中国建设银行股份有限公司丹东分行诉张桂芳等借款合同纠纷案
辽宁省丹东市元宝区人民法院
民事判决书
(2019)辽0602民初256号
当事人 原告：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地：丹东市振兴区。
负责人：ＸＸ，行长。
委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。
被告：张桂芬。
委托诉讼代理人暨被告：秦鹏。
被告：丹东恒盛置业有限公司，住所地：丹东市滨江中路98号1004室。
法定代表人：苗永林，总经理。
委托诉讼代理人：于双合，辽宁鑫达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：鞠鹏，辽宁鑫达律师事务所律师。
审理经过 原告中国建设银行股份有限公司丹东分行诉被告秦鹏、张桂芳、丹东恒盛置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中国建设银行股份有限公司丹东分行的委托诉讼代理人韩啸，被告丹东恒盛置业有限公司的委托诉讼代理人于双合，被告张桂芬的委托诉讼代理人暨被告秦鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称 原告诉称：2016年12月6日，被告秦鹏、张桂芬因住房需要，从原告处贷款本金239000元，期限从2016年12月2日至2032年12月2日。并以其所购买的住房位于丹东市某某某街某某-某号某某某室，面积为77.37平方米的房产为上述贷款本息提供抵押担保，双方签订了借款合同，约定了抵押条款并到房产部门办理抵押备案登记手续，同时被告丹东恒盛置业有限公司对贷款本息及费用承担连带保证责任。贷款发放后，初期借款人尚能按约还款，从2017年10月6日，被告开始拖欠贷款本息至今。经原告多次催要，但借款人以种种理由推脱，拒不偿还贷款本息，保证人也未履行保证责任，故原告诉至法院，请求判令：1、被告秦鹏、张桂芬全部借款本息提前到期并解除借款合同，秦鹏、张桂芬偿还尚欠全部借款本金230988.85元、利息10037.54元，（利息暂计至2018年9月7日，自2018年9月8日起，按合同约定的利率上浮50%计算罚息及利率至实际给付之日止）；2、原告对被告提供的抵押房产享有优先受偿权；3、被告丹东恒盛置业有限公司对上述贷款本息承担连带保证责任；4、被告承担诉讼费及律师费。
被告辩称 被告秦鹏、张桂芬共同辩称：原告所述属实，两名被告同意还款，但当时贷款就只贷了230000余元，而且偿还过一部分，怎么还有这么多钱需要还。
被告丹东恒盛置业有限公司辩称：原告诉求恒盛公司对被告贷款本金和利息承担连带责任不成立，理由如下：1、原告与恒盛公司签订的保证合同第四条第二项明确约定了保证期限为抵押人已办妥抵押财产的房地产等相关证书为限，该条件成就，恒盛公司即免除担保责任。2017年10月，恒盛公司完全具备包括涉案抵押房屋的办理产权证的条件，已向所有购房者发出通知，并在丹东日报刊登办理产权证的通知，同时也以书面的形式通知了原告。恒盛公司的行为满足了保证合同的约定即担保期限已经届满，恒盛公司的担保责任免除。本案债务人不办理抵押房屋的产权证所产生的法律后果，不应由恒盛公司承担连带责任；2、本案债务人以其购买的房屋向原告提供物的担保，现在房屋已具备办理产权证的条件，恒盛公司对人的担保，根据物权法第一百七十六条的规定，原告应以债务人自己提供的物的担保也就是房屋实现债权，恒盛公司同意被告第二项诉讼请求。
本院查明 经审理查明：2014年11月25日，原告（乙方，债权人）与被告丹东恒盛置业有限公司（甲方，保证人）签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定的主要内容：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称债务人是指因购置座落于温泉新城项目所属之住房（商业用房）房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2014年11月25日至2018年11月25日期间（即债权确定期间）因乙方向债务人发放贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用等。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁仟万元，保证方式为连带责任保证。保证期间，按乙方对每个债务人发放单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至已下第贰项所属之日止即该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日……。2016年11月24日，被告丹东恒盛置业有限公司与被告秦鹏签订商品房买卖合同（预售），被告秦鹏购买了该公司开发建设的座落于某某某街某某-某号某某某室，建筑面积为77.37平方米，房屋总价款为342000元，被告秦鹏支付了首付款103000元，余额239000元由被告秦鹏向原告银行申请按揭贷款。被告秦鹏与张桂芬系夫妻。2016年，被告秦鹏与原告建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同，向原告建设银行按揭贷款239000元，借款期限为192个月（即2016年12月2日至2032年12月2日），约定贷款利率为年利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下调（上浮/下调）15%，即4.165%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度在本合同约定的每一个利率调整日调整一次。罚息利率为本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。贷款人采取委托扣款方式扣款，还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币1707.37元，被告秦鹏、张桂芬在合同尾部借款人处签名。后原告依约向被告秦鹏、张桂芬发放了239000元贷款。此后，被告秦鹏、张桂芬依约偿还借款本息。自2017年10月开始至今，拖欠借款本金为230988.85元，利息10037.54元（利息计算至2018年9月7日）。2016年12月12日，涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。2017年10月18日，就办理含案涉房屋在内的房地产权属证书事宜，被告丹东恒盛置业有限公司曾在丹东日报上发表公告并向原告发出通知。
另查，涉案房屋已可以办理房地产权属证书。
本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、辽宁增值税普通发票、收款收据、现金存款单、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、丹房预字第20xxx15号房屋预告登记权证及原、被告陈述等证明材料在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。
本院认为 本院认为：原告与被告秦鹏、张桂芬之间签订的个人住房（商业用房）借款合同及与被告丹东恒盛置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均系当事人各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人各方应当按照上述合同的约定全面履行各自义务。原告如约发放贷款后，享有收回贷款本息的权利，被告秦鹏、张桂芬违反合同约定未按期偿还借款，已构成违约，理应承担逾期还贷产生的违约责任。根据双方合同约定，借款人未按合同约定按期足额偿还借款，贷款人有权宣布借款合同项下的借款提前到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、有权提前行使担保权等，故原告请求宣布借款合同提前到期并要求被告秦鹏、张桂芬偿还尚欠的贷款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对涉案房屋享有优先受偿权一节，案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具有办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人能否对案涉商品房处置价款行使优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处份该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，第187条：“以本法第180条第1款至第3款规定的财产或者第5项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”的规定，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对房屋享有现实抵押权。案涉房屋的期待物权已确定，且归属亦无争议，此时商品房按揭贷款合同能否适格履行涉及贷款银行、开发商及购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同也相互牵连，若在商品房已具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致贷款行对商品房的抵押权未能登记而及时设立，使开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长（通常约定的保证期间至抵押权设立之时），亦有因合同一方违约导致商品房买卖合同被解除的可能，影响交易安全和合同的稳定，因此，在具备物权登记条件下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商也应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，原告作为贷款银行才能行使抵押权人对案涉房屋的优先受偿权，开发商也因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋完成初始登记并已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，故被告秦鹏、张桂芬负有协助原告办理抵押登记的义务，被告恒盛公司也有督促购房人之义务。本院确定购房人秦鹏、张桂芬应于本判决生效之日后10日内协助办理案涉房屋抵押登记。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人贷款行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债券执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予以支持；符合无权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”。《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，本院依法赋予债权人贷款行对涉案不动产办理不动产预告登记、设立抵押权，及对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。关于原告请求的律师费，因合同中已明确约定，故对该请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：
裁判结果 一、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告秦鹏、张桂芬、被告丹东恒盛置业有限公司签订的个人住房（商业用房）借款合同终止履行；
二、被告秦鹏、张桂芬自本判决生效之日起10日内偿还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款本金230988.85元、利息10037.54元（利息暂计算至2018年9月7日，自2018年9月8日起，以230988.85元为本金，按借款合同约定支付借款利息及罚息至实际给付之日止）；
三、被告秦鹏、张桂芬自本判决生效之日起10日内给付原告中国建设银行股份有限公司丹东分行律师费1500元；
四、被告秦鹏、张桂芬自本判决生效之日起10日内履行协助原告中国建设银行股份有限公司丹东分行办理涉案丹东市某某某街某某-某号某某某室房屋预购商品房预告登记转房屋所有权登记与预购商品房抵押权预告登记转抵押权登记的义务，被告丹东恒盛置业有限公司配合办理上述手续;
五、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行自本判决生效之日起10日内依法申请办理涉案丹东市某某某街某某-某号某某某室房屋的不动产抵押登记手续，被告丹东恒盛置业有限公司配合办理抵押登记；
六、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行在本院指定的期限内，未办理涉案丹东市某某某街某某-某号某某某室房屋的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除被告丹东恒盛置业有限公司的阶段性保证责任；
七、涉案丹东市某某某街某某-某号某某某室商品房抵押登记手续办妥之日，被告丹东恒盛置业有限公司的保证责任终止；
八、涉案丹东市某某某街某某-某号某某某室房屋抵押登记手续办理完毕后，或被告秦鹏、张桂芬逾期仍未办理抵押登记的，原告有权将涉案丹东市某某某街某某-某号某某某室房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项、第三项确定的债权优先受偿；
九、驳回原告中国建设银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼诉求。
如果被告秦鹏、张桂芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4916元，减半收取2458元，由被告秦鹏、张桂芬承担，被告丹东恒盛置业有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。
落款
审判员 孙晓韬
二〇一九年三月二十五日
书记员 高 欣
