丹阳南雄房地产开发有限公司与丹阳市丹北镇佳客来超市等房屋租赁合同纠纷上诉案
江苏省镇江市中级人民法院
民事判决书
(2018)苏11民终2202号
当事人 上诉人（原审被告）：丹阳南雄房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321181583711102L，住所地丹阳市丹北镇后巷中心南路东侧。
法定代表人：陈忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶志豪，上海原本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶枫，上海原本律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：丹阳市丹北镇佳客来超市（以下简称佳客来超市），工商注册号321181600835176，经营场所：丹阳市丹北镇后巷飞达村通港路中心河路交界处。
经营者：陈圣海。
委托诉讼代理人：冷小华，该公司职工。
原审被告：丹阳鑫鸿商业管理有限公司（以下简称鑫鸿公司），统一社会信用代码913211810551826571，住所地丹阳市丹北镇后巷中心南路东侧。
法定代表人：童宗林，该公司总经理。
审理经过 上诉人丹阳南雄房地产开发有限公司（以下简称南雄公司）因与被上诉人丹阳市丹北镇佳客来超市（以下简称佳客来超市）、原审被告丹阳鑫鸿商业管理有限公司（以下简称鑫鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹阳市人民法院(2017)苏1181民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称 南雄公司上诉请求：1、撤销丹阳市人民法院(2017)苏1181民初2685号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的房屋租赁合同无效，上诉人尽管参与地面装饰合同，但不是租赁合同的相对方，并非本案适格的被告。被上诉人明知消防未通过验收还开业，对其损失存在过错。上诉人现要求解除合同是主观上不愿继续经营了，一审法院认定赔偿金额未考虑被上诉人存在的过错，赔偿金额计算不当应予调整。依据公平原则佳客来超市要求解除租赁合同，应支付使用租赁房屋前三年免租期的租金。
二审被上诉人辩称 佳客来超市答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被告辩称 原审被告鑫鸿公司未作答辩。
佳客来超市向一审法院起诉的请求：1、解除双方签订的房屋租赁协议；2、赔偿其各项损失6179286.60元（超市装修损失2901212元、超市设备损失2740161元、消防罚款30000元、为结算“工程款"支出的税金27913.60元，房屋租赁之前交的定金500000元、收取的第四年房租400000元，减去以商品房抵偿的装修工程款420000元）。事实和理由：2014年7月3日，佳客来超市与鑫鸿公司签订房屋租赁合同，租用南雄公司的房产开设大型超级市场，合同约定了双方的权利义务。佳客来超市按约履行了出资装修、购置营业所需物品、组织充足商品、按期进行营业等义务。鑫鸿公司未按约完成出租房产的消防验收等承诺，致使佳客来超市的经营活动被公安消防部门责令停业，造成巨大经济损失。
一审法院定事实：2014年上半年，南雄公司开发建设的南雄华庭中央广场商业项目对外招商引资。2014年6月13日，南雄公司向各位有投资意向的商户发放《授权委托书》，言明：因政策因素，有关商业部分租赁经南雄公司董事会讨论决定授权委托鑫鸿公司对外出租及管理。
2014年7月3日，佳客来超市经营者陈圣海与鑫鸿公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：鑫鸿公司将丹阳市丹北镇通港大道南雄中央广场下沉式地下室出租给陈圣海，用作经营超市，租赁期限15年，从2015年1月1日起至2029年12月30日止；租赁前三年为免租金期，第4年起年租金900000元，之后每年递增5%；合同签订后付定金500000元，作为第4年的部分租金；鑫鸿公司出具房屋出租的相关手续和证件；鑫鸿公司负责安装消防，货道平行电梯、地砖、墙面刷白，卫生间的下水道符合使用要求，投入两部以上车辆用于接送顾客，投放开业前期的广告；鑫鸿公司不能提供房屋或者提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，佳客来超市有权解除合同，对违约责任作出相关约定。2014年7月4日鑫鸿公司向佳客来超市收取定金500000元。
2015年6月12日，鑫鸿公司向佳客来超市发出“入场装修通知单"，通知其办理装修手续，入场装修时间2015年6月30日，开业时间2015年10月30日。
2015年8月22日南雄公司（甲方）与佳客来超市（乙方）签订一份《南雄华庭商业地下室地面装饰工程分包合同》，约定南雄公司将丹阳南雄华庭商业住宅综合小区一期地下室地面装饰及门单项工程项目发包给佳客来超市施工，南雄公司在该合同尾部注明：“本合同仅用于甲方开票使用，不对乙方形成任何法律效应（力），乙方不对本合同负责。"
2015年9月29日，佳客来超市与鑫鸿公司就合作事宜签订一份《补充协议》，主要内容：鑫鸿公司保证水电2015年10月30日前完工，一次消防2015年12月30日前完工，如因鑫鸿公司工程进度问题导致佳客来超市未能于2016年1月30日开业或者正常营业，由鑫鸿公司每日补偿佳客来超市一万元，如佳客来超市方因自身装修进度等原因未能在2016年1月30日前开业，每日补偿鑫鸿公司一万元。2016年1月30日,佳客来超市如期营业。
2016年5月3日，南雄公司与佳客来超市订立《协议书》，约定：根据双方签订的地下室租赁合同，地面地板砖应由南雄公司（鑫鸿公司）完成施工交付佳客来超市，后来由于各种原因，南雄公司（鑫鸿公司）委托佳客来超市垫资施工，工程总价76.98万元，目前已用一套住房折抵42万元，还欠佳客来超市34.98万元。2016年5月3日，鑫鸿公司向佳客来超市收取第四年房租400000元，收据明确用途为抵工程款。《协议书》还对其他合作事项作出约定。该《协议书》实质作为双方结算“工程款"使用。2016年5月9日，佳客来超市应鑫鸿公司要求代为开具了“购买方"为南雄公司、金额为769800元、内容为“地下室地面装饰工程"的增值税普通发票，并交付南雄公司入账。佳客来超市计支出的税金27913.60元。
2016年12月22日，丹阳市公安局后巷派出所向佳客来超市发出（2016）第1222001号《责令改正通知书》，以其未取得消防安全许可证擅自投入使用行为违法，责令立即停止营业。2017年1月9日，丹阳市公安局后巷派出所向佳客来超市发出（2017）第0109001号《责令改正通知书》，以同样理由再次责令停业。2017年3月13日，丹阳市消防大队作出镇丹公（消）行罚决字（2017）0013号行政处罚决定书，以佳客来超市未经安全消防检查擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，决定给予佳客来超市责令停产停业，并处罚款30000元。2017年3月15日，佳客来超市缴纳了罚款30000元。
南雄公司自2014年9月起一直在申请办理建设工程和超市的消防手续，2017年6月16日，镇江市公安局消防支队出具镇公消验字（2017）第0086号《建设工程消防验收意见书》，载明：南雄公司2017年5月23日申报的南雄华庭商业住宅综合小区一期工程进行了消防验收，综合评定该工程合格；超市、商业部分投入使用、营业前应向丹阳市消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用、营业。
在审理过程中，一审法院依佳客来超市申请，就佳客来超市设备物品及装修造价委托江苏恒正资产评估有限公司进行工程造价评估，2017年11月13日，江苏恒正资产评估有限公司出具丹阳市佳客来超市物品及装修资产评估报告书，结论为：截至评估基准日2017年7月21日，佳客来超市设备物品213项计价款2740161元，装修计价款2901212元，合计5641373元。设备物品原先一直存放于现场，2018年1月23日，南雄公司已将涉案房屋出租他人使用，现新的承租人已重新进行装修,并使用了部分物品。
上述事实，由下列主要证据予以证实：1.《授权委托书》一份，证明了南雄公司决定将有关南雄华庭中央广场商业项目商业部分租赁授权委托丹阳鑫鸿公司对外出租及管理。2.《房屋租赁合同》一份，证明了2014年7月3日，佳客来超市与鑫鸿公司签订合同，约定：鑫鸿公司将丹阳市丹北镇通港大道南雄中央广场下沉式地下室出租给陈圣海，作经营超市用途，合同签订后付定金500000元，作为第4年的部分租金；鑫鸿公司负责安装消防，货道平行电梯、地砖、墙面刷白，卫生间的下水道符合使用要求；鑫鸿公司不能提供房屋或者提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，佳客来超市有权解除合同，对违约责任作出相关约定。3.《补充协议》一份，证明了鑫鸿公司保证水电2015年10月30日前完工，一次消防2015年12月30日前完工，如因鑫鸿公司工程进度问题导致佳客来超市未能于2016年1月30日开业或者正常营业，由鑫鸿公司每日补偿佳客来超市一万元，如佳客来超市因自身装修进度等原因未能在2016年1月30日前开业，每日补偿鑫鸿公司一万元。4.《南雄华庭商业地下室地面装饰工程分包合同》一份，证明了2015年8月22日南雄公司（甲方）与原告（乙方）签订合同，约定南雄公司将丹阳南雄华庭商业住宅综合小区一期地下室地面装饰及门单项工程项目发包给原告施工；该合同尾部有南雄公司代表签注的说明：本合同仅用于甲方开票使用。5.《协议书》一份，证明了2016年5月3日，南雄公司与佳客来超市约定：根据双方签订的地下室租赁合同，地面地板砖应由出租方完成施工交付原告，后来由于各种原因，出租方委托佳客来超市垫资施工，工程总价76.98万元，目前已用一套住房折抵42万元，还欠佳客来超市34.98万元。6.收据二份，证明了2014年7月4日鑫鸿公司向佳客来超市收取定金500000元；2016年5月3日鑫鸿公司向佳客来超市收取第四年房租400000元，明确用途为：抵工程款。7.增值税发票一份，证明了2016年5月9日佳客来超市应南雄公司要求开具了内容为“地下室地面装饰工程"的增值税普通发票，支出税金27913.60元。8.《责令改正通知书》二份、《行政处罚决定书》一份、罚款收据一份等，证明了佳客来超市未经安全消防检查投入使用，因而接受处罚的情况。9.建设工程消防验收系列申报材料、《建设工程消防验收意见书》一份，证明了南雄公司2014年9月起一直在申请办理建设工程和超市的消防手续；2017年6月16日镇江市公安局消防支队认定：南雄公司申报的南雄华庭商业住宅综合小区一期工程进行了消防验收，综合评定该工程合格；超市、商业部分投入使用、营业前应申报消防安全检查，检查合格后方可投入使用、营业。10.《丹阳市佳客来超市物品及装修资产评估报告书》一份，证明了经江苏恒正资产评估有限公司评估，截至评估基准日，丹阳市佳客来超市设备物品213项计价款2740161元，装修计价款2901212元，合计5641373元。11.《租赁合同》一份，证明了南雄公司已将涉案房屋另行出租给他人。12.照片18张及谈话笔录一份，证明了涉案房屋已由新承租人重新装修，并使用了部分物品。
一审法院认为 一审法院认为：一、佳客来超市与鑫鸿公司签订的房屋租赁合同有效。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核结果负责。"《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请安全消防检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。"上述消防法规的规范目的是保护公众的安全，而不是房屋租赁合同的当事人。效力性强制性规定规制的对象应当是合同双方，应当对双方同时提出要求，但是，《中华人民共和国消防法》第十一条规定针对的是建设单位，不包括使用单位；《中华人民共和国消防法》第十五条规定针对的是建设单位或者使用单位，而不是同时针对双方提出要求。公安消防部门对违法行为采取行政处罚措施，足以控制佳客来超市违法经营对公众安全构成的隐患，树立起正确的价值导向。双方之间合同的签订和履行不能排斥和阻止上述消防法规的落实，佳客来超市违法经营没有产生难以控制的社会恶劣影响，如认定该合同无效，不利于维护合同的稳定和交易的安全，按照比例原则，也不需要确认该合同无效。因此，《中华人民共和国消防法》第十一条和第十五条的规定均是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。无效只限于违反效力性强制性规定的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条对此予以明确：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定"，是指效力性强制性规定。南雄公司作为建设单位有义务进行安全消防设施的申报验收工作，也是双方所缔结房屋租赁合同的一项重要内容。合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，相反，该项约定的目的就在于遵守国家消防规定。综上，佳客来超市未经安全消防检查就按照双方约定如期营业，有违《中华人民共和国消防法》的规定，但是此种行为不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定"的情形，合同有效。关于合同是否应当解除，以及合同解除后应如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。其中所谓的违约行为，原则上是指债务人违反合同的主义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。房屋租赁合同属继续性合同，此类合同特别强调当事人之间的信赖。鑫鸿公司迟迟未按约定完成消防验收，导致佳客来超市的合同目的不能实现，鑫鸿公司推诿责任，信赖基础已丧失，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的"情形，可以发生解除权，无须催告。对鑫鸿公司提出的应继续履行的意见，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，由于未形成附合的装饰装修（设备等）是按照超市特定的要求定制的，况且，南雄公司在没有与原告协商，也没有提请法院主持协商的情况下，擅自将房屋另行出租他人使用，并准许他人装修，实际上已对涉案全部装修装饰物品另行进行了处置，因此，基于此特殊情形，即使对于未形成附合的装饰装修物（设备等）的损失，佳客来超市请求鑫鸿公司赔偿残值损失的，也应当予以支持。南雄公司以一套价值420000元住宅房抵偿原告“工程款"，佳客来超市开具票据并支出税金27913.60元等系列行为，说明该部分工程已经结算，该部分的装修归属鑫鸿公司享有，佳客来超市所请求的装修损失2901212元中应当扣除该相应部分692820元（76.98万元×成新率90%）。鑫鸿公司收取的第四年房租400000元、定金500000元，应当返还佳客来超市。佳客来超市装修损失2208392元（2901212元-692820元）、超市设备损失2740161元，应当由南雄公司负责赔偿。对消防罚款30000元的产生，与佳客来超市装修和设备损失不同。佳客来超市在消防不达标，且在消防部门一再责令停业的情形下仍然违法营业，其所受罚款30000元属于扩大的损失，应当自担责任。综上，鑫鸿公司应当赔偿佳客来超市损失4948553元、返还定金500000元和房租400000万元，合计5848553元。三、南雄公司应当承担责任。南雄公司在向佳客来超市发放的授权委托书中言明：商业部分租赁经南雄公司董事会讨论决定授权委托丹阳鑫鸿公司对外出租及管理。鑫鸿公司与佳客来超市签订租赁合同之后，南雄公司还直接与佳客来超市订立《南雄华庭商业地下室地面装饰工程分包合同》，变更之前鑫鸿公司与佳客来超市的约定，将地面地板砖铺设等工程“委托"佳客来超市垫资施工。佳客来超市应南雄公司的要求代为开具了“购买方"为南雄公司、内容为“地下室地面装饰工程"的增值税普通发票，并交付南雄公司入账。以上事实足以认定证实了南雄公司与鑫鸿公司同为合同的一方，直接参与了租赁事务的决策和管理，南雄公司应当与鑫鸿公司共同承担相应的民事责任。对南雄公司提出的其没有与佳客来超市签订合同，不是本案的适格主体的辩称意见，不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：确认丹阳市丹北镇佳客来超市与丹阳南雄房地产开发有限公司、丹阳鑫鸿商业管理有限公司订立的房屋租赁合同已解除；丹阳南雄房地产开发有限公司和丹阳鑫鸿商业管理有限公司共同赔偿丹阳市丹北镇佳客来超市损失4948553元、返还丹阳市丹北镇佳客来超市定金500000元和房租400000元，合计5848553元，于本判决生效后10日内履行完毕；驳回丹阳市丹北镇佳客来超市的其他诉讼请求。案件受理费55055元，评估费34000元，合计89055元，由佳客来超市负担4600元，鑫鸿公司、南雄公司负担84455元。
二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。
本院认为 本院认为：一、关于合同效力的认定及解除。佳客来超市与鑫鸿公司签订的房屋租赁合同及《补充协议》，是双方真实意思表示,不违反法律规定,应确认合法有效。案涉租赁房屋作为超市的营业场所，鑫鸿公司应按合同约定履行负责安装消防的义务，切实兑现保证水电2015年10月30日前完工，一次消防2015年12月30日前完工，如因工程进度导致佳客来超市未能于2016年1月30日开业或者正常营业要承担赔偿责任的承诺。由于鑫鸿公司没有按期履行完安装消防的约定和兑现承诺及南雄公司未完成安全消防设施的申报验收工作，导致佳客来超市在未取得消防安全许可证情况下按约定期限开业。2017年3月15日被消防部门责令停产停业罚款30000元，致使案涉房屋租赁合同不能继续履行，佳客来超市的合同目的无法实现。后案涉房屋虽通过了消防验收，但双方已丧失继续合作基础，且南雄公司已为减少损失将该房屋出租，承诺所有缺少的物品按评估价赔偿。佳客来超市要求解除合同，符合双方合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院确认合同有效判决解除，并无不当。故南雄公司称案涉房屋租赁合同无效的上诉理由，本院不予采纳。二、关于双方履行合同的责任认定。佳客来超市与鑫鸿公司在订立房屋租赁合同及《补充协议》中，将鑫鸿公司负责安装消防作为合同的重要内容，要求鑫鸿公司保证水电2015年10月30日前完工，一次消防2015年12月30日前完工，如因工程进度导致佳客来超市未能于2016年1月30日开业或者正常营业要承担赔偿责任。合同签订后，双方应按约履行各自义务，由于鑫鸿公司没有按期履行完安装消防的约定和承诺，且南雄公司未及时完成安全消防设施的申报验收工作。鑫鸿公司的违约和南雄公司的消极行为，导致佳客来超市未取得消防安全许可证被责令停产停业罚款。鑫鸿公司上述行为，已构成违约，应当承担相应的法律责任。故南雄公司称双方应按过错分担责任的上诉理由，本院不予采纳。三、南雄公司作为本案被告是否适格。南雄公司是通过签署《授权委托书》明确鑫鸿公司对外出租和管理案涉租赁房屋，鑫鸿公司据此与佳客来超市订立房屋租赁合同，后南雄公司与佳客来超市订立《协议书》确认了双方房屋租赁合同关系。该事实映证了南雄公司与鑫鸿公司系委托代理关系。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任；委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理委托人处理一切事务；受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。本案中，鑫鸿公司以自己的名义向佳客来超市租赁案涉房屋用于经营超市，鑫鸿公司未完全履行合同义务而产生纠纷，佳客来超市要求解除合同赔偿损失。因案涉租赁房屋系南雄公司授权委托鑫鸿公司对外出租和管理的委托人，佳客来超市起诉南雄公司主张权利，符合法律规定，一审法院将南雄公司作为租赁合同一方并无不妥，故南雄公司称不是租赁合同相对方作本案被告不适格的上诉意见，本院不予采信。四、对于南雄公司的赔偿数额应否调整。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条亦规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，如因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案南雄公司在未经法院主持和佳客来超市同意情况下擅自将案涉房屋又租赁他人，准许他人装修事实上已完成对案涉全部装修装饰物品的处置。佳客来超市有权要求解除合同赔偿损失，一审判决南雄公司赔偿残值损失的证据充分，合理合法。南雄公司认为一审确认南雄公司支付赔偿款金额存在错误，应予以调整，但因其缺乏事实依据和法律依据，南雄公司要求直接调整赔偿金额的上诉理由，本院不支持。五、对于南雄公司要求佳客来超市在解除租赁合同时应支付前三年使用租赁房屋免租期的租金上诉理由，因南雄公司没有在一审中提起反诉请求，本院二审不予理涉，南雄公司可另行主张。
综上，上诉人南雄公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果 驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费55055元，由南雄公司负担。
本判决为终审判决。
落款
审 判 长 张玉宽
审 判 员 李守斌
审 判 员 谢 铭
二〇一八年九月二十七日
法官助理 奚松伟
书 记 员 何婧静
