北京红旗宾馆有限公司诉中通普华（北京）科技孵化器有限公司等租赁合同纠纷案
北京市通州区人民法院
民事判决书
(2018)京0112民初3961号
当事人 原告（反诉被告）：北京红旗宾馆有限公司，住所地北京市通州区佟麟阁大街3号。
法定代表人：浩歌，执行董事。
委托诉讼代理人：杨晓勇，北京大成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李鹏，北京市京伦律师事务所律师。
被告（反诉原告）:中通普华（北京）科技孵化器有限公司。
法定代表人：邹洋，总经理。
委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。
被告:北京顺通益合商贸有限公司，住所地北京市通州区梨园南大街326号。
法定代表人：王朝阳，执行董事。
委托诉讼代理人：李波，北京市中普律师事务所律师。
被告:北京嘉华基业投资有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路42号光明饭店内16层1608室。
法定代表人：杨海波，执行董事。
委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。
第三人：陈有梁。
委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事务所律师。
第三人：周长旺。
委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事务所律师。
审理经过 原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司（以下简称红旗宾馆公司）与被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司（以下简称中通普华公司）、被告北京顺通益合商贸有限公司（以下简称顺通益合公司）、被告北京嘉华基业投资有限公司（以下简称嘉华基业公司），第三人陈有梁、周长旺租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红旗宾馆公司的委托诉讼代理人杨晓勇、李鹏，被告中通普华公司的委托诉讼代理人杨大成，被告顺通益合公司的委托诉讼代理人李波，被告嘉华基业公司的委托诉讼代理人闫川，第三人陈有梁、周长旺及其共同委托诉讼代理人刘永飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告（反诉被告）红旗宾馆公司向本院提出诉讼请求：1.解除红旗宾馆公司与中通普华公司签署的《房屋及停车场租赁合同》及相关协议；2.中通普华公司向红旗宾馆公司支付自2017年1月1日起至中通普华公司将涉案房屋拆除、恢复原状后交还给红旗宾馆公司之日止的占有使用费；3.中通普华公司支付红旗宾馆公司为本次诉讼所支付的律师费用18万元；4.中通普华公司支付红旗宾馆公司违约金，暂估为80万元；5.中通普华公司限期拆除涉案房屋，恢复原状后交还红旗宾馆公司；6.判令顺通益合公司、嘉华基业公司对中通普华公司的上述债务承担连带保证责任；7.诉讼费由中通普华公司承担。事实和理由：红旗宾馆公司、顺通益合公司于2014年4月1日签定《房屋及停车场租赁合同》，约定红旗宾馆公司将坐落于红旗宾馆公司临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆公司后院停车场租赁给顺通益合公司用于商业经营，租赁期限为5年。中通普华公司同意以红旗宾馆公司名义自行办理停车场改扩建的相关批准手续。中通普华公司应严格按照政府主管部门关于租赁房屋改扩建的批准文件进行改扩建。同日，红旗宾馆公司、顺通益合公司又对《房屋及停车场租赁合同》到期后续租事宜签定《补充协议》。之后，红旗宾馆公司、顺通益合公司、中通普华公司签署《权利义务转让协议》约定将顺通益合公司在前述合同、补充协议及其他相关协议项下的权利义务概括转移给中通普华公司。2015年9月10日，红旗宾馆公司、中通普华公司及顺通益合公司、嘉华基业公司签署《协议书》，约定中通普华公司在没有办理相关手续就擅自进行改扩建的，由此产生的一切责任和损失由中通普华公司承担。因中通普华公司的前述行为造成红旗宾馆公司被处罚或受损的，中通普华公司应赔偿红旗宾馆公司因此造成的一切损失。在此情况下，红旗宾馆公司有权解除合同。后中通普华公司在没有取得相关批准手续的情况下进行施工工程。红旗宾馆公司多次向中通普华公司发出《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》，要求中通普华公司立即停止相关工程建设并拆除已建成工程，将所建违章建筑自行拆除完毕。但中通普华公司对此置之不理。目前涉案房屋经北京市通州区综合行政执法监察局（以下简称城管执法局）认定为违法建筑，并作出《行政强制执行决定书》。红旗宾馆公司为保障自身合法权益，现依法诉至法院，请求法院支持红旗宾馆公司诉求，以维护红旗宾馆公司的合法权益。
被告（反诉原告）中通普华公司辩称，不同意红旗宾馆公司的诉讼请求。首先，因涉案房屋所占用的土地系划拨土地，且涉案房屋系违法建设，故双方签定的《房屋及停车场租赁合同》违反法律强制性规定应属无效；其次，合同无效，中通普华公司无需向红旗宾馆公司支付违约金；再次，因涉案房屋及停车场的实际交付日期应为2015年11月1日，自2015年11月1日起有9个月免租期，故红旗宾馆公司所主张的租金起算日期应从2016年8月1日起算。最后，2014年10月15日，区城管执法局就作出《限期拆除通知书》，认定微机电公司未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件及建设工程设计方案审查同意意见书等规划文件，违法了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款之规定。城管执法局责令其拆除相应违法建设，恢复原状。红旗宾馆公司明知不能依国管房地（2010）215号、（2015）66号、司函（2014）78号、规划委复函118号等文件作为房屋翻、改、建的合法手续，却依然执意要中通普华公司按照合同约定建设。中通普华公司误信上述文件等即为合法建房文件，投入数千万建设楼房，却被认定为违法建设。此损失应由红旗公司承担全部责任。同时，中通普华公司提出反诉请求如下：1.确认红旗宾馆公司与顺通益合公司2014年4月1日签定的《房屋及停车场租赁合同》及《补充协议》无效，红旗宾馆公司、顺通益合公司、中通普华公司于2015年9月10日签定的《合同权利义务转让协议》无效，红旗宾馆公司、顺通益合公司、中通普华公司、嘉华基业公司签定的《协议书》无效，红旗宾馆公司与中通普华公司签定的《补充协议》无效；2.依法判令红旗宾馆公司赔偿中通普华公司损失56576014元；3.诉讼费、鉴定费由红旗宾馆公司承担。
原告（反诉被告）红旗宾馆公司针对被告（反诉原告）中通普华公司的反诉请求辩称，不同意中通普华公司的全部反诉请求。理由如下：1.我方与中通普华公司签署的是房屋租赁合同，该房屋租赁合同属于地上建筑物出租并非土地出租。该合同并未违反效力性强制规定，故不影响其效力。2.红旗宾馆公司与顺通益合公司签定房屋租赁合同时并未涉及房屋改扩建的问题，中通普华公司未履行房屋改造手续私自将房屋拆除进行建设，亦未将改扩建方案与投资额报我方审核，造成相应损失由其自行承担。综上所述，中通普华公司的反诉请求，均没有事实和法律依据，致使涉案房屋被认定为违法建筑，是中通普华公司的过错，因此请求法院驳回其反诉请求。
被告辩称 被告顺通益合公司针对红旗宾馆公司的诉讼请求辩称，与我公司无关，不发表意见。针对中通普华公司的反诉请求辩称，顺通益合公司与红旗宾馆公司签定的合同应属有效，其余的不发表意见，与我方无关。
被告嘉华基业公司针对红旗宾馆公司的诉讼请求辩称，不同意红旗宾馆公司的诉讼请求。嘉华基业公司对于签定合同不知情，合同上加盖的公章系伪造的公章。涉案租赁合同与嘉华基业公司无关。针对中通普华公司的反诉请求辩称，红旗宾馆公司与中通普华公司就违法建设房屋签定的租赁合同应为无效，主合同无效，次担保合同无效。其余与我公司无关，不发表意见。
第三人陈有梁、周长旺针对红旗宾馆公司的诉讼请求述称，不同意红旗宾馆公司的诉讼请求。红旗宾馆公司与中通普华公司签定的合同为无效合同。周长旺、陈有梁与中通普华之间的房屋租赁合同纠纷已经另案解决。对于中通普华公司的反诉请求述称，周长旺、陈有梁认为对于红旗宾馆公司与中通普华公司的合同性质应当结合双方合同中约定的内容和实际的履行情况来判断。截止目前，涉案的租赁房屋未取得规划手续，亦被认定为违法建设，故该合同应认定为无效的合同。同意中通普华公司关于建设损失的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
（一）房屋、土地权属登记情况
本院查明 经查，涉案房屋坐落于通县佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13、15号旁门，所有权人为北京北方精密机械厂，产权证书号为通全字第XXXX号。涉案停车场所在土地登记为京央通国用（2012）划第0000×号国有土地使用证，坐落于通州区佟麟阁街9、11、13、15号9、11、13、15号旁门。该土地的土地使用权人为北方智能微机电集团有限公司，地类（用途）工业用地，使用权类型划拨，使用权面积3821.5平方米，其中独用面3821.5平方米。红旗宾馆公司系涉案房屋的实际管理人。
另查，北京红旗宾馆有限公司系北方智能微机电集团有限公司下属企业。北京北方精密机械厂经北京市工商行政管理局核准于2001年7月16日更名为北京北方红旗机电有限公司。北京北方红旗机电有限公司经北京市工商行政管理局核准更名为北方智能微机电集团有限公司。
（二）合同签定及履行情况
2014年4月1日，红旗宾馆公司（甲方、出租方与顺通益合公司（乙方、承租方）签定《房屋及停车场租赁合同》。合同约定甲乙双方在平等自愿的基础上，甲乙双方就红旗宾馆北侧临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆后院停车场租赁给乙方改扩建后用于商业经营事宜达成协议如下：第一条租赁房屋及停车场现状1.1租赁房屋现状租赁房屋坐落于北京市通州区，建筑面积1220平方米，房屋所有权证号为通全字第xxx号，房屋管理人为甲方，该房屋以下简称租赁房屋。1.1.2租赁房屋未设定及留存任何抵押担保，无任何被司法机关查封、冻结等情形。1.1.3甲方为北方智能微机电集团有限公司的全资子公司，北方智能微机电集团有限公司于2012年11月7日取得《关于北方智能微机电集团有限公司在现状大院南北两侧危险房屋及围墙改造的意见》（2012规复函118号）批文，北京市规划委员会通州分局同意北方智能微机电集团有限公司实施危房改造。1.2租赁停车场现状1.2.1租赁停车场坐落于北京市通州区，位于新华南路21号甲方红旗宾馆后院，属于露天停车场，面积2268平方米，国有土地使用证号为京央通国用（xxx划）第xxx号，土地管理人为甲方。1.2.2租赁停车场未设定及留存任何抵押担保，无任何被司法机关查封、冻结等情形。如无特别指明，租赁停车场以下简称停车场。如无特别指明，乙方根据本合同对租赁房屋和停车场进行改扩建后形成的建筑物以下合称目标房屋。第二条声明与保证2.1甲方的声明与保证2.1.1甲方声明与保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。2.1.2甲方声明，其在签署本合同之前已将停车场和租赁房屋基本情况及现状向乙方披露，并就合同签署后乙方可能面临的法律风险和商业风险以口头方式向乙方进行了提示。2.2乙方的声明与保证2.2.1乙方声明与保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。2.2.2乙方声明，其在签署本合同之前已通过甲方披露的信息及风险提示完全知悉了停车场和租赁房屋的基本情况和现状，完全知悉租赁房屋和停车场需要乙方投入较多资金改建后才能满足乙方的商业经营需要、租赁房屋和停车场可能会基于甲方上级单位的需要被收回另作他用及乙方可能面临的法律风险、投资风险和商业风险。乙方声明并保证，同意按照本合同约定的条件租赁租赁房屋和停车场，自愿承担因本合同履行可能造成的法律风险、投资损失及商业风险。2.2.3乙方声明，其与甲方签署本合同系在全面了解租赁房屋和停车场的现状后做出的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平。第三条租赁用途3.1甲方同意将租赁房屋和停车场出租给乙方改扩建后用于商业经营。除甲乙双方另有约定外，乙方不得改变租赁房屋用途。……第四条租赁期限4.1目标房屋的租赁期限为5年，考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自本合同签定之日起顺延9个月后开始计算（即起租日为2015年1月1日），但自本合同签定之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费60万元。第五条租金及支付方式5.1目标房屋租赁期限内具体年度租金见下表：第一年150万元、第二年150万元、第三年160万元、第四年170万元、第五年180万元。5.2.1租金实行一年一付，先交后用制。乙方应于本合同签定之日一次性向甲方支付60万元及第一年度和第二年度的租金300万元，合计360万元。其余年度的租金，乙方应在每年的1月1日前交纳下一年度的租金。5.2.2乙方应采用转账方式将应付租金付至甲方指定的收款账户。甲方指定收取租金账户的开户行：工行运河迎宾支行，户名：北京红旗宾馆有限公司。账号……第六条租赁房屋和停车场改扩建6.1甲方同意乙方按照政府主管部门批准文件对租赁房屋和停车场进行改造，以满足乙方商业经营需要。乙方改扩建后需为红旗宾馆保留与原停车场相等面积的室内停车场归甲方，停车场以上楼层归乙方用于商业经营。6.2乙方同意协助并配合甲方母公司北方智能微机电集团有限公司根据北京市规划委员会通州分局2012规复函118号文的要求按照相关法律、法规、规章程序办理租赁房屋改造相关手续，并承担因办理租赁房屋改造手续而产生的全部费用。6.3乙方同意以甲方名义自行办理停车场改扩建工程的相关批准手续，甲方给予协助，因办理停车场改扩建批准手续而产生的全部费用由乙方承担。6.4乙方应严格按照政府主管部门关于租赁房屋和停车场改扩建的批准文件进行改扩建。相关改扩建费用全部由乙方承担。6.5乙方改扩建方案需报甲方备案和审核，乙方在改扩建过程中产生因违规产生的各种相关部门处罚费用均由乙方承担，如造成甲方被处罚或受损的，乙方赔偿甲方因此造成的一切损失。第七条租赁房屋及停车场的交付7.1甲方应于2014年4月1日前将租赁房屋及停车场按现状交付给乙方。甲乙双方自在《租赁物交付确认单》上签字之日起视为甲方已按照本合同的约定全面履行了租赁房屋及停车场的交付义务，甲方的交付行为不存在任何违约。第十条乙方投资、折旧及拆除10.1乙方改扩建方案及工程造价预算需报甲方备案。甲乙双方核定乙方投资额（含改扩建投资额及次承租人装修等费用）按4000万计算。10.2双方核定的投资额作为本合同项下计算乙方投资折旧的基数。甲乙双方一致同意，不论乙方最终改扩建投资是否高于或低于前述经双方核定的投资额，也不论次承租人是否在乙方改扩建的基础上对目标房屋进行了新的装饰、装修、改建、改造、添附而导致目标房屋的价值远远超过了前述双方核定的投资额，本合同项下计算乙方投资折旧的基数均按双方核定的投资额4000万元为准。10.3双方核定的投资额折旧期为5年，折旧期自本合同约定的起租日开始计算，折旧率平均计算，即每年折旧率为20%。……10.7在折旧期内，如因乙方违约，导致本合同提前解除的，目标房屋（包括但不限于乙方次承租人重新对目标房屋进行新的装饰、装修、改建、改造、添附而形成附合的装饰装修物）全部无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方给予任何经济补偿。乙方也不得以任何理由要求甲方按照本合同10.3条的约定向乙方支付租赁期限未履行期间的投资额折旧后的剩余价值。……第十三条特别义务13.1乙方同意根据甲方的要求对甲方红旗宾馆一层餐厅进行整体装修翻新，并同时增加一个面积为100平方米的豪华包间，相关装修改造费用全部由乙方承担；此外，乙方负责改建红旗宾馆厨房，改建后的厨房为三层钢结构，建筑面积约为400平方米。改建费用及厨房引进天然气费用全部由乙方承担。13.2甲乙双方一致确认，不论本合同因何种原因（包括但不限于甲方违约）提前解除，乙方均不得以任何理由要求甲方对乙方履行第13.1条项下特别义务所花费的费用给予任何补偿。第十四条合同的解除14.1经甲乙双方协商一致，可以解除合同。14.2有下列情形之一的，任何一方可解除本合同，甲乙双方互不承担违约责任：（1）目标房屋因政府规划建设需要被依法列入征收范围的；（2）租赁期内，因甲方或甲方上级单位规划建设需要将目标房屋拆除的；（3）租赁期内，因甲方或甲方上级单位或甲方需要收回目标房屋另作他用的；（4）因国家政策调整变化或法律法规规定，导致本合同必须解除的；（5）因不可抗力致使目标房屋毁损、灭失或造成其他损失的。14.3乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回目标房屋，甲方不承担乙方的任何损失，由此给甲方造成的全部责任和损失由乙方承担：（1）不支付或者不按照约定支付租金或其他费用达30个工作日的；（2）欠缴任何一种费用（除房屋租金外）时间达到60日的；（3）与次承租人签定的租赁合同期限超过本合同约定的租赁期限届满日的。14.4乙方有下列违约情形之一的，由此给甲方造成的全部责任和全部损失由乙方承担：（1）从事违法活动或有违法、违规经营行为的；（2）违反安全生产责任书相关内容及安全生产相关规定的，或造成重大安全生产和人身事故的……（4）不服从甲方监督检查的。第十五条违约责任15.1乙方发生本合同第14.3条约定的情形之一的，乙方除应按实际使用时间支付租金和按本合同约定承担责任外，还应该按当年租金的30%向甲方支付违约金，如该违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。15.2租赁期内，因乙方自身原因需提前解除合同的，应提前60日通知甲方，本合同自解除通知书送达甲方之日起解除。在此情况下，目标房屋及乙方（含次承租人）对目标房屋进行装饰装修与目标房屋形成附合的装饰装修物及配套设施等全部无偿归甲方所有，且乙方已交但还没履行期间的租金不予退还，乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿。15.3乙方未按照本合同约定时间返还和交付目标房屋的，每延迟一日，甲方有权按照本合同约定的租赁期限最后一年日租金标准的200%按日向乙方收取违约金直至实际收回之日为止。第十六条通知与送达16.1本合同项下各方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料等（以下简称“通知”）应当以书面形式，以面呈送达、邮政特快专递送达给（1）甲方地址……（2）乙方地址。16.2任何更改上述地址必须提前7日以本条规定的通知与送达程序书面告知对方。16.3任何面呈的函件在递交给对方，并于对方在该函件上签字后视为送达；任何以邮政特快专递方式发出的函件，无论收件方是否签收或退件，均在投邮后7日后视为送达。第十七条宽容与弃权17.1本合同履行过程中，任何一方对于违约方的违约行为所给予的宽容不应直接视为对于其相应权利的放弃，除非本合同有特别约定，合同各方对其任何权利的放弃均应以书面方式做出。17.2本合同之任何一方没有行使或延迟行使其基于本协议的任何权利，不得视为对该权利的放弃，对任何权利的单独行使或部分行使亦不能视为对其他任何权利的放弃。……第十九条争议解决19.1本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向目标房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。第二十条附件（1）北京市规划委员会通州分局2012规复函118号……（5）补充协议。合同还约定了其他内容。《房屋及停车场租赁合同》加盖红旗宾馆公司、顺通益合公司印章，甲方代表周刚、乙方代表符永胜签字。合同还约定了其他内容。
同日，红旗宾馆公司（甲方、出租方）与顺通益合公司（乙方、承租方）签定了《补充协议》，该协议显示鉴于甲方与乙方就红旗宾馆北侧临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆后院停车场租赁给乙方改扩建后用于商业经营事宜签定了《房屋租赁合同》，双方均同意，如前述合同期满，在满足下述条件下乙方可继续租赁目标房屋，租赁期限为五年。1.未出现①政府因规划建设导致目标房屋需要拆迁的、拆除的情形。②甲方上级单位或者甲方因规划建设导致目标房屋需要拆迁、拆除的情形。③甲方上级单位或甲方因自用收回房屋的情形（不转租）；2.双方在《房屋及停车场租赁合同》合同履行期内遵守合同约定，未出现任何未解决的争议的情形。双方就目标房屋满足续租条件情况下续租事项协商一致约定续租期限为5年，即2020年1月1日至2024年12月31日止。协议还就续租期内租金支付、拆除等情况进行了约定。
2015年9月10日，红旗宾馆公司（甲方）、顺通益合公司（乙方）、中通普华公司（丙方）签定了《合同权利义务转让协议》，协议约定鉴于甲乙双方于2014年4月1日签定《房屋租赁合同》、《补充协议》及其它相关协议（以下简称“原合同”），约定甲方将坐落于红旗宾馆北侧临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆后院停车场租赁给乙方改扩建后用于商业经营。现甲乙丙三方经友好协商，就乙方将其在原合同项下的全部权利义务概括转移给丙方事宜达成如下协议（以下简称本协议）：一、乙方同意按本协议的条款和条件，自本协议签定之日起将其在原合同中合法享有的全部权利义务一并转让给丙方。本协议生效后，乙方不再享有原合同中约定的各项权利，亦不承担原合同中约定的各项义务。二、丙方同意按本协议的条款和条件，自本协议签定之日起受让乙方在原合同中合法享有的全部权利义务。本协议生效后，丙方将享有乙方在原合同中约定的各项权利，亦承担乙方在原合同中约定的各项义务。三、甲方同意，乙方按照本协议的条款和条件自本协议签定之日起将其在原合同中合法享有的全部权利义务一并转让与丙方。本协议生效后，乙方不再基于原合同向乙方履行义务。四、本协议自甲乙丙三方盖章之日起生效。五、本协议一式三份，甲、乙、丙各方各执一份，每份具有同等法律效力。该协议加盖三方公章，且分别由三代授权代表周刚、王军龙、曹鹏签字。协议落款未注明时间，但各方均认可协议签定时间为2015年9月10日。
后，红旗宾馆公司（甲方、出租方）、中通普华公司（乙方、承租方）、顺通益合公司（丙方、担保方）、嘉华基业公司（丁方、担保方）签定《协议书》。协议书约定，鉴于：1.甲方与顺通益合公司于2014年4月1日签署《房屋及停车场租赁合同》、《补充协议》及其它相关协议（如无特别指明，《房屋及停车场租赁合同》、《补充协议》及其它相关协议以下合称“原合同”），约定甲方将坐落于红旗宾馆北侧临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆后院停车场出租给顺通益合公司改扩建后用于商业经营。2.甲方、顺通益合公司与乙方于2015年9月10日签署《合同权利义务转让协议》，约定顺通益合公司将其在原合同项下的全部权利义务概括转移给乙方。甲方、顺通益合公司与乙方约定，自《合同权利义务转让协议》生效之日起，乙方将享有顺通益合公司在原合同中约定的各项权利，亦承担顺通益合公司在原合同中约定的各项义务。3.丙方、丁方自愿作为乙方的保证人，同意为乙方在履行原合同及本协议书项下的义务向甲方承担连带责任的保证。甲乙丙丁四方经友好、平等协商就原合同项下未尽事宜及丙方、丁方的担保事宜签定本协议，以次共同信守。第一条声明与保证1.1甲方的声明与保证1.1.1甲方声明与保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。1.1.2甲方声明，其在签署《合同权利义务转让协议》与本协议书之前已将原合同项下红旗宾馆北侧临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆后院停车场（以下合称租赁房屋）的基本情况及现状向乙方披露，并就《合同权利义务转让协议》与本协议书签署后乙方可能面临的法律风险和商业风险以口头方式向乙方进行了充分提示。1.2乙方的声明与保证1.2.1乙方声明并保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。1.2.2乙方声明，其在签署本协议之前已通过甲方披露的信息及风险提示完全知悉了租赁房屋的基本情况及现状，完全知悉租赁房屋需要乙方投入较多资金改扩建后才能满足乙方的商业经营需要、租赁房屋可能会基于甲方及甲方上级单位的需要被收回另作他用及乙方可能面临的法律风险、投资风险和商业风险。乙方声明并保证，同意按照原合同、本补充协议约定的条件租赁目标房屋，自愿承担因合同履行可能造成的法律风险、投资损失及商业风险。1.2.3乙方声明，其签署《合同权利义务转让协议》与本补充协议书系其在全面了解租赁房屋的现状后作出的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平。1.3丙方、丁方的声明和保证1.3.1丙方和丁方声明并保证，其系依法设立并合法存续的企业法人，拥有合法的主体资格。1.3.2丙方、丁方的声明，其签署本协议系其真实意思表示，不存在被胁迫、重大误解、显失公平。第二条租赁期限2.1甲乙双方同意，将原《房屋及停车场租赁合同》4.1条“目标房屋的租赁期限为5年，考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自本合同签定之日起顺延9个月后开始计算（即起租日为2015年1月1日），但自本合同签定之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费60万元。”变更为“目标房屋的租赁期限为5年，考虑到乙方取得相关手续、建房及招商洽谈需要一定的时间，经双方协商，起租日自本合同签定之日起顺延至2016年1月1日起（即起租日由2015年1月1日变更为2016年1月1日），但自本合同签定之日起到起租日的前一日止，乙方应向甲方另行支付此期间的占用费210万元。”2.2如本协议第2.1条约定的租赁期限届满，且原《补充协议》约定乙方可继续租赁租赁房屋的条件全部满足的，双方开始履行《补充协议》，原《补充协议》约定的续租期限变更为即2021年1月1日起至2025年12月31日止。第三条租赁房屋改扩建3.1甲乙双方约定，乙方对租赁房屋的改扩建方案需报甲方备案和审核，乙方在改扩建过程中产生如违规产生的各种相关部门处罚费用均由乙方承担，如造成甲方被处罚或受损的，乙方赔偿甲方因此造成的一切损失。乙方未按照政府主管部门关于租赁房屋改扩建的要求进行改扩建，或者在没有办理相关手续就擅自进行改扩建的，即使其改扩建方案和投资额已报甲方备案和审核，由此产生的一切责任和损失由乙方承担，甲方概不承担任何责任。因乙方前述行为造成甲方被处罚或受损的，乙方应赔偿甲方因此造成的一切损失。在此情况下，甲方有权解除合同，所有改扩建形成的建筑物和形成附合的装修装饰物全部无偿归甲方所有，乙方不得据此要求甲方给予任何补偿。3.2甲方同意乙方按照政府主管部门的批准文件对租赁房屋和停车场进行改造，以满足乙方商业经营需要。但经乙方改造后建成的目标房屋总建筑面积不得超过1.3万平方米，建筑总高度不超过16米。乙方改扩建后需为甲方所属红旗宾馆保留与原停车场相等面积的室内停车场，该停车场归甲方使用，该停车场以上楼层归乙方用于商业经营。3.3乙方负责改建红旗宾馆厨房和地下室，并将天然气接入厨房和地下室。改建费用及厨房、地下室引进天然气的费用全部由乙方承担。3.4甲方允许乙方安装建设燃气、热水器用于供暖，但乙方不得在任何租赁区域建设锅炉房、安装锅炉等设备。第四条违法建设甲乙双方约定，在原合同和本协议书履行过程中，乙方自建建筑物及配套设施被政府主管部门列为违法建筑责令限期拆除的，乙方应自政府主管部门作出限期拆除文书之日起30日内将目标房屋（包括次承租人重新对目标房屋进行新的装饰、装修、改建、改造、添附而形成附合的装饰装修物）全部返还交付给甲方。在此情况下，甲方不需要向乙方支付任何费用，乙方的损失由其自行承担。第五条担保5.1丙方、丁方愿意为乙方履行原合同及本协议项下的担保责任。5.2保证方式：连带共同保证。乙方在原合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，甲方可以要求乙方履行债务，也可以要求丙方或丁方承担全部保证责任。丙方或丁方承担保证责任后，向乙方不能追偿的部分，由丙方和丁方按其内部约定的比例分担。没有约定的平均分担。5.3保证范围：主债务、主债务的利息、损害赔偿金、违约金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费）。5.4保证期间自本协议生效之日起至原合同履行期届满之日后两年止。第六条特别约定6.1鉴于甲方×号房屋（维修班、司机班、男宿舍）和××号房屋（锅炉房、洗衣房、浴室、卫生间）因为年久失修，已经成为危房。经甲乙双方协商，乙方同意对×号房屋（维修班、司机班、男宿舍）和××号房屋（锅炉房、洗衣房、浴室、卫生间）进行改造建设，相关改造建设费用全部由乙方承担，改造建成后的房屋的所有权无偿归北方智能微机电集团有限公司。改造建成后的房屋一、二层由甲方使用，三、四层由乙方使用。乙方使用三、四层的期限与原合同和补充协议约定的期限一致，原合同或本协议书提前解除，或者因甲方原因需要提前收回三、四层的，乙方应无条件地将房屋腾空返还给甲方。乙方拒不腾空返还或延迟返还的，乙方应按同期同类地段住宅租金的三倍向甲方支付使用费直至实际腾空返还之日止。6.2因乙方建设会占用甲方停车场，经甲乙双方协商，由乙方无偿在甲方指定区域为甲方建设停车场，建设形成建筑和设施所有权归北方智能微机电集团有限公司，相关费用由乙方承担。乙方在甲方指定区域建设十四间车库及其他相关设施，建设形成建筑和设施所有权归北方智能微机电集团有限公司，相关费用由乙方承担。同时，乙方为北方智能微机电集团有限公司免费修缮位于办公楼×号房屋（车库），自修缮完工之日（最迟于2016年5月1日）起，乙方可以免费使用该房屋一年，如需继续使用，另行签定租赁协议。6.3……第七条附则7.1本协议自甲乙丙丁四代表签字并加盖公章后生效。7.2本协议是原合同的重要组成部分，与原合同具有同等法律效力。7.3本协议与原合同约定相冲突的部分，按本协议约定执行。7.4本协议一式五份，甲方两份、乙丙丁方各执一份，具有同等法律效力。至此另起一页为签章页，加盖甲乙丙丁各方公章，分别由甲方代表周刚、乙方代表曹鹏、丙方代表王军龙签字。
前述《协议书》签定后（日期不详），红旗宾馆公司（甲方）与中通普华公司（乙方）签定了《补充协议》。约定“鉴于：1.甲方、乙方和他方就甲方将坐落于红旗宾馆北侧临中山街的二层小楼和西侧平房及红旗宾馆后院停车场租赁给乙方改扩建后用于商业经营事宜（以下称“本项目”）签定了《房屋租赁合同》、《合同权利义务转让协议》、《协议书》等一系列合同（以下合称原合同）；2.乙方在本项目施工过程中，新建房屋面积（按照乙方提供的施工图纸计算）为18397.61平方米，高度为20.4米，违反了原合同的“建筑面积不超过1.3万平方米，高度不超过16米”的约定。为加强本项目的管理，甲方要求乙方暂停施工，并经双方友好协商就原合同履行过程中出现的问题和未尽事宜签定本补充协议，以咨共同信守。第一条乙方违反原合同的处理双方同意自2017年起，在原合同约定的租金基础上，每年租金增加50万元（2017年为220万元）。第二条水电供应甲你方将于2017年9月底前停止对本项目所建房屋的水电供应。乙方应当以自身名义就所建房屋的水电供应与政府部门、电力及自来水等供应部门协商办理供应接入。第三条消防管理……第四条安全保卫管理……第五条规划管理1.乙方应按照相关规定和原合同约定尽快完成本项目的建设规划手续，并于2017年3月底前报甲方备案。在此之前如遇到政府拆迁或被认定为非法建筑的，乙方承担全部责任。2.乙方应于2017年3月前完成其在本项目所租赁区域从事的业务和行业的梳理整改工作。按照法律法规的要求，取得相关资质，在未取得资质前不得违法经营或超出经营范围从事相关业务。第六条建设管理1.本项目建设期间，乙方负责项目的建设管理，包括但不限于建筑改建、翻建的设计、施工、竣工验收、试运行和交付等。同时，乙方应聘请有资质的合法单位进行本项目的设计、施工、建设、监理、验收，相关资料原件报甲方备案。2.项目投入使用前，乙方应组织工程竣工验收，经竣工验收合格后方可投入使用。2017年6月前应完成竣工验收的相关手续。3.本项目建设期间产生的管理责任由乙方承担。第七条垃圾转运和排污……第八条其他1.乙方如与次承租人签定租赁合同的，应提前通知甲方，经甲方书面同意后，乙方与次承租人签定租赁合同，并报甲方备案。2.本补充协议自双方法定代表人或授权代表签字并盖章后生效。3.除本补充协议约定外，甲乙双方其他的权利义务仍按照原合同的约定履行。”该补充协议还约定了其他内容。
2016年5月30日，中通普华公司（出租方）与第三人陈有梁、周长旺（承租方）签定《房屋租赁合同》。合同约定：第一条甲方承诺并保证1.1.甲方对本合同项下的租赁物享有完全合法的出租权和转租权。……第二条租赁物的基本情况1.位置北京市通州区新华南路21号红旗宾馆西院占地面积约12亩，北临中山街；2.面积：甲方改造该地块地上物建筑钢结构房屋总面积平方米，其中包括72米公寓楼2栋面积为平方米，回廊面积约为平方米。第三栋商业楼106米面积为平方米。第四栋46米现没有动工,如改造也是该项目内的租赁物、甲方诚若（承诺）租金同1.1元/平米租给乙方，甲方不得反悔。（以实地测量为准）；3.特别备注：院内的空地亦在本合同的租赁范围之内，乙方有权免费使用。第三条租赁用途1.本合同约定的场地用途为：公寓、办公及配套商业。2.承租期内，未经甲方同意乙方不得私自改变租赁用途。第四条租赁期限1.租赁期限：十年（不包括免租期），从全部房屋具备交房条件甲乙双方正式办理书面交房手续之日起算，即2017年1月1日-2026年12月31日。2.免租期限：因甲方向乙方交付的是毛坯房，故甲方同意在向乙方正式交房后给予乙方六个月的装修、招租期，该期限内乙方免付全部租金。免租期时间：2016年7月1日-2016年12月31日。注：如2016年7月1日未能交房，租赁期限按天顺延。3.合同期内不论租赁物的产权、经营权、管理权如何变更，甲方应保障乙方的承租经营权不受影响。……支付时间及方式：首期租金2016年7月1日甲方交房封顶后十天内缴纳第一年全部租金。合同还约定了其他内容。
2017年5月8日，中通普华公司（出租方）与第三人陈有梁、周长旺（承租方）签定《补充协议》。协议约定：一、特订立以下更改合同条款1.面积及租金：甲方改造该地块地上物建筑钢结构房屋总面积：20715平方米×1.1元×365天=8317072元/年。具体面积如下：南楼72米×14米×6层=6048平方米。南楼一层：36米×8米=288平方米。回廊：5米×7.2米×7层=252平方米。中楼：72米×14米×6层=6048平方米-345.6平方米（7.2米×8米×6层）=5702.4平方米。中楼一层：21.6米×14米=302.4平方米。中楼一层电梯：6米×7.2米=43.2平方米。北楼一层：100.4×15米=1506平方米。北楼：104米×15.8米×4层=6573平方米。2.租赁期限：十年（不包括免租期），从全部房屋具备交房条件甲乙双方正式办理书面交房手续之日起算，即：2017年3月15日-2027年3月14日。3.免租期限：因甲方向乙方交付的是毛坯房，故甲方同意向乙方正式交房后给予乙方六个月的装修、招租期，该期限内乙方免付全部租金。免租期时间：2016年9月16日-2017年3月15日。支付时间及方式：首期租金2016年9月16日甲方交房封顶后十天内缴纳第一年全部租金。合同还约定了其他内容。
2015年11月20日，红旗宾馆公司、北方智能微机电集团有限公司向中通普华公司送达《停止施工通知书》，该通知书显示“经我公司近期巡查发现，你单位在我公司红旗宾馆后院及木工工房区域动工建设房屋，因你公司所建工程目前尚未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所有建设均为违规建设。请你公司接此通知后立即停止相关工程建设并拆除已建成工程，待相关手续办理完毕后再行施工，否则你公司将自行承担违规建设的所有责任，与我公司无关，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《停止施工通知书》由案外人龚某签字并加盖中通普华公司公章。
2016年12月14日，红旗宾馆公司、北方智能微机电集团有限公司向中通普华公司送达《自行拆除通知书》，该通知书显示“根据2016年12月13日通州区和北京市经信委现场办公有关精神，你单位在我公司红旗宾馆后院及木工工房区域所建设房屋，因未取得规划行政主管部门合法的建设工程规划许可证等许可文件，所建房屋属于违章建筑，要求于2017年1月底自行拆除完毕。现将该情况通知你公司，请你公司按照区政府有关要求，尽快自行拆除相关建筑，如在规定的时间内不能完成相关工作，相关责任由你公司承担，如果给我公司造成损失，我公司将行使追偿的权利。”该《自行拆除通知书》由案外人龚某签字并加盖中通普华公司公章。
经查，在上述合同、协议履行期间，顺通益合公司于2013年9月5日支付红旗宾馆50万元，于2014年4月2日支付160万元，于2014年5月4日支付50万元，于2014年5月5日支付100万元，共计360万元，包含2015年租金150万元、2016年租金150万元及占用费60万元。
中通普华公司与红旗宾馆公司签定《补充协议》后，将起租期延迟至2016年1月1日，但将租赁合同签定之日至2015年12月31日期间的房屋占用费调整为210万元。经询问，中通普华公司与顺通益合公司签定《权利义务转移协议》及四方签署《协议书》后，中通普华公司并未向红旗宾馆公司另行支付租金。中通普华公司与顺通益合公司称双方在权利义务转让时已经就租金事宜结算完毕。顺通益合公司已经交纳的租金和占用费视同为中通普华公司交纳。故经核算，中通普华公司向红旗宾馆公司交纳了自签定合同之日起至2015年12月31日的占用费210万元，2016年全年租金150万元。
（三）翻建房屋相关的批示、请示情况
2010年5月18日，国务院机关事务管理局出具《关于拆迁占用北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地有关问题的函》国管房地[2010]215号。该文件显示“中国兵器工业集团公司：你公司《关于北京市通州区拆迁中国兵器工业集团公司所属北京北方红旗机电有限公司部分厂区有关问题的请示》（兵器资字[2010]20号）收悉。现就有关事项函复如下：一、原则同意通州区人民政府为修建新城南街道路拆迁占用通州区佟麟阁街15号北京北方红旗机电有限公司南侧约6195平方米土地，拆迁房屋建筑面积约3136.03平方米。二、拆迁占地补偿事宜由你公司协助北京北方红旗机电有限公司与通州区有关部门协商办理。拆迁补偿款可用于搬迁项目建设和现厂区拆除建筑物的恢复重建。三、此函有效期2年，请据此办理相关手续。”
2012年11月7日，北京市规划委员会通州分局作出《关于北方智能微机电集团有限公司在现状大院南北两侧危险房屋及围墙改造的意见》（2012规复函118号）。该意见对红旗宾馆公司“关于北方智能微机电集团有限公司南北两侧危险房屋改造的请示”提出如下答复意见：“你单位北临中山大街，规划道路红线宽度为25米，南临新城南街，规划道路红线宽度为20米。鉴于你单位现状房屋破旧处于危险房屋状态和现状破旧围墙，参差不齐，急需改造的实际情况下，原则同意该厂区按照已拆除建筑规模，并保证退让北侧中山大街、南侧规划新城南街道路红线的情况下实施危房改造，涉及沿街建筑物、构筑物要充分考虑城市景观效果，达到满足城市美观效果。请你单位按照相关法律、法规、规章程序办理相关手续。”
2014年12月11日，中国兵器工业集团公司向国家机关事务管理局提交《关于申请对<关于拆迁占用北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地有关问题的函>》司函[2014]78号文件，申请对国管房地[2010]215号文件作出延期，以解决北方智能微机电集团办公区域及库房紧缺的实际困难。
2015年2月4日，国家机关事务管理局出具《关于同意原北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地拆迁占地事宜文件延期的函》国管房地[2015]66号文件。文件显示“中国兵器工业集团公司：你公司《关于申请对<>京北方红旗机电有限公司厂区部分土地有关问题的函>延期的请示》（司函[2014]78号）收悉。经研究，同意将《关于拆迁占用北京北方红旗机电有限公司厂区部分土地有关问题的函》（国管房地[2010]215号）文件有效期延长至2016年5月18日。请你公司督促北方智能微机电集团有限公司（原北京北方红旗机电有限公司）尽快完善相关手续，推进项目实施。”
（四）行政处理的情况
经查，区城管执法局于2016年12月23日对中通普华公司在北京市通州区红旗宾馆西侧建设的房屋，位于北京市通州区红旗宾馆西侧的钢架结构，轻体砖墙体，水泥板顶七层楼房，建筑面积14024.7平方米；位于该楼房西北角建设的地下部分为砖混结构墙体，地上部分为钢架结构，轻体砖墙体，水泥板顶房屋，建筑面积157.3平方米；位于红旗宾馆西侧建设的七层楼房西北角楼顶的钢架结构，轻体砖墙体，彩钢板顶房屋，建筑面积25.47平方米；位于红旗宾馆西侧西北角建设的钢架结构，东南西三面为轻体砖墙体，北面为玻璃幕墙，水泥板顶五层楼房，总建筑面积6232平方米；位于红旗宾馆西侧西北角五层楼房东南角楼顶建设的钢架结构，轻体砖墙体，彩钢板顶房屋，建筑面积30.46平方米；位于红旗宾馆西侧两栋五层楼房之间建设的钢架结构，钢护栏，钢面板悬空三层楼间通道，建筑面积11.25平方米；位于红旗宾馆西侧北面建设的钢架结构，东南西三面为轻体砖墙体，北面为玻璃幕墙，水泥板顶五层楼房，总建筑面积2158.4平方米；位于红旗宾馆西侧东北角建设的钢架结构四层楼房，东南西三面为轻体砖墙体，一二层北面为玻璃墙体，三四层北面内为轻体砖墙体外为铝扣板墙体，总建筑面积1879.5平方米；位于红旗宾馆西侧东北角四层楼房东侧钢结构，钢护栏，钢面板三层外挂楼梯，建筑面积48.24平方米；合计总建筑面积24567.32平方米的违法建设制发了《限期拆除决定书》（京通城管限拆字[2016]第030018号），并责令其限期拆除。2017年9月26日，该局又作出的京通城管强执字[2017]第030003号行政强制执行决定书。
2018年初，城管执法局再次在该违法建设现场进行公告提示将于2018年7月29日后组织相关部门对上述违法建设采取停止供应水、电、天然气等措施，并依法实施强制拆除。经核实，涉案房屋在区城管执法局监督下于2018年7月29日腾退完毕，现已被拆除。
（五）本案中涉及的鉴定情况
1.建设工程造价评估
根据中通普华公司申请，本院委托北京泛华国金工程咨询有限公司对涉案的28.2米公寓楼、36.65米公寓楼及72米公寓楼（两栋）进行工程造价评估。经评估，所涉工程及红旗宾馆一层餐厅进行整体装修翻新工程的工程造价鉴定金额如下：1.鉴定金额48914824元，2.争议鉴定金额7661190元。各方当事人均未在指定期限内对鉴定报告提出异议。
2.嘉华基业公司提起的公章鉴定。嘉华基业公司否认其曾在该《协议书》上加盖公章，主张该公章系伪造，并申请进行关于印文是否同一的鉴定。经摇号，本院委托法大法庭科学技术鉴定研究所对印文是否同一进行鉴定。该研究所于2018年7月20日出具法大[2018]物鉴字第283号司法鉴定意见书，该意见书显示“四、分析说明综合评断检材与样本中的‘北京嘉华基业投资有限公司’印文，两者盖特征差异点数量多、价值高，特征总和反映了不同枚印章的盖印特点。五、鉴定意见检材末页和骑缝处‘北京嘉华基业投资有限公司’印文与样本中的‘北京嘉华基业投资有限公司’印文不是同一枚印章盖印。各方当事人对该鉴定报告的真实性均予以认可。
3.中通普华于2018年7月27日申请对《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》是否为同一时间形成，是否为同一支笔书写形成进行鉴定。后又于2018年8月10日提起对（2018）京0112民初3961号案件与（2018）京0112民初5685号案件中四张《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》是否为同一时间形成，是否为同一支笔书写形成进行鉴定。对此中天司法鉴定中心以委托事项涉及时间鉴定和同一支笔书写鉴定，超出该中心鉴定范围为由，出具《不予受理通知书》。中通普华公司未再申请继续鉴定，撤回了鉴定申请。此外，中通普华公司还申请证人龚某出庭作证以证明上述通知书均为同一时间形成，证人龚某陈述（2018）京0112民初3961号案件与（2018）京0112民初5685号案件中四张《停止施工通知书》、《自行拆除通知书》均系其经手签字、盖章，是一起办理的，时间大概在2016年12月或者2017年1月。红旗宾馆公司对此不予认可。中通普华公司未能进一步举证证明其主张，应就此承担举证不能的法律后果。
对各方有争议的事实和证据本院认定如下：
（一）相关合同、协议的效力
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，红旗宾馆公司与顺通益合公司签定《房屋及停车场租赁合同》与《补充协议》并未违反法律强制性规定，且顺通益合公司未实施建设行为，故对中通普华公司关于上述合同无效的主张，本院不予采信。红旗宾馆公司、顺通益合公司、中通普华公司签定的《权利义务转让协议》亦不违反效力性规定，故对中通普华公司关于该协议无效的主张，本院亦不予采信。应特别注意的是红旗宾馆公司与顺通益合公司签定《房屋及停车场租赁合同》及《补充协议》、红旗宾馆公司、顺通益合公司、中通普华公司签定的《权利义务转让协议》合法有效，但中通普华公司在受让了上述合同的权利义务之后与红旗宾馆公司成立了新的房屋租赁合同关系，该合同关系独立于红旗宾馆公司与顺通益合公司之间房屋租赁合同关系。因新的租赁合同履行过程中，目标房屋被认定为违法建设，从而导致了该合同的无效，该效力不及于《权利义务转让协议》及红旗宾馆公司与顺通益合公司签定的《房屋及停车场租赁合同》及《补充协议》。但上述合同有效不能因此反推出中通普华公司与红旗宾馆公司之间存在有效的房屋租赁合同。如上所述，四方签定的《协议书》及红旗宾馆公司与中通普华公司签定的《补充协议》合同的目的并非租赁原有房屋而是建设后的目标房屋，中通普华公司实施了建设行为，且现目标房屋被相关部门认定为违法建筑。故红旗宾馆公司与中通普华公司签定的上述合同应属无效。
（二）中通普华公司的改扩建行为是否经红旗宾馆公司同意
租赁合同约定扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行改扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意改扩建，或者放弃再提出异议的权利。根据查明的事实，首先，无论是红旗宾馆公司与顺通益合公司签定的《房屋及停车场租赁合同》还是四方签定的《协议书》均涉及租赁房屋改扩建内容，故红旗宾馆公司实际上是同意中通普华公司进行改扩建的。其次，在合同履行过程中，中通普华公司在没有建设手续的情况下建设房屋，红旗宾馆公司于2015年11月20日向中通普华公司送达《停止施工通知书》就违法建设情况提出异议。但又与中通普华公司签定《补充协议》，提高了租金标准，有继续履行合同的意思表示，其目的也在于继续履行合同。综上，本院认为，双方合同约定了房屋改扩建的内容，红旗宾馆公司在发现违法建设情况后在合理期限内提出异议，但其在违法建筑投入使用后又有继续履行合同的行为，应视为同意其改扩建。
（三）红旗宾馆公司与中通普华公司对涉案违法建筑的建设、对合同无效是否均有过错？过错责任如何分配？
中通普华公司在未取得规划审批手续情况下开工建设导致目标房屋被认定为违法建设，其应承担主要责任。红旗宾馆公司在未取得相关手续情况下与中通普华公司签定合同，约定改扩建事项，在发现违法建设后采取的监管措施不力，未及时行使合同解除权，又在违法建设房屋建成投入使用后签署《补充协议》有继续履行的意思表示，其应承担次要责任。综合考虑案情，本院认定红旗宾馆公司承担次要责任，责任比例为30%，中通普华公司承担主要责任，责任比例70%。
（四）对于损失的认定
关于损失金额，综合鉴定报告的金额，考虑以下因素予以核定：1.不同施工时间的因素。中通普华公司主张施工时间为2016年3月，红旗宾馆公司主张动工时间为2015年10月。根据查明的事实，红旗宾馆公司于2015年11月20日向中通普华公司发出《停止施工通知书》的情况来看，在2015年11月20日前涉案工程应已经开始动工。中通普华公司虽提交了《建设工程合同》予以反驳，但红旗宾馆公司对此不予认可。本院认为该合同并不能客观反映目标房屋各部分陆续开展建设的情况，中通普华公司作为施工方未能提交任何有效证据证明其动工时间，故其应就此承担举证不能的后果。同时，结合城管执法局查处的情况、中通普华公司与周长旺、陈有梁签定房屋租赁合同等情况，对红旗宾馆公司关于开工时间为2015年10月主张，本院予以采信。2.红旗宾馆公司提出的新的争议项目。红旗宾馆公司提出道路铺设等部分工程系中通普华公司承诺建设故不应计算在损失额内。本院认为，中通普华公司建设相应的一些附属工程系属于双方曾签定的相关合同的附随义务，相关投入应一并计算在内。关于红旗宾馆公司主张属于北京启辉时代商业运营管理有限公司（以下简称启辉时代公司）建设部分，本院向启辉时代公司进行核实，该公司称红旗宾馆公司主张由启辉时代公司建设的部分实际系中通普华公司建设，启辉时代公司在其与微机电公司案件中并未主张相应权利。故对红旗宾馆公司的上述主张，本院不予采信。关于红旗宾馆公司提出的宾馆柏油停车场造价258587.39元、电缆的造价202180.81元、铁艺栏杆造价19490.85元，中通普华公司均同意予以扣除，本院对此不持异议。综上，本院根据鉴定金额，综合考虑房屋的建设、使用、折旧等因素对损失金额予以核定。
（五）顺通益合公司与嘉华基业公司是否应就中通普华公司承担的责任承担连带保证责任
《中华人民共和国担保法》第五条规定担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。根据查明的事实，红旗宾馆公司与中通普华公司签定的租赁合同为主合同，现被认定无效，故担保合同亦无效。综合案件事实，顺通益合公司与中通普华公司进行权利义务转让时并未对涉案原租赁房屋进行拆除，更未参与建设违法建筑。故顺通益合公司无过错，无需就中通普华公司因租赁合同产生的债务承担相应民事责任。此外，根据鉴定结论，四方协议上嘉华基业公司的印章与嘉华基业公司印章不同一，故嘉华基业公司不承担相应保证责任。
本院认为 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，四方签定的《协议书》及红旗宾馆公司与中通普华公司签定《补充协议》之目的并非租赁原有房屋而是租赁建设后的目标房屋。本案中，目标房屋建设并未履行相关规划和建设手续，被认定为违法建筑，故《协议书》及《补充协议》应属无效。综上，关于红旗宾馆公司主张解除双方租赁合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。如上所述，对红旗宾馆公司主张中通普华公司给付违约金的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。对中通普华公司要求确认《协议书》及《补充协议》无效的反诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。针对中通普华公司要求确认红旗宾馆公司与顺通益合公司2014年4月1日签定的《房屋及停车场租赁合同》及《补充协议》相关协议无效，红旗宾馆公司、顺通益合公司、中通普华公司于2015年9月10日签定的《合同权利义务转让协议》无效的反诉诉请，依据不足，本院不予支持。
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。故对红旗宾馆公司主张的自2017年1月1日起至2018年7月29日止房屋占用使用费的诉讼请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额以本院核定为准。
关于红旗宾馆公司主张中通普华公司限期拆除涉案房屋，恢复原状后交还红旗宾馆公司的诉讼请求，鉴于：1.红旗宾馆公司与中通普华公司签定合同之目的就在于拆除旧屋，翻建新屋，中通普华公司拆除原有房屋系合同约定应有之义。2.原有房屋破旧本已申请进行翻建、改造，恢复原状意义不大，造成资源浪费。3.违法建筑已被城管部门拆除，涉案房屋规划有待进一步理清，红旗宾馆公司未能对于房屋恢复原样给出充分理由。故对于红旗宾馆公司该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如上所述，红旗宾馆公司与中通普华公司应就中通普华公司因合同无效受到的损失，按照责任比例承担相应责任。故对中通普华的此项反诉请求的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以核定。
关于红旗宾馆公司主张中通普华公司支付其律师费的诉讼请求，因合同被认定无效，红旗宾馆公司依据合同约定要求中通普华支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。
担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。根据查明的事实，红旗宾馆公司与中通普华公司签定的租赁合同为主合同，现被认定无效，故担保合同亦无效。现并无证据显示顺通益合公司存在过错。此外，根据鉴定结果可见，嘉华基业公司在四方协议上的公章应系伪造。综上，对红旗宾馆公司要求顺通益合公司、嘉华基业公司承担连带保证责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条、第五条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
裁判结果 一、确认原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司与被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司、北京顺通益合商贸有限公司、北京嘉华基业投资有限公司签定的《协议书》无效，原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司与被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司签定的《补充协议》无效；
二、被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司支付原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司二〇一七年一月一日至二〇一八年七月二十九日期间的房屋占有使用费2424566元，于本判决生效之日起七日内执行清；
三、原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司赔偿被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司各项建设损失共计9792373元，于本判决生效之日起七日内执行清；
四、驳回原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费34037元，由原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司负担7841元（已交纳），由被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司负担26196元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费162340元，由原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司负担40173元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司负担122167元负担（已交纳）。
鉴定费940599元，由原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司负担282180元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）中通普华（北京）科技孵化器有限公司负担658419元（已交纳）。
鉴定费14900元，由原告（反诉被告）北京红旗宾馆有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
落款
审 判 长 王宝荣
人 民 陪 审 员 刘振义
人 民 陪 审 员 李淑玲
二〇一九年八月二十三日
法 官 助 理 张 培
书 记 员 聂培培
