郭广龙与辽宁人和新天地公共设施管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2018)辽01民终13005号
当事人 上诉人（原审原告）：郭广龙。
委托诉讼代理人：赵蕾，辽宁卓政律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：辽宁人和新天地公共设施管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区北二马路15号。
法定代表人：王凤林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：奚琳，黑龙江立先律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雪。
审理经过 上诉人郭广龙因与被上诉人辽宁人和新天地公共设施管理有限公司（以下简称“人和新天地公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初11050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 郭广龙上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判上诉人郭广龙与被上诉人人和新天地公司之间签订的《太原街地一大道商铺经营使用权转让合同》（以下简称“涉诉《转让合同》”）超过20年部分无效；改判解除上诉人郭广龙与被上诉人人和新天地公司之间签订的剩余部分期限的涉诉《转让合同》；改判被上诉人人和新天地公司返还地下商铺转让款565,956元及利息暂计10,000元（自2016年12月14日起，至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人人和新天地公司承担。事实和理由：一、双方签订的涉诉《转让合同》为租赁合同，超过20年部分属于法定无效。被上诉人出租的地下商铺为所有权属于国家的人防工程，被上诉人本身并非所有权人，其仅享有使用权，合同本身为租赁合同关系。在合同中也多次出现，如果上诉人将商铺出租给第三方，则为转租行为，说明双方订立合同之初即为租赁合同。一审法院认为双方无租赁意图，与事实不符。且双方约定的租赁期限已经违反了《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）有关最长租赁期限的规定，超出20年部分应属无效。二、《中华人民共和国人民防空法》（以下简称“《人民防空法》”）、《人民防空工程平时开发利用管理办法》（以下简称“《人防工程管理办法》”）明确规定人防工程只能出租，而本案工程不符合出租条件。由于涉诉地下商铺所属工程项目一直没有通过竣工验收，导致无法投入使用，合同目的也无法实现。
二审被上诉人辩称 人和新天地公司辩称，一、被上诉人享有涉诉工程的开发建设权利，涉诉工程已经检测合格，并取得了消防验收手续。被上诉人作为新受让人取得涉诉太原街人防工程项目的开发建设权、经营使用权，所以被上诉人对涉诉工程具有合法权利，有权对外转让并签署合同。涉诉工程项目已于2013年竣工，并由依法成立具有法定检测资质的专业机构沈阳市建设工程质量检测中心对工程质量进行了检测，结果为符合国家标准。而后又经消防部门验收合格。涉诉工程于2013年12月14日投入使用至今，并未被认定为违法工程，也从未被责令停业，所以涉诉工程可以正常经营使用。
二、双方基于涉诉地下商铺订立的合同是经营使用权转让合同，而不是租赁合同。被上诉人并不是将商铺经营使用权租赁给上诉人，并非租赁合同。经营使用权是可以转让的权利，而关于权利的转让方面，只要不超过该权利本身的年限即可。
三、上诉人已经接收涉诉地下商铺，不存在解除合同事由。被上诉人为了履行转让合同积极向上诉人交付商铺，通过上诉人预留的电话，通知其办理地下商铺交接事宜，还通过上诉人预留的邮寄地址通过快递邮寄了地下商铺交付通知。上诉人接收地下商铺后，又与被上诉人签订代租申请，委托被上诉人代为转租、代为经营。被上诉人完全积极履行了合同约定的义务，不存在任何过错。
四、上诉人的合同目的已经实现，要求解除合同亦没有法律依据。首先，上诉人直接通过诉讼要求解除合同，违反法律规定，也剥夺了被上诉人依法享有的合同解除异议权。其次，上诉人不具有合同解除权。最后，上诉人解除权消灭，无权解除合同。
综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。
原告诉称 郭广龙向一审法院起诉请求：1.请求法院判令原告与被告间的《商铺经营使用权转让合同》超过20年部分无效；2.请求法院判令解除原告与被告间的剩余部分《商铺经营使用权转让合同》；3.请求法院判令被告返还商铺转让款565,956元及利息暂计10,000元（自2016年12月14日起，至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4.本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明 一审法院认定事实：2013年11月29日，原告郭广龙（乙方）与被告人和新天地公司（甲方）签订《太原街地一大道商铺经营使用权转让合同》一份，约定商铺位于沈阳市太原街地一大道地下的上层T019-1号，使用面积约6.6平方米（以下简称“涉诉地下商铺”）。甲方在招商期间所做的各种宣传资料仅作参考，商铺的位置、结构、面积、装修等均以实际交付商铺为准。商铺交付时需另行办理商铺交付确认手续。太原街地下开业时间预计为2013年12月14日，乙方享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后37年，甲方将就太原街地下的实际开业日期进行公告，若太原街地下实际开业时间与本协议约定的预计开业时间不符，甲乙双方同意以太原街地下的实际开业时间为准。乙方的转让期限按商场实际交付之日起进行相应顺延。转让商铺经营使用权总额为571,672元。如一次性交付商铺经营使用权转让款可享受9.9折优惠，合计金额为565,956元。合同签订后，原告交纳了商铺经营使用权转让款565,956元，被告于2013年11月29日为原告开具了两张收款收据（金额分别394,526元和171,430元）。
另查明，2013年11月7日，沈阳市建设工程质量检测中心出具结构实体验证检验报告，载明沈阳市太原街地区人防工程混凝土强度、钢筋保护层符合国家现行标准。2013年12月5日，太原街人防工程取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。涉诉地下商铺所在的太原街新天地广场于2013年12月14日开幕。
2016年11月5日，被告向原告邮寄通知一份，通知原告于2016年11月20日之前提交有关材料，逾期未提交，将视为其自愿全权委托公司将商铺对外出租。2016年11月23日，郭广龙给案外人郭广玲出具授权一份，载明“本人郭广龙系太原街新天地购物广场负一层上TA011、TA012、TA019-1号商铺业主，因本人在外地，现委任郭广玲代办本人所购买的商铺的一切事宜，如发生任何事宜由本人负责”。其后，郭广玲代替郭广龙签订《沈阳太原街新天地待租申请》（以下简称“《待租申请》”）一份，约定沈阳市太原街新天地项目富（本院校对：负）一层上T019-1号商铺的业主郭广龙，由于无商铺自行经营能力，现申请商场帮助将商铺对外出租。代租期限为一年，代租期2016年12月14日至2017年12月13日止。租金标准以该商铺实际租赁租金标准为准。商铺业主在代租期间不可以任何理由提前终止代租约定、不可以任何名义干扰承租商的日常经营。业主如拟定将该商铺的经营权交予商场代为租赁或收回经营权自行经营，均须在下一租赁年度开始日提前三个月提交申请，并经商场核准后方可执行，审核期限为一个月。在该商铺经营使用权期限内如下一租赁年度开始日前两个月业主仍未递交申请或申请核准未经商场通过，则该商铺延用原代租或自营形式。
再查明，2010年12月20日，沈阳市人民防空办公室（以下简称“市人防办”）与人和商业控股有限公司（以下简称“人和商业公司”）签订《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同》一份。2011年6月9日，市人防办、人和商业公司与被告人和新天地公司签订《人防工程建设权、经营使用权出让合同之补充合同》（以下简称“涉诉《补充合同》”）一份。被告取得涉诉商铺所在人防工程的开发建设权2年及经营使用权40年。
一审法院认为 一审法院认为，根据《中华人民共和国人民防空法》（以下简称“《人民防空法》”）第五条规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。被告取得沈阳市太原街地区人防工程的开发建设权及经营使用权，其经营使用权确定为40年并不违反法律规定，故被告依法拥有对涉诉商铺40年的经营使用权，并且可以依法“在四十年使用期限内”对商铺再行转让。本案争议的焦点在于原、被告签订的《太原街地一大道商铺经营使用权转让合同》合同性质问题。无论从合同的名称、合同的目的还是合同约定的履行标的来看，双方当事人均无不动产租赁的意思表示。被告将涉诉商铺的经营使用权转让给原告，转让期限未超过四十年。合同签订后，原告交付了全部经营使用权转让款，并与被告签订了《沈阳太原街新天地代租申请》，故原、被告双方签订的《太原街地一大道商铺经营使用权转让合同》是对被告已经合法拥有的经营使用权的转让，并非租赁合同，该转让合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对于原告要求判令双方签订合同部分无效的诉讼请求，不予支持。关于原告要求解除合同的诉请，既不符合法定解除条件也不符合约定解除条件，故不予支持。综上，原告要求被告返还商铺转让款及利息的诉请无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告郭广龙的诉讼请求。案件受理费9560元（原告已预交），由原告郭广龙承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，2010年12月16日，人和商业公司与市人防办签订的《人防工程开发建设权、经营使用权出让合同》（以下简称“涉诉《出让合同》”）中第二条约定：“人防工程所有权，以及人防工程占用土地的所有权、使用权归国家所有，出让人根据沈阳市人民政府的授权出让人防工程开发建设权、经营使用权，地下资源、埋藏物不属于出让范围。”第三条约定：“受让人对依法取得的人防工程开发建设权、经营使用权，在出让期限内享有使用、收益权。”第十一条第（五）款约定：“开发建设权2年（即2年内完成全部建设项目，从本合同签订之日起计算）；经营使用权40年（从工程竣工验收之日起计算）。”第二十三条约定：“工程使用期间，在不改变本合同约定前提下，受让人整体或部分转让（出租）人防工程的使用权，须以书面形式申请，报送人防部门同意并办理相关变更手续后，受让人方可转让工程使用权。”第二十四条约定：“未经出让人书面同意，受让人不得擅自改变本合同项下的权利义务，否则出让人有权解除本合同，收回人防工程使用权，因此造成的损失由受让人承担。本合同项下的全部或部分人防工程使用权出租后，本合同和人防工程使用权登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。”
2010年12月16日，出让人市人防办与受让人人和商业公司共同作为申请人向辽宁诚信公证处就涉诉《出让合同》申请办理公证，该处于2010年12月20日作出（2010）辽诚证民字第2342号公证书，载明：“双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定；合同上双方当事人的签字与印鉴均属实。”
2011年6月9日，市人防办作为管理人，与人和商业公司、人和新天地公司签订的涉诉《补充合同》第一条约定：“各方同意，自本补充合同生效之日起，原使用单位在原合同项下关于太原北街人防工程（项目编号为xxx号）和中山路人防工程（项目编号为RF2010-011）所享有的权利和义务，全部转移给新使用单位。”第二条约定：“新使用单位承诺，自本补充合同生效之日起，将按照原合同的约定，接受、享有和承担原使用单位就太原北街人防工程项目和中山路人防工程项目所承担的全部权利和义务。”第三条约定：“各方同意，原合同第六条‘使用责任’第4款变更为：‘使用单位应当按照人防工程使用合同约定的期限使用人防工程。使用单位不得擅自整体转让、整体租赁/转租、抵押人防工程使用权。确需整体转让、整体租赁/转租、抵押人防工程使用权的，应经管理人批准，与管理人重新签订人防工程使用合同。’”
又查明，人和商业公司系在中国境外设立的公司，遵照“商业存在”的原则，已在辽宁省沈阳市设立五家外商独资企业，其中包括本案人和新天地公司。
再查明，2013年11月29日，郭广龙作为乙方与甲方人和新天地公司签订的涉诉《转让合同》中第八章“合同的变更、终止和期满”第三十条约定：“本合同自签订之日起，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方面变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。”第三十一条约定：“合同期内，如乙方（郭广龙）提出将商铺的经营使用权转让过户，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方（人和新天地公司）审核同意后，按有关规定办理转让过户手续，并交纳相应费用。”第十一章“争议解决”第三十五条约定：“本合同的缔结、生效、履行、解释及纠纷解决适用中华人民共和国法律。与本协议有关的一切争议，协议双方应通过友好协商解决。如果不能协商解决，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。”第十二章“其他”第三十七条约定：“甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、按本合同所述通信地址（或乙方随后书面通知的通信地址）邮寄送达、或留置送达（即将信函置于该商铺适当位置后满七日）等方式之一，均视为有效送达。乙方商铺内营业人员的签收行为应视为乙方的签收行为。乙方不得以未经其授权而主张该营业人员的签收是无效的。”
二审庭审中，上诉人郭广龙称其于2017年7月24日到涉诉地下商铺进行查看时，发现涉诉地下商铺是闲置状态。该商铺现在是否属于转租的状态不清楚。被上诉人一直没有与其联系过，也没有人通知其去办理相关领取租金的手续。
被上诉人人和新天地公司称其与郭广龙签订代租申请后，已向案外承租人收取了租金，但没有向郭广龙本人支付。并称按照其与郭广龙签订的《待租申请》约定，人和新天地公司与案外承租人就涉诉地下商铺商定的租金标准不需要经过郭广龙的确认同意，被上诉人承诺同意与上诉人就涉诉地下商铺的租金收益进行核对，并将收取的全额租金交付给郭广龙。
本院认为 本院认为，本案系由人和商业公司开发建设的，具有人防工程性质的地下商铺的经营使用权对外转让所引发的合同纠纷，通过庭审，围绕双方当事人诉辩主张，总结双方争议焦点主要有以下四点：一、关于涉诉《转让合同》的性质及效力如何认定的问题；二、关于涉诉《转让合同》约定超过20年经营期限部分是否有效的问题；三、关于涉诉《转让合同》经营使用权转让期限未超过20年部分应否解除以及相应后果如何处理的问题。
一、关于涉诉《转让合同》的性质及效力如何认定的问题。
上诉人郭广龙主张被上诉人人和新天地公司本身并非所有权人，其仅享有经营使用权，故涉诉《转让合同》应为租赁合同，且租赁字样在合同中也多次出现，双方约定的承租期限违反了《合同法》有关最长租赁期限的规定，超过20年部分应为法定无效。被上诉人人和新天地公司抗辩其系通过受让行为合法取得涉诉地下商铺所在人防工程的开发建设权以及经营使用权，其与市人防办所签订的合同也并非租赁合同，受让的标的与涉诉《转让合同》的标的指向相同，且现行法律也并未禁止该权利的转让。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。转让合同是转让人转移标的物的权利（不限于所有权）于受让人，受让人支付对价的合同。对于本案双方当事人争议的合同性质及效力问题，应从订立合同时双方的真实意思表示、涉诉地下商铺开发建设的用途、权利的取得以及经营情况等因素综合加以考量，而不宜仅凭合同名称、个别用词而予以定性。
（一）关于人和新天地公司就涉诉地下商铺所属工程项目享有的权利及权利归属问题。2010年12月16日，人和商业公司与市人防办签订涉诉《出让合同》，取得了包括涉诉人防工程项目在内的多个人防工程项目的开发建设权和经营使用权。2010年10月20日，辽宁诚信公证处作出（2010）辽诚证民字第2342号公证书，对涉诉《出让合同》的真实性和合法性予以公证。2011年6月9日，市人防办作为涉诉工程项目的管理人，与人和商业公司、人和新天地公司签订涉诉《补充合同》，将涉诉人防工程原使用单位人和商业公司变更至新使用单位人和新天地公司，三方约定原合同项下的所有权利和义务全部转移给新使用单位。人和新天地公司自此取得涉诉人防工程项目的开发建设权和经营使用权。
根据《人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第十九条第一款规定：“国家对人民防空工程建设，按照不同的防护要求，实行分类指导。”第二十一条第一款规定：“人民防空指挥工程、公用的人员掩蔽工程和疏散干道工程由人民防空主管部门负责组织修建；医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织修建。”第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”可见，人防工程既有为保障“战时”而单独、专门建筑的工程，也有“战时可用、平时民用”的建筑工程，且不同类人防工程的建筑主体不同，其权属也当然不同，但都要服从《人民防空法》的管理，而管理主体与权属主体并不等同。根据“谁投资、谁受益”原则，涉诉人防工程的管理主体为市人防办，权属主体自原使用单位人和商业公司转移至新使用单位人和新天地公司，故人和新天地公司依合同约定享有将涉诉人防工程项目部分转让、出租并取得收益等权利。
（二）关于涉诉《转让合同》的性质问题。如前所述，人和新天地公司通过受让形式取得涉诉人防工程的开发建设权和经营使用权。2013年11月29日，郭广龙与人和新天地公司签订涉诉《转让合同》，人和新天地公司向郭广龙转让了涉诉地下商铺的经营使用权，转让期限为太原街地下商场开业后37年，转让金额为一次性交付人民币565,956元。在涉诉《转让合同》中第三十一条约定：“合同期内，如乙方提出将商铺的经营使用权转让过户，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方审核同意后，按有关规定办理转让过户手续，并交纳相应费用。”2016年11月，人和新天地公司向郭广龙发出交付涉诉地下商铺的《通知》，并通过邮寄形式送达了该通知。后郭广龙委托案外人郭广玲代其签订《代租申请》，委托人和新天地公司将涉诉地下商铺代为外租。从上述事实可以看出，涉诉《转让合同》的名称为经营使用权转让合同，合同标的为涉诉地下商铺的经营使用权，郭广龙支付的价款为转让款，在实际交付商铺后，又存在委托代为外租的行为。可见，涉诉《转让合同》的实质系人和新天地公司将其所受让的涉诉地下商铺的经营使用权让渡给郭广龙，虽然因涉诉地下商铺涉及人防工程管理范畴，但现行法律行政法规并未完全禁止权利人将依法依约取得的地下商铺经营使用权部分对外转让，受让人郭广龙一次性支付了涉诉地下商铺转让费，该《转让合同》的性质显为转让。而且，双方在合同订立过程中并无明确订立租赁合同的共同意思表示，上诉人在订立合同时对约定内容系属知晓，亦未提出异议。再结合涉及人防工程行业的惯常交易模式及通行做法来看，此类合同因其本身具有特殊性，故不宜将其作为普通租赁合同予以认定。
（三）关于涉诉《转让合同》的效力问题。人和新天地公司通过与郭广龙签订的涉诉《转让合同》，将其先行受让的涉诉地下商铺的经营使用权让渡给郭广龙，其权利来源于其与市人防办、人和商业公司之间形成的涉诉《出让合同》及《补充合同》，结合前述涉及人防工程项目权利归属的认定，以及相关行业的发展实际和国家政策，根据上诉人提供的现有证据无法确切证明双方在订立涉诉《转让合同》及履行过程中，具有《合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故对涉诉《转让合同》宜认定为有效合同。同时，鉴于本案涉诉地下商铺所属工程项目涉及到众多受让者的投资权益，为维护交易安全和稳定市场秩序，对涉诉《转让合同》亦应当认定为有效合同更为适宜。
二、关于涉诉《转让合同》约定超过20年经营期限部分是否有效的问题。
首先，从合同性质来看，虽然上诉人郭广龙提出涉诉《转让合同》为租赁合同，超出20年期限部分因与《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”的规定冲突而法定无效的主张，但如前所述，涉诉《转让合同》从名称、标的、转让款支付、委托代租等因素来看，其性质属经营使用权转让合同关系，而非普通租赁合同关系，不应受《合同法》上述关于租赁合同最长期限规定的限制，故其超出20年期限部分不因合同性质原因而无效。
其次，从合同标的的属性来看，涉诉《转让合同》标的为地下商铺经营使用权，确非地下商铺所有权。然则经营使用权作为非人身权利的一种，我国法律行政法规并未禁止其转让，在满足相应条件的情况下，人和新天地公司作为受让该经营使用权的合同一方主体，其享有对外转让的权利。此外，根据国家鼓励在非战时充分利用人防工程的原则，该经营使用权的转让亦不因与人防工程所有权归属于国家而发生冲突，或因所有权人并非人和新天地公司而使其权利受到限制，权益受到贬损。
最后，从合同约定的年限来看，根据人和商业公司与市人防办签订的涉诉《出让合同》中第三章第十一条第五项约定：“出让年限为：开发建设权2年（即2年内完成全部建设项目，从本合同签订之日起计算）；经营使用权40年（从工程竣工验收之日起计算）。”2013年11月7日，沈阳市建设工程质量检测中心出具《结构实体验证检验报告》，结论为涉诉人防工程符合国家现行标准的规定。2013年12月5日，人和新天地公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。又根据涉诉《转让合同》中第一章第四条约定的：“太原街地下开业时间预计为2013年12月14日。乙方享有商铺经营使用权的期限自商场开业三年后37年……。”以上情形说明，郭广龙与人和新天地公司签订的涉诉《转让合同》所让渡的涉诉地下商铺的经营使用权期限，并未超过人和新天地公司所受让的涉诉地下商铺所属人防工程项目经营使用权的最长期限，该《转让合同》约定的使用期限作为合同整体内容，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法、有效。因此，对于上诉人郭广龙提出要求确认涉诉《转让合同》超过20年经营期限部分无效，同时返还超过20年经营期限部分的转让款的请求，本院不予支持。
三、关于涉诉《转让合同》经营使用权转让期限未超过20年部分应否解除以及相应后果如何处理的问题。
（一）关于上诉人郭广龙是否享有对涉诉《转让合同》的解除权以及该解除权是否应受到除斥期间限制的问题。一方面，关于郭广龙请求解除涉诉《转让合同》是否符合约定解除条件的问题。根据《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”又根据涉诉《转让合同》中第三十条约定：“本合同自签订之日起，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同，但本合同有明确约定的除外。”由于涉诉《转让合同》并未赋予合同双方单方解除合同的权利，且按照合同约定，双方此后亦未另行达成任何关于合意解除或约定解除条件的书面协议，上诉人亦未提供因被上诉人违约足以导致合同解除的充分证据，且被上诉人对于上诉人的解除请求不予认可，故郭广龙现对于涉诉《转让合同》并不享有约定解除权。
另一方面，关于郭广龙请求解除涉诉《转让合同》是否符合法定解除条件的问题。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，郭广龙已实际交付全部转让款，人和新天地公司通过上诉人预留地址以快递邮寄的形式积极履行通知交付义务。郭广龙在实际接收涉诉地下商铺后，又委托案外人郭广玲向人和新天地公司提出代租申请，委托人和新天地公司代为经营或转租。以上事实表明，郭广龙与人和新天地公司均各自履行了相应合同义务，彼此均不存在过错，且合同具备继续履行的条件，故上诉人的主张不符合《合同法》第九十四条规定的关于当事人一方迟延履行主要债务致使合同目的无法实现的情形，且截至目前亦未出现因不可抗力致使合同目的无法实现的情形。
综上，根据上述法律规定及双方提供的现有证据，上诉人郭广龙就涉诉《转让合同》并不享有合同解除权，进而，本案纠纷亦不涉及解除权的行使是否超过法律对于除斥期间相关规定的问题。
（二）关于涉诉《转让合同》约定20年期限内有效部分应否解除的问题。
首先，关于郭广龙提出因涉诉人防工程项目尚未进行竣工验收，导致无法投入使用，合同目的无法实现而要求解除涉诉《转让合同》的主张。从法院查明事实看，2013年11月7日，沈阳市建设工程质量检测中心出具结构实体验证检验报告，载明沈阳市太原街地区人防工程混凝土强度、钢筋保护层符合国家现行标准。2013年12月5日，涉诉地下商铺所属太原街人防工程项目取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（沈和公消安检字[2013]第0109号）。涉诉地下商铺所属太原街新天地广场于2013年12月14日开幕。截至本案二审期间，双方当事人均未提供任何证据证明涉诉人防工程项目存在受到相关部门对于其不符合交付条件或不能投入使用等问题作出的通知或处罚等情形，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
其次，结合本案二审庭审中，郭广龙与人和新天地公司就涉诉地下商铺是否已经进行实际代租并给付代租租金的陈述可知，双方曾就代租问题签订过书面协议并已实际履行，但就如何给付代租租金问题未能达成一致。人和新天地公司承认在郭广龙委托郭广玲向被上诉人提交的代租申请期限中，已将涉诉地下商铺交由案外承租人经营使用，并表示同意就租金收益情况与上诉人进行核对，并履行给付义务。那么，因双方代租行为的存在，郭广龙如若未能实现取得代租期间租金的相关收益，可通过查账核对方式或另行向人和新天地公司主张该权益，而不应径行以合同目的无法实现为由，请求确认涉诉《转让合同》部分无效以及解除有效部分。
再次，关于郭广龙提出被上诉人就涉诉人防工程项目没有取得《人民防空工程平时使用证》，根据《人防工程管理办法》第九条规定：“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料,经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。《人民防空工程平时使用证》由国家人民防空主管部门统一格式，省、自治区、直辖市人民防空主管部门印制。”第十条规定：“《人民防空工程平时使用证》实行审验制度。人民防空主管部门应当定期对《人民防空工程平时使用证》进行审验，并按规定收取审验费。禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》。”被上诉人的转让行为违法，涉诉《转让合同》约定20年以内的部分也应解除的主张。对此，本院认为，一方面，从该《管理办法》的制定主体及主要内容来看，是由国家人民防空办公室于2001年11月1日颁布施行，旨在为促进人民防空工程（含结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室）及与工程配套的地面附属设施的平时开发利用，规范开发利用管理，充分发挥人民防空工程的战备效益、社会效益和经济效益而制定，被上诉人是否取得了《人民防空工程平时使用证》不能作为否定本案涉诉《出让合同》、《转让合同》的唯一依据。另一方面，被上诉人提供了由市人防办作为缔约主体并经公证的涉诉《出让合同》以及《补充合同》为据，对其享有就涉诉地下商铺所属工程项目的开发建设权、经营使用权以及部分转让权加以证明，并已实际履行多年，在程序上、形式上并未违反法律行政法规的强制性规定，市人防办亦并未介入并主张涉诉地下商铺经营使用权转让无效。诚然，若上诉人认为被上诉人开发利用涉诉地下工程项目具有违反上述人防行政管理部门规定的情形，可在证据充分时向人防行政管理部门主张权益维护。由此，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。
最后，从投资行为自身属性来看，郭广龙受让涉诉地下商铺经营使用权的目的，很大程度上在于期望在权利行使的期间内取得持续而稳定的收益，但这种期望是否必然能够实现则具有极强的不确定性，恰恰与投资行为本身所具有的风险性相对应。从维护市场交易秩序和公平诚信原则的角度来讲，郭广龙意图通过主张合同部分无效、部分有效并解除，返还全部转让费的方式，来规避投资风险的行为，本院难以支持。
因此，对于上诉人提出涉诉《转让合同》未超过20年期限部分应予解除的主张，本院不予支持。
综上所述，郭广龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，结果并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9560元，由上诉人郭广龙负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 贾宏斌
审 判 员 姜会军
审 判 员 韩彩霞
二〇一八年十二月二十日
法官助理 刘冰青
书 记 员 张潇元
附法律依据本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国物权法》第一百三十六条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百四十二条：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第二十二条：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
