洛阳尚锦置业有限公司与邵娜房屋买卖合同纠纷上诉案
河南省洛阳市中级人民法院
民事判决书
(2019)豫03民终2859号
当事人 上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地河南省洛阳市涧某某丽春东路某某（珠江路办事处院内）。
法定代表人：周海萍，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。
委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：邵娜。
委托诉讼代理人：张世华，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡禹明，上海市浩信（郑州）律师事务所实习律师。
审理经过 上诉人洛阳尚锦置业有限公司（以下简称尚锦公司）因与被上诉人邵娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4894号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尚锦公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，被上诉人邵娜的委托诉讼代理人张世华、胡禹明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 尚锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回邵娜的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由邵娜负担。事实与理由：1.无法接入正式电和规划变更是逾期办证的两个因素，一审判决仅考虑正式电问题，未考虑规划变更引起的规划手续尚未恢复办理的因素。规划变更非尚锦公司所能预见和左右，不是尚锦公司过错所致。一审判决回避规划变更引起的规划手续仍未恢复的事实，请求二审法院充分注意规划变更属于与供电问题并存的原因，并纠正一审判决认定的该部分事实。2.一审判决在认定规划变更导致的逾期办证，尚锦公司不应承担责任的同时，对升龙城B区的规划手续办理仍处于停滞状态的事实采取回避的态度，判决尚锦公司对正式电接通后由于规划变更原因引起的办证逾期承担违约责任，严重损害尚锦公司的合法权益。3.2017年7月25日是《高压供用电合同》的签订时间，并非通电时间，升龙城一期正式接入正式电时间为2017年8月29日、二期接入正式电时间为2018年9月5日，一审判决未加区分，统一以2017年7月25日作为尚锦公司承担违约责任的起算时间点错误，应予以纠正。一审判决未考虑自接通正式电至完成首次登记期间，完成消防验收、规划核实、竣工备案工作所需要的正常的、合理的期限，尚锦公司请求二审法院预留一年的时间完成上述工作。4.根据《商品房预售合同》第八条的约定，尚锦公司有权以市政配套原因顺延交房期限，对应的办证期限应以顺延交房期限届满后起算360日。5.一审判决认定逾期办证违约责任截止时间错误。尚锦公司的合同义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，登记机关出具受理单，即视为尚锦公司完成了办证资料报备义务。一审判决将承担逾期办证违约责任的截止期限明确为出卖人完成首次登记，是对两个概念的混淆，加大了尚锦公司的责任，且与合同约定明显不符，应予以纠正。6.一审判决超越当事人诉讼请求范围，程序违法。邵娜起诉请求第一项为“判令被告为原告办理房产证"，但一审判决为“首次登记办理完毕之日起90日内协助原告办理不动产权属证书"。7.一审判决第一项“判令被告于升龙城B区不动产首次登记办理完毕之日起90日内协助原告办理不动产权属证书"不具有执行性，且与一审判决认定事实矛盾。升龙城B区分为一期、二期，且各包括多栋楼，每栋楼办理首次登记时间不一，一审判决以升龙城B区不动产首次登记办理完毕之日起90日内协助邵娜办理不动产权属证书，起算时间点不明，无法执行。
二审被上诉人辩称 邵娜辩称，依据合同的相对性，尚锦公司违约，应当承担违约责任。本案诉求要求办理房产证等诉求，是基于邵娜与尚锦公司签订的《商品房预售合同》，该合同的双方当事人为邵娜与尚锦公司，并无其他人，尚锦公司上诉状中所涉及的其他主体，并不是本合同的相对人。邵娜与尚锦公司签订的《商品房预售合同》为格式合同，由尚锦公司单方填写，尚锦公司应当予以遵守。该合同第十五条约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360天将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书，出卖人按己付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司作为成熟的开发商，其应当预测办证过程中会遇到的各种问题及风险才填写360天，其应当遵守合同的约定,履行办证义务。邵娜有理由认为，尚锦公司作为成熟的开发商，其填写该日期时，己经将所有的可能发生的情况进行预测。尚锦公司以“规划变更"、“正式电"问题抗辩不履行办证义务或者延迟履行办证义务的理由不能成立。综上所述，请求二审法院依法驳回尚锦公司的上诉请求，维持一审判决。
原告诉称 邵娜向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令尚锦公司立即将办理房产证有关资料报送产权登记机关备案；2.请求法院判令被告向邵娜支付违约期间（2017年1月1日至2018年4月27日共计482天）的违约金合计22426元，（违约金暂计算至起诉之日），以现金支付给邵娜。起诉之日起，尚锦公司仍要向邵娜支付违约金到能够办理房屋所有权证之日为止；3.要求尚锦公司赔偿因违规交房造成的相关不必要的物业费用；4.要求尚锦公司承担本案诉讼费用和其他费用。
尚锦公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令邵娜向尚锦公司支付逾期收房违约金共计16377.61元；2.请求判令反诉费用由邵娜承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2013年5月27日，邵娜与尚锦公司签订《商品房预售合同》一份，约定邵娜向尚锦公司购买升龙城B区6幢1单元1-1101号房屋，金额为930546元，交付期限为2015年12月31日前（交付时房屋应具备的条件为：经勘察、设计、建设、施工、监理单位单体竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用）。关于交接，合同约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人书面通知中载明的交付日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，逾期办理的，每延期一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之二的违约金。在出卖人交房前，买受人应付清所有应付款项（包括购房款、逾期付款违约金等其他应向出卖人应付款项），否则，出卖人有权拒绝交房。买受人逾期或拒不办理房屋交接手续的，则以出卖人书面通知的交付日期为准，视为出卖人已经依约交付，该房屋的一切风险责任由买受人承担等。关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的日万分之0.5向买受人支付违约金。另外，邵娜与尚锦公司还签订《商品房买卖合同》补充协议一份，该协议中约定：如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。2016年3月28日，邵娜从尚锦公司处接收房屋。至今，尚锦公司将涉案房屋向产权登记机关备案义务尚未履行。另查明，2015年12月28日，涉案的6号楼完成了由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同进行的竣工验收。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定和双方当事人签订的《商品房预售合同》的约定，尚锦公司有义务将办理权属登记需由其提供的资料报送产权登记机关备案，故此，结合邵娜提出的具体诉讼请求，一审法院确定尚锦公司应当将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。依据双方的约定，尚锦公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料按要求报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之0.5向买受人支付违约金。尚锦公司于2016年3月28日向邵娜交付房屋后，至今未能履行上述义务，致使邵娜无法取得不动产权属证书，已构成违约，邵娜要求尚锦公司支付违约金的请求，一审法院依法予以支持。关于尚锦公司称由于政策调整及规划变更等原因，导致升龙城项目手续审批出现暂停和顺延,造成了业主产权登记手续的滞后和拖延,尚锦公司在该行为过程中不存在任何过错，导致买受人逾期取得产权证不是“因出卖人原因"所致，不应对非自身原因引起的逾期办证承担违约责任的抗辩意见。一审法院认为，从尚锦公司提交的证据能够证明导致其逾期办理产权登记备案的原因是政策调整致使升龙城B区无法进行消防验收，该因素并非尚锦公司能够左右和控制。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。依据上述法律规定，本案中政策调整等因素是尚锦公司所不能预见的，致使合同履行过程发生重大变化，该事实符合合同情势变更的构成要件。且双方当事人签订的《补充协议》第十二条约定：“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任"，本案中，造成办证逾期的因素有尚锦公司自身因素，也有非尚锦公司所能预见和左右的其他方面因素，故对于尚锦公司提出的变更违约期限的抗辩意见应酌情予以考虑。依据庭审中所查明的事实，升龙城B区的供电接入问题于2017年7月25日解决完毕,故应于2017年7月25日起计算违约金为宜。《补充协议》是《商品房预售合同》的附件，系同时签订，但该两份合同对违约金的计算方法约定不一致，且均由被告提供，根据法律规定，格式条款应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。《补充协议》约定的违约金计算方法没有遵循公平原则，且尚锦公司通过《补充协议》减轻了自己的违约责任也没有以合理方式提请邵娜注意，故违约金按《商品房预售合同》的约定按日万分之0.5的标准计算。综上，一审法院确定违约金以总房款930546元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至尚锦置业将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。关于尚锦公司提出的要求邵娜支付逾期收房违约金的诉讼请求，尚锦公司在庭审中称涉案房屋于2015年12月28日经验收合格达到合同约定的交付条件后，通知邵娜前来收房，但并未提供有效证据予以证实，故此，现有证据无法认定尚锦公司主张的邵娜存在的违约事实，对于此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于邵娜要求物业费的诉求，与本案非同一法律关系，本案依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、尚锦公司于本判决生效后三十日内将邵娜购买的位于涧西区珠江路升龙城B区6幢1单元1-1101号房屋办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案；二、尚锦公司于本判决生效后十五日内向邵娜支付违约金。（计算方式：以930546元为基数，按照日万分之0.5的标准自2017年7月25日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区的不动产首次登记办理完毕之日止。）；三、驳回邵娜的其他诉讼请求；四、驳回尚锦公司的反诉请求。案件本诉受理费360元，反诉受理费105元，均由尚锦公司负担。如果尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
本院二审期间，尚锦公司向本院提交了相关证据：1.洛阳信息港百姓呼声栏目截图一张。证明2019年3月，业主在网站询问涉案小区不能办房产证问题，不动产登记中心回复称，涉案小区列入历史遗留问题台账，相关部门正在积极协商解决。该回复证实涉案房屋未办理房产证并非因出卖人原因所导致。2.国网河南省电力公司洛阳供电公司出具的洛阳升龙城B区一期、二期供配电投入运营记录。拟证明升龙城一期正式电投入运营时间为2017年8月29日，二期投入运营时间为2018年9月5日，上诉人在正式电投运之后才有条件启动消防验收，正常消防验收需要6-12月的验收、整改周期，因此，在正式电投运后，需给尚锦公司预留合理的期间进行消防验收，一审判决不区分一期、二期正式电投运时间相差一年的事实，统一以高压正式电供电合同签订时间作为承担逾期办证违约责任的起算点，有违基本事实和客观规律。3.《建设工程消防验收意见书》四份，证明涉案小区供电预警解除后，尚锦公司积极推进消防验收工作，涉案的升龙城B区6、7、8、9、10号楼已经取得消防验收意见书。4.洛阳市城乡规划局2018年12月7日出具《退件告知单》。拟证明2018年12月6日，尚锦公司申报19某、20某建设工程规划许可证，规划局以需“由涧西区政府对兴隆寨村改造安置房建设、绿地、信访等问题出具明确意见，且规划方案按要求完善后重新报送"为由拒绝受理并做退件处理，尚锦公司作为涧西区辖区企业，无法左右政府的行为，该告知单进一步证实，升龙城项目规划手续因A地块规划调整尚未落实到位仍处于不正常状态，该原因直接导致规划核实不能正常进行，影响竣工验收备案工作，进而影响到首次登记所需资料的报备。5.洛阳市中级人民法院（2017）豫03民终5048号民事判决以及（2018）豫民申7078号民事裁定书各一份。拟证明涉案预售合同第八条约定的五方验收合格交房不违反法律的禁止性规定，为有效约定，尚锦公司不存在违规交房事实，竣工验收备案未能完成是由于消防验收和规划暂停原因所致。邵娜质证意见为：1.涉案小区办证问题列为历史遗留问题，但没有明确为何列为历史遗留问题。2.该证据与本案无关，尚锦公司作为开发商，应当在交付房屋时解决供电问题，如果没有解决，后果应当由其承担。3.验收意见书恰好证明尚锦公司在交付房屋时没有经过消防验收，不能使用，没有经过消防验收不能阻却尚锦公司的办证义务。4.尚锦公司没有为邵娜办理房产证是因为自身原因，应当承担违约责任。5.该证据与本案无关，不予质证。
本院二审查明，涉案的升龙城B区一、二期供电变压器分别于2017年8月29日、2018年9月5日投入运营。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为 本院认为，尚锦公司与邵娜签订的《商品房预售合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。双方约定尚锦公司应当在交付房屋后360日内，将办理权属登记需由尚锦公司提供的资料报产权登记机关备案，否则尚锦公司应按已付房款的日万分之0.5向邵娜支付违约金，尚锦公司对非自身原因造成的办证延误不承担责任。尚锦公司于2016年3月28日向邵娜交付房屋，但是尚锦公司未按约定提交相关备案资料，邵娜未能取得房地产权属证书。尚锦公司上诉称，其未能按约提交相关备案资料，是因为政策调整及规划变更、供电接入等原因，这些因素是尚锦公司不能预见和控制的，尚锦公司不应承担违约责任，本院认为，尚锦公司未按约定提交相关备案资料，有政策调整及规划变更的因素，也有其他因素，尚锦公司应当承担一定的违约责任。涉案房屋在2017年8月29日正常供电，尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续客观上必然需要一定的时间，且办理时间非尚锦公司所能控制，一审法院从2017年7月25日起计算违约金缺乏客观依据，综合全案情况，本院酌定在2017年8月29日正常供电后尚锦公司办理消防验收、规划核实、竣工备案等手续时间为10个月左右，即从2018年7月1日起计算违约金较为符合客观实际。尚锦公司关于其不承担违约责任的上诉请求不能成立，但其请求扣减一定期限计算违约金的理由成立，本院予以支持。
综上所述，尚锦公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果 一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4894号民事判决第一项；
二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4894号民事判决第三、四项；
三、变更河南省洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初4894号民事判决第二项为：洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十五日内向邵娜支付违约金，该违约金以930546元为基数，按照日万分之0.5的标准自2018年7月1日起计算至尚锦公司将洛阳市涧西区升龙城B区6幢的不动产首次登记办理完毕之日止；
四、驳回邵娜的其他诉讼请求；
五、驳回洛阳尚锦置业有限公司的反诉请求。
一审案件受理费465元，由洛阳尚锦置业有限公司负担；二审案件受理费361元，由洛阳尚锦置业有限公司负担。
如果尚锦公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。
本判决为终审判决。
落款
审判长 王春峰
审判员 姬秋萍
审判员 范振洋
二〇一九年九月二日
书记员 王珺璟
