生效后十五日内支付上海寰宇汇商业管理有限公司滞纳金人民币78，072.97元；
七、上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司上海分公司对上述第三、第四、第五、第六项判决的支付义务不足以承担的，由上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司承担；
八、对被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费人民币23，876.83元，由上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司负担人民币8，834.4元，由被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司负担人民币15，042.43元；二审案件受理费人民币21，619.46元，由上诉人中藏宫(北京)文化传媒有限公司负担人民币6，577.03元，由被上诉人上海寰宇汇商业管理有限公司负担人民币15，042.43元。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 卢薇薇
审 判 员 王晓梅
审 判 员 陈 俊
二〇二〇年十一月二日
法官助理 高 勇
书 记 员 吴是佳
附法律依据附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民法总则》第七十四条……分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……
