华澳国际信托有限公司与深圳市世联土地房地产评估有限公司等房地产价格评估合同纠纷案
江苏省泰州市中级人民法院
民事判决书
(2015)泰中民初字第62号
当事人 原告：华澳国际信托有限公司，组织机构代码21659522-6，住所地上海市浦东新区花园石桥路33号花旗集团大厦1702室。
法定代表人：张宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：杨彪，上海精诚申衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐慧，上海丰融律师事务所律师。
被告：深圳市世联土地房地产评估有限公司，组织机构代码74885987-8，住所地广东省深圳市福田区福华一路免税商务大厦裙楼东04层1A号单元。
法定代表人：罗守坤，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李娜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：隋淑静，北京德恒（深圳）律师事务所律师。
被告：深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司')" class="alink" onmouseover="CompanyAJI('0e0e122da2d285dc42f70aededce7f3de550a19ab2eeaa4b619e480511f3d0d3')">深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司，组织机构代码78189734-X，住所地上海市静安区康定路1147号2栋209Q室。
负责人:曹亚琨。
委托诉讼代理人:江舒扬，江苏朗宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨青磊，江苏朗宁律师事务所律师。
审理经过 原告华澳国际信托有限公司（以下简称华澳信托公司）为与被告深圳市世联土地房地产评估有限公司（以下简称深圳世联评估公司）、深圳市世联土地房地产评估有限公司上海分公司（以下简称深圳世联评估上海分公司）房地产价格评估合同纠纷一案，于2015年6月1日向江苏省靖江市人民法院提起诉讼。在答辩期间，被告深圳世联评估上海分公司提出管辖权异议，江苏省靖江市人民法院裁定将本案移送本院管辖审理。本院于2015年9月21日立案受理后。依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。原告华澳信托公司法定代表人张宏的委托诉讼代理人杨彪，被告深圳世联评估公司法定代表人罗守坤的委托诉讼代理人李娜、隋淑静，被告深圳世联评估上海分公司负责人曹亚琨的委托诉讼代理人江舒扬到庭参加诉讼。2016年3月14日，本院以本案需以原告华澳信托公司与案外人江苏国宇高科通讯技术有限公司（以下简称江苏国宇高科公司）、靖江市友谊广场发展有限公司（以下简称靖江友谊公司）、商翠云、靖江市天一国际购物中心有限公司（以下简称靖江天一公司）、靖江市太平洋百货有限公司（以下简称靖江太平洋公司）之间的借款合同纠纷案执行结果为依据，而该案尚未执行终结为由，裁定中止本案诉讼。后因案涉商业房地产暂时无法处置，且暂未发现被执行人有其他可供执行的财产，法院裁定终结本次执行程序后，原告华澳信托公司一直未申请恢复执行，本院恢复本案审理。本案现已审理终结。
原告诉称 原告华澳信托公司诉讼请求：判令两被告共同赔偿经济损失10848.5万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月，我公司委托被告二对靖江市靖城镇人民中路1号9-14层商业房地产（面积9569.26平方米）进行抵押评估。2013年5月30日，双方订立《靖江市靖城镇人民中路1号商业房地产评估合同》，确立了委托事宜及权利义务。同日，被告二向我公司呈交《评估报告》，评估该商业房地产价值人民币2.9027亿元，我公司支付评估费人民币6万元。依据该评估报告，在靖江友谊公司自愿将案涉商业房地产以评估价值作为抵押物的前提下，我公司依据《华澳国际信托有限公司房地产信托融资业务风险管理指引》中关于“以抵押、质押等方式设定担保的，抵押物、质押物应易于变现，本金抵押率原则上不超过50%”之规定，于2013年5月30日与江苏国宇高科公司订立信托贷款合同，与靖江友谊公司签订抵押合同，与靖江天一公司、商翠云分别签订担保合同，于2013年7月10日至8月22日先后向江苏国宇高科公司发放贷款共计人民币1.49亿元。后江苏国宇高科公司及其担保人未能按合同约定偿还借款，我公司在催讨过程中发现被告二出具的评估报告可能存在对抵押物评估价值虚高的问题，于2014年5月委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称江苏国衡评估公司）进行评估，案涉商业房地产价值为1.515亿元。在与被告二沟通中，其承认“评估过程中数据采信失误，得出了偏离正确估值的结果”，表示“我司正式向贵司提出道歉，并接受贵司提出的任何要求”。2014年7月，我公司依据生效的（2014）沪东证执行字第174号执行证书，向泰州中院申请执行，但在执行中，除查封了案涉商业房地产外，未执行到债务人及担保人的其他财产。2015年4月，经我公司委托，江苏国衡评估公司评估案涉商业房地产在2013年4月评估时点价值为1.55亿元。我公司认为，被告二在对案涉商业房地产进行评估过程中违反相关的程序规定，未尽到恪尽职守、履行诚实信用、谨慎的注意义务，具有明显的过错，应对其行为所致的损害结果承担赔偿责任。被告一作为总公司，应对分公司的行为承担共同赔偿责任。
被告辩称 被告深圳世联评估公司答辩称：一、原告的诉讼请求无事实、合同及法律依据，应予驳回。1.本案系房地产价格评估合同纠纷，原告要求赔偿经济损失，理应举证证明已实际产生损失，现原告无证据证明损失已实际发生。2.原告认可其拥有的抵押物价值人民币“1.51015”亿元，表明发放的信托贷款不存在“6764”万元不能收回的损失风险；二、双方在实际沟通过程中，被告二已适当履行了评估咨询服务的义务。1.2012年12月底，原任职于原告风险控制部门的刘斌与被告二投融资事业部总经理王飞强联系咨询靖江友谊广场商铺负一至第1层、第6-15层的物业估价，王飞强遂安排党春勇跟进。2013年1月，党春勇向刘斌发邮件，要求提供估价咨询所需资料，并前往实地查勘，出具了预估单。2013年5月30日，刘斌告知党春勇，评估报告分两期做，第一期就9-14层出评估报告，第二期再做其他部分的评估报告。被告二遂根据刘斌的要求出具了9-14层评估报告，用快递寄给原告，原告于6月4日签收。2013年10月，王飞强向刘斌询问进展计划，刘斌告知其他楼层不需要出具评估报告，双方磋商前期评估咨询费6万元。被告二将评估咨询费发票邮寄给刘斌，刘斌告知根据公司规定，需补签合同作为付款的依据，被告二即在合同文本上盖章后寄给刘斌，2013年11月收到原告支付的6万元评估咨询费。从原告发出咨询及被告二提供咨询服务的过程看，被告二向原告提供咨询是以原告需求为导向，服务内容和结果均符合原告的委托，也符合作为专业机构提供评估服务应有的专业水平，已适当履行了受托方的义务。2.原告委托被告二进行的评估咨询活动与委托江苏国衡评估公司咨询活动的估价目的与估价时点各不相同，江苏国衡评估公司出具的评估报告不能说明被告存在对抵押物评估价值虚高；三、根据合同相对性原则，原告在其发行资金信托计划、发放信托贷款、订立抵押贷款合同、订立保证合同等一系列经营活动中产生或可能发生的风险或损失，依法应由其自行承担，被告二的估价咨询服务并不构成对原告经营决策适当性的担保，更不应对原告的经营风险承担责任；四、原告在经营活动及本次诉讼中存在诸多过错。1.原告于2013年6月4日9：38签收被告的书面评估报告，而其与江苏国宇高科公司签订的信托贷款合同在2013年5月30日就完成法定代表人签字及加盖公章，很显然，原告并不是根据被告的评估报告决定向江苏国宇高科公司发放信托贷款。评估报告“致委托方函”中已声明“估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价格……”，如原告仅依据估价结果决定其信贷额度，属于对评估报告的不正当使用，不具有作为信托（金融）机构应有的从业能力和资格。2.原告明知以抵押、质押等方式设定担保的，抵押物、质押物应易于变现，本金抵押率原则上不超过50%的内部规定，仍向借款人发放信托贷款1.49亿元，本金抵押率高达50.9%，存在重大经营差错。此外，借款人在约定的第一个还款日就出现违约，足以表明原告对借款人现金流的测算存在明显错误。3.公开资料显示，原告在决策制度与风险管理等方面存在问题，在2014年10月至11月期间被上海市银监局实施现场检查及要求整改。4.原告提起本次诉讼，没有举证证明损失实际发生，诉状中存在大量的不实陈述，如将评估合同签署时间由2013年10月25日陈述为2013年5月30日，收到评估报告时间由2013年6月4日陈述为2013年5月30日，没有基于客观事实正当行使权利。综上，原告要求赔偿损失与事实不符，于法无据；没有提交有效证据证明被告存在对抵押物评估价值虚高；要求被告赔偿损失实质是要求房地产评估机构为信托合同借款人的债务违约行为承担担保责任，转嫁经营风险。
被告深圳世联评估上海分公司答辩称：一、同意被告一的答辩意见，原告主张损失数额为10848.5万元，应说明损失的依据及计算方法，但被告至今未看到。原告是否会产生损失尚处于不确定状态，诉讼请求不明确；二、原告放贷应有系统的决策过程，被告的咨询报告仅起到咨询作用，与原告放贷决策行为无因果关系，和可能存在的损害后果也无因果关系；三、原告在决策放贷过程中存在重大过错，对借款人及担保人的偿还能力未尽到审查义务，未能准确预防，草率决策，应自行承担后果；四、被告二按行业规范履行义务无过错，不应承担责任。请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明其主张事实，提交下列证据：一、被告营业执照复印件，以证明被告是依法成立的具有法人资格的企业。二、委托评估合同，以证明其委托被告二对案涉抵押房地产进行评估。三、房地产抵押评估报告，以证明被告二对抵押房地产进行评估，并出具了评估结论。四、支付评估费凭证，以证明其按照委托评估合同的约定向被告二支付了评估费。五、信托贷款合同，以证明债务人向其借款。六、华澳公司风险管理指引，以证明其确定借款数额的依据。七、抵押合同，以证明抵押人自愿承担抵押责任。八、保证合同，以证明保证人靖江天一公司自愿承担保证责任。九、保证合同，以证明保证人靖江太平洋公司自愿承担保证责任。十、保证合同，以证明保证人商翠云自愿承担保证责任。十一、贷款发放凭证，以证明其已经向债务人发放款项。十二、债务提前到期通知函，以证明其向债务人催讨借款。十三、承诺函，以证明债务人承认未按约还款。十四、评估说明，以证明被告二承认评估报告有误。十五、评估业务约定书，以证明其委托江苏国衡评估公司对案涉抵押房地产进行评估。十六、江苏国衡评估公司评估报告，以证明江苏国衡评估公司对案涉抵押房地产进行评估。十七、（2014）沪东证执行字第174号执行证书，以证明其向泰州中院申请执行的法律依据。十八、泰州中院通知书，以证明债务人、抵押人及保证人除了案涉抵押房地产外，无其他财产可供执行。十九、泰州中院执行裁定书，以证明其申请执行债务人及保证人、抵押人一案泰州中院指定由靖江市人民法院执行。二十、靖江市人民法院选择鉴定机构通知书、以证明执行法院对抵押房地产进行司法评估。二十一、江苏国衡评估公司评估报告，以证明案涉抵押房地产在2013年4月时点的市场价值。二十二、上海财瑞房地产土地估价有限公司评估报告，以证明案涉抵押房地产在2013年1月31日时点的市场价值为7330万元。庭审中，原告补充提交靖江市人民法院于2016年1月20日发给其的通知及泰州中兴房地产估价资产评估有限公司出具的中兴房鉴字（2015）0029号房地产估价报告，说明案涉房地产已进入拍卖程序，经靖江市人民法院委托评估价值为10064.85万元。
两被告质证称：对证据一的真实性合法性均予以认可；对证据二真实性予以认可，但签订日期是2013年10月25日，而非原告所述2013年5月30日。合同约定了原告有义务向被告提交资料并查验，如资料不完整导致的不利后果由原告承担。在合同履行中，原告仅仅提供过一些邮件和数据，连合同3.5款约定的陪同现场勘验的义务也未履行；对证据三真实性予以认可，但该报告出具时间是2013年5月30日，被告后续举证中将说明出具该报告时双方尚未签订正式合同，仅有邮件往来。原告签订借款合同为当天，可见该报告仅有参考意义。同时，估价的意义仅仅是为确定贷款额度提供参考，在2013年1月30日这个节点上，被告认为标的市场价值为2.9亿余元，出具报告时遵循了法律规定，在报告中又进行了风险提示和分析，已经尽到谨慎义务；对证据四真实性予以认可，原告在提交报告5个月后才支付相关费用；对证据五真实性予以认可，这份合同是原告与案外人也是借款人江苏国宇高科公司签订，签订日期与被告出具的评估咨询报告为同一天，足见原告作出借款决定草率仓促，没有满足作出决策的必要时间，没有尽到谨慎义务，原告自身应对其损失承担责任；对于证据六真实性无法确认，该指引为原告内部管理规范，被告无从得知，即便原告借贷行为受该指引规范，其也存在重大过错。1.该指引第三条第八款规定，以抵押质押等方式设立担保的，抵押物、质押物易于变现，本金抵押或质押率原则上不超过50%，本金上限仅仅为1.45亿，实际放款1.49亿，超额放贷。被告已经提示，估价的目的仅仅是为确定贷款额度提供参考，而非对其放贷行为起决定作用。2.该指引第3条第9款规定，将抵押物实际成本作为参考依据，原告从未将该规定告知被告，未尽到告知义务，有不利后果应由其自行承担。3.风险评估规定中也明确，抵押物等来源只能作为补充和风险释放的因素，因此被告二评估的标的是第二风险来源。4.该指引第13条规定，资金使用方财务恶化，担保方不能提供有效担保时，原告应按银监会的要求进行信息披露，启动应急预案，被告未履行该约定。5.附件中规范房地产评估的要求只是很少部分，不能对放贷行为起到决定性作用；对证据七真实性予以认可，该合同是原告与案外人签订，其放贷损失可以通过法院执行得以实现；对证据八、九、十真实性予以认可。保证人对于原告负有保证责任，原告就其损失可以向保证人主张，然原告现在尚未穷尽手段追偿；对证据十一真实性不予认可，只能证明原告与借款人之间有经济往来，该经济往来与原告可能存在的损失和诉求间没有关联性；对证据十二真实性不能确认，是原告向案外人送达，是否真实及送达被告无从得知；证据十三是案外人向原告送达,对真实性无法确认；对证据十四真实性予以认可，但该说明是进行解释，而非承认错误。被告工作人员王飞强已明确说明因刘斌提供的资料有误，导致后期审核资料无法发现错误。本案证据二甲方义务中，已对原告提供资料的真实性、合法性进行了约定，如资料不完整导致的不利后果应由原告自行承担；证据十五是原告与案外人江苏国衡评估公司及南京白下嘉兴和公司签订的合同，真实性无法确认。合同中原告未盖章，约定也未生效。合同书中评估的基准日是2014年5月26日，相较于被告迟延了1年4个月，由于市场波动，根本不具备参考性。评估合同第6条已约定，评估的目的是信托项目，不得作为诉讼使用。至于嘉兴和公司是何单位，原告也没有提供相应的信息资料；对于证据十六真实性不认可，1.评估节点2014年5月26日，不具有参考性。2.该报告仅选用一种收益法，违反国家规定，效力欠缺。3.原告也未证明提供给江苏国衡评估公司的计算依据和提供给被告的计算依据是一样的，不同的计算依据会有巨大偏差。4.该报告的14条4款说明了仅作价格参考，不得作为涉案纠纷使用。5.该报告目的是为了投资，而案涉房产在2014年5月的评估节点上已因经营不善，不具有投资价值，因此该报告不能达到原告证明目的；对证据十七真实性予以认可，能证明原告申请执行，但不能证明损失已经发生；对证据十八真实性予以认可，原告作为案涉房产的抵押权人可以优先受偿，因存在多位被执行人，执行金额未确定，原告的损失动态不明确。另外，原告在信托前应该慎重考察，而非在执行阶段，暂无财产不代表没有财产，未穷尽其手段；对证据十九、二十真实予以认可，原告执行案件已经进入鉴定程序，其结果是有预期的，不能其达到其证明目的，也与本案无关；证据二十一不符合评估报告法定要件，是无效的；证据二十二的评估报告是为企业破产清算记账所作，并非为了核定市场价值，与本案无关。2015年进行评估时，估价物业空置中，是按毛坯房评估，这与2013年评估物业为经营性的情况不同。评估选用了收益法和成本法，而成本法是用于学校、医院、体育场馆等公益性、公用性为目的的场所，不适用于案涉物业。对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点，估值应该是趋于相同或相近的，而案涉三份评估报告的估价目的和估价时点都不相同，原告认为江苏国衡评估公司出具的评估价值还是太高，就不断地重新评估；对原告庭审中提交的通知及评估报告真实性无异议，但评估报告估价时点是2015年7月1日，与被告出具的评估报告相隔两年半，不能达到原告的证明目的。
两被告为证明其主张事实，提交下列证据：一、经公证的2012年12月30日刘斌发给王飞强涉及友谊广场房产证、土地证、楼层面积等的邮件，以证明原告信托经理刘斌联系被告，咨询友谊广场资产（负一至一层，六至十五层）估值；二、经公证的2013年1月6日党春勇发给刘斌的邮件，以证明被告工作人员告知原告准备评估所需的资料，并要求加盖公章；三、经公证的2013年1月8日刘斌回复党春勇的邮件，以证明原告向被告提供评估所需资料；四、经公证的2013年1月10日刘斌回复党春勇的邮件，以证明原告向被告提供评估所需资料；五、经公证的2013年1月30日党春勇发给刘斌的邮件（预估单），以证明被告向原告提供友谊广场商铺第1层、6-8层、9-14层、15层及商铺-1层估价结果，总价为6亿余元；六、经公证的2013年2月26日刘斌发给党春勇的邮件，以证明原告向被告咨询靖江天一公司预评估值。从当时照片可以看出，该商场品质高档，资产优良。而上海财瑞评估公司根本没有进物业里面看过；七、经公证的2013年3月4日刘斌转发党春勇的邮件，以证明原告信托经理刘斌认为估值每平方米3万余元偏低，补充提供靖江天一公司的商品房买卖合同（每平米8万元余元）作为依据，希望调高预评估值；八、经公证的2013年5月16日刘斌发给党春勇的邮件，以证明公证书附件第47页有ｌｉｕ×××＠ｓｉｎａ.ｃｏｍ作为发件人的3个邮件。证明保证人商翠云有清偿能力。九、2013年5月30日出具的SH【2013】ZX0601评估咨询报告，以证明由于双方尚未签署委托合同，被告认为只能出具评估咨询报告。十、2013年6月3日党春勇寄给刘斌的顺丰速递快递单（单号205044106021），以证明寄件时间为2013年6月3日18:40，收件时间为2013年6月4日9:38。2013年10月18日党春勇寄给刘斌的顺丰速递的快递单（单号205417736878），以证明党春勇寄件时间为2013年10月18日18.45，刘斌收件时间为2013年10月21日10.14。顺丰快递公司出具的《证明》，说明顺丰速递快递单号为205044106021、205417736878的收寄情况。也说明被告的评估报告仅仅是对原告的放贷行为起参考行为，原告放贷行为草率；十一、评估费发票，以证明委托合同的订立和履行过程；十二、申请王飞强作为证人出庭作证。王飞强陈述称：我2009年7月至2015年10月担任被告二投融资事业部总经理。2012年12月30日，原告信托经理刘斌打电话向我咨询靖江友谊广场资产的价格，我即安排技术人员党春勇跟进这个项目的咨询服务。党春勇与刘斌联系后对项目进行了实地查勘，回来介绍说预估价值6.1亿元。2013年5月30日，刘斌电话告知项目已经过会，但本次信托分两次放贷，因此需要分两次出具报告，第一次先对人民中路9-14层出具报告，第二次再对其他楼层出具报告。党春勇提醒酒店是整体物业，分割评估价值会有贬值风险。刘斌回答第二期会马上做，应该没有问题。因本次出具报告的面层与预估单不一致，故我们出具了9-14层评估咨询报告，于2013年6月3日通过特快专递寄给刘斌。2013年10月，党春勇电话联系刘斌，他称第二期可能不做了，双方协商评估费用6万元。2013年10月18日，刘斌打电话给党春勇要求开具发票，并称需要合同才能支付评估费，要求我们将合同签好后用快递寄给他。2013年10月23日，我们将合同用快递寄给刘斌，原告支付6万元评估费用后，并未把合同寄回给我们。2014年6月，原告风控经理周欢打电话让我去原告处见风险控制部张静植女士，张静植称因刘斌离职，需对他负责的所有信托产品进行重新跟踪评估，希望我们对靖江友谊广场进行贷后价值咨询，不需要出具正式的评估报告。后我们在原告的安排下到现场联系了项目方一刘姓女士，她拒绝提供相关物业资料、拒绝进现场查勘，我即电话告知张静植情况，提醒估价对象在这个时点有贬值的风险，张静植表示会向公司领导汇报。回上海后，我将刘斌之前提供的资料给张静植看，张静植看后提出资料存在虚假的可能性，刘斌个人有问题，我们也是受害者，希望协助原告进行调查。随后将我带至同一幢楼的锦天城律师事务所李宪英律师处，问是否可以起诉刘斌。李宪英律师当时表示不擅长处理此类案件，建议原告找别的律师事务所。2014年6月24日，周欢打电话给我，说风险控制部要向公司领导交代，需要我们出具刘斌提供给我们的项目资料虚假、造成评估价值偏高的证明。为维护与原告的合作关系，我们草拟了说明，通过电子邮件发给周欢，原告提出需要加盖印章。我们在走公司盖章流程中，发现说明中一些用词不当，进行修改后，于2014年7月18日通过快递寄给原告；十三、原告2014年度报告节选，以证明原告在其业务流程、内控管理及信托项目全流程风险管理等方面存在一系列问题。十四、南京市南京宁南证经内字第12169号、11704号、1716公证书，以证明上述所有邮件的真实性。另申请本院查询（2014）泰中执字第00289号执行案卷，以查明原告发放贷款前，信贷合同债务人、抵押人、保证人的资信、债务等情况。
针对两被告提交的证据，原告质证称：对证据一的内容真实性不予认可，无证据证明邮件发件人为刘斌，即使真实，也不能达到两被告的证明目的；对证据二的内容真实性不予认可，无证据证明邮件收件人为刘斌，即使真实，也没有证据证明刘斌收到该邮件，从邮件中可以看出被告当时是明确要求刘斌在所提供的资料上加盖公章；对证据三的内容真实性不予认可，无证据证明邮件发件人为刘斌，即使真实，则从邮件中可以看出刘斌提供的材料并未加盖公章，而被告却予以接受并采信；对证据四的内容真实性不予认可，无证据证明邮件发件人为刘斌，即使真实，在对附件中的《资产负债表》未看到原件之前不发表质证意见；对证据五的内容真实性不予认可，无证据证明刘斌收到该邮件，即使真实，则可以看出被告接受了原告的口头委托对抵押房地产进行了预估，从委托预估开始到正式评估结束，利用的都是口头委托方式，目的是“确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产市场价值”，而非被告所称咨询；对证据六的内容真实性不予认可，无证据证明邮件发件人为刘斌，即使真实，也与本案无关；对证据七的内容真实性不予认可，无证据证明邮件发件人为刘斌，且与本案无关。即使真实，该证据也仅能证明转发的是“天一合同”，不能达到被告证明目的；对证据八的内容真实性不予认可，无证据证明邮件发件人为刘斌，即使真实，也不知被告的证明内容；对证据九的内容真实性予以认可，但名称不是评估咨询报告，而是抵押评估报告，对被告需要证明的目的不予认可；对证据十的内容真实性在未看见原件时不予认可，即使真实，也不能证明刘斌已经收到了材料，因为投递单“收件人”栏没有签收人。上海顺衡物流有限公司出具的证明没有证明效力，因为没有证据证明“顺衡物流”就是“顺丰速运”，是合法存在的企业。即使“顺衡物流”合法存在，也与要证明的送达行为具有利害关系。即使有刘斌签收，也不能证明其收到的就是《评估报告》；对证据十一的内容真实性予以认可；证据十二的证人王飞强既是被告前相关负责人，又是《评估报告》的估价人之一，与本案有利害关系，对其证明效力不予认可；证据十三与本案无关；证据十四是被告单方提供的材料，单方委托的公证，不予认可。
本案恢复审理期间，被告二提交《房地产抵押估价技术报告》一份，原告质证中对其真实性、合法性及关联性均不予认可。
本院认证认为：对于当事人提交的证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者虽不予认可，但未提出足以反驳的证据的，可以确认其证明力。
本院查明 根据本案当事人举证、质证，本院认定：被告一为一级房地产估价机构，被告二经营范围为代总公司承接业务。
2012年12月30日，原告原工作人员刘斌通过“linbin@huaao-trust.com”邮箱将靖江友谊公司房地产证发给被告二工作人员王飞强。2013年1月6日，被告二工作人员党春勇将评估所需资料清单发往刘斌“895×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”邮箱，并备注资料复印件需加盖企业印章。2013年1月8日，刘斌通过“895×××＠ｑｑ.ｃｏｍ”邮箱将评估所需资料清单发给党春勇。2013年1月10日，刘斌又通过上述邮箱将靖江艺海国际商务会馆有限公司2011年、2012年资产负债表、损益表发给党春勇。2013年1月30日，党春勇将“靖江、如东项目预估单”发给刘斌“ｌｉｕ×××＠ｓｉｎａ.ｃｏｍ”邮箱，说明于估时点2013年1月30日对友谊广场进行了预估，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，选用市场比较法和收益法分别取权重进行评定估算，初步确定预估负一层、第1层、6-8层、9-15层房地产价值为61099万元，具体价格必须根据物业的区域环境、建筑装饰、物业管理、租赁情况、市场供需等因素进行调整，最终结果以出具的房地产估价报告上测算的价格为准。预估值作为非正式估价结果，供委托方参考，故并不涉及我公司的法律责任问题。2013年2月26日，刘斌通过“linbin@huaao-trust.com”邮箱将靖江天一公司位于太平洋广场四、五层商铺房产证和土地证，两张照片发给党春勇，提出尽快出个预评报告。2013年3月4日，刘斌通过“linbin@huaao-trust.com”邮箱将靖江天一公司与黄建明签订的商品房买卖合同发给党春勇。2013年5月16日，刘斌通过“ｌｉｕ×××＠ｓｉｎａ.ｃｏｍ”邮箱将商翠云的13本商铺房产证发给党春勇。
2013年5月30日，被告二作出编号为世联估字xxx（xxx）xxx号《靖江市靖城镇人民中路xxx号9-14层商业房地产抵押估价报告》，载明估价时点为2013年1月30日，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。经过市场调查和实地查勘，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》、《房地产估价指导意见》及其他相关法规，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用市场比较法及收益法进行分析、测算和判断，确定评估对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币2.9027亿元；说明评估报告所依据的有关资料均由委托方提供，其真实性、合法性和完整性由委托方负责；评估人员已于2013年1月30日对报告中的评估对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和使用状况，不承担对估价对象的建筑建构、质量进行调查和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视责任；该评估报告有效期为半年等内容。
2013年6月3日18时40分，党春勇向刘斌寄出单号为205044106021快递件一份。
2013年10月18日，被告二向原告出具金额为6万元的评估费发票。
2013年10月25日，原告与被告二签订《靖江市靖城镇人民中路1号商业房地产评估合同》，约定原告委托被告二对靖江市靖城镇人民中路1号面积为9569.26平方米的商业房地产进行评估，评估目的为项目投融资决策；原告有责任根据被告二的要求提供所委托物业完整的权属证明材料及与评估分析有关的资料，并对资料的真实性、合法性负责，承担由此产生的一切后果；评估费为人民币6万元等。
2013年11月1日，原告向被告二向支付评估费人民币6万元。
2013年5月30日，经上海市东方公证处公证，原告分别与江苏国宇高科公司签订《信托贷款合同》，约定原告拟设立“华澳·长盈33号江苏国宇高科流动资金贷款集合资金信托计划”，以信托计划一次性或分期向借款人江苏国宇高科公司提供最高不超过1.5亿元的信托贷款，贷款用途补充江苏国宇高科公司日常经营资金需要，具体金额以信托计划成立时或后续各期信托计划募集成功时所实际募集的信托资金金额为准；与靖江友谊公司签订《抵押合同》，约定靖江友谊公司将靖江市靖城镇人民中路1号的9-14层房地产的房屋所有权及对应的国有土地使用权为江苏国宇高科公司1.5亿元信托贷款提供抵押担保；与靖江太平洋公司签订《保证合同一》，约定靖江太平洋公司为江苏国宇高科公司履行主合同项下偿还贷款本息等各项义务提供无条件的、不可撤销的连带保证责任；与尚翠云签订《保证合同二》，约定尚翠云为江苏国宇高科公司履行主合同项下偿还贷款本息等各项义务提供无条件的、不可撤销的连带保证责任。
2013年7月4日，上海市东方公证处公证分别出具（2013）沪东证经字第10930号、第10931号、第10933号、第10934号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《信托贷款合同》生效及该合同项下的债权债务形成之日起具有强制执行效力，上述《抵押合同》、《担保合同》生效及所担保的债权债务形成之日起具有强制执行效力。
2014年1月17日，经上海市东方公证处公证，原告与靖江天一公司签订《保证合同》，约定靖江天一公司为江苏国宇高科公司履行主合同项下偿还贷款本息等各项义务提供无条件的、不可撤销的连带保证责任。2014年5月13日，上海市东方公证处出具（2014）沪东证经字第7307号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《担保合同》生效及所担保的债权债务形成之日起具有强制执行效力。
2013年7月10日、7月12日、7月17日、8月22日，原告分别向江苏国宇高科公司发放信托贷款8210万元、3940万元、2480万元、270万元。2014年1月24日，原告向江苏国宇高科公司发出《债务提前到期通知函》，告知因债务人及担保人未能按约履行偿还义务，全部债务按合同约定提前到期。2014年3月7日，江苏国宇高科公司向原告出具《承诺函》，承诺在2014年3月25日前偿还已到期的贷款本金500万元、应付而未付利息901.347945万元以及相应罚息（具体金额以原告催款通知书为准），在2014年5月31日前偿还剩余贷款本息。
2014年7月18日，被告二向原告出具《关于靖江市靖城镇人民中路1号9-14层商业房地产抵押项目评估说明》，称“我司进行标的物评估时，所有资料均依赖于时任贵司信托经理刘斌所提供之资料。评估对象之建筑面积及相关经济收益参照《靖江市房地产证》、信托经理提供的酒店收益表等资料所记载数据，信托经理称所提供的酒店收益表数据均由会计事务所审核通过，贵司也对资料进行确认，我司不需要再次确认数据的真实性，因此我司以信托经理提供的数据资料作为依据进行评估。在接到华澳信托通知后，我司对本项目重新调查发现，信托经理提供资料数据有误，而且酒店收益数据并未经会计事务所审核，并由此直接导致《世联估字SH（2013）ZX0601号》报告所述评估价值存在与实际价值的偏离。我司深表歉意”。
2014年4月，原告与江苏国衡评估公司、南京市白下区佳新和信息咨询服务中心签订《评估业务约定书》，约定原告委托江苏国衡评估公司对靖江友谊公司位于靖城镇人民中路1号9-14层商业房产进行评估，评估基准日2014年5月26日，评估费人民币2万元。2014年6月6日，江苏国衡评估公司出具苏国衡（2014）房估字第F0628号《房地产估价报告》，评估在2014年5月26日估价时点在满足本次估价的全部假设和限制条件下案涉商业房地产价值为15015万元,该评估采用收益法，估价结论仅为委托方了解估价对象投资价值提供咨询意见，不得用于银行抵押、征收补偿、司法纠纷等途径。
2014年7月24日，上海市东方公证处公证作出（2014）沪东证执行字第174号《执行证书》，确认被执行标的为：贷款本金1.49亿元、利息956.275342万元、罚息3.567123万元、自2014年1月25日起至上述信托贷款本金实际清偿之日止的罚息（罚息=借款本金余额×14%×150%×逾期天数/365）及华澳信托公司为实现债权、抵押权所支付的一切合理费用，包括但不限于律师费20万元整、公证费41、2万元。后原告依据该《执行证书》向本院申请强制执行，本院除查封案涉商业房地产外，未能查找到被执行人其他可供执行的财产。2014年12月5日，本院裁定将案件交由江苏省靖江市人民法院执行。2015年6月10日，江苏省靖江市人民法院裁定对案涉商业房地产进行拍卖，以拍卖价款（扣除有关费用）清偿原告。2015年12月4日，江苏省靖江市人民法院因案涉商业房地产暂时无法处置，且未发现被执行人有其他可供执行的财产，裁定终结（2014）沪东证执行字第174号《执行证书》的本次执行程序，待今后发现被执行人其他可供执行的财产后，申请执行人可申请恢复执行。
2015年5月7日，江苏国衡评估公司函告原告，案涉商业房地产根据估价对象于估价时点的实物状况，确定在2013年4月市场价值为15500万元。
2015年6月25日，上海财瑞房地产土地估价有限公司受原告委托，出具沪财瑞房估（2015）0185号《房地产评估报告》，评估案涉商业房地产在2013年1月31日时点的市场价值为7330万元，说明评估采用成本法和收益法，为原告以财务报表评估目的而评估房地产市场价值，若评估报告用于其他目的，需向该公司咨询后作必要的修正。
2015年6月1日，原告向靖江市人民法院提起诉讼，请求判令两被告赔偿经济损失6764万元。2015年6月30日，原告申请变更诉讼请求为判令两被告共同赔偿其经济损失10848.5万元及利息（利息自2013年8月23日起至偿还之日止，按人民银行同期固定资产贷款利率计算）。
2015年7月15日，泰州中兴房地产估价资产评估有限公司接受靖江市人民法院委托，对案涉商业房地产评估后作出中兴房鉴字（2015）0029号《房地产估价报告》，载明估价目的为法院委估的房地产提供价值参考依据，估价时点2015年7月1日，估价方法采取市场比较法，估价对象市场价值为10064.85万元（含装饰装修及配套的电梯、中央空调等不可移动电器设备设施价值）。
另认定：原告制定的《房地产信托融资业务风险管理指引》第一条载明“本指引所指的房地产信托融资业务是指以融资方式（包括贷款、以投资附加回购权利会回购承诺等形式）将信托资金用于房地产的信托项目”，第三条第8项载明“房地产信托融资项目应办理土地及所附在建工程第一顺位抵押担保……以抵押、质押等方式设定担保的，抵押物、质押物应易于变现，本金抵押率原则上不超过50%”。第八条载明“将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放融资的基本前提条件（抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素），根据对拟抵押物的价值、使用年限、变现能力等要素审慎选择抵押物并合理确定融资期限和抵押率”。《房地产项目简要评估要点》中载明进行房地产信托融资业务应对借款人资信、项目概况和建设情况、项目市场情况、项目财务效益、风险防范措施等进行评估。
经本院归纳，当事人确认，本案争议焦点为：被告二接受原告委托，对案涉商业房地产价值进行抵押评估时是否存在过错，与原告决策放贷是否存在因果关系；如存在过错及因果关系，造成的经济损失及民事赔偿责任如何认定。
围绕争议焦点，原告认为：一、被告的过错主要在于：（一）接受估价委托后，违反房地产估价规范和标准要求，没有认真搜集估价资料和进行核实、分析、整理，存在过错。1.在采取市场比较法的时候未选取与标的物相类似的房地产交易实例。对2014年7月18日被告在《关于靖江市靖城镇人民中路1号9-14层商业房地产抵押项目评估说明》中列举的三个交易实例原告不予认可。2.在采取收益法的时候未收集与标的物有关的真实反映经营状况和收益的资料。（二）未按照房地产估价规范要求对评估对象内部结构进行实地查勘。（三）被告自认出具偏离正确估值结果的报告；二、被告的行为违反《房地产估价机构管理办法》等的规定，具有明显的违法性；三、原告为减少损失，依据发生法律效力的（2014）沪东证执行字第174号《执行证书》申请法院执行，执行中法院委托评估案涉商业房地产价值为10064.85万元。按原告提交的沪财瑞房估（2015）0185号《房地产评估报告》计算，案涉商业房地产评估价值是7330万元，而被告评估的是29097万元，两项相减得出21697万元，乘以50%，得出的数额10848.5万元就是原告的实际损失。现在法院的通知书已经说明除了涉案房产外，被执行人没有其他财产可以执行，由此可见，原告的损失客观存在，只是非因原告的原因，损失数额暂时不能具体量化；四、抵押担保本身就是补充和风险释放的手段，信托公司确定放贷数额都是根据抵押物的价值来确定比例的，且通常不超过抵押物的50%，原告此次给江苏国宇高科公司放贷，也是遵循这一原则。早在2012年12月底，原告工作人员便口头委托被告二对案涉商业房地产进行预评估，被告于2013年2月底出具了预评估报告。原告工作人员收到后又进行了可行性研究，将可行性研究送交公司决策层，公司决策层最终决定原则上以预评估报告的市场价值50%发放贷款，在被告二出具正式报告后才与江苏国宇高科公司订立贷款合同。被告二出具的评估报告是原告确定向江苏国宇高科公司发放贷款数额的主要依据之一，失实报告与原告遭受巨额损失之间存在因果关系。五、原告提起本案诉讼的请求权基础是基于被告过错引起的侵权行为，而非合同行为。委托合同文本是被告制定的格式文本，内容与法律、法规的规定不符，为其单方意思表示。合同中约定的委托人对所提供的资料真实性负责不应成为被告免责的“挡箭牌”，被告应当对自己的行为致原告的损害承担赔偿责任。原告的诉讼请求依法有据，应予支持。
被告一认为：一、本案是房地产价格评估合同纠纷，事实基础是双方签订的委托评估合同。原告提供的４份不同估值报告评估时点和目的各不相同，中国的房地产行情一直在发生变化，用几个不同时点的报告来证明被告的评估结论错误不能成立，也不能说明原告的损失实际发生。潜在的损失是信贷合同的履行可能造成的损失，原告没有证据证明保证人完全没有责任财产。二、根据双方签订的委托评估合同约定，原告是提交评估资料的义务人，应承担相应后果。合同第4条4.2款规定合同签署10个工作日之后出具报告书，而事实上报告书在合同签署前4个月就已经出具。合同4.4条约定，被告认为原告资料不完整的，有权要求原告提供，但原告都没有做到，评估报告中被告也做了说明。当原告与被告沟通，说刘斌出了问题，需要被告配合，被告还二次去了现场进行勘察。处理合同争议认定过错是要看双方履行合同有无过错，而非依据某方自己的想象。被告出具评估报告符合房地产评估程序和规范，在评估过程中也进入到整个内部进行查勘，有房间照片及完整的记录说明，并无过错。二次到物业现场是协助原告调查刘斌情况，没有能进入到内部。三、对抵押物价值评估的结论是为原告决策放贷数额提供参考，并不是决定性依据。决策是否放款的重点是考察目标客户还款来源是否充足，抵押物作为还款来源只能作为补充，放贷数额也不是一定要到抵押物价值的50%，故原告的决策放贷行为与被告无关，且存在严重错过，如果有损失，应自行承担；四、双方订立委托评估合同意思表示一致的时间是2013年10月，在此之前的所有活动都是没有对价的咨询活动。有偿委托合同，被告因其过错承担责任，无偿的委托合同，被告因其故意和重大过错承担责任才承担责任。原告仅支付6万多的费用，就要求追究1个多亿的赔偿责任显失公平。
被告二认为：一、本案所涉房地产评估报告共有5个估值结果，原告随意选择其中两个报告结果相减得出自己的损失不恰当。被告作出评估结论后经济下行，出于不同的时间、目的而作出的估价结论当然是不同的，被告不存在任何过错；二、被告是评估公司，并非审计、会计事务所，在没有合同约定、未付预估费情况下，要求被告对于原告提供的每一个数据一一核实，权利与义务不相等；三、原告与借款人之间发生的是借贷关系，其应综合考量借款人的偿还能力，决策后果无论是收益还是损失，均应由原告自己享有或承担，被告二出具的评估报告不能起决定作用；四、原告决定向江苏国宇高科公司发放贷款是商业行为，应承担商业行为的风险。原告如果以咨询报告作为依据来决定放款1亿余元，说明原告没有尽到基本的谨慎义务。
本院认为 本院认为：案涉《靖江市靖城镇人民中路1号商业房地产评估合同》签署日期虽为2013年10月25日，但原告相关工作人员与被告二相关工作人员在2012年12月30日已就为确定抵押贷款额度提供参考依据而对案涉商业房地产市场价值委托评估达成一致意思表示，原告提交相关评估资料，被告二实际进行评估活动，应认定双方之间的房地产价格委托评估合同关系自2012年12月30日成立。
依照相关房地产估价规范和标准要求，委托方和相关当事方委托资产评估业务的，应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属等资料的真实性、合法性和完整性承担责任。房地产价格估价师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象权属等资料确认或发表意见超出房地产价格估价师执业范围，不应承担验证责任。本案原告与被告二约定的原告对其提交的评估资料真实性、合法性和完整性承担责任、评估人实地查勘仅限于评估对象外观和使用状况等并不违反法律强制性规定，应认定有效。
房地产价格评估机构作为对房地产测算、评定其经济价值和价格的房地产中介服务机构，依照相关法律规定，所作出的评估报告应做到全面、准确、概括、公正和客观性，提供虚假的或者有重大差错评估报告造成损失的，依法应承担民事赔偿责任。虚假的评估报告一般是指房地产价格评估机构及其房地产价格估价师在做报告过程中，故意将客观上不存在的事实或状态予以记载所作出的报告。存在重大过错的评估报告一般包括两种情况，即误导性陈述的评估报告和重大遗漏事项的评估报告。本案被告二接受委托后，根据原告提交的评估资料，选用市场比较法及收益法进行分析、测算和判断，确定评估对象在未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币2.9027亿元，现无充分证据或理由说明被告二或其具有从业资质的房地产价格估价师在评估过程中故意将不存在的事实或状态予以记载，故不存在虚假性。从被告二提交的房地产抵押估价技术报告看，被告二的房地产价格估价师是按照法律法规和行业规范规定的工作程序进行评估活动，原告诉称被告二违反房地产估价规范和标准要求进行评估事实和法律依据不充分，不应采信。原告所提交的被告二于2014年7月18日出具的《关于靖江市靖城镇人民中路1号9-14层商业房地产抵押项目评估说明》从内容看，是说明由于原告提供的评估资料数据有误，导致评估价值与实际价值存在差异，并非是被告二承认其评估行为或方法存在重大过错。江苏国衡评估公司、上海财瑞房地产土地估价有限公司接受原告的委托、泰州中兴房地产估价资产评估有限公司接受法院委托后，先后对案涉房地产作出结论不同的评估报告，由于上述三评估公司与被告二作出评估报告评估的特定目的不同，评估时市场条件的差异，以及对评估对象使用状态设定的差异，评估资料、途径或评估方法不同，评估结论均存在差异是正常的，不能就此说明被告二出具的评估报告存在重大过错。
原告作为专业从事资金信托的非银行金融机构，在开展信托业务时，应当以受益人利益最大化为宗旨，遵守法律、行政法规、部门规章及《信托公司受托责任尽职指引》规定，恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。对信托财产进行管理、运用之前应进行尽职调查,尽职调查的内容包括借款人、担保人的基本情况、历史沿革、公司治理、业务经营状况、重大债权债务、主要资产、诉讼、仲裁等情况。尽职调查可以自行进行，也可委托会计事务所、律师事务所、资产评估机构等第三方进行。然后按照公司规范要求、结合尽职调查报告及可行性报告对拟设信托项目进行审议，进入投资决策程序。审议过程中形成的重要文件及审议结果应以书面形式保存。原告制定的《房地产信托融资业务风险管理指引》是对将信托资金用于房地产信托项目的内部规范性文件，不应适用于“补充江苏国宇高科公司日常经营资金需要”的信托项目。被告二接受委托后，于2013年1月30日预估靖江市靖城镇人民中路1号商业房地整体估值为61099万元，预估单中明确说明“具体价格必须根据物业的区域环境、建筑装饰、物业管理、租赁情况、市场供需等因素进行调整，…最终结果以出具的房地产估价报告上测算的价格为准；预估值作为非正式估价结果，供委托方参考，故并不涉及我公司的法律责任问题”，原告诉讼中称其公司决策层最终决定原则上以预评估报告的市场价值50%发放贷款如成立，显然存在过错。被告二作出的《靖江市靖城镇人民中路1号9-14层商业房地产抵押估价报告》落款时间为2013年5月30日，与原告和案外人经公证签订的《信托贷款合同》、《抵押合同》、《担保合同》为同一日，诉讼中被告二举证说明《靖江市靖城镇人民中路1号9-14层商业房地产抵押估价报告》于2013年6月3日通过邮寄的方式送交给原告，原告虽然予以否认，但对何时收到未能作出说明并提交证据加以证明，有理由相信原告在未收到正式报告前已作出贷款数额投资决策，故原告诉称被告二作出的评估结论与其遭受巨额损失之间存在因果关系理由不能成立。
原告与案外人江苏国宇高科公司、靖江友谊公司、商翠云、靖江天一公司、靖江太平洋公司之间的借款合同纠纷案尚未执行终结，其损失尚不明确。
综上，原告与被告二之间的委托评估合同关系自2012年12月30日成立。被告二依据原告提供的评估资料作出的评估结论虽然与实际价值偏离，但其是按照法律法规和行业规范规定的工作程序进行，不存在过错，且与原告的决策放贷数额无关，原告诉称两被告受托从事评估活动中存在过错事实和法律依据不充分，其诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四佰零六条之规定，判决如下：
裁判结果 驳回原告华澳国际信托有限公司的诉讼请求。
案件受理费584225元，由原告华澳国际信托有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
落款
审判长 周卫平
审判员 顾连凤
审判员 潘贻杰
二〇一八年十二月二十日
书记员 袁 媛
