侯闯诉北京中信新城逸海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
北京市大兴区人民法院
民事判决书
(2018)京0115民初7902号
当事人 原告：侯闯。
委托诉讼代理人：陈丽霞（系侯闯之妻），住北京市大兴区。
被告：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：高尉泷，北京市中伦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。
审理经过 原告侯闯与被告北京中信新城逸海房地产开发有限公司（以下简称：中信逸海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯闯及其委托诉讼代理人陈丽霞，被告中信逸海公司的委托诉讼代理人高尉泷、周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 侯闯向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》；2、判决被告退还原告已支付定金和购房款，并承担同期银行贷款利息（自2016年12月19日计算至实际退还之日止）；3、判决被告向原告支付赔偿金880万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月，中信逸海公司发布了售楼书，原告根据该售楼书的介绍，确定购买D2户型。售楼书中第一页显著位置，被告用大号加粗字体标注地上四室三厅三卫面积约310平米，但没有明确地下面积是否计入房本面积。而中信地产其他项目及周边的同类地产项目则明确标注地下面积是否计入销售面积，这也是法律法规的基本要求。
2016年11月24日，被告的销售人员告知原告地下及花园属于赠送。后在销售人员的要求下，原告在户型图上确认了购房信息，并交50000元订金，与被告签订了《北京市商品房认购书》（以下简称：认购书）。认购书中确定该商品房的规划用途为“住宅”，建筑面积共306.38平方米，其中套内面积为290.11平米。此后几个月，原告配合被告履行了资格审核，交付了40%的首付款，并提供资料办理房贷手续。
2017年2月15日，被告销售人员通知原告去售楼处签合同。原告于当日到达后，销售人员将事先准备好的《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）文本，一式5份，单份70页，每一页上都需要签字。在签字前，销售人员明确告诉原告，根据行规和中海地产的品牌公信力，该预售合同是根据住建部的商品房预售合同范本改编且在建委备案的格式合同，不能修改，只能认可并签字。原告在一个多小时的时间内签署了约350个名字（有所有签字合同和销售现场监控为证）。签完合同后，销售人员当即收回全部5份合同，说是拿回公司盖章走手续。
2017年10月收房前夕，原告聘请的装修公司对房屋进行了实际测量，发现住宅的套内面积为220平米。等到2017年10月28日项目收房日，原告与被告相关人员查看房屋实测报告时才恍然大悟，原来下叠户型的套内面积包含了70平方米的地下室。双方签订的认购书中约定商品房用途为住宅，而被告制作的2017年1月5日建委备案的认购书，其上写明的商品房的用途为“住宅、戊类库房”。被告在签订涉案认购书时，故意隐瞒该房屋的真实用途，导致原告陷入错误认识，误以为所购买的房屋性质为住宅。原告是基于对被告的企业信誉以及此前签署的认购书的确信，加之预售合同内容繁密、签字量大等客观因素，导致原告在错误认识的情况下签署了被告提供的且不允许改动的格式合同。被告利用自己的优势，故意隐瞒房屋的性质，将住宅面积220平方米、戊类库房面积70平方米的房屋，在认购书中均描述成住宅面积。原告认为戊类库房的房产价值不能按住宅计算，原告承担了过高的购房成本，并且需要承担该部分面积的物业服务费、采暖费及其他税费。被告在认购书签订过程中的欺诈行为导致原告陷入错误认识，并基于错误认识订立预售合同，并由此给原告造成重大利益损失。根据合同法第六条、第四十二条、第五十四条的规定，双方签订的预售合同属于可撤销合同。根据现行政策，原告退房之后再购房将丧失首套房贷款资格580万元（二套房首付比例为80％），增加的房贷利息损失约300万元（目前为9％，二套房贷款利率上浮20％）。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。
被告辩称 中信逸海公司辩称，本案诉讼标的为原被告间商品房买卖法律关系，且根据原告明确提出的第一项诉讼请求，撤销预售合同是本案的诉讼标的之一。因此，原告主张被告与其签订预售合同时存在欺并导致其陷入错误认识后的缔约行为属于可撤的合同行为。
首先，预售合同独立于原、被告签订的认购书，是原被告双方完整、独立的意思表示和民事行为。认购书第十条的约定，该认购书自双方签订正式商品房预售合同时终止。且根据预售合同附法律依据附件十一补充协议第59条的约定:“买受人已确认本商品房的合法销售文件。本合同签订后，在此之前出卖人与买受人就该房屋买卖签订的一切协议、文件均自动失效，出卖人为本项目制作的一切介绍、宣传及广告资料，不得作为确定出卖人与买受人权利义务的依据。”因此，自2017年2月15日双方签订预售合同时，认购书自动终止，其权利义务关系全部终止，不构成对原、被告双方商品房买卖法律关系的任何约束。而预售合同是双方在商品房买卖法律关系中的唯一有效依据，不受认购书的影响，与认购书不存在任何承继关系。在预售合同第三条第4款明确约定案涉房屋规划设计用途为“住宅、戊类库房”，在与原、被告签订的认购书中记载的规划设计用途不完全一致的情形下，原告完全有权利及条件不签订预售合同，放弃购买原告在诉讼中认为的“不符合市场价值”的案涉房屋。且依照认购书的相关约定和被告的操作实践，在此情形下被告可以退还原告己经交纳的购房款，被告对原告签订预售合同的意思表示及民事行为不存在任何胁迫、欺诈行为。而原告及原告配偶作为具备北京市购房经验的完全民事行为能力人，对预售合同第三条第4款记载的文字及与认购书记载内容的不同和意义不存在不能识别及无法识别的情形。此外，结合一般民事习惯，作为重大经济性支出的商品房购买，购房人不会在对预售合同
不进行任何阅读且缺乏理解的情形下草率签订。因此，庭审中原告主张预售合同的签订仅是“流于形式”不符合客观事实和一般民事习惯，没有证据支持。而原告在充分完全阅读预售合同基础上对预售合同的签署表明其认可并接受购买规划设计用途为“住宅、戊类库房”的案涉房屋，不存在对预售合同本身约定的重大误解。
必须承认的是，不应将签订认购书的意思表示作为预售合同签订意思表示的必要前置行为。预售合同的签订完全独立于认购书，任何一方对于认购书的签订并不必然导致签订预售合同，而认购书也不是房屋买卖的有效依据。预售合同的签订是双方在审慎评估交易标的物及交易目的后达成的交易结果。本案中，双方在2016年11月24日签订了认购书，而在时隔3月后的2017年2月15日签订了预售合同，原告具备充分的意思表示周期，完全有条件对于是否签订预售合同、交易目的以及案涉房屋进行全面细致的评估和了解，在此情形下对于预售合同的最终签订更加能够体现原告的真实意思表示。而预售合同中记载的房屋性质、面积、结构等全部内容均与交付的房屋一致，被告不存在任何隐瞒和误导行为，不存在引起原告重大误解的任何情形。综上，本案诉争标的物是预售合同的撤销，而非认购书的撤销。预售合同是双方完整、独立的意思表示，在该意思表示框架下，原被告均真实有效，不存在任何可撤销情形。
其次，认购书的签订及备案不是双方作出签订预售合同民事行为的必要条件，其是否能够取得行政管理性备案不影响预售合同的真实性及效力。新建商品住房买卖行为中，对于认购书的签订并不是签订预售合同的必要前置条件。对认购书进行网上备案的要求来源于原北京市建委于2005年公布的《关于北京市商品房预售合同试行网上签约和预售登记管理工作的通知》中的有关规定，根据该规定第六条的有关要求，实行新建商品房销售认购书网上备案管理制度的目的是保证政府管理部门对房屋销售的实时动态监管，防止开发企业“捂盘惜售”“哄
抬房价”，而并不是对认购书记载内容的政府背书，更不是对备案认购书合同效力的政府确认和加码。因此，预售合同的签订也独立于认购书的政府备案，不是政府备案认购书行为的延续。再次，从合同实质来看，认购书及预售合同均明确一致记载原告是以总价1450万元购买建筑面积为306.38平方米的整套房屋，而原告对该买卖的实质内容均予以一致性的认可和表达，被告从未在任何文件中作出对原告的房屋赠予以及标的房屋进行拆分销售的合同表达和意思表示，原告对被告销售行为和自己买受行为的实质也不存在任何误解的可能。
此外，我们应当看到，本案双方基于真实的意思表示签订了预售合同，原告明确表达了其以一定货币购买建筑面积为306.38平方米整套房屋的意思表示，而被告也严格依照合同的约定向原告交付了符合合同约定的整套房屋。双方签订、履行预售合同不存在任何瑕疵。引起原告提起本案诉讼的直接原因是原告将自己购买的具有70年使用权限的住宅类房屋与同楼栋上叠户型以低价购买的只有50年产权的地下“戊类库房”进行比较后的结果。在坚持商品房买卖双方都应当严格履行合同、遵守诚实信用原则的前提下，任何一方对于合同的履行都需要承担
来自另一方的违约潜在风险，如果支持并放任购房人基于商业投资的考量而任意提起对房屋买卖合同的撤销或解除，将会造成显失公平的法律后果和社会效果，纵容并鼓励购房人任意否定其签订的购房合同，破坏房屋买卖交易的诚实信用秩序，不当加重出卖人的合同风险。
综上所述，被告在本案预售合同的签订过程中不存在对原告的欺诈行为及因此引起的原告对预售合同的重大误解。原告提起本案诉讼是其单方终止合同的行为，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，依法维护被告的合法合同权益。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。侯闯提交如下证据：1、D2户型图；2、2016年11月24日《北京市商品房认购书》；3、2014年10月15日《北京市规划委员会建设工程规划许可附件》；4、2017年1月5日建委网站上网签认购记录及网签备案《认购书》及备案记录；5、2018年2月11日大兴区建委答复意见；6、北京市商品房预售许可证及网上备案截屏；7、2017年2月15日网签预售合同；8、2017年10月《北京市商品房预售合同》补充协议；9、2017年8月17日大兴区房地产测绘所《房屋面积测算技术报告书》；10、小区一期销售合同。中信逸海公司提交如下证据：1、《北京市商品房预售合同》及《商品房预售合同联机备案表》；2、《建设工程规划许可证》；3、《房屋面积测算技术报告书》；4、公证书及公示照片；5、《北京市商品房预售合同》；6、《不动产权证书》；7、《国有建设用地使用权证》；8、住建委备案房屋销售价格表。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈丽霞与侯闯系夫妻关系。2016年11月24日，陈丽霞与中信逸海公司签订认购书，认购书的封面上记载的最终签约人为侯闯，并写明了侯闯的有效身份证号码。认购书中约定认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于大兴区亦庄镇中信逸海园项目中的35号住宅楼1单元102号房（以下简称：涉案房屋），该商品房的用途为“住宅”，建筑面积共306.38平方米，其中套内建筑面积290.11平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.27平方米。该商品房按照套计算，总价款为1450万元。认购人应当在签订本认购书之日，向出卖人支付认购金伍万元。认购人同意在认购之日起15日内与出卖人签署预售合同。认购人（包括本协议载明的最终签约人）未在约定期限内与出卖人签署正式预售合同的，本认购书自动解除，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将商品房另行出卖给第三人而无需通知认购人。出卖人在认购之日起15日内将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双方倍返还定金。
认购书签订当日，侯闯支付定金5万元。2016年12月25日，侯闯支付购房款140万元。
中信逸海公司于2017年1月5日向建委备案涉案房屋的认购书。建委备案版认购书中房屋用途一栏记载为“住宅、戊类库房”。房屋计价方式中记载房屋按照套内面积计价，单价为每平方米47326.85元。
2017年2月15日，侯闯（买受人）与中信逸海公司（出卖人）就涉案房屋签订预售合同，预售合同中记载涉案房屋的用途为住宅、戊类库房，预测建筑面积共306.38平方米，套内建筑面积290.11平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积16.27平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米49981.04元，总价款1450万元。2017年3月7日，侯闯支付购房款435万元。剩余房款870万元侯闯通过贷款方式，由北京银行于2017年5月2日发放给中信逸海公司。
2017年8月17日，北京市大兴区房地产测绘所出具《房屋面积测算技术报告》，载明涉案房屋“建筑面积307.88平方米，套内建筑面积（含阳台）291.22平方米，阳台建筑面积3.57平方米，分摊的共有共用建筑面积16.66平方米，地下一层套建面积69.81平方米”。
双方签订的预售合同补充协议（未记载具体签订日期）中约定，房屋实测建筑面积为307.88平方米，套内建筑面积291.22平方米。原暂测建筑面积为306.38平方米，套内建筑面积290.11平方米。预售合同中约定该商品房价格按套计算，无论实测与预测面积是否存在误差，双方互不结算。
侯闯针对认购书备案版本与双方签订版本不一致的问题进行投诉。2018年2月11日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《关于侯闯投诉中信逸海园项目的问题答复意见》，对侯闯投诉中信逸海公司虚假销售的问题进行回复，其中载明“侯闯向我委递交了买卖双方所签署的编号为1247391非网签认购版本的《北京市商品房认购书》，并提出开发企业此行为违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》之规定，随后我委向中信新城地产核实情况，中信新城地产表示上述情况属实。依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交【2006】334号）附件第15项、第三条之规定，我委对北京中信新城逸海房地产开发有限公司作出限制网上签约的行政处理”。
中信逸海公司称其与侯闯签订书面认购书后，于2017年1月15日为侯闯在北京市房地产交易权属管理系统中录入侯闯的购房信息，后由该系统核验自动生成备案版认购书。
庭审中，关于涉案房屋的相关问题，本院向中信逸海公司进行了询问。
针对两份认购书中记载的房屋用途分别为“住宅”和“住宅、戊类库房”，本院询问二者之间是否存在区别。中信逸海公司回答称2016年11月24日认购书中记载的用途与备案认购书中记载的房屋用途实际上并不存在区别，两类房屋的价值也是一样的。
关于戊类库房的含义，中信逸海公司称如果该类库房单独存在，则属于按照建筑防火设计规范，用于存放戊类用品的区域。关于何为戊类用品，中信逸海公司表示不清楚。
关于何种房屋的规划用途中需要标准“戊类用房”，中信逸海公司称如房屋存在地下建筑时，其地下部分不能作为住宅而单独存在，其规划用途也不能只标注为住宅。
本院询问中信逸海公司按照其前述回答，规划用途不同的房屋之间应该还是存在区别的。中信逸海公司又解释称单独标注住宅的商品房售价要比规划用途为住宅、戊类库房的商品房售价高一些。
本院认为 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
侯闯在本案中主张的撤销合同理由归结起来有两方面，一是中信逸海公司在订立合同过程中存在欺诈行为，二是中信逸海公司故意隐瞒订立合同有关的重要事实。按照侯闯的理由和理解，中信逸海公司以欺诈方式导致其陷入了重大误解。其法律依据主要是合同法第五十四条中重大误解条款和欺诈条款，对于侯闯主张的理由能否成立，本院在下文中将具体进行论述。
侯闯与中信逸海公司于2016年11月24日签订的认购书明确载明由侯闯购买涉案房屋，所购房屋的规划用途为“住宅”。虽然该协议名为认购书，但是侯闯、中信逸海公司分别作为买受人、出卖人，对买卖房屋的坐落、价款、面积、房屋的性质均作出明确约定，应视为双方就交易标的物已达成框架性合意。侯闯作为买受人，其购买规划用途为住宅的涉案房屋这一意思表示，已通过此认购书向中信逸海公司传达及确认。中信逸海公司作为出卖人，在此认购书中签字、盖章确认，亦应视为其已受领侯闯的意思表示，并作出出售规划用途为住宅的涉案房屋的承诺。
由此可见，在认购书签订过程中，从侯闯的角度来看，其意思表示是欲购买规划用途为“住宅”的涉案房屋，其对认购书中所记载的涉案房屋性质的理解和认知，也是认为该商品房规划用途为“住宅”。但根据庭审查明的情况，涉案房屋的实际规划用途却是“住宅、戊类库房”。可以说，侯闯在订立正式买卖合同前，已经对标的物的性质产生了误解。之所以造成此种误解，系因中信逸海公司在认购书中向侯闯所披露的房屋规划性质的信息不真实。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。欺诈行为既可以表现为积极作为，也可表现为消极不作为。中信逸海公司在签订认购书过程中，故意告知虚假情况的行为，符合民法中欺诈行为的表现。
关于中信逸海公司是否属于故意的情况，本院认为可以结合其前后的行为综合分析。第一，中信逸海公司庭审中明确陈述，对于含有地下建筑的商品房，其规划用途不能只标注为“住宅”。这说明中信逸海公司对于如何标注涉案房屋的规划用途是十分清楚的；第二，认购书系中信逸海公司制作的格式文本，其上内容亦由中信逸海公司所打印。认购书中的商品房用途一栏处所填写的“住宅”二字，下方加划了横线。此处内容比较醒目，足以引起双方的注意。对于此处未能准确填写房屋的真实规划用途，即“住宅、戊类库房”的原因，中信逸海公司并没有作出合理的解释；第三，中信逸海公司于2017年1月5日向建委提供的网签备案认购书中，房屋规划用途一栏明确记载为“住宅、戊类库房”。而该认购书却不是双方此前共同签订的认购书。侯闯为此向大兴区建委进行投诉，中信逸海公司在被调查中亦承认两份认购书的版本不一致。大兴区建委对其作出了相应处罚。中信逸海公司庭审中对于为何网签备案版本认购书中所记载的房屋用途，与此前双方共同签订认购书中的内容不一致的问题，未能作出合理的解释。
综合上述三点，可以得出如下结论，中信逸海公司在明知涉案房屋存在地下建筑，其规划用途不能只标注“住宅”的情况下，却在提供给侯闯签订使用的认购书中，将涉案房屋规划用途仅标注为“住宅”，主观上存在故意。其后在向建委备案认购书时，中信逸海公司没有使用双方签字的版本，而备案版本中规划用途一处进行的修改，显然是其有意为之。因此，中信逸海公司对于告知虚假情况行为，存在主观故意，并非疏忽大意无过失。在此，本院还注意到，在双方共同签订的认购书中，记载涉案商品房按套计价，总价为1450万元。而中信逸海公司在提交给建委备案的认购书中，除了房屋规划用途被修改以外，计价方式也被修改为按套内建筑面积计价。虽然表述为按套内面积计价，但其标注的单价每平方米47326.85元，实际上还是按照该房屋的建筑面积（306.38平方米）而非套内面积（290.11平方米）计算的。中信逸海公司称备案版本认购书是房地产交易权属管理系统核验自动生成的。系统是如何将房屋单价算错，令人十分费解。其后正式签订的预售合同中，仍然记载按套内面积计价，但该处的单价又变为每平方米49981.04元。因总价没有变化，仅是计价方式和单价变化，侯闯也未对此提出异议，本院之所以对该处进行评论，意在论述中信逸海公司出于某种目的或者需要，一直在修改合同内容，或者更准确的描述是在提供错误信息（第一份认购书中的规划用途、计价方式，第二份认购书中的单价）。以此可佐证本院前述的结论，即认购书中房屋规划用途的信息记载错误，并非是电脑系统自动生成，应系中信逸海公司故意为之。
假设侯闯在签订认购书后，正式商品房预售合同签订之前，发现认购书中涉案房屋规划用途有误，或者中信逸海公司向其告知房屋真正的规划用途，双方因此未能签订正式合同的。此种情况下，中信逸海公司的行为符合合同法第四十二条第二款缔约过失的情形，即故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。
假设中信逸海公司在与侯闯签订的商品房预售合同中，仍继续将涉案房屋的规划性质记载为“住宅”，侯闯在此背景下签订了预售合同，则完全可以认定中信逸海公司在订立合同时存在欺诈行为。
本案的情形与上述两种假设情况不同，中信逸海公司在与侯闯签订的商品房预售合同中，填写的房屋规划用途与客观情况相符。从形式上来看，中信逸海公司在该阶段中并不存在故意告知虚假情况的欺诈行为。那么应当如何定性前后内容的变化，又当如何评价中信逸海公司的行为。本院将从以下几方面展开论述。
第一，涉案房屋买卖合同的订立是一个连续的过程，无论是签订认购书的预约阶段，还是签订预售合同订立本约，都属于合同签订的环节。尽管认购书中叙述了其不是签订商品房买卖合同的必经程序，但既然双方已经签订了认购书，并且其中记载标的房屋，其坐落、用途、面积、价款等内容均具体明确。故认购书中的预约内容对于双方具有约束力，其后将会转化为预售合同中的本约内容，未经双方协商不得擅自改变。第二，虽然认购书中约定了由认购人与买受人协商商品房买卖合同的相关条款，但在标的房屋已经确定的情况下，房屋的规划用途属于客观事实，只能被如实的记载于预售合同之中，不属于可由双方协商更改条款的范围。所以说涉案的预售合同中变更了房屋的规划用途，此种变更并非双方协商一致的结果。因预售合同系中信逸海公司提供的格式文本，故该处变更系其擅自修改对涉案房屋规划用途的描述。第三，侯闯在签订预售合同时，是否能够注意到该处变化。对此本院从主客观两方面分析。从商品房预售合同签订过程的客观情况来讲，买受人需要短时间内在预售合同及相关材料上完成大量的签名，这已经是实践中普遍存在的一种现象。因此，通常买受人在有限的时间内会将关注的重点放在与合同履行相关的条款，包括价格、付款方式、交房时间等内容，而对房屋性质的描述内容不会特别留意，因为该类内容均是开发商根据规划文件填写，买受人也没有修改的权利。从买受人主观方面考量，如前所述，双方已经签订了认购书，其中对于房屋的规划用途已作明确描述，且该内容系对交易房屋规划性质的记载，并非可由双方于签订正式合同时得协商变更的内容。基于此，作为房屋买受人的侯闯，不会意识到，也不能预见到房屋的性质还会发生变化。因此，从客观条件和主观意识上，侯闯均具有未注意到该处变化的合理理由。如果其没有注意到该处变化，基于此前其对认购书中房屋性质的认知，侯闯在签订预售合同时，仍会以为该房屋的用途仍为“住宅”，并在此误解下签订预售合同。
即使不考虑上述侯闯未注意到房屋用途处的描述内容发生变化的情节，从另一个角度分析，按照中信逸海公司的逻辑，既然侯闯签订预售合同，包括看到房屋规划用途处的内容。在此前提下，是否还存在侯闯所主张的欺诈和重大误解呢。对此，本院认为，由于预售合同中关于房屋用途的记载符合其实际规划性质，故中信逸海公司此时不构成故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的欺诈行为。那么侯闯对此内容是否会存在误解呢，本院认为答案是肯定的，具体理由如下：首先，关于商品房规划性质的用语，具有一定的专业性。有些词语对于该行业外的人来说，在一般语境下可以理解，比如认购书中记载的房屋用途是“住宅”，对于“住宅”一词，即使不用特别的备注说明，作为买受人也是可以理解的。而对于一些特殊不常见的术语，对于不具备专业知识的普通的购房者，就难以理解或者说不能准确的理解。本案中的“住宅、戊类库房”一词，就属于此类术语。第二，对于“住宅、戊类库房”一词，作为开发商的中信逸海公司显然更具有理解力。但其在庭审中仅简单叙述了“戊类库房”单独存在时，属于存放戊类物品的的区域，而对于“戊类”的含义，尤其是“住宅、戊类库房”作为一个词语时的含义，却未能作出说明。第三，在预售合同的全部内容中，并没有对于“住宅、戊类库房”的内涵作出解释。如果说作为开发商的中信逸海公司对其含义是一知半解，那么作为买受人的侯闯对其内涵是一无所知，也是符合客观事实的。第四，对于认购书中的“住宅”与预售合同中的“住宅、戊类库房”，二者之间是否存在区别的问题，中信逸海公司在庭审中明确回答二者没有实质区别。既然出卖人都认为二者之间不存在差别，那么即使买受人在预售合同中注意到该词语，其理解该处的“住宅、戊类库房”与认购书中的“住宅”内涵是相同的，也就不足为奇，无从苛责了。根据上文的分析，侯闯因此前受认购书的误导，于签订预售合同时发生误解，这完全符合客观逻辑，故本院对侯闯关于其因在认购书中被欺诈而对预售合同中的内容产生误解的主张，予以采信。
对于侯闯的误解是否属于“重大”的问题，本院认为对于误解的重大性，应采用主客观相结合的标准加以评判。一是错误所涉及的内容是否重大。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。因此，对于标的物性质的错误认知可以构成重大误解。涉案房屋的规划用途问题属于标的物的性质范围，对其认知错误应构成重大误解。二是，当一位理性人处于误解方同样的场合，如果了解真实情况会怎么做。如果其根本不会签订合同，或者只会以显著不同的条款订立合同。此时应当认定误解是重大的。前文已作分析，认购书系双方合意，其中已经表达了侯闯欲购买用途为住宅的房屋，其真实意思并不是购买用途为“住宅、戊类库房”的房屋。而且，侯闯自了解房屋用途发生变更后直至庭审结束时，一直拒绝收房，尽管其每月需要偿还银行贷款。故侯闯该行为足以反映出如果其在签订预售合同时了解到真实情况，不会再继续签订预售合同。否则既要办理各种手续，签订贷款合同等，又要每月偿还贷款，在此情况下，侯闯还要签订预售合同，明显是不符合常理的。
由于侯闯对于误解的发生并无过错，完全是由中信逸海公司的在先行为所引起，故中信逸海公司理应在预售合同中对此前认购书中的错误记载，向侯闯作出明确的提示、说明和解释，以消除侯闯的误解。但其在预售合同中却未作任何提示，导致侯闯在认购书中因不正确信息所陷入的错误，未能在预售合同签订之际得以及时纠正，进而使侯闯丧失了重新审视合同内容的机会，并在信息不对称的情况下签订预售合同。
综上，本院认为侯闯在签订预售合同时对于涉案房屋的规划性质存在重大误解，现其要求撤销预售合同，理由充分，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的预售合同被撤销后，中信逸海公司应当将其收取的购房款返还给侯闯。对于侯闯要求中信逸海公司赔偿同期银行贷款利息的诉讼请求，本院认为应当区别情况处理。购房款中的580万元（第一笔5万元定金转化为购房款），系侯闯自行支付。现预售合同被撤销，中信逸海公司占用该笔款项确给侯闯造成损失，故侯闯要求支付该部分款项的占用利息，本院予以支持。侯闯主张的利息起算日期有误，本院根据其付款时间予以调整。对于侯闯通过银行贷款方式支付的870万元，因该笔款项并非侯闯直接支付，而是通过银行贷款支付给中信逸海公司，故该部分款项的占用利息，并非侯闯因合同撤销所发生的直接损失。同时，考虑到涉案预售合同撤销后，必然需要处理侯闯与银行之间的贷款合同关系，进而产生与贷款相关的损失问题。本案中侯闯提交的损失明细中包含了其向银行还贷的损失内容，虽然侯闯在诉讼请求中没有明确提出，但日后极有可能因处理该损失而发生争议，故侯闯可在其解决完毕银行贷款问题后，待与贷款有关的损失确定后，再行主张。
关于侯闯所主张的赔偿金880万，一方面，关于丧失首套贷资格损失及增加的房贷利息损失，此两项损失是否必然发生并不确定，因本案的预售合同已被依法撤销，侯闯也将解决贷款合同的问题，故其再次购房时是否必然被认定为二套房屋，目前并无确定的结论。另一方面，该两项损失也并非合同被撤销所导致的直接损失。故本院对侯闯的该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果 一、撤销侯闯与北京中信新城逸海房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《北京市商品房预售合同》；
二、北京中信新城逸海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还侯闯购房款14500000元，并支付购房款占用期间的利息（以1450000元为基数，自2016年12月26日起计算至实际支付之日止。以4350000元为基数，自2017年3月8日起计算至实际支付之日止。均按照中国人民银行同期贷款利率计算）；
三、驳回侯闯的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应支付迟延履行金。
案件受理费73400元，由北京中信新城逸海房地产开发有限公司负担（于本判决生效后十日内支付给侯闯）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判长齐伟龙
人民陪审员刘琳琳
人民陪审员刘秀敏
二○一八年十二月二十八日
落款
法官 助理 李运普
书 记 员 赵若含
书 记 员 赵若含
