上海鑫威房地产开发有限公司与吴龙荪等商品房预售合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2020)沪01民终5754号
当事人 上诉人（原审被告）：上海鑫威房地产开发有限公司，住所地上海市松江区新桥镇新站路某某。
法定代表人：冯家生，董事长。
委托诉讼代理人：童秉彬，上海至合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈天天，上海至合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴龙荪。
被上诉人（原审原告）：金锡珠。
两被上诉人之共同委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。
审理经过 上诉人上海鑫威房地产开发有限公司（以下简称鑫威公司）因与被上诉人吴龙荪、金锡珠商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初18658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 鑫威公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴龙荪、金锡珠一审全部诉讼请求。事实和理由：鑫威公司在售房过程中已充分履行了相关的披露义务。在由双方签字盖章的附件六布局图中，鑫威公司用实心不规则图形明显表示上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称讼争房屋）庭院与其他庭院的不同，明确披露了排烟井及地库疏散楼梯的详细位置及对讼争房屋造成的影响。且鑫威公司特意要求吴龙荪、金锡珠在粘合的布局图签字，提醒对方此图的重要性，已尽到合理的披露义务。鑫威公司在《上海市商品房预售合同》补充条款一第8.2条中也向吴龙荪、金锡珠告知了排烟井及地库疏散楼梯可能存在的位置、结构及朝向的变化。鑫威公司交付的房屋面积符合合同约定，排烟井及地库疏散楼梯属于小区的基础设施与公告配套建筑，在双方签订的《上海市商品房预售合同》已经明示，并不存在任何隐瞒，吴龙荪、金锡珠不存在任何损失。本案双方已签订《上海市商品房预售合同》，合同已成立并生效。合同成立后，鑫威公司并不存在违约行为，一审法院适用法律不当。吴龙荪、金锡珠作为购房人，对于基础设施与公共配套建筑应予以充分理解。讼争房屋的房价，并非基于小区的基础设施与公共配套建筑而确定。庭院的美观、视觉均应以基础设施与公共配套建筑及小区整体利益为前提。排烟井及地库疏散楼梯的存在，并未对吴龙荪、金锡珠造成任何损失，一审法院适用自由裁量权缺乏依据。
二审被上诉人辩称 吴龙荪、金锡珠共同辩称，一审判决认定事实清楚，布局图中没有排烟井和地库楼梯的标识，讼争房屋出售时的溢价至少40万元，但实际测量面积12平方米，影响了房屋的风水格局，这就是吴龙荪、金锡珠的损失。鑫威公司在合同订立过程中故意隐瞒重要情况，影响了吴龙荪、金锡珠购房的选择权，一审法院适用法律正确。吴龙荪、金锡珠不接受鑫威公司的上诉请求，请求驳回上诉。
原告诉称 吴龙荪、金锡珠向一审法院起诉请求：1、判令鑫威公司返还因庭院面积不符导致的房屋差价人民币（以下币种同）93,744元；2、判令鑫威公司因欺诈赔偿吴龙荪、金锡珠93,744元。
一审法院查明 一审法院认定如下事实：2017年2月24日，吴龙荪、金锡珠作为乙方与鑫威公司作为甲方签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买讼争房屋，讼争房屋为复式，暂测建筑面积为126.84平方米，每平方米房屋建筑面积单价为49,759元，总房价款暂定为6,311,412元。合同第四条约定，乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同补充条款一第8.3条约定，本合同附件及楼书资料中所示的基础设施与公共配套建筑的位置仅供参考，最终以实际建设为准，乙方对其设置、增加、移位等无异议，甲方不构成违约……。
2019年5月29日，鑫威公司将讼争房屋交付给吴龙荪、金锡珠，并退吴龙荪、金锡珠因房屋面积减少0.1平方米导致的差价款4,976元。因吴龙荪、金锡珠认为讼争房屋东侧庭院因靠近排烟井及地库疏散楼梯导致形状不规整且面积减少，提出异议，双方协商未果，遂涉讼。
一审法院另查明，与讼争房屋同为东边套的XX号101室房屋单价为49,346元，XX号101室房屋单价为50,796元。与讼争房屋同列的中间套XX号102室房屋单价为46,333元。
一审审理中，鑫威公司提供“红线内不利因素"一份，称该资料已展示在售楼处现场，在该资料中已披露了排烟井及地库疏散楼梯的详细位置，吴龙荪、金锡珠应予知晓。吴龙荪、金锡珠则称，在售楼处现场并未注意到是否有“红线内不利因素"展示，鑫威公司销售人员亦未提醒吴龙荪、金锡珠注意此相关内容。另，在该“红线内不利因素"中，讼争房屋的房号为16号，而吴龙荪、金锡珠的预售合同中载明的房号却是XX号。吴龙荪、金锡珠作为普通人即便看到“红线内不利因素"，也不能注意到讼争房屋庭院东侧存在排烟井和地库疏散楼梯，并导致庭院面积减少，鑫威公司的销售人员应当尽到提醒和说明义务。
一审审理中，吴龙荪、金锡珠申请任某出庭作证，以证明鑫威公司销售人员并未告知吴龙荪、金锡珠讼争房屋庭院东侧存在排烟井及地库疏散楼梯导致庭院面积减少。证人任某称其系带吴龙荪、金锡珠看房的中介，全程陪同两人选购房屋，在此过程中，鑫威公司销售人员从未告知吴龙荪、金锡珠讼争房屋东侧存在排烟井及地库疏散楼梯情况，仅陈述讼争房屋系边套，庭院面积比中间套大，价格比中间套贵40至50万元。鑫威公司对于证人的身份不予认可，虽然讼争房屋确比同列的中间套房屋贵，但是也有其他的东边套房屋比讼争房屋还要贵，一房一价。
一审法院于2019年3月11日至讼争房屋现场及售楼处进行现场勘查。讼争房屋属于该列房屋中的最东侧一套房屋，东侧确存被栏杆围起的一块绿地（即双方争议的东侧庭院）。讼争房屋东侧同时存在排烟井及地库疏散楼梯。与其他列的东边套房屋相比，讼争房屋东侧绿地的栏杆位置较为靠近房屋，且因排烟井的存在，致使讼争房屋东侧被围起的绿地内凹一块，内凹面积约为2.7平方米。售楼处的沙盘中并未详细标注讼争房屋的庭院。
一审审理中，吴龙荪、金锡珠明确其第1项诉讼请求中的房屋差价93,744元性质为损失。
一审法院认为 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案交易的标的物是商品房期房，缔约时房屋尚在建设中，作为购房人的吴龙荪、金锡珠无法直接看到实物，其对标的物信息的获取只能来自作为交易相对方的鑫威公司。按照合同法的相关规定，如当事人在订立合同过程故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，双方之间的预售合同确未对讼争房屋的庭院面积作出明确约定，庭院面积未计入房屋总价款的计算基数。但根据日常生活经验，讼争房屋作为底层边套房屋，附赠的东侧庭院应为吴龙荪、金锡珠同意按照约定价格购买讼争房屋的重要因素之一。据法院现场勘查，因地库疏散楼梯和排烟井的位置问题导致讼争房屋的东侧庭院内凹一块，与小区内其他同类房屋相比，东侧庭院较窄且整体面积变少，势必对整个庭院的美观、视觉及房价等产生一定影响，故此属影响房屋效用的重要信息，鑫威公司在签订合同时应当如实告知。鑫威公司辩称已在售楼处现场公示了地库疏散楼梯与排烟井的位置，但其并未披露该地库疏散楼梯与排烟井的存在会对讼争房屋庭院造成实际影响。鑫威公司未能切实履行房屋重要信息的披露义务，确给吴龙荪、金锡珠造成损失，鑫威公司应予赔偿。对于吴龙荪、金锡珠的损失金额，难以以统一的度量方式进行精确衡量，只能根据本案具体情况进行酌定。法院综合考虑讼争房屋东侧庭院的实际情况以及为督促鑫威公司在今后的交易中更加重视信息披露义务之目的，酌情确定鑫威公司应向吴龙荪赔偿50,000元。对于吴龙荪、金锡珠的第2项诉讼请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条之规定，判决：一、上海鑫威房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿吴龙荪、金锡珠50,000元；二、驳回吴龙荪、金锡珠的其余诉讼请求。案件受理费4,050元，减半收取2,025元，由吴龙荪、金锡珠负担1,500元（已付），由上海鑫威房地产开发有限公司负担525元（于判决生效之日起七日内交付上海市松江区人民法院）。
本院二审期间，鑫威公司提供《购房合同流程审批单》两份，以证明鑫威公司在向吴龙荪、金锡珠出售讼争房屋时直接给予了10万元的优惠，当时已经综合考虑了各种因素，吴龙荪和金锡珠是知晓讼争房屋的实际情况的。吴龙荪、金锡珠对其中讼争房屋的《购房合同流程审批单》真实性认可，但认为审批单中记载的优惠措施是鑫威公司给予吴龙荪、金锡珠当天签约的优惠，并非是因为庭院面积减少而给予的。鑫威公司在一审中也从未提及曾因庭院面积减少而给予吴龙荪、金锡珠优惠。对于另一份记载地址为XX路XX号XX室的《购房合同流程审批单》，吴龙荪、金锡珠认为其真实性无法确认，且从内容看，只能证明该房屋因签约时间晚于讼争房屋，故优惠幅度较小。
本院查明 经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。
本院认为 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者提供的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。讼争房屋作为底楼边套房屋，附赠的东侧庭院应为吴龙荪、金锡珠判断是否购买、以何价格购买的重要考量因素。现根据查明的事实，东侧庭院确存在形状不规整、面积变少等影响整体美观、视觉及房价的不利情况，且鑫威公司并未提供证据证明其出售讼争房屋时已将上述不利情况向吴龙荪、金锡珠如实披露。鑫威公司的行为有违交易活动中的诚信原则，且客观上使得吴龙荪、金锡珠在未掌握房屋全部信息的情况下与该公司缔结了买卖合同，造成了损失。鑫威公司应当就此承担相应的赔偿责任。现一审法院酌情确定鑫威公司赔偿吴龙荪、金锡珠50,000元并无不当，鑫威公司要求不予赔偿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,050元，由上海鑫威房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 丁 慧
审判员 马 丽
审判员 陈 敏
二〇二〇年七月三十日
书记员 王文静
附法律依据附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……
