银谷普惠信息咨询（北京）有限公司等与周丽琴房屋租赁合同纠纷上诉案
江苏省南通市中级人民法院
民事判决书
(2018)苏06民终4610号
当事人 上诉人（原审被告）：银谷普惠信息咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：李希斋，总经理。
委托诉讼代理人：吴雪梅。
上诉人（原审被告）：银谷普惠信息咨询（北京）有限公司南通分公司，住所地江苏省南通市崇川区。
负责人：李希斋，总经理。
被上诉人（原审原告）：周丽琴。
委托诉讼代理人：葛星辉，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
审理经过 上诉人银谷普惠信息咨询（北京）有限公司（以下简称银谷普惠公司）、银谷普惠信息咨询（北京）有限公司南通分公司（以下简称银谷普惠南通分公司）因与被上诉人周丽琴房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初2804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项并依法改判，一、二审诉讼费由周丽琴承担。事实和理由：一、承租人对房屋进行的装饰装修，属于民法添附中动产与不动产的附合。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。上诉人属于对租赁的房屋进行善意添加、装修，没有对租赁房屋进行建筑结构更改，更不存在恶意装修、使用的行为。装修质量也都符合标准，并没有对房屋造成不良影响。且双方房屋租赁合同有效。双方虽然在解除房屋租赁合同时，对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，但上诉人并无违约行为，所以上诉人有权要求将剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。双方签订的《办公室租赁合同》的合同终止条款约定，合同终止后，房屋中上诉人增加的可移动、可拆卸的部分归上诉人所有，不可移动的装修、装饰部分折价归甲方即被上诉人方所有。退一步而言，即便上诉人给被上诉人造成了损失，被上诉人同时提出恢复原状和赔偿损失也不符合法律规定。同样，根据《合同法》第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本条中的“恢复原状或者赔偿损失”是选择结构，出租人不能既主张恢复原状又要求承租人赔偿损失。“赔偿损失”则是作为“恢复原状”不能时的一种替代责任承担方式。两者的适用都是为了填补出租人的损失，不能重复适用。从体系解释而言，本条的调整对象仅针对出租人因装饰装修、扩建给房屋自身造成损失的情形，不适宜将其扩大解释为与装饰装修、扩建相关的一切损失。
二、对被上诉人提出要求上诉人支付其《办公室装修合同》产生的费用，上诉人不认可。上诉人将房屋交还给被上诉人后，被上诉人对于其自己的房屋进行装修改造，是被上诉人与装修公司之间的权利义务关系，与上诉人无任何关系。
三、对被上诉人提出的延期交房损失不认可。上诉人完全按照租赁合同约定将租赁房屋返还给被上诉人，并交接钥匙、结清水电费等费用。不存在对房屋破坏行为，不影响被上诉人再次出租房屋。被上诉人与新承租人发生的房屋租赁合同或者买卖合同纠纷与上诉人无关，不应当由上诉人负责。
二审被上诉人辩称 周丽琴辩称，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。事实与理由：一、上诉人未经其同意，擅自将案涉两套租赁房屋打通并重新布置电路，破坏了租赁房屋建筑结构，严重影响了周丽琴的后续租赁，属于恶意装修使用行为，应当承担相应的法律责任。二、双方签订的租赁合同期间已经届满，不存在剩余租赁期，并且在租期届满时以及一审诉讼期间，上诉人也从未提出对已形成附合的装饰装修部分给予补偿的要求，而且，这些装饰装修物对周丽琴及后续的承租人也不具有任何价值，在周丽琴委托第三方进行恢复原状时已全部去除，因此，周丽琴无须分担上诉人所谓剩余租赁期内的装饰装修损失。三、周丽琴没有同时提出恢复原状和赔偿损失的诉讼请求，而是要求上诉人赔偿恢复原状所产生的费用。恢复原状是上诉人的义务，因上诉人不履行该义务，周丽琴委托第三方恢复原状所产生的费用应当由上诉人承担。四、周丽琴延期交付租赁房屋给后续承租方与上诉人的违约行为之间具有因果关系，周丽琴要求上诉人赔偿相当于一个半月房租损失的延期交房违约金33882.45元，这完全在上诉人的可预期范围之内。
原告诉称 周丽琴向一审法院起诉请求：一、银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司造成其经济损失共计71232.45元，扣除押金16129元，判令上列两当事人赔偿其55103.45元；二、判令银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司立即对其企业营业场所进行工商变更登记，并立即变更或删除百度、高德、腾讯网络地图对案涉房屋地址的标注；三、银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明 一审法院认定事实：2015年4月，周丽琴作为出租方（甲方）与银谷普惠南通分公司作为承租方（乙方）签订《办公室租赁合同》两份，周丽琴将坐落于南通市中南世纪城27号楼1304室、1305室的未装修房屋出租给银谷普惠南通分公司。合同约定，房屋租赁期限为3年，即自2015年5月1日至2018年4月30日。乙方可根据需要对该房屋另行装修或者增设附属设施和设备，无需另行征得甲方同意，但应遵守政府部门制定的法律法规及地方性规章，并接受物业公司的管理与监督（如有）。1304室房屋押金为11391.5元，1305室押金为4737.5元，乙方应于房屋交付后10日内将房屋租赁押金与房屋首期租金一同支付给甲方，甲方应于收款后10日内开具收据给乙方。租期届满或合同解除后，甲方应当天将房屋租赁押金返还至乙方支付该费用的账户。甲方应在合同终止后3日内退还乙方租赁押金。合同终止后5日内，乙方须将该出租房屋内归属于乙方的全部物品搬出，并将包括该出租房屋大门等所有钥匙返还甲方。合同终止后，该房屋中乙方增加的可移动、可拆卸的部分归乙方所有，不可移动的装修、装饰部分折价归甲方所有。合同终止，乙方将该房屋返还甲方后，对于该房屋内乙方遗留的物品，甲方应向乙方书面通知，乙方于收到通知后5日内不搬出的，视为乙方的抛弃物，甲方有权自行处置。合同终止后，甲方应为乙方在该房屋所在地公共区域或合适地点提供标牌，供乙方公示公司地点变更事宜，并协助乙方办理相应的工商、税务、员工从业等变更手续。此外，合同还对租金交付等事项进行了约定。
上述合同签订后，银谷普惠南通分公司按约向周丽琴交付租房押金合计16129元。银谷普惠南通分公司接收租赁房屋后即对房屋进行了包括敲除案涉房屋的隔断墙等装修改造，并对外经营办理市场监督管理登记，案涉1305室为其登记场所。2018年2月，周丽琴方微信通知银谷普惠南通分公司工作人员（小丁），要求其在租赁合同到期前将案涉租赁房屋内的可拆卸物品拿走并恢复原状。
2018年4月，周丽琴分别与案外人南通大自然饲料科技有限公司、江苏悠恒生物技术有限公司订立《办公室租赁合同》，将案涉两套房屋分别出租给案外人，房屋交付日期为2018年5月1日前。
2018年4月30日，银谷普惠南通分公司将案涉租赁房屋返还周丽琴。
2018年5月3日，周丽琴函告银谷普惠公司，要求将打通的两套租赁房屋恢复原状。
2018年5月12日，周丽琴与案外人南通市蓝凯装饰工程有限公司签订《办公室装修合同》，由该装饰公司对案涉房屋内隔断拆除、隔断墙恢复、卫生间处理、恢复电路等进行施工修复，改造期限为7天，周丽琴向该装饰公司支付装修款37350元。
2018年5月14日，周丽琴分别与南通大自然饲料科技有限公司及江苏悠恒生物技术有限公司订立《延期赔偿协议》，周丽琴因逾期交付房屋产生的违约金经双方协商用该房屋的一个半月房租抵减（中南世纪城27号楼1305室抵减9942.45元，1304室抵减23940元）。诉讼中，周丽琴陈述，因恢复原状直到2018年5月26日左右其才将上述两套房屋交予案外人。
本院查明 另查明，腾讯网络地图、高德网络地图、百度网络地图对银谷普惠公司的标注地址为案涉租赁房屋。庭审中，对于相关的网络地图的标注是不是银谷普惠公司申请及有没有缴纳相关费用，其表示不清楚。
诉讼中，银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司陈述，如周丽琴相关诉讼请求成立，同意保证金予以冲抵部分债务。
一审法院认为 一审法院认为，周丽琴与银谷普惠南通分公司签订的《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据法律规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。银谷普惠南通分公司为银谷普惠公司所设立的不具有法人资格的分公司，其不能单独承担责任，其最终的民事责任应由银谷普惠公司承担。但鉴于银谷普惠南通分公司领取了营业执照，有相对独立经营的财产，况且其财产亦为总公司即银谷普惠公司财产中的一部分，故周丽琴要求银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司承担责任并无不当。
本案中，银谷普惠南通分公司承租案涉房屋后虽有权根据合同约定进行内部装修以备经营，但须注意的是应当合理使用租赁物。银谷普惠南通分公司未经周丽琴许可，擅自将案涉两套租赁房屋隔断墙体打通重新布置电路，构成权利滥用，根据法律规定应当予以恢复原状。另据案涉《办公室租赁合同》约定，合同终止时该房屋中承租人增加的可移动、可拆卸部分归其所有，故本案合同到期后，银谷普惠南通分公司应当及时拆除相关可移动、拆卸部分的装饰装修。在案涉合同终止前，周丽琴已经通知银谷普惠南通分公司交付房屋时应恢复原状未果，后周丽琴自行恢复原状，相关损失应予赔偿。考量周丽琴的诉讼请求，其损失包括两部分，其一恢复原状所支付的37350元费用，该费用为周丽琴直接损失，一审法院予以支持。其二由于恢复原状导致周丽琴另行出租案涉房屋延期交付的损失33882.45元，诉讼中周丽琴主张延期向案外人交付租赁房屋的时间为26天左右，一审法院注意到，其恢复原状的装修期间为7日，故周丽琴该项主张存在扩大损失，一审法院酌定支持1.5万元。综上，周丽琴的损失为52350元，诉讼中双方均同意以案涉租房押金16129元予以抵扣，故银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司另需赔偿周丽琴36221元。
关于周丽琴请求银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司变更或删除百度、高德、腾讯网络地图对案涉房屋地址的标注。一审法院认为，当前，企业商户普遍利用互联网平台或电子软件，将公司、商铺名称或主管业务及联系方式标注到网络地图上，为企业定位、品牌宣传等自身经营提供便利。通常而言，企业地址网络地图的标注一般由企业商户自行申请或网络地图平台线下勘查或通过其他途径等，本案即涉及案涉租赁房由网络地图标注为银谷普惠南通分公司的公司地址的情形。本案中，双方当事人建立了房屋租赁合同关系，租金的给付及标的物交付返还系双方主要的合同义务，但据法律规定，当事人还负有基于合同而产生的履行通知、协助、保密等附随义务，目的在于维护给付效果或者妥善处理合同终止事项。随着社会经济的发展，附随义务应具有符合时代的内涵，租赁合同终止后，协助办理网络地图标注删除即属于承租人附随义务，如怠于履行势必影响出租人对房屋的使用及日常经营生活。故周丽琴相关诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。
关于周丽琴要求判令银谷普惠南通分公司立即对其企业营业场所进行工商变更登记，一审法院认为，周丽琴该项请求并不属于民事案件处理范畴，其可另行通过合法途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十条的规定，一审法院判决：一、银谷普惠信息咨询（北京）有限公司南通分公司于判决发生法律效力之日起十日内，一次性赔付周丽琴36221元。二、银谷普惠信息咨询（北京）有限公司对于上述第一项判决义务中银谷普惠信息咨询（北京）有限公司南通分公司以其财产不能清偿的部分承担清偿责任。三、银谷普惠信息咨询（北京）有限公司南通分公司、银谷普惠信息咨询（北京）有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，协助删除百度、高德、腾讯网络地图关于案涉房屋（南通市崇川区中南世纪城27号楼中南百货1305）关联其公司地址的标注。四、驳回周丽琴的其他诉讼请求。本案受理费589元（已减半），由周丽琴负担202元，银谷普惠信息咨询（北京）有限公司南通分公司、银谷普惠信息咨询（北京）有限公司共同负担387元。
二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院另查明：
一、案涉合同第九条违约责任事项中第2款约定，如果甲方（注：指周丽琴）迟延交付房屋或未按照乙方（注：指银谷普惠南通分公司）要求或合同约定开具发票给乙方，每逾期一日，甲方须按日租金200%的标准向乙方支付违约金；每逾期10日以上，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方已经缴付的租赁押金。该条第3款约定，任何一方不得损害公共利益和另一方利益，不得违反法律法规规定，如违反该条款，另一方有权解除合同，违约赔偿金支付适用本条第2项（注：应为第2款）的规定。
二、两份案涉合同年租金分别为136698元和56850元，以365天一年计算，日租金约为530元。
本院认为 本院认为，本案争议焦点是：一、银谷普惠南通分公司在承租房屋装修中有无违约行为？二、如银谷普惠南通分公司在房屋租赁期限届满后未对租赁物恢复原状，出租人周丽琴是否有权追究其和银谷普惠公司的违约责任？如有权追究，一审判决对违约损失认定数额是否适当？三、如有权追究，两上诉人是否应当承担出租人周丽琴因迟延交房向新承租人承担的违约损失？如须承担，一审判决对该违约损失数额认定是否适当？
关于争议焦点一。《合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。该法第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《建筑工程质量管理条例》第十五条第二款规定，房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。原建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为，其中第（一）项规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。第二款规定，本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。第三款规定，本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。案涉合同第五条房屋装修事项中第1款虽约定，银谷普惠南通分公司可根据需要对租赁房屋另行装修或者增设附属设施和设备，并无须征得出租人周丽琴的同意，但该款同时约定，承租人应当遵守政府部门制定的法律法规及地方性规章，并接受物业公司的管理与监督（如有）。案涉合同第九条违约责任事项中第3款约定，任何一方不得损害公共利益和另一方利益，不得违反法律、法规规定，如违反该条款，另一方有权解除合同，违约赔偿金的支付适用本条第2项（注：应为“款”）的规定。而银谷普惠南通分公司在承租期间擅自将两套租赁房屋的隔墙打通，实际是对建筑主体的变动，该行为违反了上述法律、行政法规、司法解释和部委规章的规定，也违反了合同的约定，但其直到租赁期满仍未恢复原状，故两上诉人的违约事实确定，该事实亦是违法行为，出租人周丽琴有权要求其恢复原状或者赔偿损失。故上诉人认为其系善意装修，未对租赁房屋进行建筑结构更改等理由不能成立。
关于争议焦点二。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人在案涉合同第十条第3款中对合同终止后租赁房屋内属于银谷普惠南通分公司所有的物品搬出时间作出约定，第4款中对银谷普惠南通分公司在租赁房屋内已形成和未形成附合的装饰装修物如何处理作出约定，第5款中对租赁房屋返还出租人周丽琴后银谷普惠南通分公司遗留的物品如何处理作出约定。案涉合同租赁期限于2018年4月30日届至，周丽琴早在2018年2月初即通过微信方式告知银谷普惠南通分公司工作人员，“可拆卸的东西你们必须拿走”，在合同期满后，周丽琴又书面通知对方尽快恢复原状，一审诉讼中，周丽琴提供了接收租赁物后房屋内现状的照片，而两上诉人未有证据证明已履行相应的合同义务，其行为已构成违约，属于迟延履行。为此，周丽琴另行与第三方签订《办公室装修合同》并支付对价，以使标的物恢复原状，包括恢复两套租赁房屋之间的隔墙以及拆除装饰装修物后再恢复原状，周丽琴因之产生的损失其有权要求两上诉人承担违约责任，关于周丽琴主张的相关损失是否畸高，因涉及专门性问题，一审时两上诉人未就此申请相关司法鉴定，二审时再提出异议，本院对其相关上诉理由不予采纳。
关于争议焦点三。《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，关于银谷普惠南通分公司未对租赁标的物恢复原状，使出租人周丽琴逾期交房以致向新承租人赔偿违约损失的问题，因周丽琴提供的赔偿新承租人损失的相关证据，涉及案外事实的认定，较为复杂，而对该损失的认定一般须考虑如下因素：从出租人接收房屋到催告承租人尽快恢复原状，并搬出全部物品，再到另请第三方恢复原状，及至交房给新承租人，前后确需一段时日，该时段的延误确对出租人另行出租构成不利影响，而依房屋租赁市场价格，可以估算出租人此一时段按约履行新的租赁合同大致所得利益，以此为基础，并适当考虑出租人对新承租人可能产生的违约损失，以及原租赁合同对相关违约责任所作约定，并综合考虑违约损失数额的认定是否超出违约人订约时的合理预见范围。一审判决酌定支持出租人周丽琴因此遭受的相关损失为15000元，对照上述考虑因素，该认定数额基本合理。故两上诉人再以该损失与其无关进行抗辩显然不能支持。
综上所述，周丽琴在本案中既依据《合同法》主张两上诉人因未对租赁房屋恢复原状所致其直接损失，又依据《合同法》主张因两上诉人的该违约行为致其产生的其他违约损失，这两项诉请依据的法律事实并不相同，不存在同一法律规定的重复适用问题。银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1178元，由上诉人银谷普惠公司和银谷普惠南通分公司负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 倪红晏
审判员 卢 丽
审判员 杨 谦
二〇一九年二月二十六日
书记员 邱 晴
