天地图（天津）有限公司与天津滨海高新区资产管理有限公司商品房预约合同纠纷上诉案
天津市高级人民法院
民事判决书
(2020)津民终1119号
当事人 上诉人（一审被告）：天地图（天津）有限公司，住所地天津市华苑产业园区开华道某某。
法定代表人：王健，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王华峰，天津允公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李单单，天津允公律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：天津滨海高新区资产管理有限公司，住所地天津滨海高新区华苑产业区梅苑路某某金座广场-704。
法定代表人：刘红英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李绍坤，天津至大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高志，天津至大律师事务所律师。
审理经过 上诉人天地图（天津）有限公司（以下简称天地图公司）因与被上诉人天津滨海高新区资产管理有限公司（以下简称高新区公司）商品房预约合同纠纷一案，不服天津市第三中级人民法院（2019）津03民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天地图公司的委托诉讼代理人王华峰，被上诉人高新区公司的委托诉讼代理人李绍坤、高志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 天地图公司上诉请求：1.依法撤销天津市第三中级人民法院作出的（2019）津03民初303号民事判决第一项关于利息的判项，改判驳回高新区公司关于利息的请求或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费均由高新区公司负担。事实和理由：第一，双方当事人属于合作关系，并非认购关系，房地产交易意向书及补充协议属于虚假的意思表示，应认定为无效。第二，因双方签署的两份《房地产交易意向书》及一份《〈房地产交易意向书〉之补充协议》（以下简称两份意向书和一份补充协议）属于无效合同，高新区公司主张利息缺乏事实依据，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，属于适用法律错误。第三，即使天地图公司应当支付高新区公司利息，一审法院认定的利息数额超过了被上诉人主张的数额，属于判决超过诉讼请求，应当予以改判。
二审被上诉人辩称 高新区公司辩称，一审法院认定双方的法律关系为认购合同关系，判令天地图公司返还购买意向金及利息，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回天地图公司的上诉，维持原判。
原告诉称 高新区公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令天地图公司返还意向金64611000元；2.判令天地图公司支付自应付利息之日起至起诉之日止意向金所产生的利息共计7700851.06元及天地图公司实际返还意向金之日止的利息；3.判令本案诉讼费由天地图公司承担（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、保全费、公告费、评估费等费用）。
一审法院查明 一审法院认定事实：2016年1月27日，高新区公司与天地图公司签订《房地产交易意向书》（以下简称原意向书），高新区公司认购天地图公司所拥有的坐落于天津滨海高新区滨海科技园G2013-5地块的土地使用权及该地块地上已建设完成的全部地上建筑物。层高为2-6，建筑物为6栋，建筑层数为地上2-6层，，地下某某总建筑面积77000平方米，其中地下室面积为7600平方米，最终应以房地产所有权证中登记的建筑面积为准。双方约定，房地产整体交易的购房总价款，以审核后工程总造价为准。意向书签订后3日内，高新区公司向天地图公司支付3500万元作为购买意向金。双方签订正式的房地产买卖合同后，购买意向金及所产生的利息正式用于冲抵购房总价款。在签订房屋买卖合同条件不能成就时，天地图公司应在意向书有效期届满后5日内返还意向金。双方还约定，意向书自双方盖章并经双方法定或授权代表人签字后生效，有效期为180日。有效期满，无论何种原因不能签署房屋买卖合同的，天地图公司应当向高新区公司退还意向金终止协议。天地图公司出现意向书约定的违约情形的，高新区公司有权书面通知天地图公司立即提前终止本意向书，天地图公司立即返还高新区公司已支付的购买意向金，如超出有效期，天地图公司还应支付意向金所产生的全部利息，按同期贷款利率计算。2016年1月29日，高新区公司向天地图公司支付意向金3500万元。
针对原意向书中的标的房地产，双方于2017年1月17日签订《房地产交易意向书》（以下简称新意向书），约定由于双方于2016年1月27日签署的意向书已超过有效期时限，高新区公司已支付给天地图公司的意向金3500万元，转作本次交易意向金的一部分。同时约定，本次交易意向金为62611000元，鉴于高新区公司已于2016年1月28日支付天地图公司意向金3500万元，本意向书签订后3日内，高新区公司再次向天地图公司支付意向金27611000元。双方约定的交易前提条件为：天地图公司已办理完毕标的房地产的竣工验收手续，标的房地产经竣工验收合格；所有涉及标的房地产的款项天地图公司已全部支付完毕，不欠付任何应付款项；天地图公司已取得标的房地产的《天津市房地产权证》，权属清晰、完整等。在有效期内，天地图公司无法实现上述内容，双方可以协商以在建工程转让或股权转让的方式，另行签订房地产买卖合同的相关事宜，或终止此房地产交易意向。有效期为180日，有效期内，非因天地图公司原因致使约定的全部交易前提条件未能实现的，本意向书自动失效，双方均不再受本意向书约束，天地图公司应立即将已收取的购买意向金退还给高新区公司。若在有效期内，天地图公司未将购买意向金退还给高新区公司，超出有效期后，购买意向金所产生的全部利息（以银行同期贷款利率为准）应一并归还给高新区公司。2017年1月19日，高新区公司向天地图公司支付意向金27611000元。
2017年6月26日，当事人双方签订《〈房地产交易意向书〉之补充协议》，约定在双方签订的新意向书基础上，追加意向金200万元，补充协议签订之日起3日内，高新区公司向天地图公司支付交易意向金200万元，补充协议作为新意向书不可分割的组成部分与新意向书具有同等法律效力。2017年6月28日，高新区公司向天地图公司支付意向金200万元。高新区公司支付意向金共计64611000元。
新意向书约定的有效期满，当事人之间没有达成房地产交易合同。2018年11月13日，高新区公司以特快专递的方式向天地图公司邮寄了《公司函》及《回执》，要求天地图公司将收取的购买意向金64611000元退还，同时将超出有效期购买意向金所产生的利息一并归还。
一审法院认为 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方当事人签订的意向书是否合法有效；2.双方当事人之间是认购关系还是合作关系。
对于第一个争议焦点，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。效力性规范是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。只有违反了效力性强制规范的，才应当认定合同无效。相关的行政法规及地方性法规，虽要求国有企业收购非国有单位资产时，必须要履行国资监管及评估程序，但上述规定均系管理性规范而非效力性强制规范，并不影响合同的效力。现有证据可以证实，高新区公司在支付案涉款项前，均向相关国有资产监督管理机构进行了请示，国有资产监督管理机构未提出异议。故对天地图公司关于《房地产交易意向书》属于无效协议的抗辩主张，不予支持。
对于第二个争议焦点，双方当事人签订两份意向书和一份补充协议，均系合同缔约方的真实意思表示。协议中，双方明确约定了认购标的物状况、意向金支付方式及签订正式的房地产买卖合同后，购买意向金及所产生的利息正式用于冲抵购房总价款的内容。上述约定符合认购关系的特征，天地图公司提供的证据不足以证实双方系合作关系，对其关于双方系合作关系的抗辩主张，不予支持。
高新区公司依约支付了全部购买意向金，在有效期内，双方并未签订房地产买卖合同，且双方未能就签订房地产买卖合同达成一致意见，天地图公司应当依约返还全部购买意向金并支付相应的利息。对于原意向书中3500万元意向金的利息，因原意向书的有效期届满后，双方签订新意向书，高新区公司将意向金增加为合计62611000元，并重新约定了新的有效期，系双方就协议的履行达成了新的合意，对高新区公司要求自2016年7月26日起支付3500万元意向金利息的诉讼请求，不予支持。双方签订的一份补充协议，仅就新意向书中意向金的数额进行了补充约定，未重新约定有效期，故仍应依据新意向书的约定确定有效期，即2017年7月16日有效期届满。天地图公司应自2017年7月17日起，以64611000元为基数支付购买意向金的利息。
关于高新区公司主张的律师费，因在两份意向书及一份补充协议中，双方未就发生争议后承担律师费的问题进行约定，对高新区公司该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：“一、本判决生效之日起十日内，天地图（天津）有限公司返还天津滨海高新区资产管理有限公司意向金64611000元、截至2019年8月19日的利息6513147.53元及自2019年8月20日至实际给付之日止的利息（以64611000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回天津滨海高新区资产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403359元，由天津滨海高新区资产管理有限公司负担8068元，天地图（天津）有限公司负担395291元。"
二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。
本院查明 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.天地图公司与高新区公司签订的两份意向书及一份补充协议的效力。2.天地图公司与高新区公司诉争法律关系的性质。3.天地图公司是否应支付高新区公司利息及利息数额。
关于争议焦点一，天地图公司主张根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效"的规定，其与高新区公司签订的两份意向书及一份补充协议系双方以虚假意思表示订立的合同，应认定为无效。本案中，两份意向书及一份补充协议均经天地图公司和高新区公司盖章确认，且高新区公司已按约定支付款项，天地图公司已经实际占有使用了涉案款项。而天地图公司未能提交证据证明两份意向书及一份补充协议系双方通谋形成的虚假意思表示。故，天地图公司的上述主张不能成立，一审法院认定两份意向书及一份补充协议有效，是正确的。
关于争议焦点二，两份意向书及一份补充协议明确约定，高新区公司认购天地图公司所拥有的涉案地块的土地使用权及该地块地上已建设完成的全部地上建筑物，并支付意向金。同时，双方还约定了签订房地产买卖合同的条件。因此，两份意向书及一份补充协议系双方以将来签订房地产买卖合同为目的而签订的合同，属于预约合同。一审法院将本案案由确定为建设用地使用权转让合同不当，本院根据争议焦点将案由调整为商品房预约合同纠纷。另外，因天地图公司提交的证据不足以证明双方就涉案房地产项目开发建设、投资收益分配和风险负担等涉及合作法律关系的相关权利义务进行约定，故天地图公司主张其与高新区公司系合作关系，缺乏事实依据，不能成立。
关于争议焦点三，因天地图公司关于两份意向书和一份补充协议均无效的主张不能成立，故意向书关于违约金及违约金计算标准的约定有效。高新区公司依约支付了全部购买意向金，在意向书有效期内，双方并未签订房地产买卖合同，且双方未能就签订房地产买卖合同达成一致意见，故天地图公司应当依约返还全部购买意向金并支付相应的利息。关于利息的数额问题，因高新区公司主张计算利息的截止日期为天地图公司实际返还全部意向金之日，故一审判决不存在超出高新区公司诉讼请求进行判决的问题。
综上，天地图公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费57392元，由天地图（天津）有限公司负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 方 哲
审判员 张 胜
审判员 段昊博
二〇二〇年十一月十二日
书记员 黄沁蕊
审判员 张 胜
审判员 段昊博
二〇二〇年十一月十二日
书记员 黄沁蕊
