石臻华与王晶等房屋买卖合同纠纷案

石臻华与王晶等房屋买卖合同纠纷案
北京市延庆区人民法院

民事判决书

当事人　　原告:石臻华。
　　委托诉讼代理人：孟莉莉，北京金诚同达律师事务所律师。
　　被告:王晶。
　　被告：赵庆梅。
　　二被告共同委托诉讼代理人：侯小晶，北京侯小晶律师事务所律师。
　　被告：北京江山宏业房地产经纪有限公司，住所北京市延庆区延庆镇高塔路17号1幢1层1单元102，统一社会信用代码91110229774707915Q。
　　法定代表人：于亚飞，总经理。
　　委托诉讼代理人:贾志芬。
审理经过　　原告石臻华与被告王晶、赵庆梅、北京江山宏业房地产经纪有限公司（以下简称江山宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）京0119民初374号民事裁定，石臻华不服该裁定，向北京市第一中级人民法院提起上诉，该院于2019年3月20日作出（2019）京01民终3146号民事裁定：一、撤销本院（2018）京0119民初374号民事裁定；二、本案指令本院审理。本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。石臻华的委托诉讼代理人孟莉莉，王晶及赵庆梅的共同委托诉讼代理人侯小晶，江山宏业公司委托诉讼代理人贾志芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　石臻华向本院提出诉讼请求：判令王晶、赵庆梅支付石臻华违约金114.8万元，江山宏业公司与王晶、赵庆梅承担连带责任。事实与理由：2016年9月27日，石臻华与王晶通过江山宏业公司签订了《房屋买卖合同》，约定：石臻华以574万元的价格将坐落于××号一至三层房产出售给王晶。合同还对房款给付时间、违约责任承担等事项作出了明确约定，其中第七条第五款约定：如王晶违约，则须赔偿石臻华20%购房总款为违约金。合同签订前，王晶在江山宏业公司工作人员带领下对房屋进行实地查看，亦多次自行进行实地查看。石臻华将权属证明等交给王晶、江山宏业公司工作人员进行查验，王晶对房屋情况已明确知悉。合同签订后，石臻华积极履行合同义务，但王晶并没有按照合同约定履行义务，于2016年12月20日告知石臻华不再购买房屋，单方解除房屋买卖合同。石臻华认为，王晶单方解约并且以房屋面积与事实面积不符为由要求降价未达成目的后未按照房屋买卖合同关于付款时间的约定支付购房款，系违约行为。为维护自身合法权益，石臻华现依据《房屋买卖合同》第七条第五款，主张王晶违约须赔偿其20%购房总款为违约金。因诉争房屋买卖属于王晶与赵庆梅夫妻共同行为，合同谈判签署以及明确不继续履行合同时王晶与赵庆梅均在场共同参与。之前的案件审理过程中，曾经去过现场勘查过，王晶与赵庆梅均参与了，是两人共同行为，虽然合同上是王晶一人名字，但行为是王晶与赵庆梅的双方行为，且为了防止王晶恶意转移财产，所以追加了赵庆梅为被告。
被告辩称　　王晶辩称，一、根据（2017）京0119民初421号民事判决书书查明的事实和证据，假设不存在“2016年12月20日双方协商一致解除合同”，是石臻华违约和欺诈，而不是王晶违约。王晶在签订合同前没有见过产权证书，合同内容为中介填写，按照中介的说法，合同中的三层是指地上二层、地下一层。房屋总价574万元是在石臻华报价每平方米1万元，总价579.61万元的基础上，优惠5万元抹去零头达成的。按照面积算总价，是目前全国房地产交易的惯例。在中介发给涉案“房屋登记表”、告知“地下一层都不算面积”（也不能计入楼层数）、“房产权证书就没有户型图”，而二层楼“占地面积204.47平方米”不可能盖出“建筑面积579.61平方米”的情况下，王晶对房屋面积提出异议、行使不安抗辩权是非常正当的。中介知道“地下一层都不算面积”（也不能计入楼层数），明知“二层楼”占地面积204.47平方米不可能盖出“建筑面积579.61平方米”，江山宏业公司在欺诈王晶。石臻华一直是按照380平方米左右缴纳物业费，明知建筑面积380平方米而不是579.61平方米，石臻华不仅仅是违约，而且构成欺诈。假设不存在“2016年12月20日双方协商一致解除合同”，房屋买卖合同依然有效，那2017年2月15日石臻华在下午与刘伟清登记离婚的情况下，上午将涉案房屋过户至刘伟清名下的行为，使房屋买卖合同失去履行标的而根本不能履行，石臻华也构成违约。二、王晶、赵庆梅一直认可（2017）京0119民初421号民事判决息事宁人的处理技巧，认为很巧妙，但随着石臻华将延庆法院的一片苦心视为软弱，变着花样的滥用诉权，越来越不理解（2017）京0119民初421号民事判决为何对王晶提出面积测量申请书、调查取证申请书不了了之。三、既然生效的（2017）京0119民初421号民事判决中已经认定“2016年12月20日双方协商一致解除合同”，那么依照《中华人民共和国合同法》，石臻华除“结算和清理”外，没有主张王晶是否违约的权利。四、石臻华提出的所谓王晶单方面违约理由已经被（2017）京0119民初421号民事判决否定。五、（2017）京0119民初421号民事判决认定“2016年12月20日双方协商一致解除合同”，法庭才对王晶提交的面积测量申请书、调查取证申请书做了含糊处理，不了了之，才没有将涉案房屋真实面积和不动产权证书可能存在的违法行为搞得水落石出，才使石臻华逃脱违约之责任，才没有把石臻华恶意转移财产导致合同不能履行认定为根本违约，才使石臻华认为没有违约成本，才使延庆法院的一片苦心和王晶的善良视为软弱；才使石臻华变得格外嚣张，变着花样滥用诉权，纠缠法院。六、（2017）京0119民初421号民事判决已经确认双方协商一致解除了《房屋买卖合同》，现石臻华再次起诉系重复起诉，北京市第一中级人民法院的裁定是错误的。（2017）京0119民初421号民事判决对于哪方违约没有作出认定，石臻华在前案中虽然提出王晶违约，但是法院未予支持。因此，应当驳回石臻华的诉讼请求。
　　赵庆梅辩称，赵庆梅不是合同的相对人，不是本案适格被告，不应承担任何责任。其他答辩意见与王晶一致。
　　江山宏业公司辩称，2016年赵庆梅电话与江山宏业公司联系，江山宏业公司的销售员带着赵庆梅去实地看房三次，石臻华通过微信把房产证照片发给了江山宏业公司的销售员，销售员通过微信又把照片发给了赵庆梅。2016年9月27日上午9点，石臻华、王晶、赵庆梅及江山宏业公司的销售员又去现场看了房屋，回来以后三方签订了《房屋买卖合同》，当时石臻华带了房本，三方都看了。别墅是以总价574万元成交的，看房时王晶、赵庆梅楼上楼下都看了，有地下室、车库，还有前边的院子。因为是独栋别墅，故没有考虑面积的问题。谁违约谁承担责任，江山宏业公司作为中介履行了中介义务，不同意与王晶、赵庆梅承担连带责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月，在江山宏业公司的介绍下，其公司销售员带领王晶及其妻子赵庆梅前往石臻华所有的位于×××号别墅（以下简称诉争房屋）实地看房。2016年9月27日，甲方石臻华、乙方王晶、丙方江山宏业公司签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将合同所列房屋出售（转让）给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致。二、房屋产权情况如下：房屋坐落：×××号三层全部，房屋所有权证号：×京房权证延字第××××号，建筑面积：579.61平方米，房屋建成年份：2001年，产权发证日期：2009-12-20，土地使用类型：住宅，房屋共有人：无。三、成交价格及其他费用：经甲乙双方协商后的房屋实际成交价格为574万元。四、付款约定：乙方于2016年9月27日支付购房定金50万元，收到乙方定金后，甲方不得将房屋另外出售他人，定金自动转为购房首付款或佣金。如甲方反悔不卖，则双倍赔偿乙方缴纳的定金为违约金，如乙方反悔不买，则已交纳的定金甲方没收，中介佣金由违约方支付。五、相关事宜：甲乙双方需向丙方提供相关的合法证件，用于办理按揭申请、产权过户、抵押等事宜。甲方于合同签订时将房屋产权证明交与丙方保管，并承诺于2016年10月31日前将房屋钥匙交与乙方，并结算以前所产生的水、电、气、有线、电话、物管等相关费用。如甲方迟延交楼，则按乙方已付房款总额的日万分之五向乙方支付违约金至实际交付之日为止。甲方承诺该房屋是家庭唯一住房且产权证登记期满5年。六、佣金支付：乙方须向丙方支付佣金11.48万元（佣金是丙方为甲乙双方提供的以下服务内容，包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供发布房源；3、引领购房人实地看房；4、协助查看房屋权属证明文件；5、协助双方协定房屋买卖合同的相关条款；6、促成交易双方签订本合同。本合同签订完毕，居间服务完成）。七、如甲方违约，须赔偿乙方20%购房总款为违约金，并将乙方支付给甲方的所有费用全额退还给乙方。如乙方违约，须赔偿甲方20%购房总款为违约金。若甲方或乙方任何一方违约导致合同无法继续履行的，丙方收取的佣金不予退还……十、约定补充事项：甲乙双方约定乙方于2016年10月10日前一次性支付甲方150万元，于2016年12月26日前将剩余房款全部结清；过户时间甲乙双方待定，双方全力配合。合同签订时，赵庆梅及王晶的姐姐亦在场。合同签订当日，王晶支付石臻华50万元购房定金，支付江山宏业公司居间服务费8.6万元（折后价），石臻华出具了收条，江山宏业公司出具了收据。2016年10月14日，王晶通过银行转账方式支付石臻华150万元。2016年10月28日，江山宏业公司员工通过微信发给赵庆梅一张诉争房屋的房屋登记表照片，称：“姐他这个房产证就没有户型图”。次日，该员工又通过微信告知赵庆梅：“姐，老板的意思是，如果按您昨天说的那个意思一起找证据证明房主有过错，这个需要法律部门了，因为房主的房产证是真实的，合法的。现在有一个办法，如果您和房主达成协议，他同意把房款全部退还，那您再签别的房子的时候可以在之前86000的基础上把中介费补齐”。2016年12月7日，石臻华与刘伟清登记结婚。2016年12月15日，江山宏业公司员工通过微信告知赵庆梅：“地下一层都不算面积”、“新楼盘都这样”。次日，江山宏业公司员工通过微信发给赵庆梅诉争房屋的不动产权证书照片。2016年12月20日上午，王晶通过微信联系石臻华，表示诉争房屋实际面积与房本面积相差太多，石臻华微信中问道：“那想怎么办？什么诉求？”、“不想买了？”王晶没有回复。2016年12月25日，王晶通过微信和短信联系石臻华，称房屋买卖合同约定的面积与实际的面积相差太大（差200平米），导致合同履行困难，建议：一是降价；二是立即退款，解除合同。石臻华在微信中表示：“我还后悔卖太早太低了！但我也没找借口毁约。没后悔药。这是契约精神。咱不是小孩子了”、“好好看看合同。一厢情愿要求没意义。问问中介怎么解除合同吧。”王晶问：“为什么面积差这么多？”石臻华回复：“差不差、差多少，我也不知道。如有问题，也是开发商和政府的责任，我也是受害者。要不我陪你向政府追责索赔？”王晶回复：“合同中止，退款后解除合同。我们要求一周内全部退款！”石臻华表示：“问中介或法院判吧。你们太不理性，没菩萨心，不会为他人着想。”“你们违约都不愿承担责任吃点亏，让别人怎么想？好意思要求人家吃亏白折腾？”石臻华在2016年12月25日的短信中回复王晶：“按合同来吧。降价不可能。该怎么解除就怎么解除。”王晶表示：“合同中止，退款后解除合同。我们要求一周内全部退款”！
　　2017年1月4日，王晶诉至本院，要求：1、判令解除王晶与石臻华、江山宏业公司之间于2016年9月27日签订的《房屋买卖合同》；2、判令石臻华、刘伟清返还王晶购房款200万元（含定金50万元），江山宏业公司承担连带责任；3、判令石臻华、刘伟清支付王晶违约金114.8万元；4、判令江山宏业公司、石臻华、刘伟清连带返还王晶居间服务费8.6万元。庭审中，石臻华提起反诉请求，要求：1、确认三方签订的《房屋买卖合同》于2016年12月20日解除；2、王晶赔偿石臻华违约金114.8万元。后石臻华当庭表示撤回反诉。诉讼中，本院经实地勘察，诉争房屋为独栋别墅毛坯房，共有三层，地上两层，地下一层。本院于2017年9月14日作出（2017）京0119民初421号民事判决，认定王晶因房屋面积的原因提出解除合同，石臻华确认2016年12月20日王晶作出解除合同意思表示的时候双方已协商一致解除合同，据此判决：王晶与石臻华、江山宏业公司签订的《房屋买卖合同》于2016年12月20日解除；石臻华返还王晶购房款200万元（含定金50万元）。石臻华不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。
　　2018年1月2日，石臻华将王晶、江山宏业公司诉至本院，请求判令王晶、赵庆梅支付石臻华违约金114.8万元，江山宏业公司与王晶、赵庆梅承担连带责任。本院以石臻华的起诉构成重复起诉为由，于2018年12月29日作出（2018）京0119民初374号民事裁定：驳回石臻华的起诉。北京市第一中级人民法院认为石臻华的起诉不构成重复起诉，遂于2019年3月20日撤销了本院（2018）京0119民初374号民事裁定，并指令本院审理。
　　本案在审理过程中，本院当庭询问王晶、赵庆梅委托诉讼代理人房屋买卖合同中约定的违约金是否过高、是否请求调整？该代理人明确表示合同中约定的违约金不高，就应该这么判。
　　另查一，石臻华、江山宏业公司及王晶、赵庆梅均认可诉争房屋无户型图。该套房屋的《不动产权证书》中登记的权利类型为房屋所有权，权利性质为商品房，房屋单独所有，用途为住宅，共有宗地面积868108.09平方米，房屋建筑面积：579.61平方米，房屋结构：混合，房屋总层数：3，房屋所在层：1-3。《北京市房屋登记表》中亦载明：产别：私产，房屋用途：住宅，楼、平房建筑占地总面积：204.47平方米，楼房建筑面积：579.61平方米，楼、平房建筑总面积：579.61平方米，房屋总层数：3层，所在层数：1-3，结构：混合，建成年份：2001年，套数：1套，建筑面积：579.61平方米，建筑占地面积：204.47平方米，测绘日期：2004年4月11日，填表日期：2009年12月15日。
　　另查二，王晶的姐姐也居住于诉争房屋所在的小区内，其曾陪同王晶、赵庆梅去看过诉争房屋。
　　另查三，石臻华已按照（2017）京0119民初421号民事判决书履行了全部付款义务。
　　石臻华为支持其诉讼请求将（2017）京0119民初421号案件中提交的所有证据作为本案证据。王晶、赵庆梅、江山宏业公司的质证意见与（2017）京0119民初421号案件中的质证意见一致。
　　本院对石臻华提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
　　王晶为反驳石臻华的诉讼主张，提交证据如下：1.《房屋买卖合同》，证明合同中约定了诉争房屋三层建筑面积为579.61平米，总计574万元，总价是按面积算出来的，1万元一平米，在谈的过程中石臻华让了5万元。2.（2017）京0119民初421号案卷的开庭笔录，笔录中的第5页写明双方签订的买卖合同于2016年12月20日解除，笔录中第6页第一句第5行当时江山宏业公司说的是石臻华并没有去看房现场，此次庭审答辩的时候说石臻华在场，所以江山宏业公司的答辩存在虚假，石臻华反诉的请求与本案的诉讼请求完全一致，此次庭审中讲的在上次答辩中已经陈述，法庭没有采纳。3.（2017）京0119民初421号民事判决书，证明面积与石臻华陈述不符，不存在石臻华事先给王晶看过房产证，房产证抵押给银行到建委是无法挂失的，必须银行同意才能挂失。王晶在支付了200万元以后二人见面的时候石臻华告诉王晶说物业费是按照380平方米交的，所以石臻华不是违约，是欺诈。在（2017）京0119民初421号案件审理时王晶去权属登记部门问过，说这栋别墅没有户型图，看房和签合同之前没有去权属登记部门查过房屋的基本信息，车库不算面积。王晶在（2017）京0119民初421号案件中申请进行面积测量，提交了申请书，法官带王晶等人去现场进行测量过，但后来不了了之了。后来王晶了解到这个房子是开发商送给石臻华的。法庭已经认定双方的合同于2016年12月20日协商一致解除。王晶的姐姐确实在这个小区住，但是户型与这个户型不一致，且不在一排，户型也不一样，与石臻华户型相同的左邻右舍的房屋面积是390平米。4.（2017）京0119民初421号案件王晶提交的面积测量申请书及调取证据申请书，证明法官去过现场，但是没有结果。5.石臻华发给王晶的房屋登记表的照片，证明房屋实际与登记表不一致，同时登记表是在王晶支付了200万元以后给的。石臻华报的数字是虚假的。王晶看到房本上写的占地面积204.47平米，建筑面积579.61平米，房屋是二层，地下一层和车库不算面积，其有理由对房屋面积提出怀疑。6.结案通知书，证明石臻华认可（2017）京0119民初421号民事判决。
　　石臻华的质证意见如下：所有证据的真实性认可，证明目的不认可，通过这些证据无法证明王晶没有违约，恰恰相反，这些证据证明王晶违约，房屋买卖合同约定了双方买卖的房屋总价、建筑面积、怎么付款、不付款怎么处理，买卖合同中没有约定单价是多少钱，根据这个合同可以证明诉争房屋是卖的独栋的价格，没有多少钱一平米的价格，这个可以清楚证明王晶违反了合同约定，应该承担违约责任。开庭笔录认可，判决的结果也认可，确实买卖合同是在2016年12月20日解除了。开庭笔录第6页说江山宏业公司说石臻华没有跟着去看房，此次庭审中江山宏业公司代理人说签合同的当天石臻华去了，在签合同之前没有说石臻华去过，这个可能是王晶的代理人听错了。（2017）京0119民初421号民事判决是生效判决，石臻华已按照法院的判决把收到的定金和购房款返还给王晶。王晶在履行的过程中以房屋面积不符要求降价是他违约。石臻华按照多少面积交物业费与本案没有关系，王晶称石臻华的房屋是开发商送的，没有相应的证据。王晶又称房屋产权证在银行抵押是不能挂失的，也认为江山宏业公司在说谎，希望王晶提交相应的证据证明，即便提交了这些证据也与本案没有关联性。石臻华把江山宏业公司列为被告，其没有理由跟石臻华一起骗王晶。石臻华认可江山宏业公司代理人说的事实。
　　江山宏业公司的质证意见如下：对王晶提交的所有证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均认可，但提出签合同时石臻华明确告诉王晶物业费交的少，按照380平方米交的。石臻华没有跟王晶一起去过房屋现场，签合同当天石臻华直接到江山宏业公司店里签的合同，去现场看房是江山宏业公司的贾志芬及销售员许艳丽、王晶、赵庆梅、王晶的姐姐一起去的。王晶几次看房石臻华都没有在场，钥匙交给江山宏业公司了。
　　本院对王晶提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认，但对证据1-5的证明目的不予确认，对证据6的证明目的予以确认。
　　赵庆梅未提交证据。
　　江山宏业公司提交了一份房屋登记信息表，证明客户委托其售房只需填写房屋坐落的位置、门牌号、面积、价格，虽然登记表中有房产证号、房屋建成时间及房产证取得时间等内容，但不要求填写。石臻华、王晶和赵庆梅对江山宏业公司提交的证据均认可。
　　本院对江山宏业公司提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。
本院查明　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1．关于诉争房屋是按套计价还是按建筑面积计价问题，当事人各执一词。石臻华和江山宏业公司称，独栋别墅都是按栋计价的，合同中没有约定单价。王晶、赵庆梅则称，虽然买卖合同中没有写单价，但是总价是按照每平米1万元算出的优惠价格，以单价算总价是现在房屋市场交易的惯例。本院根据三方在房屋买卖合同中只约定了诉争房屋的总价，未约定单价的事实，采信石臻华和江山宏业公司的说法，认定诉争房屋是按套计价出售。
　　2．王晶和赵庆梅在签订房屋买卖合同之前及当天实地查看诉争房屋的次数，当事人说法不一。江山宏业公司称，算上签订买卖合同当天，赵庆梅和王晶共去过4次。石臻华认同江山宏业公司的说法。王晶和赵庆梅在本次诉讼中承认赵庆梅至少去过两次，而王晶不在。但在（2017）京0119民初421号案件庭审中，王晶陈述：“在8月份被告公司许艳丽员工带着我们实地看了两次房屋，我们看上诉争房屋后就在2016年9月27日约了石臻华到被告公司签订了购房合同”，“看房的时候我们主要是看院子，我觉得房子也挺大，觉得差不多”。江山宏业公司关于赵庆梅和王晶实地查看诉争房屋4次的主张，因未能举证证明，故本院采纳王晶在（2017）京0119民初421号案件庭审中的自认，即在房屋买卖合同签订之前，王晶与其妻子赵庆梅实地查看过诉争房屋2次。
　　3．王晶与石臻华、江山宏业公司在签订买卖合同之前及当天，石臻华和江山宏业公司是否向王晶出示过房产证问题，当事人各执一词。王晶称，石臻华和江山宏业公司没有出示过，当时说房产证在银行抵押着，签合同之前及当天都没有看到房子的户型图及房产证；2016年10月28日江山宏业公司的店员才把房屋登记表微信发给赵庆梅，并告知这个房子没有户型图。江山宏业公司则称，签合同当天石臻华带了挂失的房产证原件，如果没有房产证，房屋买卖合同中的房产信息就不可能填写。石臻华认可江山宏业公司的说法。因赵庆梅在房屋买卖合同签订后发微信向江山宏业公司员工索要诉争房屋的户型图和房产证与石臻华在签订房屋买卖合同之前及签订之时是否向王晶出示过房产证无必然的联系，故赵庆梅与江山宏业公司店员的微信聊天记录并不能达到王晶想要证明的目的。
　　4．关于2016年11月23日江山宏业公司员工通过微信告知赵庆梅“别墅房主一直在外地没时间回来办房本，刚才我们经理和我们同事一起打电话问了，房主周四回来办房本，他确定不会耽误咱们过户，您放心吧”如何理解问题，王晶、赵庆梅与江山宏业公司的说法不一。王晶和赵庆梅以上面内容证明石臻华在此之前未向其出示过诉争房屋的房本，微信中说的房本就是诉争房屋的房本，中介说房主没有房本，正在补办。这个正好跟2016年12月16日江山宏业公司的店员给赵庆梅回复的“我把房产证的照片给你发过去”相互印证。江山宏业公司则称，因为当时签买卖合同时诉争房屋不是“满五唯一”，石臻华承诺配合达到“满五唯一”要求，故要把别墅的房本过户至别人名下，才能满足买卖合同中约定的“满五唯一”要求。王晶和赵庆梅反驳称，在签房屋买卖合同时，石臻华和中介都承诺这个房子是“满五唯一”的，等合同签了，钱也交了，中介却告诉石臻华名下还有其他房屋，并出主意让石臻华把房屋过到别人名下后再过到王晶名下，这个不合常理。本院认为仅凭上述微信内容不能达到王晶、赵庆梅的证明目的。
　　上述事实，还有当事人陈述、（2018）京0119民初374号民事裁定书、（2019）京01民终3146号民事裁定书等在案佐证。
本院认为　　本院认为，王晶、石臻华、江山宏业公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应严格遵守履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　本案争议的焦点问题有以下四个：一、王晶在房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为；二、（2017）京0119民初421号民事判决中认定王晶、石臻华与江山宏业公司于2016年12月20日协商一致解除合同后，石臻华能否另行起诉要求王晶承担违约责任，并按照合同约定的标准支付违约金；三、如王晶构成违约，赵庆梅是否应与王晶共同承担责任；四、如王晶构成违约，江山宏业公司是否应与王晶、赵庆梅承担连带责任。下面将就这四个问题一一进行论述：
　　一、关于王晶在房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为问题。石臻华、王晶与江山宏业公司在《房屋买卖合同》第十条中约定，王晶应当在2016年10月10日前一次性支付石臻华购房款150万元，而王晶在同月14日才支付该款，已构成逾期付款，属于违约行为。另，王晶在（2017）京0119民初421号案件庭审中承认其与赵庆梅在房屋买卖合同签订之前实地查看过诉争房屋两次，且自认“看房的时候我们主要是看院子，我觉得房子也挺大，觉得差不多”，而与诉争房屋同在一个小区居住的王晶的姐姐亦曾陪同实地看过房屋。王晶在签订合同时，赵庆梅和王晶的姐姐均在场，《房屋买卖合同》第一条中亦载明乙方（王晶）对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。购买别墅与购买一般商品不同，买受人在订立买卖合同之前，必会详细阅读了解合同中的条款，尤其是合同中关于房屋的权属、面积、价款等信息，更是买受人关注的重点。王晶作为一个有完全行为能力的成年人，在合同订立时应当知晓自己行为所引起的法律后果。《房屋买卖合同》第二条中载明了诉争房屋的房屋所有权证号、三层全部建筑的面积、房屋建成年份及产权发证日期等信息，这些信息与诉争房屋的《不动产权证书》及《北京市房屋登记表》中记载的信息一致，上述信息明确具体，并无歧义，故无论石臻华在王晶签订房屋买卖合同之前或签订之时是否向其出示过房产证，均不会因房屋面积问题对王晶购房选择产生实质影响。王晶、赵庆梅未能举证证明石臻华和江山宏业公司在其签订房屋买卖合同之前及签订之时告知其地下一层不计入面积。至于石臻华按照多少面积交纳物业费与本案没有关系。2016年12月15日，江山宏业公司员工通过微信告知赵庆梅“地下一层都不算面积”、“新楼盘都这样”的信息与《房屋买卖合同》中记载的内容不符，在合同内容无变更或修改的情况下，应以合同中记载的内容为准，且次日江山宏业公司员工通过微信将诉争房屋的不动产权证书照片发给了赵庆梅，该证书中亦无“地下一层不算面积”的内容。江山宏业公司员工脱离合同单方解读合同的行为不属于王晶可以行使不安抗辩权的法定情形，且行使不安抗辩权应履行法定的程序，否则即构成违约。故王晶关于石臻华有欺诈和违约行为的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，生效的（2017）京0119民初421号民事判决中已认定石臻华不存在违约行为。《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第８８号）第十八条第一款规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，第十九条第一款规定：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款”。本案中，三方当事人在房屋买卖合同第三条中明确约定经甲乙双方协商后的房屋实际成交价格为574万元，未约定单价，应认定诉争房屋系按套计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后直接约定总价款，符合《商品房销售管理办法》中的上述规定。石臻华与江山宏业公司关于诉争房屋系按栋计价出售的陈述，有事实与法律依据，本院予以采信。王晶关于诉争房屋总价是按照每平米1万元算出的优惠价格，以单价算总价是现在房屋市场交易的惯例的主张，因缺乏事实与法律依据，本院不予采信。石臻华在履行房屋买卖合同过程中不存在违约情形，而王晶以房屋实际面积与合同约定面积相差过大为由提出解除合同，应认定系王晶单方毁约行为，该行为亦构成违约。（2017）京0119民初421号民事判决对石臻华不构成违约作出了认定，但对王晶是否构成违约并未予以审理和认定，故石臻华此次诉讼不构成重复起诉。对此，北京市第一中级人民法院在生效的（2019）京01民终3146号民事裁定书中已作详细论述，本院不再赘述。王晶关于石臻华提出的所谓王晶单方面违约理由已被（2017）京0119民初421号民事判决否定的答辩意见，与事实不符，本院不予采信。
　　二、关于石臻华在三方协商一致解除合同后能否另行起诉要求王晶承担违约责任，并按照合同约定的标准支付违约金问题。虽然（2017）京0119民初421号民事判决认定石臻华在2016年12月20日与王晶、江山宏业公司已就先行解除《房屋买卖合同》协商达成一致，但在王晶提出解除合同、要求石臻华退款后，石臻华在微信和短信中多次表示：“好好看看合同。一厢情愿要求没意义。问问中介怎么解除合同吧。”“问中介或法院判吧。你们太不理性，没菩萨心，不会为他人着想。”“你们违约都不愿承担责任吃点亏，让别人怎么想？好意思要求人家吃亏白折腾？”“按合同来吧。降价不可能。该怎么解除就怎么解除”。根据上述微信或短信内容，可以认定石臻华与王晶在先行解除合同达成一致后，就违约责任、赔偿损失等解除合同的法律后果尚未达成一致，石臻华就解除合同的法律后果明确表示通过法院解决，由此引发了（2017）京0119民初421号案件及本案诉讼。现石臻华依据三方签订的房屋买卖合同第七条之约定向王晶主张违约责任，要求其支付违约金114.8万元，有事实与法律依据，本院应予支持。王晶关于（2017）京0119民初421号民事判决已经认定“2016年12月20日双方协商一致解除合同”，石臻华除“结算和清理”外，没有主张王晶是否违约的权利的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。
　　三、在王晶构成违约的情况下，赵庆梅是否应与王晶共同承担责任问题。王晶与赵庆梅系夫妻关系。《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定，夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。第二条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。本案中，虽然赵庆梅未在房屋买卖合同中与王晶一起签字，但根据赵庆梅在王晶与石臻华、江山宏业公司签订房屋买卖合同之前实地查看诉争房屋两次，签订合同之时亦在场，在合同履行过程中，又多次通过微信与江山宏业公司员工索要房产证和户型图，并要求江山宏业公司与其一起找证据证明房主有过错迫使房主同意把房款全部退还的事实及王晶支付石臻华的购房款200万元亦属于王晶与赵庆梅的夫妻共同财产的性质，既可以认定王晶购买诉争房屋系夫妻二人的共同意思表示，亦可认定系为家庭日常生活需要所为，故石臻华要求赵庆梅与王晶共同承担违约责任，共同支付114.8万元违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院应予支持。赵庆梅关于其不是合同的相对人、不是本案适格被告、不应承担任何责任的抗辩意见，本院不予采信。
　　四、关于江山宏业公司是否应与王晶、赵庆梅承担连带责任问题。依据石臻华、王晶与江山宏业公司签订的房屋买卖合同第六条及第七条之约定，江山宏业公司作为居间方在促成石臻华与王晶签订房屋买卖合同之时，其居间服务即已完成。现石臻华未能举证证明王晶单方毁约导致合同无法继续履行的行为与江山宏业公司有关，故石臻华要求江山宏业公司与王晶、赵庆梅承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条之规定判决如下：
裁判结果　　一、王晶、赵庆梅于本判决生效后七日内支付石臻华违约金114.8万元。
　　二、驳回石臻华的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15132元，由王晶、赵庆梅负担（于本判决生效后七日内交纳）。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
落款