陈彦名与镇江逸谷置业有限公司等商品房预约合同纠纷案
镇江市丹徒区人民法院
民事判决书
(2017)苏1112民初3084号
当事人 原告:陈彦名。
委托诉讼代理人：李建强，镇江市丹徒区谷阳法律服务所法律工作者。
被告：镇江逸谷置业有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒区新城阳光丽景水仙苑19幢101室。
法定代表人：朱伯平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李路，上海市锦天城律师事务所律师。
被告：朱伯平。
委托诉讼代理人：邵鸣，上海市锦天城律师事务所律师。
第三人：镇江恒福房地产开发有限公司，住所地江苏省镇江市丹徒新城长香路（丹徒实验学校南侧）。
诉讼代表人：江苏中坚汇律师事务所，系镇江恒福房地产开发有限公司破产管理人。
委托诉讼代理人：王从兵，江苏中坚汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹杨，江苏中坚汇律师事务所律师。
审理经过 原告陈彦名与被告镇江逸谷置业有限公司（以下简称逸谷公司）、朱伯平及第三人镇江恒福房地产开发有限公司（以下简称恒福公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因案情复杂，依法转为普通程序于2018年1月12日、8月15日、9月20日、11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李建强、被告逸谷公司和朱伯平的共同委托诉讼代理人邵鸣、第三人恒福公司的委托诉讼代理人王从兵、曹杨（第三、第四次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 原告陈彦名向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的美澜园（朗润园）房屋预约合同；2、判令被告逸谷公司双倍返还购房定金10万元，并自2016年12月20日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率支付利息损失；3、判令被告逸谷公司赔偿原告信赖利益损失28万元；4、判令被告朱伯平对被告逸谷公司的上述债务承担连带责任；5、诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为：判令被告朱伯平对被告逸谷公司的上述债务承担补充赔偿责任。事实和理由：2016年12月19日，原告经被告逸谷公司的宣传向其预约订购即将开发建设的美澜园二期四合院一套，房号为55幢101室，面积约122平方米，被告承诺房价为每平方米不超过9000元。原告于当日向被告交纳购房定金5万元，双方约定听被告通知后的7天内签订书面《商品房买卖合同》。因被告一直未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，后发现被告逸谷公司销售部人去楼空，了解发现，逸谷公司无开发房地产资质，与第三人合作开发且第三人已经解除与其合作开发关系，故原告诉至来院。
被告辩称 被告朱伯平、逸谷公司共同辩称：1、原、被告签订的是房屋预约单，属担保性质，而非预约合同，被告逸谷公司是受第三人委托签订合同，正式的《商品房销售合同》应当由第三人恒福公司和原告签订，除非第三人同意解除，否则被告逸谷公司无权与原告协商一致解除预约单；2、被告逸谷公司与原告签订相关协议的时候，并没有违法之处；3、预约单没有定金条款，原告主张双倍返还定金无事实和法律依据；4、预约单对本约合同单价和总价、付款等内容没有约定，具有不确定性，因此原告主张信赖利益损失缺乏法律依据；5、被告逸谷公司是有限公司，不是个人独资企业，且被告逸谷公司内部也不存在人格混同，被告逸谷公司有独立的财务人员和制度，以及独立的财务账号，款项用途也十分明确，且工商登记载明认缴出资，尚没有到期，故被告朱伯平不应当承担连带责任或补充赔偿责任。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告对两被告的全部诉讼请求。
第三人恒福公司述称，2017年11月8日，江苏中坚汇律师事务所被指定担任镇江恒福房地产开发有限公司的破产管理人。本案所涉房屋为恒福公司尚未开发的二期项目，被告逸谷公司并非经第三人合法授权和委托，私自向社会上的业主即本案原告销售房屋，收取意向金，应当由被告独自承担责任。对于原告的诉请，第三人认为数额过高，请求法院不予支持。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告提交的证据：1、房屋预约单、收据各1份，两被告、第三人对真实性无异议；2、美澜园住宅小区总平面调整图、美澜园住宅小区规划设计方案调整宣传本，两被告对真实性和合法性无异议，第三人称不清楚无法确定真实性；3、逸谷公司工商登记材料，被告和第三人无异议。二、被告朱伯平和逸谷公司所举的证据：1、情况说明1份、委托书1份、授权委托书1份、美澜园项目建设情况的汇报、关于给予批准土地开、竣工时间延期的请示、关于美澜园项目延期开发情况汇报、情况说明、微信截图，原告认为上述证据其不知情，第三人对上述证据的真实性不予认可，认为公章系伪造；2、记账凭证、财务管理制度、日常管理制度、专项鉴证报告复印件，原告和第三人认为系被告单方材料和委托鉴定，对其无约束力。三、第三人提供的证据：1、民事裁定书、决定书各1份、《镇江美澜园项目合作框架协议》、通知函、通知、公章鉴定文件、快递单，原告认为与其无关，两被告认为上述证据与本案不具有关联性；2、张贴公告的照片打印件，原告表示不清楚，被告不予认可。四、本院依第三人申请向丹徒区城区派出所调取的恒福公司印章伪造案卷宗，原、被告、第三人对卷宗笔录等的真实性均无异议，原告称对内容不清楚，被告对关联性不认可，第三人对朱伯平的笔录认为与事实不符；本院对江祥玉调查笔录，原告、第三人无异议，两被告对真实性无异议，但对陈述内容不认可；本院调取的逸谷公司工商材料和银行账户往来记录、会计蒋玉芳银行账户往来记录，原、被告、第三人对真实性无异议。
对上述双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
本院查明 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月19日，原告与被告逸谷公司签订《美澜园（朗润园）房屋预约单》一份，预约单内容：甲方开发商名称镇江逸谷置业有限公司，乙方陈彦名；项目名称美澜园（朗润园），物业地址镇江市丹徒区长香中路199号，房号55栋101室，建筑面积最终以房管局测绘面积为准；预约金5万元，于签订预约单时付清；乙方（原告）须在接到甲方（被告逸谷公司）通知七日内，携带本预约单，前往被告逸谷公司售楼中心缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，如七日内未前往缴付购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为乙方放弃本预约单中所有的权益，甲方有权将物业另行出售，预约金不予退还；预约单自签署日生效，具有法律效力，在签署《商品房买卖合同》后本预约单作废等。同日，原告向被告逸谷公司支付预约金5万元，被告逸谷公司向原告出具收据，收据上品名及规格栏载明“美澜园二期购房订金"。根据原、被告所提供的美澜园住宅小区总平面调整图和美澜园住宅小区规划设计方案调整宣传本中载明，美澜园55栋101室的房型为A1型（单层联排），三室两厅两卫，建筑面积为124.63平方米。
2017年10月，原告发现被告逸谷公司销售部停止经营，大门上锁，故起诉来院，要求解除合同等。
另查明：被告逸谷公司成立于2016年4月21日，两股东为吴小全和朱伯平，登记时认缴出资额分别为13500万元和1500万元，出资时间为2021年4月，法定代表人为吴小全，住所地为镇江市丹徒新城万潮永裕家园25幢第一层S101（租用），其销售部设在（实验小学南侧）。2016年6月2日，吴小全将其持有的股权中的12000万元以同等价格转让给朱伯平（约定现金支付），同年11月23日，吴小全将其剩余股权1500万元无偿转让给朱伯平，认缴期限均不变。2016年12月1日，被告逸谷公司变更登记后，企业性质为有限公司（自然人独资），注册资本15000万元，被告朱伯平为该公司的法定代表人。2017年10月中旬起，该公司账面无经营往来，企业处于歇业状态。2018年8月，被告逸谷公司变更住所地为镇江市丹徒区新城阳光丽景水仙苑19幢101室（租赁使用，面积15平方米）。根据被告提供的财务资料和本院调取的银行往来凭证核对，未发现两被告存在财产混同的情形。
第三人恒福公司于2007年4月5日成立，注册资本2000万元，经营范围为房地产开发与经营，现股东为上海联富房地产有限公司、嘉实资本管理有限公司、北京盛世神州金利投资中心。2008年6月，恒福公司取得“镇徒国用（2008）第79号"和“镇徒国用（2008）第80号"土地使用权证，以及居住用房房地产项目建设用地规划许可证。2012年1月申报“美澜园"房地产开发建设项目经报批后进行开发建设。2013年8月，第三人取得该项目的商品房预售许可证（美澜园一期），“美澜园"一期（53幢别墅，建筑面积18600平方米）房屋部分销售。因债务纠纷，第三人资产已被法院全部查封，在建工程停工，经营处于停顿状态。申请人周海东以被申请人镇江恒福房地产开发有限公司不能偿还其到期债务1亿元以及被申请人欠其他债权人6亿多元借款和众多工程款不能偿还，且明显缺乏清偿能力为由，向本院申请对恒福公司进行破产。本院于2017年9月5日作出（2017）苏1112破申2号民事裁定书，裁定立案受理周海东对恒福公司的破产申请。2017年11月8日，本院发出（2017）苏1112破4号决定书，指定江苏中坚汇律师事务所担任被告恒福公司的破产管理人。
第三人恒福公司因资金问题导致债务纠纷后，为融资与被告逸谷公司接洽，朱伯平表示可以融资帮助开发美澜园住宅小区项目。2016年5月16日，第三人出具《授权委托书》一份，载明:今委托镇江逸谷置业公司的朱伯平先生为我公司合法代理人，就美澜园一期工程项目结算审计情况、对外负债情况（不限于工程款和税款等）及后续开发办理的事宜，以本公司名义对外办理沟通、了解、协调等事项。本委托自签发之日90天内有效，期满终止。委托书有第三人公章和法定代表人江祥玉签名。2016年6月2日，第三人董事长周华成向其他股东推荐朱伯平出任第三人常务副经理，主持日常工作。2016年6月8日，第三人又出具《授权委托书》一份，载明：本公司全权委托镇江逸谷置业有限公司及朱伯平先生代表本公司，对本公司开发的镇江美澜园项目进行融资、配资、投资、一期工程清算收尾、二期工程开发建设以及办理公司资质土地延期手续等事宜。委托书有第三人法定代表人江祥玉和董事长周华成签名，对于该委托书上的公司印章，第三人认为系伪造。2016年8月12日，嘉实资本管理有限公司（以下简称嘉实公司）、盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司（以下简称盛世公司）、北京盛世神州金利投资中心（以下简称金利公司）、上海联富房地产有限公司（以下简称联富公司）、被告逸谷公司、第三人恒福公司签订《镇江美澜园项目合作框架协议》一份，约定被告逸谷公司作为对镇江恒福的意向投资方，拟通过购买嘉实资本、金利投资持有的专项资管计划份额形式，完成对第三人的投资。被告逸谷公司拟投资总额为16155万元，其中14000万元通过购买嘉实公司专项资管计划中相应优先级份额，2155万元用于垫付恒福对北京银行上海分行的债务利息。各方一致同意，在嘉实资本合计收到9000万元价款前，仍保持原有监管程序以及审批流程，项目所有用印事项需报嘉实资本审批。收到后，被告逸谷公司作为美澜园项目新的投资人将主导实施第三人实际开发工作，第三人聘任逸谷委派的总经理主持日常经营管理工作，盛世神州派人监督，嘉实公司委派现场监管人员保管公司公章、法人章、财务章、合同章。各方对开发模式、收益顺序等作了约定。合同约定，在协议签署后5个工作日内，被告逸谷公司向共管账户支付人民币1000万作为诚意金（并出具资金证明或嘉实公司认可的融资担保方式）。同时嘉实公司委派恒福公司经营层实施本协议中实施方案步骤的第一步的“债务清理"事项，如该项工作未能在本协议签署生效后30个工作日内完成，或完成后7个工作日内，逸谷公司未能向建行“百易安"账户汇入11155万元（包含前期支付的1000万元），则本协议自动失效等。
协议订立后，逸谷公司介入第三人项目开发的相关工作，但被告逸谷公司未按协议约定履行支付义务。2016年12月1日，第三人作出《撤职通知书》，撤销被告朱伯平公司副总经理职务。次日，第三人向被告逸谷公司发出《关于终止与镇江逸谷置业有限公司合作意向的声明》，声明载明，截止2016年11月30日，逸谷公司未完成合作框架协议中的任一项合作约定，原签署的合作框架协议自动失效。声明要求逸谷公司立即停止对美澜园项目的破坏工作，一周内现场恢复原样并将所有工作人员撤出项目现场。
2017年4月12日，第三人法定代表人向镇江市公安局丹徒分局城区派出所（以下简称城区派出所）报案，称其在镇江市丹徒区国家电网发现一张印有恒福公司公章的公函，其自身对该公章的使用并不知情，怀疑该公函上的公章为伪造公章。2017年5月17日，城区派出所将逸谷公司出具的该公函公章与恒福公司备案章提交镇江市公安局物证鉴定所进行鉴定。2017年5月18日，镇江市公安局物证鉴定所出具镇公物鉴（文）字[2017]13号物证鉴定书，鉴定意见为：送检的公函上盖印“镇江恒福房地产有限公司"印章印文与第三人备案使用的“镇江恒福房地产有限公司"印章印文不是同一枚印章所盖。
在本案审理过程中，原告陈彦名向本院申请对位于丹徒区长香中路199号美澜园55幢101室房屋在签订房屋预约单时（2016年12月19日）同类房屋单价与原告起诉时（2017年10月20日）同类房屋单价的差价损失进行评估。本院依法委托江苏象仁土地房地产资产评估有限公司进行评估，评估结果为：美澜园55幢101室房屋所在的同类、同地段房地产在2016年12月19日时的市场价值为10917元/平方米，在2017年10月20日的市场价值为14146元/平方米，即房屋差价为3229元/平方米。
上述事实，有预约单、收据、美澜园住宅小区总平面调整图、美澜园住宅小区规划设计方案调整宣传本、委托书、鉴证报告、框架协议、声明、通知书、裁定书、公安卷宗、银行往来账单、鉴定书等书证，以及当事人陈述等证据证实。
本院认为 本院认为，本案的争议焦点为：1、预约单性质以及应否解除；2、两被告是否适格被告；3、两被告应否承担责任，承担何种责任以及责任范围的确定。
关于焦点1。被告认为预约单仅具有担保性质，非预约合同，不存在解除问题。本院认为，商品房认购书的形式多种多样，内容也多种多样。对于预约单性质的认定，须结合合同法规定的合同成立要件进行判断。合同的成立，主要从合同主体确定、合同主体间的主要内容达成一致意思表示、形式合法等要素认定。若订购单单纯交纳诚意金、预约金、定金等则可选房认购，目的是蓄积客户，则不能成为预约合同。本案中，原告根据被告逸谷公司提供的美澜园住宅小区总平面调整图、美澜园住宅小区规划设计方案调整宣传本，选定了规划图标注位置所在的房屋和设计方案的房屋户型及建筑面积，预约单中明确了订约双方、房号、申请按揭的条件，以及预交预定金金额、约定房屋建成后听被告逸谷公司通知、在规定的时间内缴付首期购房款和签订正式的商品房买卖合同、原告方违约不订则被告有权对该房出售、并不退还预约金等。因为预约合同目的在于订立本约，因此该预约单反映了订约双方的真实意思，采用了书面形式，具有相关权利义务内容，符合合同法规定的成立要件。对于合同未载明具体的房屋房款，因为预约合同是对该房预先订立，且该房尚未开工建设属于期房，在订立本约合同时双方本身就有权对具体条款进行磋商，缺少某一项并不影响双方明确的订购房屋意图，因此本案的预约单成立预约合同。
对于合同应否解除，根据合同法规定，合同解除分约定解除和法定解除。本案原、被告未约定解除条件，但因为该房地产项目的土地被法院冻结，美澜园住宅小区的开发商第三人正在破产处理过程中，原告订购房屋的目的无法实现，其要求与订约的合同相对方即被告逸谷公司解除商品房预约合同，符合法律规定的法定解除条件，本院予以支持。双方预约合同自原告提出解约起诉状后被告收到起诉状时即2017年11月17日起发生解除效力。
关于焦点2。被告认为其受第三人委托进行房屋销售，不是本案适格的被告。第三人不认可双方存在委托关系。本院认为，根据查明的事实，被告逸谷公司参与第三人开发项目美澜园住宅小区有关经营活动，主要系第三人需要被告逸谷公司融资投入，履行双方签订的《镇江美澜园项目合作框架协议》，在双方协商过程中，第三人授权两被告先行介入项目的有关工作，双方存在内部合作和对外委托关系。在逸谷公司与第三人产生履行框架协议矛盾后，第三人于2016年12月2日书面解除其与被告逸谷公司的合作框架协议，但被告逸谷公司仍然在继续从事美澜园项目工作，与原告订立商品房预约合同，收取预约金。根据合同法第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因委托人原因不履行义务，受托人应向第三人披露委托人，第三人因此可以选定受托人或委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案预约合同为被告逸谷公司与原告签订，即使存在其与第三人的委托关系，原告也有权选择被告作为合同相对方主张权利，且被告逸谷公司为一人公司，被告朱伯平为股东，因此两被告主体均适格。
关于焦点3。（1）对于两被告应否承担责任。被告逸谷公司作为预约合同相对人，明知美澜园住宅小区二期工程开工条件尚不具备，仍与原告订约，以致本约不能签订，预约合同目的不能实现，应承担违约责任。
关于被告朱伯平应否承担责任问题。原告主张被告逸谷公司经营发生困难，应由一人公司股东被告朱伯平在未出资范围内承担补充赔偿责任。被告朱伯平认为其公司与个人财产没有混同，且工商登记时出资方式为认缴出资，尚未到期，不应承担责任。本院认为，公司法第三条第一款规定:公司以其全部财产对公司债务承担责任。第二款规定:有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定:公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案被告逸谷公司为一人公司，其股东被告朱伯平认缴出资期间为2021年4月1日。尽管其认缴出资未到期，但因为其公司经营发生困难已经歇业，经营地为租赁他人15平方米的住宅，工商材料反映无固定资产。在逸谷公司财产不足以清偿债务时，认缴制下的股东理应根据债权人要求，加速缴纳注册资本的出资，以清偿公司债务。因为，公司股东出资义务不仅是约定义务，也是法定义务；认缴制下股东出资对公司负有资本充实责任；股东出资构成公司资产，也成为债权人的责任财产，认缴而未实缴出资会造成公司责任财产的减少，在公司经营发生困难无力偿还债务时，不提前履行出资义务将对债权人合法权益造成损害，不利于维护市场经济秩序。故原告主张被告朱伯平在未出资15000万元范围内对被告逸谷公司债务承担补充赔偿责任，有理有据，本院予以支持。
（2）关于责任范围的确定。原告主张被告赔偿双倍返还购房定金10万元，并自2016年12月20日起至实际给付之日止，按照银行同期贷款利率支付利息损失，并赔偿原告信赖利益损失28万元。被告不认可。本院认为，本案原告交纳的预约金5万元，根据预约合同约定，不签订正式《商品房买卖合同》时，甲方不予退还，在收款收据上的收款事由注明为“购房订金"，因此该预约金属于定金性质。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第四条规定，被告逸谷公司违约时，原告有权要求双倍返还定金10万元。因本院已经支持原告双倍返还定金诉求，其又主张利息损失赔偿缺乏依据，本院不予支持。
对于原告主张的信赖利益（机会损失）赔偿，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预约书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担违约责任或要求解除预约合同并主张赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿总额不能超过因违约造成的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第四条只明确了守约方可以主张预约合同约定的定金罚则违约责任，未明确预约合同违约责任损失可以本约合同违约责任计算。预约合同所指向是未来签订本约合同的权利，直接违约后果是丧失签订本约后果的机会。认购人丧失购买房屋机会，因市场因素房价上涨，该房价上涨损失应当属于出卖方违反商品房买卖预约合同造成认购人的机会损失的范畴，该损失如果过分高于预约单约定的定金，应当允许认购人请求增加赔偿损失。但认购人没有实现购房目的只是预约合同的间接后果，需要综合考虑认购人是否有其他机会购买房屋，其交付的定金是否足以限制其经济能力等判断。本案房屋参照房地产评估报告，差价损失3229元/平方米×122平方米（房屋建筑面积124.63平方米，原告主张122平方米不违反法律规定）＝393938元，原告要求赔偿差价损失28万元，本院依据诚实信用原则，充分考虑双方过错程度、市场波动预期、购买人出资金额以及重置类似商品房差价等情况，酌情认定8万元。
综上，原告与被告逸谷公司订立的商品房买卖预约合同合法有效，因该合同无法继续履行，原告要求解除该预约合同符合法律规定，本院支持。被告逸谷公司应双倍返还原告定金10万元，并赔偿损失8万元；被告朱伯平在未出资15000万元本息范围对被告逸谷公司债务承担补充赔偿责任。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第四百零三条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二款、《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
裁判结果 一、原告陈彦名与被告镇江逸谷置业有限公司签订的《美澜园（朗润园）房屋预约单》于2017年11月17日解除；
二、被告镇江逸谷置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告陈彦名定金10万元；
三、被告镇江逸谷置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈彦名损失8万元；
四、被告朱伯平对被告镇江逸谷置业有限公司上述第二、第三项债务不能清偿的部分，在未出资15000万元本息范围内承担补充赔偿责任；
五、驳回原告陈彦名的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7000元、保全费2020元、鉴定费10000元，合计19020元，由原告陈彦名负担3710元，被告镇江逸谷置业有限公司、朱伯平负担15310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。
落款
审 判 长 步跃刚
人民陪审员 王国梅
人民陪审员 吴永泉
二〇一八年十一月十六日
法官 助理 朱明文
书 记 员 袁 鸳
