郝翠香与兰州华陇家禽育种公司等房屋买卖合同纠纷再审案
甘肃省兰州市中级人民法院
民事判决书
民事判决书
(2018)甘01民再68号
当事人 再审申请人（一审原告、二审上诉人）郝翠香。
委托诉讼代理人黄国义，甘肃西成律师事务所律师。
委托诉讼代理人来海平，甘肃西成律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：兰州华陇家禽育种公司，住所地甘肃省兰州市西固区广家坪1号。
法定代表人：李新社，该公司总经理。
委托诉讼代理人马胜军，甘肃同心律师事务所律师。
委托诉讼代理人张小娟，甘肃同心律师事务所律师。
原审第三人：兰州居正房地产有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区雁西路1382号。
法定代表人：张爱文，该公司总经理。
委托诉讼代理人韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。
审理经过 再审申请人郝翠香与被申请人兰州华陇家禽育种公司（以下简称华陇公司）、原审第三人兰州居正房地产有限公司（以下简称居正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院（2017）甘01民终1098号民事裁定已发生法律效力，再审申请人郝翠香向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2018年9月27日作出（2018）甘民申1073号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。
郝翠香再审请求：依法撤销本院（2017）甘01民终1098号民事裁定和兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1697号民事判决，依法审理本案。事实与理由：1.有新的证据足以推翻二审法院驳回起诉的民事裁定书，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项之规定应当再审，现再审申请人有新的证据证明再审申请人与华陇公司于2012年12月26日就协议解除劳动关系，双方于2013年3月26日签订《经济适用房住房预售合同》时，再审申请人不再是华陇公司职工，双方之间不再具有行政上的管理与被管理、支配与被支配的从属关系，该证据充分证明二审法院以双方的争议并非平等的民事主体间的民事纠纷，不属于人民法院民事案件受案范围为由驳回郝翠香的起诉属认定事实错误。2.二审裁定、一审判决理解与适用法律错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项之规定应当再审。首先，二审裁定引用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）的规定时断章取义，没有全面的理解和引用该条款的规定；其次，二审裁定违背新法优于旧法的法律适用原则，最高院发布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》、《全国民事审判工作座谈会纪要》、《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，要求人民法院妥善处理房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定政策性房屋买卖合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖法院，根据上述规定本案《经济适用房住房预售合同》所涉的逾期交房违约赔偿纠纷应当由房屋所在地人民法院管辖，二审裁定断章取义引用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的部分条款裁定驳回再审申请人的起诉纯属理解和使用法律错误。再次，二审裁定驳回再审申请人的起诉将造成同类案件不同判决的不良影响。
再审申请人诉称 华陇公司辩称，第一，再审申请人所称的新证据形成于2012年12月，不属于法律上的新证据。只有农牧系统的职工才有权利购买本案经适房，若再审申请人在签订合同时已经不再是华陇公司的员工，则合同应当无效。第二，再审申请书中未提及一审法院如何认定事实错误、错误理解与适用法律的事实及理由，应当视为再审申请人认同一审判决。第三，本案经适房虽未按照合同约定时间交房，但逾期交房是因蓝天工程不可抗力和施工出现流沙层等原因造成。最后，华陇公司是为职工改善住房条件而给职工谋福利，于情于法均不应承担违约责任。所有与该工程有关的工作都是由第三人居正公司实际运作掌控，现90%的购房者都已办理了入住手续，房屋已经具备实际入住条件，因不可抗力延迟交房居正公司已经免去一年的物业费用，住户亦全部接受。综上所述，请依法驳回再审申请人的再审请求。
再审被申请人辩称 原审第三人居正公司的陈述意见同华陇公司答辩意见。
原告诉称 郝翠香向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金59509元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。郝翠香提交的收款收据，拟证明其依约缴纳了房款。华陇公司认为收款方为居正公司，应由居正公司核实。第三人表示该证据仍需核实，因华陇公司、居正公司在举证期限内未提交相反证据予以反驳，故对该份证据的真实性予以认定。华陇公司提交《会议纪要》、《井壁塌孔的处理方案》、城污治办（2014）3号文件，拟证明造成工期延误的原因是由于蓝天工程及地下出现沙流层等因素的影响。因该组证据系复印件，郝翠香拒绝质证，故对该组证据的真实性不予认定。一审法院认为，华陇公司未按合同约定的期限向郝翠香提供经济适用房，已构成违约，对酿成纠纷应承担相应责任。结合该项目建设方的联建实际情况，以及华陇公司、居正公司的自认情节，居正公司应与华陇公司连带承担经济适用房预售合同的违约责任。郝翠香关于违约金的诉请，因逾期交房的时间已超过90日，应适用关于逾期交房超过90日的条款，郝翠香有权解除合同。但郝翠香明确表示不要求解除合同，而对此方案的违约责任的承担方式，合同未进行约定。郝翠香采用合同中关于逾期交房未超过90日的标准计算违约金，与合同约定不符，而对于当事人没有就逾期交房的违约责任进行明确约定时，违约责任如何承担的法律规定亦不适用于经济适用房，故对郝翠香的诉请不予支持。一审法院判决：驳回原告郝翠香的诉讼请求。案件受理费1288元，减半收取计644元，由原告郝翠香负担。
二审上诉人诉称 郝翠香不服一审判决，上诉请求：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1697号民事判决，将本案发回重审或改判被上诉人赔偿上诉人逾期交房违约金59509元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。二审法院认定事实:二审中，居正公司向本院提交了部分证据，以证明涉案工程的竣工、验收、交付时间。原审判决认定其他事实正确，二审予以确认。本院二审认为：本案系单位职工购买单位联合房地产开发公司建设的经济适用房逾期交房引发的纠纷。经济适用房，是国家为解决低收入家庭住房问题而修建的普通住房。它以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，具有供应对象的特定性和申请条件的特殊性，是具有社会保障性质的福利性商品住宅。郝翠香与华陇公司虽然签订了《经济适用房住房预售合同》，对逾期交房的违约事项作了约定，但双方并非平等民事主体间的普通商品房买卖行为。签订合同时，郝翠香系华陇公司职工，与华陇公司具有行政上的管理与被管理、支配与被支配的从属关系，双方也并非普通商品房买卖而是社会保障性质的经济适用房，郝翠香只有具备系华陇公司职工这一特定条件才具有购买资格，其购买资格受制于华陇公司的设定条件。本案所涉经适房是华陇公司向本公司职工这一特定人群出售的，故而郝翠香与华陇公司之间的争议并非平等的民事主体间的民事纠纷，双方的纠纷不属于人民法院民事案件受案范围。同时，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。"因此。一审法院受理本案并作出判决不当，应予纠正。本院二审裁定：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1697号民事判决；二、驳回郝翠香的起诉。一审案件受理费644元，二审案件受理费1288元，退还上诉人郝翠香。
本院查明 本院再审查明的事实与一审、二审认定事实一致，鉴于一审判决、二审裁定对本案事实均未明确表述，再审查明事实如下：华陇公司原系甘肃省农牧厅直属国有企业，因经营陷入困境，于2012年启动了改制工作，当年年底完成改制，目前公司处于歇业状态，但尚未注销。华陇公司在改制过程中，为解决职工的住房困难，于2012年10月22日与居正公司签订联合建房合同书，约定由居正公司负责建设华陇经济适用住房项目（以下简称经适房项目），合同载明华陇公司已经于2012年9月30日前向居正公司支付5200万元，作为华陇职工500套经济适用房的首付款。2012年12月31日，华陇公司与居正公司签订补充协议，约定以华陇公司经适房项目部（以下简称华陇经适房项目部）的名义签订的经济适用住房预售合同，由居正公司承担全部法律责任。2013年3月26日，郝翠香（合同乙方）与华陇公司（甲方一）、华陇经适房项目部（甲方二）签订了经济适用住房预售合同，合同约定在开工后二年内，依照政府的有关规定，将综合验收合格并符合合同约定的经济适用住房交付使用。合同第七条第2项约定：“如遭遇不可抗力且甲方在发生之日起10日内告知乙方的，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期"。第八条约定：“甲方未按本合同规定的期限将经济适用住房交付乙方使用，按下列方式处理。（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的3%向乙方支付违约金"。合同约定的付款方式为分期付款，华陇公司依据职工住房面积合并计算方法将公司已支付的款项折算成职工购房的首付款，具体计算方法如下：（1）未享受过公司任何形式（公司房改房、福利房和出资购房）住房的职工，总房款约30%由公司补贴资金支付，房款约20%由个人支付。（2）已享受过公司房改房、福利房和出资购房的职工，按面积合并计算的办法，个人付款和公司补贴合并支付总房款50%。（3）对于首次购房的职工，所选住房面积仍未达到90㎡的，不足面积的部分公司补贴资金支付，直接冲减其首付款。合同签订后，郝翠香按照合同约定交纳购房款合计342007元，缴款比例为90%，华陇经适房项目部出具收款收据。本案经适房于2016年10月通过短信方式告知收房。
本院认为 本院再审认为，本案系平等主体之间签订的民事合同，属于人民法院受理民事案件的范围。对案涉经适房逾期交房的事实双方当事人无争议，本案的争议焦点为：1.华陇公司、居正公司逾期交房的行为是否构成违约的问题；2.违约责任如何承担及违约责任主体如何确定的问题。
关于本案第一个焦点问题，即逾期交房是否构成违约的问题，华陇公司、居正公司辩称其逾期交房系因不可抗力，具体原因为兰州市蓝天工程延误施工和施工中出现流沙层，故不构成违约。根据双方签订的经济适用住房预售合同第七条第2项约定：“如遭遇不可抗力且甲方在发生之日起10日内告知乙方的，除双方协商同意解除或变更合同外，甲方可据实予以延期"。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明"。无论是按合同约定还是按法律规定，合同甲方华陇公司、华陇经适房项目部对因不可抗力不能履行合同的情形均负有通知义务。本案中，合同甲方华陇公司、华陇经适房项目部并未向再审申请人郝翠香通知出现不可抗力的情形，应视为华陇公司、华陇经适房项目部认为不存在不可抗力的情形或存在的不可抗力情形不足以影响其按约定期限交房，故华陇公司、居正公司认为逾期交房的行为不构成违约的理由不能成立，逾期交房的行为构成违约。
关于本案第二个焦点问题，即违约责任如何承担及违约责任主体如何确定的问题。本案双方当事人之间签订的经济适用住房预售合同，合同甲方为两个主体，甲方一：兰州华陇家禽育种公司。再审申请人郝翠香称合同相对方仅为华陇公司一方，其并不知晓合同甲方为两个不同的主体，但合同分列甲方一、甲方二，两个甲方为不同地址和代表人。再审申请人郝翠香原系华陇公司职工，对华陇公司的人员构成和组织架构是较为熟知的，郝翠香知晓甲方二的代表人赵中雷并非华陇公司职工，应对合同相对方是否为两个不同的主体产生合理怀疑。华陇经适房项目部若与华陇公司是同一主体，则无需在合同中予以分列。另，经济适用住房预售合同第五条第一款第4项约定：“甲方将职工筹集的购房资金专款专用，资金到位后缴存到银行专用账户管理使用，并按联合建房合同书约定条款，分阶段按进度支付给施工企业，将购房款的2%作为房屋质量保证金预留华陇公司，待无任何遗留问题，购房人领取产权证后一次性支付给兰州华陇家禽育种公司经济适用房项目部"。该条约定明示了华陇公司并非独立完成本案经适房项目的开发建设，而是“联合建房"，且质量保证金的交付亦可以明确华陇公司与华陇经适房项目部是两个不同的责任主体。结合合同该条款的约定及将华陇公司、华陇经适房项目部分列为甲方一、甲方二的事实，原系华陇公司职工的郝翠香应足以明确华陇公司、华陇经适房项目部是两个不同的合同主体。再审申请人郝翠香认为合同相对方仅为华陇公司一方的理由不能成立，本案合同甲方为华陇公司、华陇经适房项目部两个主体。华陇经适房项目部无独立法人资格，按照补充协议的约定，华陇经适房项目部的行为由居正公司承担全部法律责任。本案经济适用房住房预售合同虽然是以买卖合同的形式签订的，但因合同甲方为两个不同的主体，导致在同一合同中包含了复杂的、不同性质的权利义务关系，本案合同并非单一的买卖合同关系，实为再审申请人郝翠香与华陇公司之间的非典型性合同关系、再审申请人郝翠香与华陇经适房项目部之间的买卖合同关系这两种不同合同关系的混同。首先，再审申请人郝翠香与华陇公司之间的权利义务关系并不符合买卖合同法律关系的特性，系一种非典型的合同关系。买卖合同为双务、有偿合同，且权利义务相对等。再审申请人郝翠香与华陇公司之间原系职工与企业的关系，再审申请人郝翠香只有在华陇公司改制时具有华陇公司职工这一特殊身份，才得以签订本案经济适用住房预售合同。再审申请人虽支付了合同对价，但收取购房款的合同相对方为华陇经适房项目部（实为居正公司），再审申请人并未向华陇公司履行支付价款的合同义务。华陇公司未享有收取价款等任何合同权利，反而要承担向再审申请人郝翠香支付补贴资金、办理产权等的义务，华陇公司与再审申请人郝翠香之间的权利义务不具有对等性。另，华陇公司在本案合同中不存在获取利益的合同权利，其承担的合同义务均为无偿的。华陇公司与再审申请人郝翠香之间的权利义务关系形成于华陇公司改制的大背景之下，并非典型的有名合同关系，属无名合同关系。而对于无名合同，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定"。依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务"。遵循公平原则，对无偿合同中仅承担义务而没有取得利益的当事人而言，要求其承担过重的注意义务对其过于苛刻。法律对无偿的赠与、保管、委托等合同关系，均规定了只有在义务人因故意或者重大过失造成相对方损失的，受损失方才可以要求赔偿损失。例：《中华人民共和国合同法》第一百八十九条规定：“因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任"。第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任"。第四百零六条第一款规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失"。本案中，逾期交房的主要责任在于居正公司，华陇公司对此并无故意或重大过失，反而积极督促、协助居正公司履行合同义务，故对再审申请人郝翠香要求华陇公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求不予支持。其次，再审申请人郝翠香与华陇经适房项目部（居正公司）之间符合经适房买卖合同关系的法律特性，华陇经适房项目部收取了再审申请人郝翠香缴纳的购房款，应承担按合同约定的期限交付房屋的合同义务，如此则双方权利义务相对等。现华陇经适房项目部逾期交房构成违约，应由其责任承担主体居正公司承担违约责任。居正公司在本案一审审理中亦主动申请参加诉讼，并认可华陇经适房项目部的法律责任由居正公司承担。再审申请人郝翠香虽将华陇经适房项目部列为被告，但认为华陇经适房项目部为华陇公司内设部门，其法律责任应由华陇公司承担，故仅请求华陇公司承担违约责任，未向居正公司主张违约责任。虽然华陇公司与居正公司之间签订有联合建房合同书，依约华陇公司可在承担违约责任后向居正公司进行追偿，但联合建房合同书签订于2012年10月22日，除约定建房、交房等事项外，还着重约定了土地使用权转让、项目立项及报建手续等关系到本案经适房项目能否实际开工建设的前期重要事项，在本案经适房项目能否实际建设尚不明确的情形下，再审申请人作为购房人无法实际参与联合建房合同书的签订，华陇公司系代表再审申请人郝翠香等实际购房者的利益与居正公司签订了联合建房合同书。待本案经适房项目前期立项报建等事项完成后、项目具备实际开工建设条件时，再审申请人郝翠香等购房人与华陇公司、华陇公司经适房项目部于2013年3月26日签订经济适用住房预售合同，此时，华陇经适房项目部作为甲方二参与合同签订，依据居正公司与华陇公司签订的补充协议，华陇经适房项目部作为预售合同主体时产生的法律责任由居正公司承担，表明居正公司有直接向再审申请人郝翠香承担责任的意思表示。再审申请人可以依据经济适用住房预售合同直接向居正公司主张违约责任。再审申请人郝翠香、华陇公司、华陇经适房项目部（居正公司）三方签订协议后，华陇公司在经济适用住房预售合同中的合同地位除了房款补贴者外更倾向于资金监管、协助和督促再审申请人和华陇经适房项目部（居正公司）履行买卖合同的辅助方，例如经济适用住房预售合同第五条第一项第4条关于专款专用和质量保证金的约定，即体现了华陇公司资金监管者的身份。再审申请人郝翠香在应当知道合同甲方为两个不同主体且居正公司申请参加诉讼承担违约责任的前提下，坚持主张华陇经适房项目部的违约责任应由华陇公司承担，如此主张加重了华陇公司的合同义务，增大了华陇公司的诉讼风险和诉讼成本，华陇公司作为无偿、单务合同义务人在无故意和重大过失的情形下不应承担过多的义务。再审申请人仅请求华陇公司承担违约责任、不要求居正公司承担违约责任的理由不能成立。
再审法院认为综上，本院再审认为，本案一审判决理由不当，但判决结果正确；二审裁定适用法律错误，应予改判，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：
裁判结果 一、撤销本院（2017）甘01民终1098号民事裁定；
二、维持兰州市安宁区人民法院（2016）甘0105民初1697号民事判决；
一审案件受理费644元、二审案件受理费1288元，由郝翠香承担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 范兰灵
审 判 员 李辉峰
审 判 员 田 晨
审 判 员 马晓燕
审 判 员 殷君芳
审 判 员 雷红荣
审 判 员 史晨铧
二〇一九年六月二十日
法官助理 李 夏
法官助理 张 玲
书 记 员 许 婷
书 记 员 朱文静
