南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司与许荣云等房屋买卖合同纠纷再审案
江苏省高级人民法院
民事判决书
(2018)苏民再126号
当事人 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区仙鹤街117号。
法定代表人：康勇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：余苏燕，江苏志仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁剑英，江苏志仁律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：许荣云。
委托诉讼代理人：钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张伟，江苏天哲律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：单炎钊。
委托诉讼代理人：钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张伟，江苏天哲律师事务所律师。
二审被上诉人（一审被告）：南京市秦淮区国有资产经营中心，住所地江苏省南京市秦淮区马道街某号。
法定代表人：陈绪胜，该中心主任。
委托诉讼代理人：汤巢。
审理经过 再审申请人南京市秦淮城镇建设综合开发有限公司（以下简称城镇开发公司）因与被申请人许荣云、单炎钊、二审被上诉人南京市秦淮区国有资产经营中心（以下简称秦淮国资中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6404号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2016）苏民申4618号民事裁定提审本案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人城镇开发公司的委托诉讼代理人余苏燕、丁剑英，被申请人单炎钊及其与被申请人许荣云的共同委托诉讼代理人钱克智、张伟，秦淮国资中心委托诉讼代理人汤巢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人诉称 城镇开发公司申请再审称，（一）许荣云、单炎钊一审诉讼请求是要求城镇开发公司、秦淮国资中心立即办理出让土地使用权证，但一、二审判决“城镇开发公司按相关规定向相关部门缴纳土地出让金，并于缴纳土地出让金后三十日内协助许荣云、单炎钊办理南京市秦淮区秦虹南路30号房屋土地使用权证手续”，超出许荣云、单炎钊的一审诉讼请求，且剥夺了城镇开发公司对缴纳土地出让金的时效抗辩权，违反民事诉讼法处分原则。（二）涉案《房地产买卖契约》约定，许荣云、单炎钊对出售的房地产已做充分了解，愿意购买该房地产；该房地产办理过户手续所需要缴纳的税费由买卖双方按规定各自承担；卖方于许荣云、单炎钊房款全部付清后的两个月内协助办理“两证”等。一、二审判决未查实以上合同内容，断然认定卖方未告知许荣云、单炎钊土地性质，认定事实错误。（三）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报有批准权的人民政府审批，准予转让的，由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。据此，涉案土地使用权出让金应由许荣云、单炎钊缴纳，一、二审判决由城镇开发公司缴纳，适用法律错误。（四）城镇开发公司形式上由南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司（以下简称城镇建设总公司）更名，实质上系新设立公司，并非涉案房地产买卖关系的义务主体。综上，请求撤销一、二审判决，驳回许荣云、单炎钊的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由许荣云、单炎钊承担。
再审被申请人辩称 许荣云、单炎钊辩称，（一）缴纳土地出让金是办理土地使用权证的前置条件，许荣云、单炎钊的一审诉讼请求是要求城镇开发公司办理出让土地使用权证，缴纳土地出让金与办理土地使用权证一脉相承，并不矛盾，城镇开发公司在一审中亦未提及时效问题，一、二审判决未超出许荣云、单炎钊的诉讼请求范围。（二）涉案《房地产买卖契约》未注明土地使用权的取得方式，所谓的许荣云、单炎钊已经充分了解该处房地产信息，仅是卖方单方拟定的格式条款，不足以证明买方已知悉涉案土地使用权系划拨取得，且合同约定的双方各自承担办理房地产过户手续所需缴纳的税费，并不包含土地出让金。（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金，系针对首次取得划拨土地使用权的开发公司，即本案中的城镇开发公司，不适用于本案买卖关系中的买受人。（四）城镇开发公司系由城镇建设总公司更名而来，应当承担合同义务。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回城镇开发公司的再审请求。
秦淮国资中心述称，对城镇开发公司与许荣云、单炎钊之间的买卖纠纷不发表意见。
经查，2015年5月15日，许荣云、单炎钊向南京市秦淮区人民法院起诉，认为城镇开发公司出售的房屋其土地使用权性质为划拨，无法办理出让性质的国有土地使用权证，请求判令城镇开发公司、秦淮国资中心立即为许荣云、单炎钊办理出让土地使用权证，并自2003年11月1日起至土地使用权证办理完毕之日止、以购房款2840604元按每日万分之二点一计算后的50%，对许荣云、单炎钊连带承担违约责任，城镇开发公司、秦淮国资中心承担本案诉讼费用。
一审法院查明 一审法院查明：2003年7月28日，许荣云、单炎钊与城镇建设总公司签订《房地产买卖契约》，约定：城镇建设总公司将座落南京市秦淮区秦虹南路30号、建筑面积546.27平方米的房屋出售给许荣云、单炎钊，该房地产的基本情况已载于附件一，许荣云、单炎钊对所要出售的房地产已做充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价格为2840604元，现金支付1440604元，余款140万元办理按揭贷款；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担；城镇建设总公司于许荣云、单炎钊房款全部付清后的两个月内协助许荣云、单炎钊办理“两证”等。该合同附件一载明：房屋使用性质为商业。
协议签订后，许荣云、单炎钊分别于2003年5月16日、6月20日给付城镇建设总公司1440604元、90万元，合计2340604元。同年，单炎钊办理50万元商铺按揭贷款，该贷款划转至城镇建设总公司。
同年8月1日，许荣云、单炎钊领取房屋所有权、共有权证，产权来源为买受。涉案房屋登记簿载明，该房屋规划用途为商业。
2009年3月20日，许荣云、单炎钊曾起诉城镇建设总公司，要求办理出让土地使用权证并承担违约责任。后于同年6月2日因法院原因而撤回起诉。
2015年2月2日，南京市国土资源局行政审批服务处向许荣云、单炎钊出具告知书，主要内容为：秦洪南路30号房产对应分摊土地面积257.39平方米，根据2015年1月15日的评估报告，该土地出让金价格约183.6478万元（评估报告有效期半年）。该告知书的土地出让金价格不作为缴纳土地出让金的依据，出让金价格最终以经审批后的结果为准。
一审另查明：涉案房屋所在土地于1998年核拨给城镇建设总公司，用途为建秦虹住宅小区三期工程。
城镇建设总公司于2005年6月24日更名为城镇开发公司。
一审法院认为 一审法院认为，涉案房屋移交给许荣云、单炎钊时，建筑物范围内的土地使用权一并转移。因城镇建设总公司在转让房屋时未依法完成划拨土地转让报批及出让手续，也未在合同中载明土地使用权的取得方式，并约定由许荣云、单炎钊负担土地使用权出让金，故应由城镇建设总公司负担土地使用权出让金，并协助许荣云、单炎钊办理土地使用权证。因城镇建设总公司已更名为城镇开发公司，城镇开发公司应承继城镇建设总公司的上述义务。许荣云、单炎钊关于秦淮国资中心应当承担连带责任的主张，无事实与法律依据，不予支持。本案因土地出让金负担主体不明而产生争议，许荣云、单炎钊未办理土地使用权证并非城镇建设总公司或城镇开发公司故意违约所致，故不支持许荣云、单炎钊的违约金主张。综上，一审法院作出（2015）秦民初字第2658号民事判决：（一）城镇开发公司于判决生效之日起三十日内按相关规定向相关部门缴纳土地出让金，并于缴纳土地出让金后三十日内协助许荣云、单炎钊办理南京市秦淮区秦虹南路30号房屋土地使用权证手续。（二）驳回许荣云、单炎钊的其他诉讼请求。一审案件受理费17953元，由许荣云、单炎钊负担17873元，城镇开发公司负担80元。
二审上诉人诉称 城镇开发公司和许荣云、单炎钊均不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。城镇开发公司请求撤销一审判决，改判驳回许荣云、单炎钊的诉讼请求，由许荣云、单炎钊承担一、二审诉讼费用。许荣云、单炎钊请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，由城镇开发公司承担一、二审诉讼费用。
二审法院查明 二审中，除城镇开发公司提出不知道许荣云、单炎钊2009年起诉后又撤诉的情况，许荣云、单炎钊就此陈述，撤诉申请被法院口头裁定准许外，二审法院查明的事实与一审相同。
二审法院认为 二审法院认为，城镇开发公司由城镇建设总公司改制后更名，原城镇建设总公司的责任应由城镇开发公司承担。城镇建设总公司与许荣云、单炎钊签订的《房地产买卖契约》未依法载明土地使用权取得的方式，导致双方对于土地出让金的负担未作明确约定。依照法律规定，合同生效后，当事人就部分内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。涉案《房地产买卖契约》明确约定，协助办证是卖方义务，而合同中并未告知买方涉案房屋所涉土地使用权系划拨取得、转让房地产需办理审批并补缴土地出让金的情况，故不足以认定许荣云、单炎钊知晓该土地使用权性质并应自行负担土地出让金，该土地出让金由城镇开发公司负担。本案纠纷因合同约定不明而引发，许荣云、单炎钊主张城镇开发公司构成违约应赔偿违约金，缺乏依据。城镇开发公司及许荣云、单炎钊的上诉请求均不予支持。二审法院作出（2015）宁民终字第6404号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17953元，由许荣云、单炎钊负担8976.5元，城镇开发公司负担8976.5元。
本院查明 本院再审查明的事实与一、二审相同。本院再审还查明以下事实，各方当事人不持异议：
（一）许荣云、单炎钊与城镇建设总公司签订的《房地产买卖契约》“附件一”为表格格式，其中：“房屋座落”栏内载明“秦淮区秦虹南路30号”；“地号”栏内为空白，“产权所有人”栏内载明“城镇开发总公司”；“产权证号”栏内载明“宁房权证秦初字第××号”；“房屋建筑面积”栏内载明“546.27平方米”；“土地使用面积”栏内为空白。
（二）本院再审中，城镇开发公司又提供城镇建设总公司（卖方）与案外人肖正有（买方）2001年11月15日签订的《怡馨花园商品房买卖契约》，以证明案外人肖正有在许荣云、单炎钊购买涉案房屋2年前，购买了与涉案房屋相同地段的秦虹小区怡馨花园11幢网点3号房屋，房屋使用功能同为商业，房屋建筑面积167.34平方米，单价已达到6300元/平方米；涉案房屋买卖发生在2年之后，房屋建筑面积546.27平方米，单价却只有5200元/平方米，明显低于同地段且交易在先的商品房单价。该事实表明，许荣云、单炎钊在购买涉案房屋时，是明知土地使用权系划拨取得。城镇建设总公司与肖正有2001年11月15日签订的《怡馨花园商品房买卖契约》主要内容为：房屋座落秦虹小区地块怡馨花园11幢网点3号房屋，房屋使用功能为商业，房屋建筑面积167.34平方米，单价为每平方米6300元，房款合计1054242元等。
许荣云、单炎钊认可该证据的真实性，但认为该证据形成于二审判决前，不属于新证据，不能作为认定本案事实的依据；案外人肖正有购买的房屋与本案诉争房屋位置不同，两者不具有可比性。
秦淮国资中心认可城镇开发公司的举证意见。
（三）城镇开发公司系城镇建设总公司改制后设立的企业。
（四）二审判决生效后，因执行，城镇开发公司于2017年6月6日缴纳涉案房屋国有土地使用权出让金3640890元，缴款书载明：缴款人为“许荣云、单炎钊（城镇开发公司代缴）”。
2017年6月15日，南京市国土资源局与许荣云、单炎钊签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让南京市秦淮区秦虹南路30号国有土地使用权，用途为住宿餐饮用地，期限40年，自2003年8月1日领取房产证之日起算，受让人应于合同签订之日向出让人一次性交清全部土地出让金3640890元等。该合同签订后，许荣云、单炎钊于2017年7月28日领取涉案房屋苏（2017）宁秦不动产权第0117189号不动产权证书。
根据申辩双方意见，本案再审的争议焦点是：（一）原判决是否超出许荣云、单炎钊一审诉讼请求；（二）城镇开发公司的再审请求能否成立。
本院认为 本院再审认为，涉案房屋国有土地使用权系城镇开发公司以划拨方式取得，对此事实，各方当事人不持异议。涉案《房地产买卖契约》未载明土地使用权取得方式，导致许荣云、单炎钊与城镇开发公司对土地出让金负担问题产生争议，系本案争议的核心。
再审法院认为关于第一个争议焦点，本院再审认为，许荣云、单炎钊的一审诉讼请求是，要求城镇开发公司和秦淮国资中心协助办理国有出让土地使用权证。因涉案《房地产买卖契约》签订于2003年7月28日，根据当时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。由此，依法缴纳土地使用权出让金，是办理国有出让土地使用权登记的基本前提。本案中，许荣云、单炎钊一审提出的要求城镇开发公司和秦淮国资中心协助办理国有出让土地使用权证的诉讼请求，当然涉及土地使用权出让金的缴纳和负担，故一、二审判决未超出当事人的诉讼请求范围。
关于第二个争议焦点，本院再审认为，涉案《房地产买卖契约》未载明土地使用权取得方式，导致许荣云、单炎钊与城镇开发公司对土地出让金负担问题产生争议。依照法律规定，合同生效后，当事人就合同部分内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。合同约定不明时的履行费用的负担，由履行义务一方负担。据此，城镇开发公司提出的要求驳回许荣云、单炎钊一审诉讼请求的再审请求，依法应予支持。理由是：
（一）许荣云、单炎钊在签订涉案房屋《房地产买卖契约》时，对该房屋未取得国有出让土地使用权证的状况是明知的。
尽管涉案《房地产买卖契约》未载明交易房屋土地使用权性质是划拨还是出让，但是，涉案房屋系商业地产，建筑面积546.27平方米。房地产交易为大额不动产交易，基于交易安全的考虑，买受人应当尽到与该交易性质相当的基本注意义务。如购买一手商品房，买受人的基本注意义务有四项：一是审查开发商是否领取营业执照；二是审查开发商是否取得商品房销售许可证或商品房预售许可证；三是审查开发商是否办理国有土地出让手续；四是审查开发商是否取得建设工程规划许可证。如购买二手存量房，买受人的基本注意义务有两项：一是审查出卖人是否持有合法的房屋所有权证；二是审查出卖人是否持有合法的国有土地使用权证。而查询房地产权属登记状况并非难事，房管部门和土地管理部门均有相应查询窗口，买受人完全有能力和条件通过正当途径查询到欲购房地产相关信息。本案中，《房地产买卖契约》约定,“许荣云、单炎钊对所要出售的房地产已做充分了解，愿意购买该房地产”，表明许荣云和单炎钊知道在进行涉案房地产交易前应尽相应审查义务；《房地产买卖契约》“附件一”载明：城镇开发总公司为涉案房屋所有权人，“产权证号”为宁房权证秦初字第××号，“地号”和“土地使用面积”两栏则均为空白。其中城镇开发总公司为涉案房屋所有权人、“产权证号”为宁房权证秦初字第××号的记载，表明许荣云、单炎钊知道双方交易的涉案房屋不是一手商品房，而是二手存量房；“地号”和“土地使用面积”两栏均为空白的记载，表明涉案房屋未领取国有土地使用权证，且许荣云、单炎钊对涉案房屋缺失国有土地使用权证的状况是明知的。
（二）涉案房屋销售单价与同地段、同类型两年前以出让方式取得国有土地使用权的商品房相比，销售单价低了近20%事实可以印证，许荣云、单炎钊知晓并接受涉案交易房屋土地使用权状况。
如前所述，双方签订的《房地产买卖契约》“附件一”记载的涉案房屋“地号”和“土地使用面积”两栏均为空白，表明许荣云、单炎钊知晓涉案房屋未领取国有土地使用权证的现状。一般而言，理性的商主体，在进行相关交易前，通常会对拟交易标的物的价格进行市场比较。城镇开发公司提供的与涉案房屋区位相邻、用途相同的肖正有签订的《怡馨花园商品房买卖契约》，能够证明经出让取得国有土地使用权的商品房销售单价早在2001年11月已经达到6300元/平方米。而许荣云、单炎钊2003年7月购买涉案房屋，销售单价只有5200元/平方米，低于两年前交易的同地段、同类型商品房销售单价近20%。该证据可以印证，许荣云、单炎钊购买的涉案房屋，交易价格并不包含出让土地价值，土地使用权取得方式不同于普通商品房。在土地使用权证缺失、明显不符合二手房交易“两证”齐全基本交易常规的情况下，许荣云、单炎钊愿意购买该房屋，表明许荣云、单炎钊不仅知晓涉案交易房屋土地使用权状况，而且自愿接受该房屋土地使用权状况。
（三）涉案房屋土地出让金依法应由买受人许荣云、单炎钊缴纳。
如前所述，涉案房屋国有土地使用权系城镇开发公司以划拨方式取得。根据涉案《房地产买卖契约》签订时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，在涉案《房地产买卖契约》对土地出让金由转让方缴纳还是受让方缴纳约定不明的情形下，依照法律规定，办理土地使用权出让手续的义务人和缴纳土地出让金的义务人是买受人，不是转让人。故本案所涉办理土地使用权出让手续的义务主体和缴纳土地出让金的义务主体应为许荣云和单炎钊，而非城镇开发公司。
（四）许荣云、单炎钊迟延主张权利的行为使得涉案土地使用权当前应缴纳的出让金已明显严重超过房地产交易期间的应缴金额，许荣云、单炎钊应自行承担扩大的损失。
根据涉案《房地产买卖契约》约定，城镇建设总公司应于许荣云、单炎钊付清全部房款后的两个月内协助办理“两证”。本案审理中，城镇开发公司与许荣云、单炎钊均认可，2003年8月前，许荣云、单炎钊已付清全部房款，领取房屋所有权证，此后亦知道无法领取出让土地使用权证。但许荣云、单炎钊并未及时主张权利，直至2009年3月才第一次起诉城镇建设总公司，后撤回该起诉。此后直至2015年5月方才重新提起本案诉讼。而客观上，自2003年至2015年的十余年间，国内房地产市场发展迅速，国有出让土地价格增长迅猛，许荣云、单炎钊迟延主张权利，致使当前办理涉案土地出让手续应缴纳出让金的数额严重超过双方进行房地产交易时应缴纳的金额，该部分扩大的损失，由许荣云、单炎钊造成，应由许荣云、单炎钊自行承担。
综上，尽管涉案《房地产买卖契约》对土地出让金负担问题约定不明，导致双方就此产生争议，但是，按照合同解释的规则，根据涉案《房地产买卖契约》上下文文义，结合《房地产买卖契约》签订时实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，应当认定，买受人许荣云、单炎钊系缴纳涉案房屋土地使用权出让金的义务主体。城镇开发公司系城镇建设总公司改制后设立的企业，依据《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第五条规定，有义务承继原城镇建设总公司所负债务。涉案《房地产买卖契约》虽约定城镇建设总公司有义务协助许荣云、单炎钊办理土地使用权过户手续，但不负有缴纳涉案房屋土地出让金的义务，故一、二审判决城镇开发公司缴纳涉案房屋土地出让金，认定事实错误，依法应予纠正。许荣云、单炎钊一审提出的诉讼请求应予驳回，城镇开发公司亦无需就此向许荣云、单炎钊承担违约责任。鉴于二审判决后城镇开发公司已按原判决缴纳国有土地出让金3640890元，许荣云、单炎钊已领取不动产登记证，城镇开发公司按原判决缴纳国有土地出让金3640890元的最终负担问题，双方另行解决。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，判决如下：
裁判结果 一、撤销江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第6404号民事判决及南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第2658号民事判决；
二、驳回许荣云、单炎钊的诉讼请求。
一审案件受理费17953元，二审案件受理费17953元，合计35906元，由许荣云、单炎钊负担。
本判决为终审判决。
落款
审判长 于 泓
审判员 左其洋
审判员 杜三军
二〇一八年十一月二十三日
书记员 徐 瑾
