李玉林与李正豪房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市房山区人民法院
民事判决书
(2019)京0111民初22811号
当事人 原告(反诉被告)：李玉林。
法定代理人：陈某。
委托诉讼代理人：祝云，北京勤弘律师事务所律师。
被告(反诉原告)：李正豪。
委托诉讼代理人：吕品，北京奥肯律师事务所律师。
第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。
负责人：朱剑伟，总经理。
委托诉讼代理人：张恒宇。
第三人：北京市住房贷款担保中心，住所地北京市海淀区北四环西路56号辉煌时代大厦7-8层。
法定代表人：仇金鑫，主任。
委托诉讼代理人：孙俊峰。
第三人：屈美茹。
第三人：中国建设银行股份有限公司北京丰台支行，营业场所北京市丰台区西四环南路54号。
法定代表人：周蕾，行长。
审理经过 原告(反诉被告)李玉林诉被告(反诉原告)李正豪、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司(以下简称汇鑫伟业公司)、中国建设银行股份有限公司北京丰台支行(以下简称建设银行丰台支行)、屈美茹、北京市住房贷款担保中心(以下简称住房担保中心)房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李玉林之法定代理人陈某、委托诉讼代理人祝云，被告(反诉原告)李正豪及其委托诉讼代理人吕品，第三人汇鑫伟业公司之委托诉讼代理人吴红秀、张恒宇，第三人住房担保中心之委托诉讼代理人孙俊峰到庭参加诉讼，第三人屈美茹、建设银行丰台支行经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称 李玉林向本院提出诉讼请求：1.被告将位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋腾退给原告；2.被告清偿第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行将北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋作为抵押的所有贷款；3.第三人中国建设银行股份有限公司北京丰台支行、北京市住房贷款担保中心办理注销北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋抵押登记手续；4.被告配合原告将北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋恢复登记在原告名下；5、被告支付自2016年10月19日至实际腾退之日止的房屋使用费，2016年10月19日至2020年5月12日计算为136728元，2020年5月12日后每月按照5000元计算；6.评估费18000元由被告承担；7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月14日覃某及屈美茹夫妇利用原告系限制民事行为能力人将原告位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××室房屋通过第三人汇鑫伟业公司出售给被告。被告在明知覃国强及屈美茹不是原告的直系亲属的情况下，仍然购买涉案房屋。该房屋在2016年10月19日交付给被告使用，于2016年10月23日转移登记在被告名下。由于原告患有精神疾病多年，且在2015年被认定为限制民事行为能力人，在出售上述房屋时也未有其子女的陪同，未得到其监护人的追认。2018年后原告法定代理人得知涉案房屋被变卖后立即在房山区人民法院提起诉讼，要求确认原被告所签订的房屋买卖合同无效。案件审理过程中查明，因被告购房过程中申请公积金贷款，故法院追加中国建设银行股份有限公司北京丰台支行、北京市住房贷款担保中心为第三人。后经房山区人民法院作出(2018)京0111民初8887号民事判决书判决原被告就坐落于北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。且该判决认定被告在知晓陪同李玉林一起就涉案房屋签订合同的覃国强并非李玉林家人的情况下，根据交易习惯李正豪有义务审查核实李玉林其他家庭成员相关情况，但李正豪并未进行审慎的注意义务。后被告不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院，二中院维持原判。
根据合同法的相关规定，合同被确认无效后，因合同所取得的财产予以返还。故被告应将涉案房屋返还给原告并支付占用房屋期间的房屋使用费。且本案中，被告将涉案房屋作为抵押，申请公积金贷款，被告应清偿该房屋上的抵押贷款，第三人建设银行丰台支行、住房担保中心也应办理注销涉案房屋抵押登记手续。
至今，该房屋仍然由被告占有使用且登记在被告名下，为了维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼，望贵院予以支持。
被告辩称 李正豪辩称，答辩人不同意被答辩人的诉讼请求：对诉讼请求1、4的意见：被答辩人为持有产权机构颁发的合法房产证书，在产权证书未变更前为合法居住。在被答辩人未退还答辩人房款及赔偿损失前，也不同意腾退房屋及恢复登记。因为一旦在退款及赔偿前恢复登记和腾退房屋，将造成反诉人巨大经济损失。现因房屋登记在答辩人名下，无法对房屋进行诉讼保全，另行诉讼可能在保全前房屋已经出售完毕。一旦腾退房屋及恢复登记，被答辩人将可能立刻将房屋继续出售，并造成房款流失，被答辩人为限制行为能力人，答辩人将无法追回损失及索赔。而出售后，被答辩人的监护人是否会对被答辩人再次出售行为追认，都将给答辩人造成潜在的巨大风险。对诉讼请求2、3的意见：答辩人现在无能力提前清偿贷款，若被答辩人可以全额退款及全部赔偿，同意清偿贷款及解押，不同意诉讼请求5，答辩人占用房屋并无过错，不应当支付使用费，具体理由如下：答辩人2016年8月经房屋中介居间，以175万元的价格购买了被答辩人位于房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××室房屋。该房屋当时挂网价为180万，经过与被答辩人协商，优惠5万，以175万成交，该成交价格为当时市场公允价格，甚至略高于市场价。2018年，在事隔2年后，答辩人接到起诉要求确认合同无效，此时，答辩人方才得知被答辩人为限制行为能力人。被答辩人的监护人拒绝追认房屋交易行为，要求确认买卖合同无效，后经法院判决房屋买卖合同无效。首先，答辩人在房屋交易过程中无任何故意过错，也无任何过失。
答辩人是通过正规中介购买的合法交易房屋。倘若被答辩人为正常行为能力人，合同已经完全生效。而判断被答辩人是否属于精神分裂类型的限制行为能力人，明显超过了答辩人的能力，并且限制行为能力人并非是无行为能力人，在此前的庭审中，被答辩人在交易过程中是否处于发病阶段并未被举证，现在姑且不论其在交易时是否属于具有行为能力的正常阶段，即使在发病阶段，非专业人员也很难认定行为能力的界限。本案在诉争房屋交易过程中，历经数月，其中除了答辩人为首次购房人员外，其他的中介员工、银行面签人员、建委工作人员均为长期接触房屋买卖的专业人员，其审慎能力和审查能力更高于答辩人，但无一对被答辩人可能存在行为能力存在质疑。一切事实和情况足以让答辩人有理由相信且不怀疑的认为被答辩人是完全民事行为能力人，答辩人没有过错和过失。因此，限制行为能力和无行为能力导致的合同无效，责任应当由限制行为及无行为能力一方全部承担。
其次，被答辩人所称的买卖房屋时“买房人的义务有审查核实卖方人其他家庭成员”属于“交易习惯”，并据此认为答辩人未进行审慎注意义务，明显为谬论，不应当成为答辩人承担责任的理由。交易习惯中，如果不涉及学区房等需要户口迁移的房屋，买方没有任何法定义务或常识去审查卖方的家庭成员。被答辩人为诉争房屋唯一合法产权人，若被答辩人为完全行为能力人，本人完全有权利处分自己的任何财产。无任何法律规定，在房屋交易时，房屋出售方为老年人时需要房屋出售方的子女同意或陪同才可以进行交易，若法院认定老年人进行的交易行为必须有子女参与构成交易习惯，并依此认定答辩人需承担责任，不但于法无据，也将构成重大社会问题。本案在上一案件中，已经引发重大舆情关注，限制行为能力人无监护人追认认定合同无效，尚可认为有法可依。若本案最终再认定被答辩人是老年人，出售房屋必须有子女陪同甚至需同意的“交易习惯”，被答辩人存在合同审慎义务，并存在责任，一旦形成这样的判例，将引发重大社会道德风险。事实上原判决二审已经将一审不合适的观点予以纠正，再未提及“交易习惯”。并且所谓的“习惯”必须是多次进行方可称为习惯，答辩人此次购房为生平第一次购房，怎么能形成“交易习惯”。本案中，被答辩人在售房时有外甥、外甥媳妇陪同，并非是没有亲属陪同，只是被答辩人称自己没有儿子。结合其他证据可以看出，从1990年开始，被答辩人的儿子(监护人)就离开了被答辩人，近30年仅有很短的时间是与被答辩人的生活有交集的，被答辩人一直独立生活。期间在2015年已经因为房屋买卖和监护权问题有过诉讼纠纷，但程序结束后，被答辩人的儿子仍未与被答辩人共同生活，在明知被答辩人新购了房屋的情况下，也没有采取有效措施对房本等重要物件进行保护。被答辩人一直同外甥覃国强及外甥媳妇共同生活，直至2018年1月外甥去世。而被答辩人的儿子也是自此之后才起诉合同无效。以上事实表明，被答辩人的儿子在法理上不是合格的监护人，在人情上也不是合格的赡养人，不但不能共同生活照顾被监护人，就连其母亲基本的房屋居住使用情况都不了解。
综上，答辩人无理由、无责任承担任何交易过程中的过错和责任。本案被答辩人监护人监护失职是造成合同无效的根本原因，房屋上涨的利益是其确认合同无效的诱因。因此法律应当依法严惩监护失职在前、见利忘义在后的一方，依法驳回被答辩人诉讼请求。
另外，我方认可评估价格，评估价格和交易价格基本一致。关于房屋的租金计算，认可租金的鉴定结论，但不认可租金应由我方承担。我方没有任何过错，我方购买房屋、正常使用房屋，不存在房屋使用费的赔偿问题。而且是原告主动提起的合同之诉，不应由被告承担相关损失。
汇鑫伟业公司述称，原告起诉被告的房屋买卖合同纠纷，我们认为这个合同在交易过程中是真实有效的，诉求与第三人没有关系，不作答辩。买屋买卖合同履行过程中根据原告的状态是可以履行合同的，我们认为合同是有效的。
住房担保中心述称，对于原告与被告之间的房屋买卖合同因为我们不是争议案件的当事人，对于双方的情况不发表意见。在法院通知我们之前我们不清楚有房屋买卖纠纷，如果最终原告与被告之间的纠纷牵扯到变更的话，我们是要求就全部的贷款还清，并且帮助办理解除抵押的手续。
屈美茹未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状，但在本院为其制作谈话笔录时表示：此案与我无关，我没有参与李玉林的房屋买卖事宜，是覃国强陪同李玉林一同签订合同以及办理合同买卖事宜，覃国强已经于两年前去世了。覃国强陪同李玉林一同办理房屋买卖事宜，是因为李玉林自陈某2岁时就一直没有与陈某来往，陈某也不认李玉林为母亲；一直都是覃国强负责照顾李玉林。对于房屋买卖事宜，我所有事情都不清楚，包括房款支付等我都不清楚。
建设银行丰台支行未到庭应诉，但向本院提交书面意见称：1.针对李玉林与李正豪房屋买卖合同纠纷一案，我行不是争议案件的当事人，对于双方的行为不发表意见。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。2.借款人李正豪、刘青焕在我行办理的涉案贷款为公积金委托贷款，借款起止日期为2016年11月15日至2036年11月15日，贷款合同金额壹佰贰拾万元整，担保方式北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，贷款目前具体信息以北京市住房贷款担保中心提供为准。3.根据法律规定，借款人李正豪、刘青焕就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签定的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人李正豪、刘青焕将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人李正豪、刘青焕对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。
若借款人李正豪、刘青焕在我行贷款发生逾期，我行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债杈、担保权未获得全部清偿前、我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。我行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利，若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。商户债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息(包括复利、罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和担保权而发生相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等)。借款人尚欠我行贷款本金余额以我行提交证据为准，全部贷款本息(包括复利、罚息)、违约金、赔偿金及我行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。4.本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何诉讼费用。
李正豪向本院提出反诉请求：1.被反诉人李玉林退还房款1750000元并支付利息(以1750000元为基数，按照年6%的标准，自2016年8月14日起计算至实际退还日止)，赔偿反诉人损失1208504元(包含房屋增值差价882600元、税费152724元、杂费9180元、装修费30000元、律师费125000元、评估费9000元)；2.第三人屈美茹、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司对被反诉人李玉林赔偿反诉人承担连带责任；3.第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司退还居间费38500元。事实与理由：反诉人2016年8月经被反诉人汇鑫伟业公司居间，以175万元的价格购买了被反诉人李玉林位于房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××室房屋，2016年10月房屋过户至反诉人名下，2016年11月第三人提供了住房公积金贷款。事隔2年后，反诉人接到起诉，陈某作为被反诉人李玉林唯一监护人起诉反诉人，要求确认买卖合同无效，此时，反诉人方才得知被反诉人李玉林为限制行为能力人。因陈某对李玉林的出售房屋行为拒不追认，经法院判决，反诉人李正豪与被反诉人李玉林房屋买卖合同无效。
合同履行过程中，反诉人为房屋过户支付了税费，按揭利息、房屋装修费用、房屋价格上涨差价、两次诉讼产生律师费等。现因合同无效，以上费用均成为非正常支付费用，应当由造成合同无效的被反诉人李玉林予以赔偿。
在反诉人与被反诉人交易过程中，陈某履行监护人失职、第三人屈美茹隐瞒事实、第三人汇鑫伟业公司具有专业注意义务上的失误，据此应对被反诉人承担的返还房款及赔偿款项承担连带责任。同时，汇鑫伟业公司应当退还已收取居间费用。为维护反诉人的合法权益，故特向贵院提出反诉，望依法支持反诉人所请！
李玉林针对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。1、根据我方在上个案件中提交的证据及被告提交的证据可以显示通过原告的账户转账，但是账户中仅仅剩余3000元的余额，所有的材料只是原告签字了，其他的流程并不清楚，而且我们最后去了不动产登记中心调取了资金划转的协议，其中有一个协议不是原告签字的。从法律上我们是应该退还给被告的，但是我们也是受害者。其中有一个4万元是转给了覃国强，所以我们不同意原告的第一项反诉请求，我们要求屈美茹返还这个钱。2、导致买卖合同无效产生的税费税务部门是可以退还的，如果购买新的房屋交纳新的税费就可以。3、杂项费用，我们认为不是必然发生的费用，在庭审过程中被告都陈述不清楚是什么费用，所以是否是必然发生的，是被告和经纪公司产生的费用我们不认可。对于装修费我们没有见过装修，并且也无法衡量装修的费用。上一个案件已经说明了导致买卖合同无效被告是有责任的，我们不能阻挡一个骗子去作一个行为，本案是在覃国强的陪同下去做交易的，如果是老太太单独一个人去做交易，我想这监护人是得承担相应的责任。而且在上一次的庭审过程当中，法庭也询问了本案的反诉人及第三人问你当时是问了覃国强与李玉林之间的关系了吗？他说问了知道是他的外甥，我想即便李玉林是一个完全民事行为能力人，我觉得一个正常的人、一个77岁的老人去做一个房屋买卖的交易，你能知道她还不跟自己的儿子在一块儿为什么要去进行这种交易。关于公积金贷款及律师的费用，我们认为也不是必然产生的费用。而且这个律师费需要对方承担的话是有法律规定的，在知识产权或人身侵权案件中会有律师费的承担，我方也是受害者。
对于被告要求赔偿损失的请求，我方不同意。被告依据合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还或者没有必要返还的应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应承担相应责任。本案中在上一案件(2018)京0111民初8887号案件中，判决书中已经明确的指明被告应进行对于其他家庭成员的相关情况核实情况，但被告并没有进行相应的审查注意义务，所以我方认为导致合同交易无效，被告存在完全的过错。被告所要求的房屋增值的差价部分，并不属于合同无效的情况之下产生的相关的缔约过失责任。因为缔约过失责任仅限现有利益的损失，被告完全依照在合同有效情况下产生的违约责任来要求原告赔偿，完全颠覆了法律的适用，我方坚持认为合同有效与合同无效所产生的责任适用完全不一样。合同无效仅适用于缔约过失责任，缔约过失责任法律并没有规定能包括合同履行后可以获得的利益，所以被告完全将房屋差价损失作为了合同无效信赖利益损失的处理，等于视同双方签订买卖合同有效的基础上追究原告的相关责任，所以房屋差价损失这一部分我方不认可，对于税款我方经过与国税局的相关工作人员核实，查询到国税局438号文件的规定，对于法院判决无效的产权转移行为是不征收税费及其他税费的，另一个文件是财税局的文件，关于税费是可以退的，这两个文件明确的指明了双方之间的买卖合同无效相当于合同没有交易，所以产生的税费就不应由双方承担，所以我方不同意承担相应税款。对于杂费部分，被告并没有提交相应的有效的票据，只是一个收据，第二点是这些费用是不是必须要产生的费用，所以我方不同意支付。关于被告要求以175万元为基数要求支付利息的问题，可以看到，被告第一项诉讼请求就要求我方赔偿房屋差价的损失，在最后一项又提出利息的损失，其实是进行了一个重复的计算，如果在合同有效的情况下，任何一方有违约，那么房价长到什么程度，房价是什么就是什么，但贷款是由于自己经济实力的问题，如果这套房屋现在依然存在于被告名下，被告依然是要偿还贷款和贷款的利息的，所以被告在既要求房屋差价损失的情况下又要求利息，我方认为不合理。关于175万元房款的问题，在上一个案件庭审过程中，其中有4万元的房款被告转账到了覃国强的账户，并没有转入李玉林账户，还有一笔5万元的定金是现金。我们从李玉林的账户中并没有查询到有5万元现金的交易流水，所以我方认为175万元的房款李玉林实际上没有完全的收到。
汇鑫伟业公司针对反诉述称，对于第一项反诉请求不发表意见。对于第二、三项不认可，因为居间服务已经完成，并且我公司作为居间方并不是房屋买卖合同的当事人，对于产生的一切损失，应该由反诉人向被反诉人主张。
反诉人第二项反诉请求与第三人无关，第三人不应承担反诉人向被反诉人承担的退赔责任，均应由反诉人自行承担。一：1.第三人汇鑫伟业公司不是房屋买卖合同一方当事人，未收取过相关购房款，故不应向反诉人承担退赔责任，2.陈某未履行监护义务放任被反诉人对外进行交易，是致使房屋买卖合同无效的主要原因,在房屋买卖合同未侵害李玉林合法权益的情况下，未履行监护责任的陈某对买卖合同不予追认的行为具有恶意，因此，应当追加案外人陈某为被告与李玉林共同承担责任。3。第三人汇鑫公司履行了合理的注意义务，导致房屋买卖合同无效的过错系反诉人没有尽到审慎注意义务。在房屋买卖合同居间过程中，汇鑫公司履行了实地房屋带看义务，李玉林在整个交易过程中，精神行为正常无异样，该事实反诉人在另案中均有确认，上述情况表明反诉人对汇鑫伟业公司居间工作是认可的。二、汇鑫伟业公司促成了李正豪与李玉林以合理价格签署了房屋买卖合同，现居间服务合同尚合法有效，汇鑫公司有权收取居间报酬：1.致使房屋买卖合同无效的过错不在汇鑫伟业公司，系因案外人陈某未履行监护职责和反诉人没有尽到审慎注意义务的共同过错所致，居间费损失应当由其双方分担；2.居间费事项与本案非同一法律关系，应另案处理。三、本案系与另案基于同一法律关系，反诉人未在另案房屋买卖合同纠纷中提起反诉，故反诉人现无权向汇鑫公司提出反诉。综上所述，反诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。
住房担保中心针对反诉述称，与本诉的陈述意见一致。
屈美茹、建设银行丰台支行未到庭应诉亦未针对反诉陈述意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
李玉林提交：证据一、一组：(2018)京0111民初8887号民事判决书及补正裁定书、(2019)京02民终7093号民事判决书。
证据二、存量房屋买卖合同
证据三、账单详情
证据四、收条
证据五、收条
证据六、收条
证据七、中国建设银行客户交易明细清单
证据八、2015房民初字第38180号案件庭审笔录
证据九、链家地产房屋价格截图
证据十、(2018)京0111民初8887号案件庭审笔录
证据十一、户口本
证据十二、国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
证据十三、评估报告
证据十四、发票
除链家地产房屋价格截图外，李正豪对其他证据的真实性认可、汇鑫伟业公司除链家地产房屋价格截图真实性不认可、对对国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、评估报告、发票不发表意见外，对其他证据的真实性予以认可，住房担保中心对证据一判决书及裁定书的真实性予以认可，对其他证据不发表意见。
李正豪提交、证据一、一组：存量房屋买卖合同、到账回单、收条、个人贷款支付凭证。
证据二、一组：房款发票、完税证明、收据、一般缴款书、评估费发票、担保服务费发票、北京市家庭居室装修工程施工合同、住房公积金贷款借款合同、网页截图、律师费发票。
证据三、一组：居间服务费收据、安定医院精神疾病司法鉴定意见书。
证据四、评估报告、评估费发票。
李玉林对收据、北京市家庭居室装修装修工程施工合同、网页截图、奥肯律师事务所发票、居间服务费收据的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可；汇鑫伟业公司除对评估报告及评估费发票不发表意见外，对其他证据的真实性均予以认可；住房担保中心对评估费发票、担保服务费发票、住房公积金贷款借款合同真实性认可，对其他证据不发表意见。
住房担保中心提交个人贷款总账信息、他项权利证、还款明细。
李玉林对他项权利证及打印日期为2020年1月9日的个人贷款总账信息的真实性认可，对打印日期为2020年10月22日的个人贷款总账信息、还款明细的真实性表示不清楚。李正豪对住房担保中心提交的证据的真实性均予以认可。汇鑫伟业公司对他项权利证及打印日期为2020年1月9日的个人贷款总账信息的真实性认可，对打印日期为2020年10月22日的个人贷款总账信息、还款明细不发表意见。
本院查明 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据本院认定如下：对于李玉林提交的链家地产截图，因仅为截图打印件，在对方当事人不予认可的情况下，本院对其真实性亦不予确认；对于李正豪提交的北京市家庭居室装修装修工程施工合同，因其为原件，本院对其形式上的真实性予以认可，但因没有相应的付款凭证予以佐证，本院对其证明目的暂不予认可，对于奥肯律师事务所发票，因系复印件，本院对其真实性不予确认，对于居间服务费收据，因系原件，且出具方汇鑫伟业公司予以认可，本院对其真实性予以确认，对于网页截图，因仅为网络打印件，在对方当事人不予认可的情况下，本院对其真实性亦不予确认，对于收据，因系原件，本院对其真实性予以确认；对于住房担保中心提交的个人贷款总账明细及还款明细，因系系统生成打印，且作为还款人的李正豪对其真实性认可，本院对其真实性亦予以确认。本院经审理认定事实如下，2016年8月14日，李玉林(出卖人、甲方)在覃国强(李玉林外甥)的陪同下与李正豪(买受人、乙方)在汇鑫伟业公司(居间方、丙方)居间下签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)(合同编码：××××)，约定：出卖人根据国家规定，已依法取得坐落为北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××，建筑面积共86.66平方米；出卖人保证所售房产无查封，无纠纷，保证所提供的资料真实、有效，出卖方对所售房屋权属合法性、真实性及有效性负责；该房屋房产证获得日期为2014年9月9日；该房屋成交价格为人民币175万元整，其中定金5万元(用于冲抵首付款)，第一期房款为55万元，住房公积金贷款120万元；合同同时约定了双方当事人的其他权利义务。
合同签订当日，李正豪向李玉林支付购房定金5万元，并向汇鑫伟业公司支付居间服务费38500元。2016年9月5日，李正豪向汇鑫伟业公司支付交验费200元、贷款代办费300元、过户费500元，同时支出担保、评估、服务、抵押等费用8180元。2016年9月10日，李正豪向李玉林支付房款20万元(包含定金5万元)。2106年10月11日，李正豪通过建设银行“房易安”向北京市房山区住房和城乡建设委员会支付监管资金31万元。2016年10月19日，李正豪通过支付宝给案外人覃国强转账40000元，李玉林给李正豪出具剩余房款的收条；同日李正豪交纳购买涉案房屋的契税15100元以及个人所得税120200元(个人所得税纳税人名称为李玉林)，双方还办理了房屋交接手续。2016年10月23日，涉案房屋登记到了李正豪名下，不动产权证号为：京(xxx)房山区不动产权第xxx号。2016年11月15日，李正豪、刘青焕(甲方、借款人)与建设银行丰台支行(乙方、贷款人)、住房担保中心(丙方、担保人)签署北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，约定借款数额为1200000元，借款月利率2.70833‰，借款期限为20年，自2016年11月15日起至2036年11月15日止，借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××住房，借款债权的担保方式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保，担保服务费为3600元。同日建设银行审批发放李正豪申请的120万元住房公积金贷款。2017年8月22日，住房担保中心取得京(2017)房不动产证明第××号抵押权证书，义务人为李正豪，房屋坐落为房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××。
另查，涉案房屋交易期间，李玉林与覃国强夫妻共同居住在涉案房屋，且覃国强陪同李玉林出售涉案房屋的全过程。
再查，2018年5月,李玉林向本院起诉请求：1、确认李玉林与李正豪签订的房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋买卖合同无效，2019年4月15日，本院出具(2018)京0111民初8887号民事判决书，该判决书记载2015年12月10日，北京市朝阳区人民法院出具(2015)朝民特字第38180号民事判决书，判决“宣告李玉林为限制民事行为能力人”，由此法院认为李玉林为限制民事行为能力人，因其子陈某对涉案房屋买卖合同拒绝追认，故判决李玉林与李正豪就坐落于北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效，判决作出后李正豪不服提起上诉，2019年6月27日，北京市第二中级人民法院以(2019)京02民终7093号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
再查，本案诉讼过程中，李正豪申请对2020年1月9日涉案房屋的价值进行评估，本院依法委托北京百成首信房地产评估有限公司进行了评估，2020年6月12日，该评估机构出具估价报告，估价报告中载明财产范围：估价对象包括北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋(含结构、装修及附属于房屋的设施设备部分，不含可移动的家具及装饰品等)及其占用范围内的土地，认定估价结果为2632600元。李玉林申请对涉案房屋2016年8月14日市场价值及月租金价格进行评估，本院依法委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司进行评估，2020年7月10日，该评估机构分别出具估价报告，认定2016年8月14日的房地产市场价值为1858700元，同时认定自2016年四季度至2020年二季度的租金总价为135817元，自2016年10月至价值时点按活期存款年利率0.35%复利计算，估价对象于价值时点的总金额为136728元。
本院认为 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中李玉林与李正豪就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》已被法院生效判决无效，现双方当事人诉请法院处理合同无效后的后果于法有据。本案争议焦点为，双方对于合同无效的过错责任问题，该问题的实质在于判断李正豪在认识李玉林的民事行为能力上是否有过失，即李正豪在购买房屋时是否应认识到李玉林为限制民事行为能力人。首先，庭审中李正豪与汇鑫伟业公司均表示李玉林在交易过程中没有任何精神及行为异常现象，本院认为虽然李玉林在房屋交易之前被认定为限制民事行为能力人，但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态，且李玉林在交易时已年逾70岁，即使其反应能力、表达能力略有瑕疵亦属于一般人可接受、可理解的范围，本案中在无证据证明李玉林出售房屋时有异于常人的病症表现的情况下，不能苛责李正豪未察觉出李玉林行为能力欠缺；其次，李正豪是在汇鑫伟业公司的居间服务下进行的房屋交易，且交易过程中始终有中介人员及李玉林亲属覃国强陪同，此种情况下，对于李正豪对房源真实性、出卖人可靠性的警惕能力不能要求过高；最后，现无证据证明李正豪在购买房屋时明知李玉林为限制民事行为能力人，此种情形下李正豪没有核查李玉林家庭情况以及出卖房屋是否经过家属同意的法定义务。综上，对于李正豪是否已尽到审慎的注意义务应将其放到一般购买人的环境中审查，本院认为李正豪已经尽到了一般购买人的注意义务，对于本案合同无效不存在过错。
关于李玉林的诉讼请求，本院处理如下，因房屋买卖合同无效，故李玉林要求李正豪腾退涉案房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因李正豪需将房屋返还给李玉林，故其现无权使用涉案房屋进行抵押，故其需在涤除抵押权后将房屋返还，故李玉林要求其清偿建设银行丰台支行贷款的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但考虑案件执行的可操作性，本院判决李玉林代李正豪偿还贷款本金及利息，代偿部分在退还购房款时予以考虑,为了促进双方当事人及时履行判决义务，在抵扣时本院认定应抵扣的范围为李正豪欠付的贷款本金和判决生效之前欠付的利息；在上述贷款清偿后，建设银行丰台支行的债权和抵押权已经实现，故李玉林要求办理注销涉案房屋抵押登记手续的诉求亦具有法律依据，本院予以支持。本案合同无效，双方应恢复至原始权利状态，故李玉林要求李正豪协助将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求亦于法有据，本院予以支持。关于房屋使用费，该费用可与其占用李玉豪资金的占用费相互抵消，本院不再支持；关于评估费，经评估交易时涉案房屋的价值与合同约定价格相差不大，对于价值本身较大的房屋而言该差额属于合理范畴，故李玉林的证明目的未能实现，该部分评估费用由其自身承担，关于评估房屋月租金价格的费用，因合同无效及导致产生合同无效后返还房屋的后果均系李玉林引起，产生该部分费用的原因主要在于李玉林，故该部分评估费用亦应由李玉林承担。
关于李正豪的反诉请求，合同无效后，李玉林退还相应的购房款属于其应承担的法定义务，根据庭审查明的事实，李正豪已经按照合同约定支付购房款1750000元，故其要求李玉林退还于法有据，李玉林辩称有40000元支付到了覃国强的账户，但因李玉林对该40000元书写了收条，证明其认可李正豪完成了该部分付款义务，至于打入何人账户以及其他购房款是否被他人占有是李玉林与案外人应解决的问题，不影响其在本案中的退赔责任；关于赔偿房屋增值差价损失的反诉请求，根据评估报告，评估时点的房屋价值高于成交价882600元，因本案合同无效后房屋将返还给李玉林，该部分增值利益将由李玉林享有，而因合同无效李正豪丧失了在涉案房屋交易时购买其他房屋的机会，必将产生损失，鉴于本案合同无效之诉系李玉林提起，李正豪在本案中不存在过错，故李正豪要求赔偿该部分损失于法有据，本院予以支持。关于赔偿税款的诉讼请求，现无证据表明李正豪支出了增值税，故对于增值税的主张本院不予支持，对于契税，李正豪可向相关行政机关申请退税，如无法退税，其可另行主张权利，本院暂不予处理，而个人所得税处的纳税人处显示为李玉林，但实际为李正豪支付，即便可以退税亦需要李玉林配合，故该部分费用本院支持由李玉林赔偿给李正豪，数额为120200元；关于交验费、贷款代办费、过户费、担保费、评估费、服务费、抵押费共计9180元，确系李正豪为履行合同而支出的费用，合同无效后李玉林应赔偿李正豪该部分损失，故对该项反诉请求本院予以支持；关于装修费30000元，因评估的2020年1月9日的房屋价值中包括装修部分，而本案对于李正豪要求的房屋差价损失亦予以了支持，对于家具，李正豪亦可以自行搬离，故不再重复支持装修费用；关于律师费，李正豪提交的证据不足以证实其实际支出情况，且该部分费用超出了李玉林订立合同时可预见的损失范畴，本院对此不予支持；评估费9000元，系本案中的合理支出，本院予以支持。关于利息损失，李正豪表述该部分损失包含首付款550000元的资金占用损失及住房公积金的贷款利息损失，在李正豪未返还房屋前，李玉林仅须支付本金，故该部分费用可与李玉林要求支付的房屋占有使用费相互抵消，本院不再支持；关于李正豪要求屈美茹、汇鑫伟业公司对于退赔承担连带责任的反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持，李正豪若认为相关主体应当承担赔偿责任可另案解决；关于要求汇鑫伟业公司退还居间费38500元的反诉请求，因属于居间服务合同法律关系项下应该审查的问题，故本案中不予支持。第三人屈美茹、建设银行丰台支行经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果 一、李玉林于本判决生效后七日内代李正豪向中国建设银行股份有限公司北京丰台支行清偿北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋的剩余贷款本金及截止至贷款还清之日止的全部利息(以银行实际数据为准)；
二、北京市住房贷款担保中心、中国建设银行股份有限公司北京丰台支行在李玉林履行完毕本判决第一项义务之日起七日内办理北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋的注销抵押登记手续；
三、李正豪于本判决第二项相关手续办理完毕之日起十日内将北京市房山区长阳镇嘉州水郡××号××层××房屋腾退给李玉林并协助李玉林将上述房屋恢复登记至李玉林名下，腾退房屋当日，李玉林退还李正豪购房款(退还数额为：用1750000元扣除李玉林代李正豪偿还的贷款本金及判决生效日前李正豪欠付的利息)；
四、李玉林于本判决生效后七日内赔偿李正豪损失1011980元；
五、李玉林于本判决生效后七日内赔偿李正豪评估费9000元；
六、驳回李玉林的其他诉讼请求；
七、驳回李正豪的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20550元，由李玉林负担10275元(已交纳)，由李正豪负担10275元(于判决生效后七日内交纳)；反诉案件受理费10275元，由李正豪负担5137.5元(已交纳)，由李玉林负担5137.5元(于判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
落款
审 判 长 李亚丽
人民陪审员 李 芳
人民陪审员 李志远
二〇二〇年十月二十九日
法官 助理 周 蕊
书 记 员 孙震颐
