重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司诉华胜德日用陶瓷批发部等房屋买卖合同纠纷案

重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司诉华胜德日用陶瓷批发部等房屋买卖合同纠纷案
重庆市巴南区人民法院
民事判决书

当事人　　原告：重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司，住所地重庆市巴某某界石镇石佛路某某（经济园区内），统一社会信用代码915001130830752428。
　　法定代表人：覃明，总经理。
　　委托诉讼代理人：孙利，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梁勇，北京盈科（重庆）律师事务所律师。
　　被告：九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部，住所地重庆市九龙坡区华岩幸松陶瓷市场某某，统一社会信用代码92500107MA5UCEXG84。
　　经营者：汪永平。
　　被告：匡军华。
　　以上二被告共同委托诉讼代理人：黄树科，重庆众予律师事务所律师。
审理经过　　原告重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司（以下简称耐德公司）与被告九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部（以下简称华胜德批发部）、匡军华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法由审判员李杰适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序，由审判员史春亚担任审判长，与审判员汤华巍、李杰组成合议庭进行审理，于2020年11月1日公开开庭进行了审理。原告耐德公司委托诉讼代理人孙利与被告华胜德批发部、匡军华共同委托诉讼代理人黄树科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告耐德公司向本院提出诉讼请求：1.被告华胜德批发部、匡军华支付耐德公司购房款2731104元；2.被告华胜德批发部、匡军华从2017年9月19日起至房款付清之日止，以2731104元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付逾期付款违约金。事实和理由：被告华胜德批发部系个体工商户，工商登记的经营者为汪永平，被告匡军华为实际经营者，汪永平与被告匡军华系夫妻。被告华胜德批发部为购买厂房，于2015年1月14日与原告签订《耐德·界石金工坊厂房认购书》（以下简称厂房认购书）。厂房认购书签订后，被告华胜德批发部支付耐德公司定金40万元，双方约定该定金在签署正式厂房销售合同后自动转为首期款的一部分。2016年3月22日，原告与被告华胜德批发部签订5份《重庆耐德·界石金工坊标准厂房房屋买卖合同》（以下简称厂房买卖合同），约定被告华胜德批发部购买位于重庆市巴南区的5套工业厂房，房屋总价16133936元。合同约定的付款方式均为按揭付款；房屋实际面积与合同约定面积有差异的，双方同意以实际面积为准，按照合同单价多退少补；在房屋实际交付之日起60日内，双方向土地房屋登记机构申请办理房地产权证，在此之前被告华胜德批发部应付清全部购房款；被告华胜德批发部逾期付款的，从应付款第二天起至实际支付完毕应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同签订当日，原告与被告华胜德批发部就前述5套房屋的买卖合同共同签订《补充协议》，约定案涉房屋首付总房款的40%，被告华胜德批发部需支付首付400万元，剩余首付款由原告贷给华胜德批发部（贷款协议另行签订），三年内付清，按照整体厂房银行贷款利率计息，每月支付剩余贷款利息。《补充协议》签订后，被告华胜德批发部于2016年3月23日支付了购房款360万元，向银行按揭贷款968万元，剩余房款2453936元被告华胜德批发部既未支付，也未与原告签订贷款协议。案涉房屋竣工后，根据重庆欣荣土地房屋勘测技术研究院出具的《重庆市房产面积竣工测算报告书》，案涉5套房屋实际面积与合同约定面积有差异，应根据合同约定的面积误差处理方式计算，故被告华胜德批发部应补交房款277168元，现被告华胜德批发部合计欠付房款2731104元（剩余房款2453936元＋补交房款277168元）。原告于2017年7月21日将案涉5套房屋交付被告华胜德批发部，被告华胜德批发部应在2017年9月18日前向原告付清购房款，但经原告多次催收，被告华胜德批发部至今未付。被告华胜德批发部系个体工商户，涉案债务是被告匡军华与汪永平的夫妻共同债务，依法应以汪永平和被告匡军华的家庭财产承担责任，故被告匡军华应对欠付购房款承担共同支付责任。为维护原告的合法权益，原告遂诉请如上。
被告辩称　　被告华胜德批发部、匡军华辩称，对于原告耐德公司诉请二被告支付欠付房款，二被告认为支付条件不成就。第一、双方对房屋面积误差如何结算有争议，根据《补充协议》对房屋实际面积误差时房款计算的约定，3%以内多退少补，减少超过3%的据实结算，增加超过3%的部分不再收取房款，根据原告耐德公司提交的《重庆市房产面积竣工测算报告书》中5套厂房的实际面积与合同约定面积之间的误差，经计算后，确认被告华胜德批发部于厂房买卖合同约定房款之外应补缴房款137136元；第二、2017年7月21日，原告耐德公司向被告华胜德批发部出具承诺书，载明案涉5套房屋自交房之日起半年内的物管费48146.29元应从被告华胜德批发部的实际购房款中扣减。故，二被告认为原、被告双方未对案涉5套房屋所欠房款进行结算，欠款金额尚未确定，在欠付金额未确定前，被告华胜德批发部没有付款义务，同时，被告华胜德批发部也多次向耐德公司发出要求结算案涉房屋款项的函，但原告耐德公司未予结算，故付款条件未成就。二被告不存在欠付房款的情形，不需要承担逾期付款的违约金。
本院查明　　经审理查明，被告华胜德批发部系个体工商户，工商登记的经营者为汪永平。汪永平与被告匡军华于1987年1月17日登记结婚。
　　2016年3月22日，原告耐德公司作为甲方与被告华胜德批发部作为乙方签订5份厂房买卖合同，分别约定乙方购买甲方位于重庆市巴南区的5套工业厂房；付款方式均为按揭付款，未约定具体的按揭方式以及付款时间;乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日后，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付完毕应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，该违约金乙方于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付关于办理产权登记的约定为：在本房屋实际交付之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本房屋《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；申请办理房地产权证之前，乙方应付清全部购房款及其他应付款项，包括但不限于有关税费、专项维修基金、到期银行贷款等；合同中并对原、被告双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。5套厂房总价16133936元。同日，原告耐德公司与被告华胜德批发部就前述5份厂房买卖合同共同签订《补充协议》，其中约定“签订正式合同首付总房款40%，具体金额以实际成交总金额为准，乙方只需首付400万，剩余首付款项由甲方贷给乙方（贷款协议另行签订）需在三年之内付清，按整体厂房的银行贷款利率计算利息，每月需支付剩余贷款金额利息（若贷款金额在三年内未付清，另行协商）"。被告华胜德批发部分别于2015年1月19日、2015年6月4日、2016年3月23日向原告耐德公司支付30万元、10万元、360万元，共计400万元。2017年4月1日，被告华胜德批发部通过银行贷款向原告耐德公司支付案涉房屋房款968万元。2017年7月21日，原告耐德公司将案涉5套厂房交付被告华胜德批发部。
　　另查明，原、被告于庭审中确认：1、在原告耐德公司与被告华胜德批发部签订的5份厂房买卖合同中约定的5套厂房总价款16133936元之外，因厂房实际面积与合同约定面积不一致，被告华胜德批发部应另行补缴房款137136元；2、原告耐德公司同意于被告华胜德批发部欠付房款金额中扣除用于抵扣房款的物业管理费48146.29元；3、被告华胜德批发部应支付原告耐德公司剩余房款2542925.71元。另，被告匡军华于庭审中认可其与汪永平共同经营被告华胜德批发部，且同意支付剩余应付房款。另，被告华胜德批发部、匡军华于2020年10月8日对原告耐德公司提起反诉，于2020年11月1日撤回反诉。
　　上述事实，有双方当事人陈述及原告耐德公司提供的5份厂房买卖合同、《补充协议》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《展越爱物业事业部耐德.金工坊项目收据》、《8号楼2017年7月21日-2018年6月13日用电明细表》、《重庆市房产面积竣工测算报告书》与被告华胜德批发部、匡军华提供的5份厂房买卖合同、《补充协议》、《承诺书》、通知、结婚证、收据、贷款合同等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。
本院认为　　本院认为，原告耐德公司与被告华胜德批发部签订的5份厂房买卖合同、《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务"的规定。本案中，原、被告双方于庭审中确认被告华胜德批发部应支付原告耐德公司剩余购房款2542925.71元，本院予以确认。对于原告耐德公司诉请被告华胜德批发部支付从2017年9月19日起至房款付清之日止，以2731104元为基数按照每日万分之一的标准计算的逾期付款违约金，本院认为首先应确定被告华胜德批发部的应付款时间，本案中，原、被告双方于2016年3月22日签订的5份厂房买卖合同均未约定明确的付款时间，双方于同日签订的《补充协议》中对5份厂房买卖合同付款方式和时间进行了补充约定，但原、被告双方实际未按照《补充协议》该项约定履行，双方在实际履行中形成了新的付款方式，被告华胜德批发部实际于2016年3月23日前向原告耐德公司支付400万元后，于2017年4月1日通过银行按揭贷款向原告耐德公司支付968万元，但双方对于剩余房款的支付方式和时间未达成补充协议，根据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定"规定，原告耐德公司与被告华胜德批发部对剩余房款支付时间符合约定不明的情形。原告耐德公司主张依据厂房买卖合同约定“交付房屋之日起60日内办理房屋产权转移登记手续，申请办理房地产权证之前，被告华胜德批发部应付清全部购房款及其他应付款项"，被告华胜德批发部应于2017年9月18日前支付剩余房款，本院认为，厂房买卖合同约定交房之日起60日内办理房屋产权转移登记手续系对原告耐德公司办证时间的约定，并约定被告华胜德批发部申请办理房地产权证前应付清全部购房款及其他应付款项，现被告华胜德批发部撤回申请办理房屋产权转移登记的起诉，原告耐德公司亦未为被告华胜德批发部办理房屋产权转移登记，原告耐德公司以此倒推被告华胜德批发部应付款时间为交房之日2017年7月21日起60日内即2017年9月18日前，不符合厂房买卖合同的约定，故本院对原告耐德公司主张的被告华胜德批发部应付款时间为2017年9月19日不予支持。本院认为，根据合同法第六十二条第一款第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间"规定，在原告耐德公司、被告华胜德批发部对付款时间约定不明的情形下，本院认为被告华胜德批发部应在本案诉状副本送达之日起30日内即2020年10月19日前支付5份厂房买卖合同中约定的应付剩余房款金额2435789.71元（即16133936元-13680000元-48146.29元）为宜，故本院对原告耐德公司诉请被告华胜德批发部支付以2435789.71元为基数自2020年10月19日起至款清之日止按每日万分之一计算的逾期付款违约金予以支持。对于原、被告双方于2020年11月1日确认的被告华胜德批发部应补缴房款137136元，该款项应于本判决生效后由被告华胜德批发部予以支付，现尚未逾期，故本院对于原告耐德公司诉请该部分房款的逾期付款违约金不予支持。对于原告耐德公司诉请的其余超出部分的违约金，无法律和事实依据，本院不予支持。结合对上述两笔房款支付时间的认定，本院对原告耐德公司诉请被告华胜德批发部支付购房款2542925.71元予以支持。
　　关于原告耐德公司诉请被告匡军华与被告华胜德批发部共同承担支付责任，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外"，本案中，被告匡军华与被告华胜德批发部的经营者汪永平为夫妻关系，被告匡军华认可其与汪永平共同经营被告华胜德批发部，被告华胜德批发部购买5套厂房作为经营场所，因此产生的欠付房款的债务属于用于夫妻共同生产经营的情形，且产生于被告匡军华与汪永平婚姻关系存续期间，应属于被告匡军华与汪永平的夫妻共同债务，且被告匡军华同意支付剩余应付房款，故本院对原告耐德公司诉请被告华胜德批发部、匡军华共同支付剩余房款2542925.71元及以2435789.71元为基数自2020年10月19日起至款清之日止按每日万分之一计算的逾期付款违约金予以支持。对于原告耐德公司诉请超出部分，无法律和事实依据，本院不予支持。
　　为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部、匡军华共同支付原告重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司购房款2542925.71元；
　　二、被告九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部、匡军华共同支付原告重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司以2435789.71元为基数自2020年10月19日起至款清之日止按每日万分之一计算的逾期付款违约金；
　　三、驳回原告重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司的其他诉讼请求。
　　上述第一、二项，限被告九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部、匡军华于本判决生效之日起15日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费30640元，保全费5000元，合计35640元，由被告九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部、匡军华负担。此款已由原告重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司垫付，限被告九龙坡区中梁山华胜德日用陶瓷批发部、匡军华于本判决生效之日起15日内迳付原告重庆耐德环境装备工业园项目建设开发有限公司。
　　本判决将于宣判之日起十日内向各方当事人发送。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。逾期未提起上诉，或者上诉后又撤回上诉的，本判决即发生法律效力。
落款