袁伟梁等与胡文豪（MICHAEL MAN HO WU）等房屋买卖合同纠纷上诉案

袁伟梁等与胡文豪（MICHAELMANHOWU）等房屋买卖合同纠纷上诉案
中华人民共和国上海市第一中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人（原审原告、反诉被告）：袁伟梁。
　　上诉人（原审原告、反诉被告）：洪筱菡。
　　委托诉讼代理人：章大卫，上海瀛泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：段晨澜，上海瀛泰律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）：夏青（XIAQING）。
　　委托诉讼代理人：陈茜，上海诺可律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：练育梅，上海诺可律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡文盈（MARINAMUNYINGWU）。
　　被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡文豪（MICHAELMANHOWU）。
　　被上诉人（原审被告，反诉原告）：胡文文（MICHELLEWU）。
审理经过　　上诉人袁伟梁、洪筱菡因与上诉人夏青、被上诉人胡文盈、胡文豪、胡文文房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　上诉人袁伟梁、洪筱菡的上诉请求：撤销一审判决，改判支持袁伟梁、洪筱菡的一审诉讼请求，改判驳回胡文盈、胡文豪、胡文文的一审反诉请求。事实与理由：一、2016年1月的《房地产买卖居间协议》在胡某去世前已经成立并生效，双方已经开始履行，2016年3月16日的“第二份"《房地产买卖居间协议》系应中介要求补签；二、一审法院认定夏青的行为不构成表见代理适用法律错误；三、袁伟梁、洪筱菡对合同不能履行全无过错，应由夏青承担袁伟梁、洪筱菡的全部损失；四、袁伟梁、洪筱菡对涉案房屋的使用经夏青同意，至少无需向夏青返还房屋使用费；五、涉案房屋的评估费应由夏青、胡文盈负担。
　　上诉人夏青的上诉请求：撤销一审判决第四项，改判夏青无需向袁伟梁、洪筱菡支付人民币（币种下同）230万元。事实与理由：一、袁伟梁、洪筱菡在2016年1月签订居间协议时，未审核夏青系授权委托人之一，对夏青修改后的居间协议未确认，夏青回国后于2016年3月16日又重新签订了一份《房地产买卖居间协议》；二、袁伟梁、洪筱菡在签订《上海市房地产买卖合同》时，明知夏青所持的委托手续无法办理房屋买卖事宜仍要求夏青签署买卖合同；三、袁伟梁、洪筱菡应当知晓胡某死亡的事实，仍要求夏青签订房屋买卖合同及补充协议，其对涉案房屋存在恶意侵占。
　　上诉人袁伟梁、洪筱菡、上诉人夏青互不同意对方的上诉请求。
　　被上诉人胡文盈、胡文豪、胡文文未在限期内向本院提交委托诉讼代理人的公证认证手续，相关委托手续不符合法律规定。夏青的委托代理人向本院出具情况说明，表示胡文盈、胡文豪、胡文文由夏青代为向法院致歉，同意一审判决，希望二审法院维持原判。
　　袁伟梁、洪筱菡向一审法院提起本诉，请求：1、解除袁伟梁、洪筱菡与夏青签订的《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议；2、夏青向袁伟梁、洪筱菡返还已支付的购房款195万元；3、夏青向袁伟梁、洪筱菡支付违约金255万元；4、夏青赔偿袁伟梁、洪筱菡超出违约金部分的实际损失95万元；5、本案诉讼费用由夏青、胡文盈、胡文豪、胡文文承担。一审审理中，袁伟梁、洪筱菡变更诉讼请求为：夏青、胡文盈、胡文豪、胡文文继续履行《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，并配合将上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房地产（简称涉案房屋）过户登记至袁伟梁、洪筱菡名下。若合同无法继续履行的，夏青应返还购房款195万元，并赔偿袁伟梁、洪筱菡损失332万元。
　　胡文盈向一审法院提起反诉，请求：1、袁伟梁、洪筱菡与夏青签订的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》及相关补充协议无效；2、袁伟梁、洪筱菡返还涉案房屋；3、袁伟梁、洪筱菡返还涉案房屋2016年9月至2017年9月的租金144,000元；4、袁伟梁、洪筱菡支付占有使用费，自2017年9月10日至2018年9月9日期间为198,000元；2018年9月10日至2019年8月27日194,500元，自2019年8月28日起按照每月16,807元的标准支付至实际返还之日。
　　胡文豪、胡文文向一审法院提起反诉，请求：1、确认袁伟梁、洪筱菡与夏青20某某年3月16日签署的《房地产买卖居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及2017年8月9日签署的《房屋使用合同》无效，袁伟梁、洪筱菡返还涉案房屋；2、袁伟梁、洪筱菡返还2016年9月9日至2017年9月9日的房屋租金144,000元；3、袁伟梁、洪筱菡支付无权占用期间的房屋使用费，自2017年9月10日至2018年9月9日期间为198,000元；2018年9月10日至2019年8月27日194,500元，自2019年8月28日起按照每月16,807元的标准支付至实际返还之日。
一审法院查明　　一审法院认定的事实：涉案房屋产权于2013年3月14日核准登记至夏青及胡某（E）名下。2016年1月19日，胡某签署公证特殊授权书，委托F1（又名F2）和夏青处理涉案房屋销售事宜。夏青于2019年1月20日签字接受。
　　2016年1月21日，为购买涉案房屋，经XX房地产经纪有限公司居间，袁伟梁在编号为C1530000某某某某的《房地产买卖居间协议》落款乙方处签名，协议约定乙方向夏青、胡某（甲方）购买涉案房屋，总房价款850万元，净到手价。袁伟梁将协议中第3.2条原填写的定金金额50万元改为30万元，并签字“袁"。次日，夏青在3.2条款处签写“夏青胡某（代）"；将第3.3条签订买卖合同示范文本时间由贰拾日改为陆拾日，将第3.7条交易过户约定中的叁日改为拾陆日，并签字“夏青胡某（代）"。夏青在落款甲方处签字。协议另对付款方式、违约责任等进行了约定。后，袁伟梁重新签署同一编号的《房地产买卖居间协议》，协议第3.2条定金金额修改为30万元，第3.3条签订买卖合同示范文本时间由贰拾日改为玖拾日，第3.7条过户时间为叁日。2016年1月26日，袁伟梁向夏青支付定金29万元。次日支付定金余额1万元。2016年3月16日，夏青在落款甲方处签字，并代胡某签字。
　　2016年3月16日当天，袁伟梁、洪筱菡与夏青签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定袁伟梁、洪筱菡向夏青、胡某购买涉案房屋，转让价款650万元，双方于2016年8月31日前办理过户手续，袁伟梁、洪筱菡应支付首付款195万元，包括已支付的定金30万元。落款处甲方由夏青签字，并代胡某签字。同日，袁伟梁向夏青支付首付款165万元。同一日，袁伟梁、洪筱菡与夏青还签署《协议书》一份，约定，涉案房屋买卖合同约定房价款650万元，袁伟梁、洪筱菡应于2016年6月30日前支付装修补偿款200万元，协议书第6条约定，出售方在办理公证委托书期间，因驻加拿大的中国大使馆及当地所在律师事务所不配合办理该项事宜或其他不可抗拒的非人为因素，导致未按合同如期履行，出售方不承担违约责任。协议第7条约定，房屋现有租约不解除，租赁截止日期为2017年9月9日。落款出售方处由夏青签字并代胡某签字，买受方处由袁伟梁、洪筱菡签字。
　　2016年3月开始，洪筱菡与夏青通过微信持续沟通房屋交易事宜。2016年3月25日，洪筱菡通过微信询问夏青英文公证委托书办理进展。2016年4月24日，夏青微信称如果中介当初提供正确的房屋买卖委托书样本就不用来回折腾了。2016年5月2日，洪筱菡微信要求夏青提供其前夫的死亡证明和遗嘱。夏青将遗嘱拍照传回。
　　2016年8月9日，袁伟梁、洪筱菡（乙方）与夏青（甲方）签订《房屋使用合同》，约定双方于2016年3月16日就涉案房屋签订了房地产买卖合同及相关协议，现因房屋共有人胡某去世，胡某法定继承人之间产生继承纠纷，房屋所有人及继承人份额需经法院判决书确定后才能办理产权过户手续，双方协商后达成如下协议：房屋目前租赁期限至2017年9月9日，甲方同意将房屋交付乙方无偿使用，使用期限为2017年9月10日至房屋正式签订买卖合同并过户为止。待胡某遗产继承案结束、房屋顺利完成过户后，房屋正式交付乙方。如甲方在房屋过户前提前收回房屋，需经乙方同意否则视甲方违约，违约责任按甲乙双方2016年8月11日签订的《补充协议》第3条执行。
　　2016年8月11日，袁伟梁、洪筱菡（乙方）与夏青（甲方）签订《补充协议》，约定因胡某去世，甲方同意2016年9月起涉案房屋租金由乙方收取，甲方保证在胡某遗产继承案结束后，第一时间（最迟不超过70日）配合乙方办理过户手续。协议第3条约定，因继承案属涉外案件，审理需花费较长时间，双方均同意等待案件结束后继续履行合同，双方均不得提前解除合同，若任意一方未按买卖合同及约定如期履行义务，违约方需赔偿买卖合同20%违约金及从该买卖合同签订之日起至遗产继承案结案之日止每日万分之五的违约金，违约金最高不超过买卖合同总价的30%。协议第5条约定，因房屋涉及遗产继承，最终产权人包括甲方在内多人，甲方承诺将取得其他产权人的委托权并代为办理房屋的相关手续。
　　2018年4月，本案胡文豪、胡文文、胡文盈向一审法院提起遗产继承诉讼。一审法院经审理后于2018年8月14日作出（2018）沪0105民初8845号民事判决，查明，胡某于2016年2月22日在加拿大安大略省去世，其与第一任妻子育有一子一女，即胡文豪、胡文文，与第二任妻子夏青育有一女，即胡文盈，与第三任妻子未生育子女。判决确认胡文豪、胡文文、胡文盈各继承涉案房屋六分之一产权份额，夏青享有涉案房屋二分之一产权份额。
　　2018年10月22日，袁伟梁、洪筱菡委托律师向夏青发送律师函，要求其向胡某的三个子女告知涉案房屋出售中的所有情况，协调继续履行买卖合同，并于2018年10月31日前与袁伟梁、洪筱菡就继续履行事宜达成新的书面协议。
　　后袁伟梁、洪筱菡提起本案诉讼。
　　一审庭审中，经袁伟梁、洪筱菡方申请，证人刘某出庭，陈述，其为XX地产华光店店长，曾为袁伟梁、洪筱菡及夏青提供居间服务。涉案房屋2016年1月的买卖居间协议，买家签字后，由证人及经理传真给房东，由房东签字后传给房东的居间人郑某（郑某是另一家XX店的员工，是证人的同事，现已离职），郑某拍照传给证人，证人再转发给买家。2016年3月签约时，证人并不知晓胡某已去世，直到2016年4月底5月初才知晓，并通过微信告知买家。签约当天，公证人员表示房东的委托书无法办公证，委托书格式交易中心不认可，房东说可以重新办。但一个月后房东告知无法办理，因为胡某已去世。证人直到2018年10月才知晓胡某在2016年3月签约前已过世。签约时公司还是XX，后被XX地产收购。证人与夏青一直通过微信联系，在买方支付定金前，也跟夏青确认过，但原来的微信已无法提供，只有2018年9月开始夏青跟证人联系房产证事宜的微信记录。
　　对于证人证言，袁伟梁、洪筱菡无异议；夏青、胡文盈不认可，认为中介人员是郑某，2018年9月因郑某离职故联系了证人；胡文豪、胡文文认为证人是袁伟梁、洪筱菡方的中介人员，证言偏向袁伟梁、洪筱菡。一审法院认为，从证人及夏青后续沟通来看，证人参与了涉案房屋的居间服务，证人的陈述与居间协议及当事人的陈述相印证，一审法院予以采信。
　　一审审理中，经双方当事人同意，一审法院对涉案房屋的市场价格和市场租金价格进行询价，询价意见为：涉案房屋2019年5月交易价格为1,250万元至1,300万元，2017年9月至2018年8月租金为每月15,000元左右，2018年9月至2019年4月为20,000元左右。夏青、胡文盈对询价意见不认可，并申请启动司法评估程序。胡文豪、胡文文对询价结果不认可，同意由法院决定。一审法院经上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对涉案房屋市场价值、2017年9月10日至2018年9月9日、2018年9月10日至估价时的市场租赁价格进行评估。上海大雄房地产估价有限公司出具两份估价报告，估价结果分别为：涉案房屋估价时点的评估价值为1,182万元，单价89,221元/平方米；涉案房屋2017年9月10日至2018年9月9日租金为198,000元，2018年9月10日至2019年8月27日租金为194,500元。双方对两份估价报告均无异议。
一审法院认为　　一审法院认为：双方主要争议焦点在于：一、涉案房屋的买卖合同是否已成立并生效。依据合同法的规定，合同经要约承诺成立。依法成立的合同，自成立时生效。袁伟梁、洪筱菡与夏青就涉案房屋的买卖签订了三份合同，第一份为2016年1月的买卖居间协议，从协议签订过程来看，双方均对合同内容进行了修改，夏青对过户时间的修改系实质性变更，应属新要约。袁伟梁、洪筱菡并未以书面方式作出承诺，仅凭证人证言也不足以证明承诺已到达夏青。且从双方对协议的修改、签署方式来看，该份协议属于双方之间就交易条件进行的磋商。袁伟梁、洪筱菡方签署的第二份买卖居间协议中，过户时间并未按照夏青修改十六日确定，仍填写为三日，属于新要约，夏青对此承诺的时间为2016年3月16日。根据生效判决查明的事实，胡某已于2016年2月22日过世。按照合同法的规定，委托人死亡的，委托终止。夏青在2016年3月16日已无委托代理权限，胡某的继承人并未予以认可，故买卖合同欠缺产权人签字，未能成立。关于夏青的代理权限，一审法院认为，虽然委托书在域外形成，但在日常的民事关系中，符合法律规定的委托合同要件均可认定为有效委托，夏青、胡文盈、胡文豪、胡文文为不经认证不发生法律效力的意见，缺乏法律依据。夏青、胡文盈、胡文豪、胡文文陈述的房屋买卖交易中委托手续的特殊要求，属于行政管理过程中的强制性要求，不影响委托关系的效力。袁伟梁、洪筱菡在签约时知晓受托人为两人，且知晓委托书内容不符合交易要求，故袁伟梁、洪筱菡应当知晓夏青的代理权限存在瑕疵，故夏青的代理不构成表见代理。综上，袁伟梁、洪筱菡要求继续履行买卖合同的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院难以支持。袁伟梁、洪筱菡应当返还房屋，夏青应当返还购房款195万元。二、合同无法继续履行情况下，夏青应当承担的赔偿责任。袁伟梁、洪筱菡认为，夏青隐瞒胡某去世的事实，导致交易无法进行，应当承担全额赔偿责任。夏青认为袁伟梁、洪筱菡存在过错。一审法院认为，现有证据不足以证明夏青在2016年3月16日签约时已告知袁伟梁、洪筱菡胡某去世的事实。即使已告知，夏青仍然承诺重新办理委托手续，并在2016年8月与袁伟梁、洪筱菡签订的补充协议中，承诺取得胡某继承人的委托手续后与袁伟梁、洪筱菡继续交易。该承诺对夏青具有法律约束力。但夏青实际未能取得委托手续，在本案审理中也明确不再继续履行合同，故应当向袁伟梁、洪筱菡承担赔偿责任。而按照袁伟梁、洪筱菡与夏青在2016年3月16日签订的协议书，袁伟梁、洪筱菡已经知晓夏青的委托手续不符合交易要求，交易存在一定障碍，故亦存在一定过错。综上，一审法院酌定夏青承担赔偿责任的金额为230万元。三、袁伟梁、洪筱菡是否应当返还收取的涉案房屋的租金并承担占用期间的房屋使用费。因买卖合同未成立，袁伟梁、洪筱菡收取涉案房屋租金并占用涉案房屋缺乏合法依据。袁伟梁、洪筱菡与夏青在2016年8月签署的补充协议及房屋使用合同约定了袁伟梁、洪筱菡可以收取涉案房屋2016年9月至2017年9月的租金，后可入住。袁伟梁、洪筱菡此时已经知晓胡某去世的事实，也知晓继承人存在纠纷涉及诉讼，故袁伟梁、洪筱菡应当知晓房屋的收益中包括了胡某继承人应当享有的份额，夏青无权单独处分房屋的使用收益。故胡文豪、胡文文、胡文盈要求袁伟梁、洪筱菡返还租金收益及支付房屋使用费的反诉请求，具有法律依据，一审法院予以支持。
　　一审法院于2019年10月30日依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条第（四）项、第四十九条、第三百九十六条、第四百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、袁伟梁、洪筱菡与夏青（XIAQING）就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋签署的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》未成立；二、袁伟梁、洪筱菡应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋返还给夏青（XIAQING）及胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）；三、夏青（XIAQING）应于判决生效之日起十日内向袁伟梁、洪筱菡返还购房款195万元；四、夏青（XIAQING）应于判决生效之日起十日内向袁伟梁、洪筱菡支付赔偿款230万元；五、袁伟梁、洪筱菡应于判决生效之日起十日内向夏青（XIAQING）及胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）返还租金144,000元（由夏青（XIAQING）享有1/2，胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）各享有1/6）；六、袁伟梁、洪筱菡应于判决生效之日起十日内向夏青（XIAQING）及胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）支付2017年9月至2019年8月27日的房屋使用费392,500元，并按照每月16,807元的标准支付2019年8月28日至实际返还之日的使用费（使用费由夏青（XIAQING）享有1/2，胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）各享有1/6）；七、驳回袁伟梁、洪筱菡其余的本诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费人民币27,234元，由袁伟梁、洪筱菡负担1,543元，夏青（XIAQING）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）负担25,691元。评估费人民币4,000元，由袁伟梁、洪筱菡负担。本诉案件受理费人民币33,360元，由袁伟梁、洪筱菡负担10,249元，夏青（XIAQING）负担23,111元。反诉案件受理费人民币4,476.50元（已减半收取），由袁伟梁、洪筱菡负担；保全费人民币5,000元，由袁伟梁、洪筱菡负担1,536元，夏青（XIAQING）负担3,464元。
　　二审期间,双方当事人均未提供新的证据。
本院查明　　经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为　　本院认为：本案中，涉案讼争的合同包括夏青与袁伟梁签订的《房地产买卖居间协议》（编号C1530000某某某某），夏青与袁伟梁、洪筱菡于2016年3月16日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2726453）、《协议书》、《补充协议》，2016年8月9日签订的《房屋使用合同》、2016年8月11日签订的《补充协议》，结合双方的诉讼请求，本案的争议焦点集中在：一、袁伟梁、洪筱菡与夏青基于涉案房屋的买卖所签订的一系列合同效力问题；二、夏青代理行为的性质及相应的法律后果如何？三、袁伟梁、洪筱菡收取的涉案房屋租金与占有涉案房屋期间的使用费应如何处理？
　　对于争议焦点一,涉案的《房地产买卖居间协议》（编号C1530000某某某某）系夏青与袁伟梁所签订，其中存在二个夏青签署时间。鉴于夏青通过传真方式于2016年1月22日签署内容对袁伟梁于2016年1月21日签署的内容作了相应修改，夏青于2016年3月16日签署内容又对2016年1月22日签署内容作了修改，故本院认定该《房地产买卖居间协议》（编号C1530000某某某某）的成立时间为2016年3月16日。
　　《房地产买卖居间协议》（编号C1530000某某某某）与夏青和袁伟梁、洪筱菡于2016年3月16日签订的其他三份协议：《上海市房地产买卖合同》（合同编号2726453）、《协议书》、《补充协议》均系以涉案房屋的共有人之一和胡某的代理人身份所签署，但胡某于2016年2月22日已经死亡，夏青的代理行为亦不符合《民法总则》关于被代理人死亡后代理行为依然有效的情形，因此，夏青与袁伟梁、洪筱菡于2016年3月16日所签署的合同均属于无权代理合同，在未得到涉案房屋胡某部分的继承人追认前，效力待定。根据本案一审庭审记载，胡某的继承人胡文豪、胡文文、胡文盈均不追认且不愿意履行夏青于2016年3月16日所签署的四份合同，故上述合同无效。一审法院认定合同未成立，于法无据，本院依法予以纠正。
　　对于争议焦点二，夏青于2016年3月16日的签约行为属无权代理行为，袁伟梁、洪筱菡主张夏青的无权代理行为构成表见代理，根据夏青提供的委托书所记载的代理权限，夏青仅系胡某对涉案房屋的公证授权委托人之一，尚不足以认定夏青的无权代理行为具有有权代理的权利外观，故袁伟梁、洪筱菡的主张依据不足，本院不予采纳。
　　由于夏青的无权代理行为未得到追认，善意相对人有权请求无权代理人履行债务或者损害赔偿。根据现有证据，无法认定夏青于2016年3月16日正式签约时向袁伟梁、洪筱菡披露了胡某已经死亡的事实及共同代理权的内部关系，袁伟梁、洪筱菡不知道亦无从知道夏青在代理权限上的瑕疵及限制。因此，袁伟梁、洪筱菡作为善意相对人有权请求夏青继续履行债务或者损害赔偿。但鉴于胡某的继承人均不愿意追认无权代理行为的客观事实，夏青亦无法单独履行买卖合同。故一审法院判决袁伟梁、洪筱菡应当返还涉案房屋，夏青应当向袁伟梁、洪筱菡返还已付购房款195万元，于法有据，本院依法予以维持。
　　袁伟梁、洪筱菡诉请夏青赔偿涉案房屋鉴定价与实际合同价的差额332万元（1,182万元-850万元），本院基于无权代理行为赔偿的范围不超过合同追认时的履行利益的法律规范，结合夏青与袁伟梁、洪筱菡于2016年8月11日签订的《补充协议》所承诺的“在胡某遗产继承案结束后继续履行合同，否则愿意承担买卖合同总价的30%的违约金"等在案事实的基础上，在综合衡量各方当事人的过错程度及袁伟梁、洪筱菡因夏青无权代理行为所造成的实际损失后，酌定夏青向袁伟梁、洪筱菡赔偿金额为250万元。
　　此外，本案诉讼中所产生的房屋评估费用，保全费用，均系由于夏青无权代理行为所产生的诉讼成本，根据案件实际情况，本院决定均由夏青负担。
　　对于争议焦点三，2016年8月9日签订《房屋使用合同》、2016年8月11日签订的《补充协议》，夏青是以本人名义与袁伟梁、洪筱菡所签订，与前述夏青以代理人身份所签订的无权代理合同不同，夏青的行为属于无权处分，但不影响合同的效力，该《房屋使用合同》、《补充协议》对夏青与袁伟梁、洪筱菡具有法律约束力。夏青作为涉案房屋50%产权的共有人之一，承诺袁伟梁、洪筱菡收取涉案房屋租金及无偿使用涉案房屋具有法律效力，因此，胡文豪、胡文文、胡文盈在一审中反诉诉请袁伟梁、洪筱菡向夏青返还涉案房屋中包含夏青份额的收益，于法无据，本院无法支持。
　　对于胡文豪、胡文文、胡文盈在一审中反诉主张的涉案房屋中本人份额的租金收益及房屋使用费，鉴于夏青无权处分了他人在涉案房屋的收益，且袁伟梁、洪筱菡知道涉案房屋中包含了胡某继承人的份额及收益，为减少当事人诉累，对该部分反诉请求，本院酌情依法予以支持。
　　另，当事人在本案中提出了中介机构服务瑕疵的问题，鉴于与本案讼争的法律关系不同，当事人可以另行依法主张。
　　综上，上诉人袁伟梁、洪筱菡的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人夏青的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十六条、第一百七十一条、第一百七十二条、第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果　　一、维持中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22696号民事判决第二项、第三项；
　　二、撤销中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22696号民事判决第一项、第七项；
　　三、变更中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22696号民事判决第四项为夏青（XIAQING）应于本判决生效之日起十日内向袁伟梁、洪筱菡支付赔偿款250万元；
　　四、变更中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22696号民事判决第五项为袁伟梁、洪筱菡应于本判决生效之日起十日内向胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）返还租金72,000元（由胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）各享有1/3）；
　　五、变更中华人民共和国上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初22696号民事判决第六项为袁伟梁、洪筱菡应于本判决生效之日起十日内向胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）支付2017年9月至2019年8月27日的房屋使用费196,250元，并按照每月8,403.5元的标准支付2019年8月28日至实际返还之日的使用费（使用费由胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）各享有1/3）；
　　六、夏青（XIAQING）与袁伟梁签署的《房地产买卖居间协议》（编号C1530000某某某某），夏青（XIAQING）与袁伟梁、洪筱菡于2016年3月16日签署的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2726453）、《协议书》、《补充协议》无效；
　　七、驳回袁伟梁、洪筱菡的其余本诉请求；
　　八、驳回胡文盈（MARINAMUNYINGWU）的其余反诉请求；
　　九、驳回胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）的其余反诉请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审本诉案件受理费人民币48,690元，由袁伟梁、洪筱菡负担12,000元，夏青（XIAQING）负担36,690元。
　　一审反诉案件受理费人民币9,165元（已减半收取），由袁伟梁、洪筱菡负担4,582.5元,胡文豪（MICHAELMANHOWU）、胡文文（MICHELLEWU）负担3,055元、胡文盈（MARINAMUNYINGWU）负担1,527.5元；
　　评估费总计人民币31,234元，保全费人民币5,000元，均由夏青（XIAQING）负担。
　　二审案件受理费人民币44,008.5元，由上诉人袁伟梁、洪筱菡负担10,484.75元，上诉人夏青（XIAQING）负担33,523.75元。
　　本判决为终审判决。
落款

附法律依据附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十六条数人为同一代理事项的代理人的，应当共同行使代理权，但是当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。三、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。四、《中华人民共和国民法总则》第一百七十四条被代理人死亡后，有下列情形之一的，委托代理人实施的代理行为有效：（一）代理人不知道并且不应当知道被代理人死亡；（二）被代理人的继承人予以承认；（三）授权中明确代理权在代理事务完成时终止；（四）被代理人死亡前已经实施，为了被代理人的继承人的利益继续代理。作为被代理人的法人、非法人组织终止的，参照适用前款规定。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……