陕西盛景园国际大酒店有限责任公司与靳春房屋租赁合同纠纷案
陕西省神木市人民法院
民事判决书
(2019)陕0881民初4272号
当事人 原告：陕西盛景园国际大酒店有限责任公司，住所地陕西省神木市大柳塔镇李家畔村。统一社会信用代码：91610821677910225G。
法定代表人：王贵怀，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡光兴，陕西纳智律师事务所律师。
被告：靳春。。
委托诉讼代理人：周小玲，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师
委托诉讼代理人：姜东升，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师
审理经过 陕西盛景园国际大酒店有限责任公司与被告靳春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西盛景园国际大酒店有限责任公司委托诉讼代理人蔡光兴，被告靳春及其委托诉讼代理人周小玲、姜东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2018年8月1日签订的《酒店租赁合同》有效，并予以解除；2.依法判令被告立即向原告返还租赁物，即位于神木市大柳塔镇李家畔村陕西盛景园国际大酒店有限责任公司宴会厅、厨房、客房（B区）、贵宾楼及设备设施（设备设施以移交清单为准），并支付拖欠的房屋租金及至返还租赁物之日止的租金（暂以10万元计算）；3.依法判令被告立即向原告返还无权占用的商铺六间，并支付从占有之日起至返还之日止的占有使用费6万元；4.依法判令被告向原告支付拖欠的冬季取暖燃料费58977元；5.依法判令被告向原告支付违约金111万元；6.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：经原告在国家企业信用信息公示查询系统查询，亲亲礼仪公司未进行工商登记注册。2018年8月1日，被告靳春以亲亲礼仪公司名义与原告签订《酒店租赁合同》，合同约定，原告将其所有的位于神木市大柳塔镇李家畔村陕西盛景园大酒店出租给被告管理经营使用，租赁范围为酒店宴会厅、厨房、客房（B区）、贵宾楼，设备设施以双方盘点清单为准，租赁期限为三年，即从2018年8月一支至2021年8月1日止，租金共计370万元，其中2018年8月1日至2019年8月1日一年的租金为130万元，约定被告在合同签订后向原告支付50万元，2018年10月份向原告支付30万元，2018年12月30日前再向原告支付50万元，被告承担锅炉房一切维修费及材料费，相应承担冬季供暖烧煤工人的50%的工资及50%的燃料费，被告迟延缴纳租金达30日的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，如乙方违约，应当向另外乙方支付合同总租金的50%的违约金，如发生经济损失的，违约方还应当赔偿经济损失，同时合同还约定了其他款项。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了约定的酒店宴会厅、厨房、客房（B区）、贵宾楼、设备设施以及相关经营证照，但是被告未来按照合同约定期限向原告支付第一年度租赁费，现在仍然下欠10万元未支付。经结算，本年度被告拉煤203.7吨，原告拉煤465.82吨，按照合同约定，被告还应当向原告支付该年度冬季取暖燃料费共计58799元。另外，被告未经原告同意，擅自使用承租范围之外的原告所有的商铺六间，原告多次要求被告腾离商铺并支付占用费，但是被告拒不返还商铺及支付相关费用。
原告向法庭提供了如下证据：
1、证明一份、房屋所有权证、营业执照正副本各一份，用以证明神木市胜景园商贸有限公司系本案涉案租赁物所有权人，神木市胜景园商贸有限公司同意由原告向被告出租涉案租赁房屋并享有租赁收益等，原告系工商行政部门批准设立的有限责任公司，经营范围包括餐饮、住宿服务等，原告诉讼主体适格，有权提起本案诉讼。
2、酒店租赁合同、设备设施移交清单，用以证明被告靳春以亲亲礼仪公司的名义与原告签订房屋租赁合同，合同约定了租赁范围、租期、租金及违约责任，合同签订后，原告按照约定交付房屋与设施，但是被告未按照合同约定向原告支付房屋租金及与租赁房屋相关的其他费用，违法合同约定及法律规定，构成根本违约，原告有权根据合同约定及法律规定行使合同解除权，并要求被告返还租赁物、支付拖欠租金及与租赁房屋相关的其他费用、承担违约金等。
3、拉煤清单两份，用以证明2018年8月1日至2019年8月1日为第一租赁年度，原告拉燃料465.82吨，被告拉燃料203.7吨及燃料单价纪录，被告应当向原告支付该租赁年度冬季供暖燃料费50%即58977元。
4、照片六张、商业区租赁合同一份，用以证明被告未征得原告同意，擅自使用承租范围之外的商铺六间，原告要求被告腾房并支付占有使用费，被告拒不返还商铺并支付费用，原告向案外人高登亭出租的房屋与上述六间房屋属于同一商业区域，面积也相同，上述房屋每间为年租金1万元，被告应当向原告支付占有使用费6万元。
被告辩称 被告辩称，被告依约履行了合同，不存在被告诉称的事实。合同并未达到约定或者法定解除的条件，被告不同意解除合同，合同应当继续履行。被告已经按照约定分期向原告支付了120万元，剩余10万元未付系原告法定代表人王怀贵醉酒打砸原告营业地财务损毁折价及干扰原告经营的营业损失，该损失原告与被告已经口头确认过，因此被告已经按约全部履行完毕租金给付义务，不存在原告诉称的欠付租金的事实。就合同约定的解除权的理解，需要平衡当事人双方的利益，做公平合理的解释，不得随意违反交易的稳定性。双方在合同中约定：“乙方迟延缴纳租金达30日的，甲方有权力解除合同，并要求乙方承担违约责任；因甲方未按照合同约定交付房屋和格证证照或者因甲方原因致使乙方不能正常开展经营的，乙方有权解除合同，并要求甲方承担违约责任"。根据该条约定，被告作为乙方行使合同解除权必须是当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的方可行使。根据法律规定，双方应当遵守公平原则确定各方的权利义务，原告行使解除权也应当理解为当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行方可行使。本案被告已经给付租金120万元，履行情况达到92.3%，合同主要债务已经履行，不存在原告可以解除合同的事实。原、被告签订合同为期三年，被告为了履行合同，对于租赁的酒店全面修复，购置大量的酒店及厨房用品，如此时判决解除合同，势必给被告造成巨大经济损失，且势必破坏交易的稳定性，违背诚实信用原则，故本合同不应当解除，应当继续履行。被告租赁的是原告酒店整体，故不存在无权占用原告六间房屋的事实。关于取暖燃料问题，双方在合同中明确约定各自承担50%，酒店租赁期间的第一个采暖季，被告拉运203.7吨燃料，原告拉运465.82吨燃料。现在仍然有40多吨燃料，因场地问题及采暖期已经过，被告再没有拉运燃料，但是在第二个采暖期被告会按照合同约定拉运燃料，被告已经垫付第一采暖季的供暖工人工资，在第二个采暖季双方可以就此补差。虽然双方约定了违约金，但是被告并未违约，不应当承担任何违约责任，即便如原告所述被告欠原告10万元租金构成违约，也应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量，即便原告有损失也仅仅为10万元租金的利息损失，原告主张111万元的违约金没有事实及法律依据。
被告向法庭提交如下证据：
1、酒店租赁合同，用以证明合同约定租赁期限为三年，租金为一年一付，证明原告没有合同解除权，证明合同约定的租赁范围为酒店宴会厅、厨房、客房（B区）、贵宾楼等整体，合同并未排除酒店任一房屋，被告不存在无权占用原告六间商铺的事实，证明合同约定供暖工人工资及燃料费双方各自承担50%，
2、收条四支，用以证明被告已经按照约定支付了原告120万元租金。
3、维修清单，用以证明被告在签订合同后对租赁酒店进行全面修复，购置大量酒店及厨房用品，并投入巨额资金对酒店进行营销，综合前三组证据，涉案合同不具备解除条件，不应当解除。
4、工资表一份，用以证明被告垫付供暖工人工资25833元，原告应当承担其中的50%，被告垫付全部供暖工人工资，如同燃料，在下一个供暖季双方完全可以就此补差。
5、录像光碟一张，被告申请证人郭永在、韩翔翔出庭作证，用以证明合同签订后，原告法定代表人醉酒后干扰被告酒店经营，在被告营业场地进行谩骂，并打砸酒店内设施设备，造成被告9万多元的损失，上述两组证据可以证明被告未付10万元租金的原因。
经庭审质证，被告对原告提交证据发表如下质证意见：对原告提交证据1无异议；对原告提交证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为第一年的租金为130万元，被告已经给付120万元，不存在原告所述的根本违约，不符合合同解除的条件；对原告提交证据3无异议，但认为并非本案争议焦点；对原告提交证据4有异议，认为合同约定的租赁范围为整体，合同没有排除酒店范围内的任意一间房屋，被告不存在无权占用该房屋的事实，租赁物的建筑面积为7816平米，双方签订的合同中并没有将原告诉称的六间房屋予以排除。原告对被告提交证据发表如下质证意见：对原告提交证据1真实性无异议，证明目的有异议，被告向原告已经支付的120万元除了第一期按期履行外其余款项均未按期足额履行，已经构成违约，符合合同约定的解除条件，合同中约定的供暖人工工资及燃料费应当按照年度进行结算，并非被告所述的在第二年度补差或履行，关于租赁范围合同中明确约定为被告经营所需的具体房屋设施及设备，而非酒店整体；对被告提交证据2真实性无异议，证明目的有异议，原告收到120万元属实，但是被告并未按照合同约定按期足额履行支付义务，也能证明被告以自己的行为表明不履行合同义务，或者合同的主要债务，已经违反合同约定和法律规定；对被告提交证据3有异议，该组证据不符合证据的形式要件，收据中记载的内容是否用于被告租赁期间对酒店的投入使用无法证实，与本案不具有关联性，即使被告在租赁期间投入，根据合同约定产生的费用应当由被告负担，与原告无关；对被告提交证据4有异议，该组证据系被告单方制作，未经原告予以确认，从性质来讲属于被告的单方称述，不具有证明力，被告提供的锅炉工工资前后不一致，工资数额明显偏高，原告不予认可；对被告提交证据5中的录音录像及证人证言均有异议，视频资料中并没有原告公司法定代表人，视频的内容与原告不具有关联性，证人均与被告有法律意义上的利害关系，其证言不具有证明效力。被告对证人证言无异议。
经本院审查认为：原告提交证据1，来源合法，内容真实，与本案有关联性，且被告无异议，故本院予以采信；原告提交证据2，来源合法，内容真实，可以证明原、被告签订租赁合同的事实，但是不能证明被告根本违约的问题，故本院对其真实性予以认可；原告提交证据3来源合法，内容真实，被告对其真实性予以认可，本院亦对其真实性予以认可；原告提交证据4中商业区租赁合同书因原告未提供原件且与本案无关，本院不予采信，该组证据中照片因原告未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。被告提交证据1、2来源合法，内容真实，与本案有关联性，可以证明被告已经给付了第一年的大部分租金，本院对其予以认可；被告提交证据3因与本案争议焦点无关，本院不予采信；被告提交证据4，系被告单方制作，再无其他证据予以佐证，本院不予采信；被告提交证据5，因与本案缺乏关联系，本院不予采信。
本院查明 本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，可查明以下案件事实：2018年8月1日，被告靳春（乙方）以亲亲礼仪公司的名义与原告（甲方）签订《酒店租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于神木市大柳塔镇李家畔村陕西盛景园大酒店出租给被告管理经营使用，租赁范围为酒店宴会厅、厨房、客房（B区）、贵宾楼，设备设施以双方盘点清单为准，租赁期限为三年，即从2018年8月一支至2021年8月1日止，租金共计370万元，其中2018年8月1日至2019年8月1日一年的租金为130万元。合同约定被告（乙方）在合同签订后向原告（甲方）支付50万元，2018年10月份向原告（甲方）支付30万元，2018年12月30日前再向原告（甲方）支付50万元。同时约定原告（甲方）按照合同约定交付房屋并提供酒店各种经营证照，协助和配合被告（乙方）办理或者年检各种证照，在租赁期间不得干扰被告经营，不得随意终止合同，合同约定被告（乙方）按时年检各种证照，不得将证照抵押转借，租赁期间被告（乙方）有权对房屋进行装饰装修，但是不得影响房屋的主体结构，产生的费用由被告（乙方）负担，被告（乙方）迟延缴纳租金达30日的，原告（甲方）有权解除合同并要求被告（乙方）承担违约责任，因原告（甲方）未按照合同约定交付房屋和各种证照或者因原告（甲方）原因致使被告（乙方）不能正常开展经营的，被告（乙方）有权利解除合同并要求原告（甲方）承担违约责任。合同约定本合同因租赁期满终止或者解除等原因终止，同时合同还约定了其他事项。合同签订后，被告在第一租期年度内共计给付原告租金120万元。
本院认为 本院认为：原告与被告在平等自愿的基础上签订了《酒店租赁合同》，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，在当事人之间具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已将房屋交付被告使用，被告理应依合同给付租赁费，因合同明确约定租期第一年度内租赁费130万元要在2018年12月30日前给付完毕，现被告已经给付120万元，剩余10万元租金未给付，已经履行合同的绝大部分义务，并不构成根本违约，故原告诉请解除该租赁合同本院不予支持，对被告应当支付原告所欠租金10万元的诉讼请求本院予以支持。原告诉称无权占用其商铺六间，要求被告予以返还并支付占有使用费，但是原告并未提交有效证据予以证明，故本院对该诉讼请求不予支持。原告诉请被告支付原告欠付的冬季燃料费，但该合同继续履行，欠付燃料费可以在第二采暖季补齐，故对该项诉讼请求不予支持。原告诉请被告支付原告违约金111万元，但是合同中并未明确约定违约事项，且原告也未提交证据证明被告违约给其造成实际损失，故本院对其诉讼请求不予支持。被告辩称其未给原告支付剩余10万元租金系原告法定代表人酒后打砸酒店造成物品损毁及营业损失，但原告对此有异议，认为与本案不具有关联性，对被告的辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
裁判结果 一、由被告靳春于本判决生效后五日内支付原告陕西盛景园国际大酒店有限责任公司租赁费10万元。
二、驳回原告陕西盛景园国际大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8380元，由原告陕西盛景园国际大酒店有限责任公司负担7230元，被告靳春1150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。
落款
审判员 王孝华
二〇一九年七月八日
书记员 张 婧
