关平诉北京鑫博泰来公司房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

关平诉北京鑫博泰来公司房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
北京市通州区人民法院

当事人　　原告：关平。
　　被告：北京鑫博泰来公司房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。
　　法定代表人：宫铁军，董事长。
　　委托代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。
　　委托代理人：刘金升，北京市炜衡律师事务所实习律师。
审理经过　　原告关平诉被告北京鑫博泰来公司房地产开发有限公司（以下简称鑫博泰来公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告关平，被告鑫博泰来公司的委托代理人郭晓桦、刘金升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告关平向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付多预收的房屋增值税款14520元及多预收的房屋契税税款138．02元，以上合计14658．02元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由如下：根据原告与被告签订的编号为Y1969895的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，约定原告所购自住型商品房总价款（含税）为1611720元，在2018年9月30日签订补充协议，预定房价款（不含税）1452000元，增值税金额159720元（适用增值税率11%），原合同约定购房款项金额部分自动失效。后经了解，2018年4月4日国家税务总局发布关于调整增值税率的通知（财税[2018]32号）纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用11%税率的部分已调整为10%。被告隐瞒国家下调商品房增值税的事实，多收取原告税款14520元，并致使原告多支付房屋契税138．02元。原告知此情况后，多次要求被告返还多缴部分的预收税款，被告拒不理会。因此，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。
被告辩称　　被告鑫博泰来公司辩称：本案的争议焦点是因涉案自住型商品住房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，增值税税率的变化是否影响房屋总价款。
　　鑫博泰来公司并没有多预收房屋增值税款14520元及多预收房屋契税税款138．02元，关平的诉讼请求是对房屋总价款的错误理解，应予以全部驳回。
　　一、鑫博泰来公司没有预收房屋增值税款，涉案自住型住房房屋价格为固定单价，房屋总价款仅与面积和单价有关，与房屋增值税税款无关。
　　（一）鑫博泰来公司与关平签署的《北京市商品房预售合同（自住型商品用房）》（下称“《预售合同》"）、《预售合同》之补充协议（下称“《补充协议》"）及《房屋面积补差确认单》显示，房屋套内建筑面积单价为人民币22051．17元/平方米，固定不变。
　　1．从《预售合同》看，合同单价与增值税税率无关，不因增值税税率的调整而发生变化。
　　2016年10月30日，双方签署了合同编号xxx自住型商品住房预售合同》。
　　《预售合同》第五条“计价方式与价款"中约定：该商品房为单套住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。第一种方式约定，按照预测房屋套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币（币）22051．17元，总价款人民币壹佰陆拾壹万壹仟柒佰贰拾零元整。
　　《预售合同》中约定影响合同总价款发生变化的为第十五条“面积差异处理"，其余均不能影响额合同总价款发生变化。
　　2．从《补充协议》看，无论是从《补充协议》的内容来讲，还是从《补充协议》的真实意思表示来讲，房屋单价和总价均与增值税税率无关，不因增值税税率的调整而发生变化。
　　（1）从《补充协议》的内容来看，房屋计价方式没有发生变化，房屋单价固定不变，房屋总价款仅与面积和房屋单价有关。
　　2017年1月7日，鑫博泰来公司与关平签署了补充协议。补充协议第一条约定了房屋的总价款为1611720元，根据预测房屋套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币）22051．17元。
　　补充协议第二条约定原合同约定的购房款项金额部分自动失效，购房款金额以补充协议为准；原合同其余条款继续有效。《预售合同》关于计价方式的约定依然有效。
　　（2）从《补充协议》的真实意思表示来看，并不是对房屋价款及计价方式的修改，而是根据国家税收法律法规的变化，明确适用的税种及税率。
　　①签署补充协议的意思表示是因为“营改增"过程中法规政策的变动，需要对政策变动导致的适用的税种及税率进行明确。
　　营改增后发票由“不动产发票"变更为增值税发票。
　　2016年5月1日营改增全面推广，不动产发票正式停用，改为开具增值税发票。就政策变动后的交易事项需明确适用的税种及税率。基于这个目的，鑫博泰来公司与关平签署了《补充协议》。
　　②营改增后《中华人民共和国营业税暂行条例》并未同时废止。
　　《中华人民共和国营业税暂行条例》至2017年10月30日才被《国务院关于废止和修改的决定》废止，晚于《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕43号），需要就房屋买卖合同总价款适用的税种及税率进行明确。
　　③营改增后契税计价依据变更为不含增值税价款。
　　根据财政部、国家税务总局于2016年4月25日颁布、2016年5月1日生效的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕43号）的规定，计征契税的成交价格不含增值税。为了方便买受人契税的计算、缴纳而签订《补充协议》，未有改变《预售合同》的总价款及其他内容的真实意思表示。
　　综上看，《补充协议》仅是为了明确税种、税率而签署，并不是关平和鑫博泰来公司对合同总价款、合同单价变更的真实意思表示；且补充协议中关于合同总金额的约定与预售合同金额一致，合同预售单价和合同总价款未发生任何变化。
　　（3）因政策调整产生的降税，非降税即降价。
　　增值税率的变化与房屋总价款无关，房屋总价款仅与房屋单价和面积相关，非降税即降价。
　　3．从《房屋面积补差确认单》看，房屋单价和总价与增值税税率无关，不因增值税税率的调整而发生变化。
　　2018年10月11日，双方签署了《房屋面积补差确认单》，其中显示合同预测套内建筑面积为73．09平方米，合同预售套内单价为22051．17元/平方米，面积误差值为实测面积比合同面积大0．03平方米，面积误差款为662元，由关平向鑫博泰来公司支付。实际房屋总价为1612382元。
　　该确认单签署时间在2018年10月11日，表明关平对于合同单价没有任何异议，对于合同总价的计价方式也没有任何异议，即合同总价款=合同预售套内单价x合同实测面积。
　　（二）从《自住房选房确认单》、《商品房认购书》来看，房屋总价款亦仅与面积和单价有关，与增值税税率无关，不因增值税税率的调整而发生变化。
　　1．从《自住房选房确认单》来看。
　　根据《自住房选房确认单》，房屋总价款为单价和面积总面积，客户选房方案栏显示：10-2-902、18000．00、89．54、1611720。其中房屋建筑面积单价18000．00元为单价，89．54为房屋预测建筑面积，1611720．00元为房屋总价款。该选房确认单经公证处现场公证，并在北京市住房和城乡建设委员会备案。
　　2．从《商品房认购书》来看。
　　根据《商品房认购书》，第一条约定原告认购房屋房号为10号楼-2-902，房屋预测面积建筑面积总计89．54平方米，套内建筑面积总计73．09平方米。按照建筑面积计算，为RMB18000元/平方米；按照套内建筑面积计算，为RMB22051．17元/平方米；总房价为1611720元。
　　（三）鑫博泰来公司是增值税的缴纳义务人，增值税率发生变化，与原告无关。
　　增值税是以商品（含应税劳务）在流传过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上讲，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。鑫博泰来公司销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为鑫博泰来公司；如增值税上调，鑫博泰来公司是不会要求原告另行支付上调的增值税金额。
　　根据《预售合同》第65页附件十一补充协议第五条“对本合同正文第五条的补充约定"，本条所指“该商品房单价"，“总金额"中不包含产权契税、印花税以及法律、法规及政府部门的有关规定应由买受人承担的税费和各种规费等费用。根据该补充约定，如果是判令降低的增值税税率给付给关平，则等于认可了关平承担了增值税，与法律规定的增值税纳税义务人和上述补充条款也产生了逻辑上的悖论。
　　（四）预售商品住宅按照套内建筑面积和预售单价计价为预售商品房交易惯例，房屋总价款与税率的调整无关。
　　根据《中华人民共和国合同法>司法解释二第七条,在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯";根据《关于商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》第十六条第八项的规定，对房地产开发企业预售商品住宅未按套内建筑面积计价为违规行为，北京市建设委员会可在开发企业信用系统上进行公示。
　　综上，预售商品住宅按照套内建筑面积和预售单价计价为商品房交易惯例，合同总价款与税率的调整无关。
　　二、契税的纳税义务人为关平，应由关平承担合同总价款的契税。
　　契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。
　　根据《北京市商品房预售合同》（自住型商品住房）附件十一《补充协议》中第五条“对本合同正文第五条的补充约定"，1．本条所指“该商品房单价"，“总金额"中不包括：3）产权契税、印花税以及依照法律、法规及政府部门的有关规定应有买受人承担的税费和各种规费等费用。7）其他政府公用部门等的收费。
　　根据附件十一《补充协议》中第十条“对本合同正文第十二条的补充约定“中第六款，如遇下列情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人有权拒绝与买受人办理该商品房的验收交接手续及履行本合同的其他义务而无需承担任何逾期交付责任或其他违约责任，且该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日起由买受人承担：1）买受人在出卖人交房书面通知规定的交房日前未向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用【包括但不限于：该商品房所有应付房款（包括面积补差款）、专项维修基建、违约金和/或赔偿金、税费（契税、印花税）、公证费、办理产权过户的登记费、手续费、律师费等应由买受人承担的费用】以及具有按揭贷款未放或未补足及/或买受人未按时还贷情形的。
　　附件十一《补充协议》中十三条对本合同正文第十六条的补充约定第2项“若因政府、法律法规等调整导致该商品房实际交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际支付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付"。
　　2018年10月11日，关平与鑫博泰来公司签署的《房屋面积补差确认单》中，购房人同意对该房屋涉及到的税费按上述最终房屋总价进行缴纳。
　　综上所述，若因增值税调整导致该商品房实际交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应自行足额支付，鑫博泰来公司代关平交付契税为适当合理交付，不存在多付的情形。
　　三、国家降低增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将产生一系列的积极效应和连锁反应，应不违背国家降税的初衷和目的。
　　2016年《政府工作报告》、2017年《政府工作报告》、2019年政府《政府工作报告》中内容均体现，减税降费，是为了减轻企业税收负担。
　　四、不动产买卖为大额财产交易，应维护商品房交易的秩序和稳定性，尊重行业习惯，遵守公序良俗。自住型商品住房更是涉及到社会公共利益，应维护其交易秩序的稳定性、公平性、公正性。
　　（一）低价位自住型改善型商品住房即自住型商品住房为特殊性质的商品住房买卖，为限价房类型，有公平、公正、体现社会公共利益的特殊功能，受社会公众的监督。
　　根据《北京市自住型商品住房销售管理暂行规定》，自住型商品住房是特殊性质的商品住房买卖，首先要经过政府的购房资格审核。开发商在向市住建委网站申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，会在市住建委网站和销售现场进行不少于15天的公示。公示项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积和销售均价等信息。摇号、选房过程应当由公证机关全程公证，接受所在区、县住房城乡建设主管部门监督，并可以邀请社会公众现场监督。
　　涉案自住型商品住房销售公示过程显示，自住型商品住房的总价格仅与房屋建筑面积和单价有关。另自住型房屋的价格公示和网签后不得随意调整，否则有损社会公共利益和公平、公正性。
　　（二）2018年5月1日因政策而产生的税率调整没有给关平带来任何损失，该税率变化也没有给合同的履行带来变化，不影响合同的继续履行，不应变更合同。否则，导致特殊性质的自住型商品房交易习惯被打破，交易秩序发生紊乱，从而导致其公平性、公正性受到社会公众的质疑，将不利于政府的公信力和公序良俗。
　　（三）如果支持关平的诉讼请求，会导致合同交易秩序的紊乱和不稳定性，房屋总价格计算的混乱，应维护交易的稳定性。
　　五、如果支持关平的诉讼请求，则导致鑫博泰来公司交付的增值税将永远无法与房屋总价相对称，陷于房屋总价和应缴增值税始终对不上的逻辑悖论。
　　综上，根据《预售合同》等一系列文件，房屋单价固定不变，房屋总价款仅与房屋单价和房屋面积有关，与增值税税率无关；鑫博泰来公司为纳税义务人，因为政策调整的增值税税率降低，与关平无关；鑫博泰来公司与关平签署的补充协议真实意思表示为明确纳税义务人适用的税种、税率，没有任何变更房屋总价款的意思表示；另外不动产交易为大额财产交易，应维护其交易秩序的稳定性；自主型商品住房具有公平性、社会公共利益等特殊性，更应维护其交易秩序的稳定性。故恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，以维护自住型商品房交易秩序的稳定性、公平性、公正性，维护社会公共利益和公序良俗，遵守不动产买卖、商品房预售买卖的交易习惯。
本院查明　　经审理查明：2016年10月30日，原告关平（买受人）与被告鑫博泰来公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1969895。约定关平购买鑫博泰来公司开发的位于北京市通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房"）10某自住房9层2单元-902（以下简称902室）。预测建筑面积为89．54平方米，套内建筑面积73．09平方米，共用部位及共用房屋分摊建筑面积16．45平方米。按套内建筑面积计算，902室每平方米单价22051．17元，总价款1611720元。合同签订当日，关平交付首付款411720元，余款120万元以按揭贷款方式支付。
　　2017年1月7日，关平与鑫博泰来公司签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：“一、现双方确认，关于原合同价格特作约定如下：原房屋的总价款为人民币1611720元，该价格为含增值税总价款，不含增值税总价款为人民币1452000元，增值税金额为人民币159720元，适用增值税税率为11%。二、本协议自双方签章之日起生效。本协议生效后，双方就原合同约定的购房款项金额部分自动失效，购房款金额以本协议为准，原合同其余条款继续有效。三、本补充协议一式五份，具有同等法律效力，出卖人三份，买受人一份，产权登记机关一份。"
　　另查，根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。
　　2016年4月25日，《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）颁布，于2016年5月1日生效，规定计征契税的成交价格不含增值税。
　　2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税[2018]32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。
　　2018年9月4日，鑫博泰来公司向关平出具902室的增值税发票，税率为10%，其中房屋价款金额为1465200元，税额为146520元，价税合计1611720元。
　　2018年10月11日，902室交付。关平与鑫博泰来公司签订《房屋面积补差确认单》，载明合同预测建筑面积89．54平方米，合同预测套内建筑面积73．09平方米，合同预售套内单价22051．17元，合同预售总价1611720元。实测建筑面积89．82平方米，实测套内建筑面积73．12平方米，实测面积比合同面积大0．03平方米，出卖人应向买受人收取面积误差房款共计662元，实际房屋总价款为1612382元。关平向鑫博泰来公司支付面积补差款662元，同时支付鑫博泰来公司代收的契税14658．02元。
　　原告关平认为，《补充协议》中约定按照11%税率计算，自己负担的增值税金额为159720元，但因增值税率下降为10%，被告鑫博泰来公司应将自己多支付的增值税金退还，同时返还多支付的契税金额，是为本案。
　　上述事实，有预售合同、补充协议、增值税发票、房屋面积补差确认单、代收契税收据及双方当事人陈述等证据在案佐证。
　　本院认为：依法成立的合同具有法律约束力。本案中原告关平与被告鑫博泰来公司签订的预售合同及补充协议，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点问题为增值税率下调后，房屋总价款是否随之下调。
　　原、被告签订的预售合同约定房屋价款为1611720元，其后通过补充协议的形式明确该价款为含税价，并将其按11%的增值税税率分割为不含税价格1452000元，增值税税金159720元。虽然增值税作为流转税，纳税义务人为出卖货物一方，但其通过含税价的形式将增值税税额转嫁给买受人符合交易惯例，此举并无不妥。
本院认为　　在总价款为含税价的前提下，增值税税率的变化是否导致总价款变化呢？本院认为，此论若成立，需买卖双方存在总价款随增值税税率浮动而浮动的约定或存在相应交易习惯。而关平与鑫博泰来公司签订的预售合同及补充协议中均无相关约定。同时，若买卖双方存在此项约定，则买卖合同的总价款必然无法明确，遇增值税率上调，则总价款上升；遇增值税率下调，则总价款下降。此举必然增加交易成本，不利于交易顺畅、安全，自然也无相应交易习惯。
　　具体到本案中，购房款总价为1611720元，非因面积误差等客观原因不发生变更乃是双方买卖合同关系中的应有之义。其一，关平与鑫博泰来公司签订的补充协议仅是依11%的增值税率将房屋总价款1611720元分割为不含税价格1452000元及增值税税额159720元，并非将购房款降低为1452000元，亦无“降税即降价"的意思表示。其二、关平与鑫博泰来公司签订的房屋面积补差确认单中确认的补交面积差额款662元系22051．17元/平方米×0．03平方米计算得来，而22051．17元/平方米的单价亦是依据1611720元的总价款核算而来，并无任何变更。
　　需要指出的是，本案被告鑫博泰来公司作为开发商，是房屋买卖合同关系中增值税的纳税义务人，现国家降低增值税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，并不意味着企业已签订尚未履行完毕的合同必需重新核算合同价格，立即“让利"与买受人。但是，从长远看，降税后必将产生一系列积极效应和连锁反应，最终必然惠及广大消费者。
　　综上所述，增值税率由11%降为10%后，对房屋总价款并无影响，被告鑫博泰来公司依1611720元开具增值税发票及代收契税的行为并无不妥，对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
裁判结果　　驳回原告关平的全部诉讼请求。
　　案件受理费83元，由原告关平负担（已交纳）。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
落款